واحدهای دسترسی (ADUs) - گاهی اوقات به نام آپارتمان های بزرگ، سوئیت های قانونی، یا کلبه های حیاط خلوت - به عنوان یک ابزار قدرتمند برای افزایش عرضه مسکن، ایجاد گزینه های اجاره مقرون به صرفه، و اجازه می دهد زندگی چند نسلی در محله های موجود، این واحدهای مسکونی خود را شکل می دهد یک مقدار زیادی با یک خانه اصلی و معمولا شامل آشپزخانه خود، در حالی که حداکثر مقررات ساخت و ساز محلی آن را ارائه می دهد، ارائه می دهد.

درک مقررات زودیینگ

مقررات زودیینگ چارچوب قانونی است که بر استفاده از زمین در یک شهرداری حکومت می کند.آنها یک شهر یا شهرستان را به مناطق تقسیم می کنند - مانند مسکونی، تجاری، صنعتی یا کشاورزی - و مشخص می کنند که چه نوع از ساختارها و فعالیت ها در هر منطقه مجاز است. هدف اصلی منطقه بندی، ترویج توسعه نظم، حفاظت از ارزش های اموال، ایمنی عمومی و حفظ شخصیت محله برای صاحبان خانه و توسعه دهندگان علاقه مند است.

اختیارات منطقه از قدرت پلیس دولتی می آید که پس از آن به دولت های محلی واگذار می شود، مناطق مسکونی تک خانواده اغلب برای حذف هر واحد مسکونی ثانویه نوشته شده اند، بر این فرض که خانه دوم در مورد بسیاری از قوانین قضایی، مشکلات پارکینگ یا تغییر در شخصیت محله، با وجود اینکه بحران مسکن در سراسر ایالات متحده عمیق تر شده است، هنوز هم به طور واضح و روشن اجازه می دهد که قوانین منطقه ای خود را با تغییرات منطقه ای خاص، تغییر دهد.

انواع قوانین زودیینگ بر روی ADUs تأثیر می گذارد

قوانین کوچک تقریباً هر جنبه ای از طراحی و ساخت و ساز ADU را لمس می کنند، در حالی که جزئیات متفاوت است، اکثر مقررات به چند دسته مشترک تقسیم می شوند. دانستن این دسته ها به صاحبان املاک کمک می کند تا محدودیت ها و برنامه های خود را پیش بینی کنند.

استفاده از مقررات

مقررات استفاده تعریف می کنند که چه فعالیت ها و ساختارها در منطقه ای معین مجاز هستند.در بسیاری از مناطق مسکونی، ADUs در حال حاضر به عنوان یک "استفاده عملی" به خانه اصلی در منطقه مسکونی طبقه بندی شده است، به این معنی که ADU به خانه اصلی در اندازه و عملکرد بسیاری از کدهای منطقه ای قدیمی تر هنوز به طور کامل تصویب شده است، در حالی که دیگران اجازه استفاده از مجوز مشروط یا فرآیند خاص را می دهند - که اغلب نیاز به اطلاع رسانی های عمومی دارند و تعداد دولت های محلی دارند، و کاهش تعداد دولت های پیشین از جمله تعداد دولت های عمومی، و کاهش تعداد دولت های عمومی، و کاهش تعداد دولت های عمومی، و کاهش تعداد دولت های محلی، و کاهش تعداد دولت های فدرال، و کاهش تعداد دولت های فدرال، و کاهش تعداد دولت های فدرال.

محدودیت های اندازه

اکثر کدهای منطقه ای محدودیت های حداکثر اندازه را در ADUs اعمال می کنند، این محدودیت ها را می توان به عنوان یک منطقه حداکثر کف - اغلب 800 تا 1200 فوت مربع - یا به عنوان درصد از فیلم های مربع اولیه مسکن، به طور معمول 30٪ تا 50٪ بیان کرد، برخی از شهرها همچنین تنظیم تعداد اتاق خواب ها یا ساختار حمام مجاز است.

مطالبات

تنظیمات بک ها حداقل فاصله ای است که یک ساختار باید از خطوط مالکیت، خیابان ها و گاهی دیگر ساختمان ها قرار گیرد. موانع استاندارد برای خانه های اولیه ممکن است 20 تا 30 فوت از خط مالکیت جلو و 5 تا 10 فوت از خطوط جانبی و عقب قرار داشته باشد، بسیاری از شهرداری ها اجازه می دهند تا موانع کاهش یابد، به ویژه برای واحدهای کوچک جدا شده، یک خط صفر (با این حال) که به شدت محدودیت های خاص را ایجاد می کنند، اگر تنظیم شده باشد، ممکن است با محدودیت های خاص بودن آن را تنظیم کنند، بسته های خاص را تنظیم کنند، با محدودیت های خاص را تنظیم کنند.

مقررات پارکینگ

یکی از مهمترین مسائل مربوط به منطقه بندی برای ADUs پارکینگ از نظر تاریخی است، بسیاری از کدهای محلی نیاز به یک یا دو فضای پارکینگ اضافی در هر ADU. این می تواند مالکان خانه را مجبور به نصب در حیاط جلو، گسترش بزرگراه ها، یا ساخت گاراژ های جدید، با این حال، به رسمیت شناختن که ADU ها اغلب اعضای خانواده یا مستاجران که ممکن است ماشین های خود را ندارند، جایگزین های دولتی را در نزدیکی واحدهای حمل و نقل و نقل محلی، به ویژه در مناطق حمل و نقل مکان های محلی، به طور خاص تخلیه شده است، به طور خاص، به مناطق حمل و یا نیاز به مناطق حمل و نقل و یا نیاز به مناطق حمل و نقل و یا تخلیه پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ، به طور خاص، به طور خاص، به طور خاص، به طور خاص، به طور خاص، به طور خاص، به مناطق حمل و یا نیاز به طور خاص، به مناطق حمل و یا تخلیه پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های پارکینگ های محلی، به مناطق حمل و یا تخلیه.

محدودیت های ارتفاع و پوشش های پوشش

کدهای کوچک سازی معمولاً حداکثر ارتفاع ساختمان را تحمیل می کنند که بر این امر تأثیر می گذارد که آیا ADU دو طبقه امکان پذیر است یا بسیاری از حوزه های قضایی، ADU را به یک داستان محدود می کنند یا به همان ارتفاعی که در آن وجود دارد، قوانین پوشش های پوششی که ممکن است توسط سطوح غیر قابل نفوذ، از جمله ساختمان ها پوشش داده شود، از آنجا که ADU اضافه کردن فیلم های مربع به سایت، مالک خانه ممکن است نیاز به پوشش کامل یا محدودیت داشته باشد.

الزامات مالکیت Occupancy

برخی از کدهای منطقه ای نیاز دارند که خانه اصلی یا ADU تحت اشغال مالک باشد، قصد تشویق مدیریت مالکیت مسئول و جلوگیری از تبدیل شدن به یک ملک سرمایه گذاری تنها اجاره ای است، در حالی که الزامات مالکیت به طور فزاینده ای آرام می شوند - به ویژه در ایالت هایی که برای سیاست های بیشتر سازگار هستند - آنها در بسیاری از جوامع تحت تاثیر قرار می گیرند.

چالش ها و فرصت ها

پیاده سازی مقررات منطقه ای به ندرت ساده است، اما پاداش های بالقوه قابل توجه است.در طرف چالش، صاحبان املاک اغلب با یک پیچ و خم از قوانین متناقض، زمان بررسی طولانی و هزینه های غیرمنتظره مواجه می شوند، حتی در حوزه های قضایی که اجازه می دهند ADUs به درستی، روند ایمن سازی مجوز ساختمان، اتصال خدمات و رضایت بخش کد آتش می تواند ماه ها را به تعویق اندازد.

تامین مالی یک ADU می تواند یک مانع دیگر باشد. محصولات وام مسکن سنتی همیشه هزینه ساخت یک واحد جداگانه را پوشش نمی دهند و روش های آپاراتال ممکن است به دلیل داده های قابل مقایسه فروش محدود باشد، با این حال، برنامه های وام جدید - مانند FHA 203 (k) وام های توانبخشی، وام مسکن مسکن خانگی Fannie Mae، و AD تخصصی - هزینه های مربوط به وام دهندگان املاک و مستغلات نیز باید هزینه های مربوط به کاهش هزینه های مربوط به اموال و کاهش یابد.

علی رغم این موانع، فرصت ها قانع کننده هستند. ADUs می تواند درآمد اجاره ای ایجاد کند که به مالکان خانه کمک می کند تا وام مسکن یا مالیات اموال خود را جبران کنند، آنها مسکن مقرون به صرفه برای اعضای خانواده مانند والدین سالخورده یا کودکان بزرگسال فراهم می کنند، بدون هزینه یک خانه جداگانه، هنگامی که به خوبی طراحی شده است، ADUs می تواند ارزش کلی ملک را در مقیاس وسیع تر افزایش دهد، مفهوم زیست محیطی که به آن کمک می کند تا از طریق تغییر دادن هزینه های متنوع تر از محله های مسکن و تمیز کردن محله های متنوع تر از طریق محله های متنوع تر، به طور اساسی محله های متنوع تر، به طور گسترده تر، به طور گسترده تر، به طور گسترده تر، به طور گسترده تر، صرفه جویی در محیط زیست محیطی، صرفه جویی در محیط زیست محیطی، صرفه جویی در محیط زیست، به طور اساسی، کمک کند.

گام های ساخت ADU در قوانین زودیینگ

ساخت و ساز موفق ADU نیاز به یک رویکرد روش شناختی دارد که مدت ها قبل از ریختن هر پایه ای شروع می شود. مراحل زیر مسیر معمول را از ایده اولیه برای حرکت در واحد آماده ترسیم می کند.

۱- بررسی کدهای Zoning محلی

اولین گام این است که یک راهنمای خاص یا برگه ای را که شهر یا شهرستان خود را تنظیم می کند، کد شهری یا کد توسعه زمین را پیدا کنید. بسیاری از شهرداری ها در حال حاضر یک راهنمای خاص ADU یا برگه واقعیت را منتشر می کنند که قوانین کلیدی را پیچیده می کند. توجه نزدیک به بخش تعاریف - برخی از حوزه های قضایی استفاده از اصطلاحات مانند "واحد مسکونی ثانویه"، "eny"، "eaccess" یا "تبدیل آپارتمانی" را به طور واضح در مورد نیاز است.

۲- مقامات محلی مشورت کنید

کدهای کوچک سازی می تواند فشرده و باز به تفسیر باشد.برنامه ریزی یک جلسه پیش از درخواست با بخش برنامه ریزی محلی یا بخش ساختمان شما. آوردن یک طرح سایت خشن یا بررسی اموال، و آماده با سوالات خاص در مورد موانع، پوشش های زیاد، و هزینه های مجوز. بسیاری از برنامه ریزان می توانند شما را به دست آوردن داخلی یا چک لیست که روشن کردن سوء تفاهم های رایج این جلسه همچنین زمان برای درخواست محدودیت های رزرو محلی است.

طراحی در مقررات

مسلح با دانش از مراحل 1 و 2، کار با یک معمار، طراح، یا پیمانکار ADU-savvy برای توسعه برنامه هایی که مطابق با تمام محدودیت های منطقه ای است، در نظر بگیرید ADU متصل است که یک دیوار با خانه اصلی، که ممکن است الزامات تنظیم مجدد را کاهش دهد، اگر محدودیت ارتفاع یک داستان دوم را محدود کند، یک واحد تک طبقه با یک رد و جور ممکن است بهترین گزینه پیش بینی شده باشد - بسیاری از برنامه های انطباق پیش از آن را کاهش دهد.

۴- دریافت مجوز های ضروری

اکثر پروژه های ADU نیاز به حداقل مجوز ساختمان و احتمالا یک مجوز جداگانه منطقه ای یا مجوز استفاده از زمین دارند.در برخی از مناطق، شما همچنین ممکن است نیاز به مجوز استفاده مشروط، یک اختلاف (اگر طراحی شما از کد منحرف می شود)، یا یک بررسی تاریخی اگر ملک در یک منطقه مشخص شده است، برنامه سایت و هر هزینه درخواست، انتظار فرآیند بررسی برای هر زمان چند هفته به سرعت پردازش اطلاعات را دریافت کنید و یا به سرعت در حال حرکت در این بخش در حال حرکت در یک منطقه ارسال.

۵- تأمین مالی و پیمانکاران Hire

در حالی که مجوزها تحت بررسی هستند، می توانید تامین مالی را شروع کنید.اگر شما از جیب پرداخت می کنید، اطمینان حاصل کنید که بودجه ای واقعی دارید که شامل تخصیص شرایط سایت پیش بینی نشده یا افزایش قیمت است.اگر شما نیاز به وام دارید، هر دو وام مسکن سنتی و محصولات خاص ADU را بررسی کنید.

۶- بازرسی های ساخت و Pass

هنگامی که مجوز صادر و تامین مالی در محل قرار دارد، ساخت و ساز می تواند برای بازرسی های دوره ای توسط بخش ساختمان برای پایه، چارچوب، لوله کشی، الکتریکی و تایید نهایی آماده شود، هر بازرسی تضمین می کند که کار مطابق با برنامه های تایید شده و کدهای ساختمان قابل اجرا است. Scheduling این بازرسی ها به سرعت جلوگیری از تاخیر.

مقررات و روند های

چشم انداز منطقه بندی ADU به سرعت در حال تغییر است، در طول یک دهه گذشته، بیش از دوازده ایالت قوانینی را تصویب کرده اند که محدودیت های محلی را نادیده می گیرند و ساخت ADU آسان تر می شود. کالیفرنیا راه را با مجموعه ای از صورتحساب ها هدایت کرد که در میان دیگر موارد، الزامات پارکینگ محدود، کاهش هزینه های اثر و تصویب وزیر مورد نیاز (بدون بررسی اختیاری) برای اکثر ایالت های دیگر، از جمله قوانین استاندارد واشنگتن، و مقررات مشابه می تواند از پیش تعیین مقررات جزیره رودراد، و تصویب این جزیره مرکزی، و تصویب قوانین جزیره مرکزی.

در عین حال، بسیاری از شهرها ADU ها را به عنوان بخشی از استراتژی مسکن گسترده تر خود در نظر می گیرند.برای مثال پورتلند، اورگان، دو ADU را در هر مقدار مجاز کرده و یک ماشین حساب هزینه برای کمک به ساکنان تخمین هزینه های مسکن، واشنگتن، اجازه می دهد تا ADUs در سراسر شهرستان و هزینه های خاص برای واحدهای بدون درآمد در سطح فدرال، وزارت مسکن و توسعه شهری (UDH) ادامه دادن به حمایت از طریق مقررات مسکن و بهترین روش های تنظیم مسکن.

فناوری همچنین بر توسعه ADU تأثیر می گذارد. کیت های پیش ساخته و مدولار ADU محبوب تر می شوند زیرا کیفیت کارخانه را ارائه می دهند، جدول زمانی ساخت سریع تر و هزینه های پایین تر در مقایسه با ساخت سفارشی، برخی از شرکت ها خدمات کلید تبدیل، از جمله طراحی، مجوز و نصب را ارائه می دهند که فرآیند برای صاحبان خانه را ساده می کند.

نتیجه گیری

ایجاد یک واحد دسترسی به بخش Dwelling یک تعهد مهم است که نیاز به توجه دقیق به مقررات منطقه ای محلی دارد.این قوانین می توانند محدودیت های خود را احساس کنند، اما آنها وجود دارند تا مزایای مسکن اضافه شده با نیاز به حفظ شخصیت محله، ظرفیت زیرساخت و ایمنی را با درک انواع کلیدی قوانین منطقه ای - استفاده، اندازه، موانع، پارکینگ، پوشش، و مالک - جلوگیری از روند اطمینان و اطمینان از فرآیند پر هزینه می تواند اجتناب کند.

روند رو به رشد ملی به سمت منطقه بندی ADU دوستانه نشان می دهد که این واحدها نقش مهمی در پرداختن به کمبود مسکن و ارائه گزینه های زندگی مقرون به صرفه ایفا می کنند، چه شما قصد دارید یک عضو خانواده را به خانه ببرید، درآمد اجاره ای ایجاد کنید، یا به سادگی ارزش اموال خود را افزایش دهید، تلاش صرف یادگیری و انطباق با قوانین منطقه ای یک سرمایه گذاری است که با تحقیقات مناسب، راهنمایی حرفه ای و یک جدول زمانی واقعی می تواند به یک مجموعه دید خانگی و یا یک کیف پول و یا یک کیف پول خانگی ارزشمند و یا یک کیف پول و یک کیف پول و یک کیف پول و یک کیف پول و یک کیف پول برای تمیز کردن یک کیف پول خانگی شما را به یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، و یا یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول خانگی و یا یک کیف پول، یک کیف پول، یک کیف پول اداری ارزشمند، یک کیف پول، یک کیف پول،

برای مطالعه و منابع بیشتر، [FLT: [FLT1] راهنمای [FLT:] و California ADU] راهنمای دولت برای یک شیرجه عمیق به یک رویکرد دولتی است.