منطقه بندی نقطه یکی از چالش برانگیزترین شیوه ها در قانون استفاده از زمین محلی است، زمانی رخ می دهد که یک بدن حاکم یک بخش کوچک و اغلب جدا شده از زمین را برای استفاده که با منطقه منطقه منطقه اطراف متفاوت است، در حالی که چنین شتاب دهنده های هدایت می تواند توسعه سودمند را فراهم کند - مانند یک فروشگاه مواد غذایی محله در یک منطقه مسکونی - آنها اغلب باعث اختلافات در مورد عدالت، حقوق مالکیت، و یکپارچگی ساکنان برای درک عمومی از دیدگاه های قانونی است:

Zoning Spot چیست؟

منطقه بندی نقطه یک اصطلاح رسمی قانونی با یک تعریف واحد نیست؛ بلکه یک برچسب توصیفی است که توسط دادگاه ها و مفسران اعمال می شود، زمانی که یک rezoning به نظر می رسد به نفع یک مالک زمین خاص بدون توجیه کافی است، عنصر کلیدی این است که rezoning ایجاد یک "نقطه" از زمین با یک طبقه بندی مختلف به جای خواص اطراف آن.این خروج از یکنواخت مورد انتظار می رود در مورد اینکه آیا تصمیم گیری مبتنی بر استدلال عمومی یا منطقی است.

مهم است که منطقه بندی را از انواع دیگر از چشمک زدن ها متمایز کنیم:

  • کاهش چشمگیر: یک به روز رسانی بزرگ از یک نقشه یا دستورالعمل کل منطقه ای، معمولا پس از یک مطالعه برنامه ریزی سیستماتیک.
  • توسعه واحد برنامه ریزی شده (PUD): یک ابزار انعطاف پذیر منطقه بندی که اجازه می دهد استفاده های مخلوط در یک سایت بزرگتر، با شرایطی که به عنوان بخشی از یک توافق توسعه مذاکره شده است.
  • منطقه بندی یا قرارداد: یک موضوع بازگشت به شرایط خاص یا وعده های مالک زمین، که می تواند خط را با منطقه بندی نقطه ای محو کند اگر سود بسیار محدود است.

منطقه بندی نقطه واقعی معمولاً محکوم می شود زمانی که با برنامه جامع صلاحیت هماهنگ نیست و هنگامی که آن را به یک مالک که به دیگران در همان منطقه انکار می شود، تجزیه و تحلیل قانونی بر این تمرکز می کند که آیا بازگشت مجدد یک هدف قانونی عمومی یا صرفاً یک منافع خصوصی است.

بنیادهای حقوقی نقطه Zoning

قدرت زودیینگ از قدرت پلیس دولت حاصل می شود - اقتدار ذاتی برای تنظیم برای سلامت عمومی، ایمنی، اخلاقی و رفاه عمومی. دولت های محلی این قدرت را از طریق مقررات فعال که آنها را ملزم به اتخاذ یک طرح جامع و پیگیری روش های مشخص شده در هنگام اصلاح مقررات منطقه بندی می کند، آزمایش مرزهای آن اقتدار زمانی که شهرداری یک منطقه کوچک بسته به شیوه ای که به نظر می رسد اقدامات قانونی و یا به چالش های قانونی آسیب می زند.

قدرت پلیس و محدودیت های آن

دیوان عالی ایالات متحده در واریژ اقلیدس v. Ambler Realty Co ، 272 ایالات متحده 365 (1926)، قانون اساسی جامع بودن را تأیید کرد، اما موارد بعدی تاکید کرده اند که تصمیم های منطقه ای باید منطقی و خودسرانه باشد.

برنامه جامع نیاز به

اکثر اقدامات فعال کننده دولتی نیاز به اصلاح منطقه ای با برنامه جامع صلاحیت مطابقت دارد.این طرح به عنوان طرح برای تصمیم گیری های کاربردی استفاده از زمین عمل می کند، ارائه یک چارچوب استدلال برای رشد و حفاظت زمانی که یک درگیری مجدد با طرح جامع، دادگاه ها اغلب آن را به عنوان منطقه غیر قانونی اعتصاب می کنند، به عنوان مثال، اگر یک طرح خاص برای رشد کم هزینه، توسعه مسکونی، به طور همزمان اصلاح یک آپارتمان واحد، به احتمال زیاد، به طور همزمان تغییر می دهد.

حفاظت برابر و با توجه به فرآیند

صاحبان مالکیت و همسایگان اغلب ادعاهای قانونی را تحت اصلاحیه قانون اساسی در مورد قانون اساسی افزایش می دهند. بند حفاظت برابر نیاز به این دارد که طبقه بندی های منطقه ای رابطه ای منطقی با یک هدف قانونی دولت دارند.یک اقدام منطقه ای که یک بسته برای درمان مطلوب را بدون هیچ توجیه معقولی می تواند محافظت برابر را نقض کند، به طور مشابه، روند مقررات مربوط به تصمیم گیری که از طریق روش های منصفانه، از جمله اطلاع رسانی و فرصت شنیدن آن، اگر یک روند بی اعتبار یا تغییر نادرست باشد.

استانداردهای حقوقی برای ارزیابی Zoning Spot

دادگاه ها چندین آزمایش مرتبط را برای تعیین اینکه آیا یک بارگردانی شامل منطقه بندی نقطه ای غیر قابل قبول است، ایجاد کرده اند. فرمول دقیق توسط دولت متفاوت است، اما عناصر زیر رایج هستند.

دلیل

آزمون منطقی از اینکه آیا این بار بندی "به طور منصفانه غیرقابل انکار" بود یا اینکه آیا به وضوح خودسرانه بود یا اینکه آیا ذهن های معقول می توانند در مورد اینکه آیا سرعت بخشیدن به منافع عمومی است یا خیر، دادگاه ها به طور کلی به بدن قانون گذار منتقل می شوند، با این حال، اگر تنها هدف آشکار این است که به نفع یک مالک واحد باشد، به خصوص اگر سود استفاده باشد که با استفاده از محیط زیست ناسازگار است - به احتمال زیاد بدون شواهد منطقی، تغییر می کند.

سازگاری با برنامه جامع

همانطور که اشاره شد، ثبات برنامه یک عامل حیاتی است.برخی از ایالت ها، مانند فلوریدا و اورگن، الزامات سازگاری اجباری دارند؛ دیگران آن را به عنوان یک عامل در میان بسیاری از افراد درمان می کنند. A rezoning که به طور مستقیم با نام کاربری زمین برنامه مخالفت می کند، شاید پیش فرض قوی از غیر قانونی بودن را افزایش دهد.

هیچ خصوصی سازی یا Favoritism

دادگاه ها به دنبال این هستند که آیا تخفیف امتیاز ویژه ای به مالک بسته های منطقه ای که برای صاحبان اموال همسایه در دسترس نیست، می دهد، این بدان معنا نیست که هر استفاده مختلف غیر قابل قبول است؛ به عنوان مثال، امتیاز باید غیر منطقی باشد و به طور خاص به منافع عمومی مربوط نمی شود.

مزایای عمومی در مقابل مزایای خصوصی

سوال اصلی این است که آیا سرعت بخشیدن به سود عمومی واقعی است که از هر مزیت خصوصی بالاتر می رود یا تشدید مسکن مقرون به صرفه، حفظ فضای باز، یا از بین بردن یک استفاده غیر اطلاع رسانی می تواند منافع عمومی را خدمت کند.در مقابل، یک هشدار که صرفاً ارزش یک مقدار را افزایش می دهد بدون اینکه یک جامعه مربوطه به دست آورد، مظنون است.

چالش های قانونی مشترک برای لکه بینی

صدور مجوز در مورد منطقه بندی نقطه به طور معمول از سه نوع از ادعاهای ناشی می شود: داوری، تبعیض و نقص های رویه ای. درک این چالش ها کمک می کند تا شهرداری ها و توسعه دهندگان خطرات را پیش بینی و کاهش دهند.

اقدام سریع و قاطع

تحت استاندارد خودسرانه و ناتوان، دادگاه یک بار دیگر را از بین می برد اگر تصمیم فاقد مبنای منطقی در رکورد باشد، این اتفاق اغلب زمانی رخ می دهد که تسریع توسط حقایق، مطالعات یا شهادت های خودسرانه که تغییر را توجیه می کند، حمایت نمی شود؛ به عنوان مثال، اگر کارکنان برنامه ریزی انکار کنند، زیرا بازگشت با طرح ناسازگار است، اما شورای شهر بدون توضیح این تصمیم گیری می تواند نتیجه گیری را تایید کند.

درخواست Discriminatory Application

حتی اگر یک بارگزاری منطقی باشد، ممکن است به عنوان تبعیض آمیز به چالش کشیده شود اگر آن را با انگیزه نژاد، درآمد، و یا دیگر ویژگی های محافظت شده است، اگر چه چنین ادعاهایی دشوار است اثبات، دادگاه ها تاریخ تصمیم گیری و الگوی از پیش بینی مجدد آنها را بررسی می کنند. مجموعه ای از تایید مجدد که به طور مداوم یکی از گروه های دیگر می تواند افزایش برای حفاظت برابر است که بنابراین، حتی بر اساس معیارهای تعیین شده است که حتی بر اساس هر گونه تصمیم گیری های بی طرف آنها اعمال می شود.

نقض رویه های مقدماتی

بسیاری از ایالت ها نیاز به شنوایی عمومی، اطلاعیه های منتشر شده و یافته های کتبی از واقعیت قبل از اصلاح منطقه ای را می توان تصویب کرد.شکست برای پیروی از این روش ها - مانند اطلاع نامه به تمام صاحبان املاک در شعاع خاص یا برگزاری جلسه دادرسی قبل از دوره انتظار - می تواند منجر به یک چالش قانونی موفق شود.حتی یک نقص فنی جزئی ممکن است به اندازه کافی برای خالی کردن مجدد اسناد برنامه ریز باشد.

قانون پرونده های غیر قابل قبول

تصمیم گیری های دادگاه در سراسر کشور نشان دهنده کاربرد ظریف اصول منطقه ای نقطه است، در حالی که هیچ دو مورد دقیقا یکسان نیستند، نمونه های زیر موضوعات تکراری را برجسته می کنند.

  • Huff v. City of بیرمنگام ، 533 شهر بیرمنگام شهرستان بیرمنگام یک بار دیگر از یک خانواده واحد به چند خانواده، پیدا کردن آن متناقض با طرح جامع و نمونه ای از ویژگی کلاسیک که تنها مورد توجه قرار داده شده است.
  • City of Scottsdale v. Court شهرداری ، 335 P.2d 1302 (Ariz. Ct. App. 1975): دادگاه یک تنظیم مجدد برای یک دفتر پزشکی در یک منطقه مسکونی، استدلال که بسیاری در مجاورت نیاز به جاده اصلی و خدمات عمومی است که می تواند برای این مکان های پزشکی مفید باشد.
  • شرکت حمل و نقل مرکزی [FLT] [FLT3] شرکت حمل و نقل مرکزی [در درجه اول یک مورد را، آزمون تعادل دیوان عالی برای مصرف مقررات نظارتی تجزیه و تحلیل منطقه ای را تحت تاثیر قرار داده است اگر یک بار دیگر اعمال سخت بر روی بار مصرف کنندگان زمین حتی اگر آن را در نظر گرفتن مقدار آن را کاهش دهد.

چالش های عملی و خطرات

فراتر از دادگاه، منطقه بندی نقطه چالش های دنیای واقعی برای دولت های محلی، توسعه دهندگان و ساکنان را به دنبال می آورد که از این خطرات قدردانی می کنند، می تواند منجر به تاخیر های پرهزینه و روابط اجتماعی آسیب دیده شود.

مخالفت جامعه

ساکنان اغلب علیه طرح های منطقه ای محل بسیج می شوند، درک آنها به عنوان تهدید به شخصیت محله، ارزش های مالکیت یا کیفیت زندگی. اپوزیسیون می تواند فرم دادخواست، اعتراضات عمومی و اقدام قانونی را در نظر بگیرد، حتی اگر تشدید در نهایت تایید شود، این روند می تواند به لحاظ سیاسی محتوا و اعتماد به برنامه ریزان دولتی محلی تبدیل شود.

هزینه های کاهش و تاخیر

اتهامات چالش برانگیز اغلب در دادگاه به پایان می رسد هزینه های قانونی برای هر دو طرف می تواند به ده ها هزار دلار برسد و دادخواست می تواند توسعه را برای ماه ها یا سال ها به تعویق اندازد.در برخی از حوزه های قضایی، حزب بازنده باید هزینه وکیل برنده را پرداخت کند و توسعه دهندگان باید هزینه های بالقوه دادرسی را برای پروژه خود افزایش دهند.

تاثیر بر ارزش های مالکیت

محدوده می تواند اثرات غیر قابل پیش بینی بر ارزش های مالکیت داشته باشد. [۶] تسریع در اموال ممکن است ارزش ملک را افزایش دهد، با این حال، تغییر ممکن است ارزش ها را کاهش دهد اگر استفاده جدید به عنوان ناهمگونی (به عنوان مثال، یک ایستگاه گاز در کنار خانه) دیده شود.این تغییر ارزش می تواند منجر به ادعاهایی برای محکوم کردن معکوس یا کاهش ارزش خارجی (به ارزش واقعی از اموال:

دفتر اداری Burden

پردازش یک درخواست منطقه بندی نقطه اغلب زمان کارکنان قابل توجهی را برای گزارش ها، تجزیه و تحلیل ها و شنوایی ها می طلبد، اگر درخواست در نهایت رد یا لغو شود، این تلاش هدر رفته است. شهرداری ها می توانند این بار را با اتخاذ استانداردهای روشن و متقاضیان ملزم به ارائه مطالعات پیش از درخواست که سازگاری با برنامه جامع را نشان می دهد.

بهترین روش ها برای اجتناب از سقوط های قانونی

دولت های محلی و توسعه دهندگان می توانند گام های پیشگیرانه ای برای کاهش خطر که یک اقدام منطقه ای نقطه ای در دادگاه به کار گرفته می شود، بردارند.این بهترین شیوه ها با استانداردهای قانونی که در بالا توضیح داده شده اند، مطابقت دارند.

گزارش Thorough Staff

هر پیشنهاد تجدید نظر باید همراه با یک گزارش دقیق کارکنان باشد که درخواست را در برابر برنامه جامع ارزیابی می کند و هر گونه مزایای عمومی را شناسایی می کند.این گزارش باید شامل نقشه ها، تجزیه و تحلیل تاثیر ترافیک و شواهد شرایط تغییر یافته باشد. گزارش به خوبی مستند شده یک رکورد جامد ایجاد می کند که از تصمیم شهرداری حمایت می کند اگر به چالش کشیده شود.

اطمینان از شفافیت و مشارکت عمومی

شنوایی عمومی باید به درستی مورد توجه قرار گیرد و انجام شود.تمام نظرات کتبی و شفاهی باید ثبت و در نظر گرفته شود.مقامات منتخب باید دلایل خود را در این رکورد بیان کنند و بر این نکته تمرکز کنند که چگونه این تخفیف به نفع عموم مردم است.

بررسی سازگاری با برنامه جامع

اگر سرعت بندی با طرح هماهنگ نباشد، شهرداری باید در نظر بگیرد که آیا برنامه خود به روز رسانی نیاز دارد یا خیر، برخی از حوزه های قضایی روش های ساده ای برای اصلاحات برنامه ای دارند که همراه با تغییرات منطقه ای هستند. کلید جلوگیری از انحرافات جزئی است که تمامیت برنامه را کاهش می دهد.

مستند منافع عمومی

به طور ناخواسته بیان کنید که چه مزایای عمومی برای بازگرداندن به آن ها به دست می آید – به عنوان مثال، افزایش عرضه مسکن، بهبود دسترسی به خدمات یا حفظ محیط زیست، از توجیه مبهم مانند "توسعه اقتصادی" بدون داده های خاص اجتناب کنید.این سود باید ملموس و قابل اندازه گیری باشد و باید به جامعه به طور گسترده، نه فقط مالک املاک متعهد شود.

شرایط را در صورت لزوم

منطقه بندی مشروط – جایی که تصویب به محدودیت های خاص یا بهبود های خاص مربوط می شود – می تواند به کاهش اثرات منفی کمک کند و نشان دهد که شهرداری در منافع عمومی عمل می کند، با این حال، شرایط باید معقول و مرتبط با تشدید شرایط بیش از حد تحریک آمیز باشد.

نتیجه گیری

منطقه بندی نقطه یکی از ابزارهای قانونی حاشیه ای در مجموعه برنامه ریز است که به دقت و با یک مبنای واقعی قوی استفاده می شود، می تواند به جوامع اجازه دهد بدون مختل کردن ساختار کلی کنترل های کاربری زمین، تغییر را تحمل کنند، اما هنگامی که به صورت خودسرانه یا برای به دست آوردن خصوصی استفاده می شود، دادخواست، واکنش جامعه و معکوس قضایی را دعوت می کند.