Table of Contents

Κατανόηση Τίτλων Ζητήματα που Διαταράσσουν τα Κτηματομεσιτικά Κλείσματα

Όταν προκύπτουν ζητήματα τίτλου, αυτή η διαδικασία μπορεί να ακυρωθεί, προκαλώντας οικονομική ένταση, συναισθηματικό άγχος, και χαμένες ευκαιρίες για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη. Τα ζητήματα τίτλου είναι μεταξύ των πιο κοινών λόγων για καθυστερημένα ή ακυρωμένα κλεισίματα, που επηρεάζουν περίπου το 25% του συνόλου των συναλλαγών κατοικιών σύμφωνα με τα δεδομένα της βιομηχανίας. Κατανόηση τι αποτελεί ζήτημα τίτλου, γιατί έχει σημασία, και πώς να επιλύσει αποτελεσματικά διαχωρίζει τις ομαλές συναλλαγές από αυτές που διαλύονται.

Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι η νομική έννοια που θεσπίζει δικαιώματα ιδιοκτησίας. A ⁇ clean ⁇ τίτλος σημαίνει ότι ο πωλητής έχει το αδιαμφισβήτητο δικαίωμα να μεταβιβάσει την κυριότητα χωρίς επιβάρυνση. Όταν τα προβλήματα στην αναζήτηση ή εξέταση τίτλου, δημιουργούν ⁇ κλόουντ ⁇ που πρέπει να εκκαθαριστεί πριν από μια ασφαλιστική εταιρεία τίτλου θα εκδώσει ένα συμβόλαιο και ένας δανειστής θα χρηματοδοτήσει το δάνειο. Αυτά τα σύννεφα μπορεί να κυμαίνονται από απλά λάθη γραφικού χαρακτήρα έως περίπλοκες νομικές διαφορές που απαιτούν δικαστική παρέμβαση.

Κοινές εκδόσεις τίτλου που προκαλούν καθυστερήσεις ή ακυρώσεις

Ενώ κάθε συναλλαγή είναι μοναδική, ορισμένα προβλήματα τίτλου επανεμφανίζονται με αρκετή συχνότητα που οι επαγγελματίες ακινήτων θα πρέπει να είναι έτοιμοι να τα αντιμετωπίσουν.

  • Κλωστό ή ασαφές ιστορικό ιδιοκτησίας: Κενά στην αλυσίδα του τίτλου όπου δεν καταγράφηκε σωστά μια μεταβίβαση, ή όπου τα δικαιώματα των κληρονόμων δεν μεταβιβάζονταν σωστά μετά θάνατον.
  • Εξαιρετικές παρακρατήσεις ή αποφάσεις: Μη πληρωτέες παρακρατήσεις, φορολογικές παρακρατήσεις, ενυπόθηκα ενυπόθηκα δάνεια ή δικαστικές αποφάσεις κατά των περιουσιακών στοιχείων που επισυνάπτονται στον τίτλο και πρέπει να ικανοποιούνται πριν από την πώληση.
  • Διεκδικητικές διαφορές ή καταπατήσεις: Γείτονες που διεκδικούσαν μέρος του ακινήτου, περιφράξεις ή κατασκευές που διέσχιζαν γραμμές ιδιοκτησίας, ή ευκολίες που δεν τεκμηριώθηκαν ποτέ σωστά.
  • Απάτης ή πλαστά έγγραφα: Πλαστά υπογραφές σε πράξεις, πλαστές μεταβιβάσεις ή κλοπή ταυτότητας όπου κάποιος προσποιήθηκε τον ιδιοκτήτη και πούλησε το ακίνητο.
  • Απώλειες ή λανθασμένες νομικές περιγραφές: Σφάλματα στη νομική περιγραφή του ακινήτου ⁇ λανθασμένος αριθμός παρτίδας, λανθασμένα metes και όρια, ή διαφορές μεταξύ των καταγεγραμμένων εγγράφων και πραγματική έρευνα.
  • Απαγορευμένοι κληρονόμοι ή καταπιστεύματα: Όταν ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης πέθανε χωρίς διαθήκη, ή ένα καταπίστευμα δεν χρηματοδοτήθηκε κατάλληλα, αφήνοντας πολλούς κληρονόμους με αδιαίρετα συμφέροντα.
  • Θέματα ένωσης διαμερισμάτων ή διαμερισμάτων:[ Μη αμειβόμενες αξιολογήσεις, εκκρεμή πρόστιμα παραβίασης ή περιορισμοί που δεν γνωστοποιήθηκαν και επηρεάζουν την προβλεπόμενη χρήση του αγοραστή.

Κάθε ένα από αυτά τα ζητήματα απαιτεί μια διαφορετική στρατηγική επίλυσης. \" σοβαρότητα κυμαίνεται από μικρές διορθώσεις γραφειοκρατίας μέχρι πλήρη εκκρεμότητα που μπορεί να πάρει μήνες για να επιλυθεί.

Άμεση Βήματα Όταν Ανακαλύπτεται ένα Τεύχος Τίτλου

Όταν η εταιρεία τίτλου σας ειδοποιεί για ένα πρόβλημα, ο χρόνος γίνεται ο εχθρός. Η τυπική συμφωνία αγοράς περιλαμβάνει μια ⁇ χρόνο είναι της ουσίας ⁇ ρήτρα, και κάθε μέρα της καθυστέρησης κινδύνους της τιμής κλειδώματος του αγοραστή λήξη, μίσθωσης τερματισμού, ή την ημερομηνία δέσμευσης υποθήκης. Εδώ είναι μια συστηματική προσέγγιση:

1. Προσδιορίστε το ζήτημα γρήγορα και πλήρως

Να κάνετε απευθείας την εργασία σας με τον εξεταστή τίτλου, τον υφυπουργό και τον δικηγόρο σας για να αποκτήσετε πλήρη γραπτή εξήγηση του προβλήματος. Ζητήστε αντίγραφα των σχετικών εγγράφων ⁇ την εξαίρεση της έρευνας, την κατάθεση της δέσμευσης, την πράξη με ισχυρισμούς πλαστογραφίας. Δεν βασίζονται σε προφορικές περιλήψεις. Η έγκαιρη ταυτοποίηση επιτρέπει έγκαιρες λύσεις, αλλά μόνο αν έχετε την πλήρη εικόνα. Ρωτήστε: Είναι ένα απλό σύννεφο που μπορεί να θεραπευτεί με διορθωτικό πράξη ή ένορκη κατάθεση; Ή μήπως απαιτεί μια ήσυχη πράξη τίτλου στο δικαστήριο;

Για παράδειγμα, μια μη υπογραφή σε προηγούμενη πράξη μπορεί να επιλυθεί με την απόκτηση διορθωτικού εγγράφου από τον προηγούμενο χορηγό. Αλλά αν ο χορηγός έχει πεθάνει ή δεν συνεργαστεί, η λύση γίνεται πιο περίπλοκη. Ομοίως, μια απόφαση που έχει υποβληθεί σε πτώχευση από έναν εργολάβο ο οποίος χρεοκόπησε πριν από πέντε χρόνια μπορεί να απαιτήσει μια πρόταση για την απελευθέρωση του παραχωρηθέντος παρά απλή πληρωμή.

2. Επικοινωνήστε διαφανώς με όλα τα μέρη

Όταν προκύπτει ένα θέμα τίτλου, η φυσική αντίδραση είναι να υποβαθμίσει ή να κρύψει τη σοβαρότητα για να αποφευχθεί ο πανικός του αγοραστή ή του πωλητή. Αυτή η προσέγγιση backfires. Αντ 'αυτού, κρατήστε μια κλήση διάσκεψη (ή αλυσίδα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου για τεκμηρίωση) με τον αγοραστή, πωλητή, τους αντίστοιχους αντιπροσώπους τους, τον υπάλληλο τίτλου, και την ομάδα επεξεργασίας του δανειστή. Περιγράψτε το θέμα, το εκτιμώμενο χρονοδιάγραμμα για την επίλυση, και ο οποίος θα χειριστεί κάθε εργασία.

Η σαφής επικοινωνία διαχειρίζεται τις προσδοκίες και μειώνει την απογοήτευση. Πολλοί αγοραστές υποθέτουν ότι ⁇ το θέμα του τίτλου ⁇ σημαίνει ότι θα χάσουν το σπίτι. Όταν εξηγείτε ότι μια φορολογική δέσμευση από το 2012 απλά χρειάζεται μια επιστολή πληρωμής και καταγραφή μιας απελευθέρωσης, χαλαρώνουν. Αντίθετα, αν ανακαλύψετε μια συνοριακή καταπάτηση που απαιτεί μια ρύθμιση πολύ γραμμή, η ειλικρίνεια για την καθυστέρηση δύο έως τριών μηνών επιτρέπει στον αγοραστή να διαπραγματευτεί μια μίσθωση επέκταση ή την κάλυψη χρέωσης χρέωσης με τον δανειστή τους.

3. Εξερευνήστε τις επιλογές ανάλυσης μεθοδικά

Ανάλογα με το πρόβλημα, οι στρατηγικές επίλυσης ακολουθούν μια ιεραρχία: απλούστερη πρώτη, πιο περίπλοκη τελευταία. Παρακάτω είναι συγκεκριμένες προσεγγίσεις για τα πιο κοινά ζητήματα, που κυμαίνονται από διοικητικές διορθώσεις έως δικαστικές διαδικασίες:

  • Εκκαθάριση παρακαταθηκών ή αποφάσεων:[ Επικοινώνησε με τον κάτοχο της παρακαταθήκης (IRS, δήμος, εργολάβος) για να λάβει δήλωση πληρωμής. Καταβάλετε το οφειλόμενο ποσό ή διαπραγματευτείτε μειωμένο διακανονισμό εάν έχει παρέλθει το καθεστώς παραγραφής. Μόλις καταβληθεί, αποκτήστε την αποδέσμευση παρακαταθήκης και καταγράψτε το με τον υπάλληλο της κομητείας. Για μικρούς καταδίκους, ο πωλητής μπορεί να πληρώσει από τα έσοδα κλεισίματος. Για μεγαλύτερους, διαπραγματευτείτε να συμπεριλάβει την πληρωμή στο λογαριασμό διακανονισμού.
  • Συγγραφή νομικών περιγραφών: Μίσθωση εξουσιοδοτημένου τοπογράφου γης για να επαληθεύσει τη σωστή νομική περιγραφή. Συγκρίνετε την με την προηγούμενη πράξη και καταγραφόμενη πλακέτα. Αν η περιγραφή είναι απλώς λανθασμένη, ο ιδιοκτήτης της εγγραφής μπορεί να εκτελέσει διορθωτικό έγγραφο. Αν μια προηγούμενη πράξη περιείχε σφάλμα που δεν είχε καθοριστεί ποτέ, μπορεί να χρειαστείτε δικαστική αναμόρφωση.
  • Επίλυση διαφορών ορίων: Αρχίστε με μια έρευνα. Αν η διαφορά είναι ένας φράχτης γείτονα που καταπατά 6 ίντσες, τα μέρη μπορεί να συμφωνήσουν σε μια πολύ προσαρμογή γραμμής μέσω μιας καταγεγραμμένης συμφωνίας γραμμής ορίων. Αν ο γείτονας αμφισβητεί την έρευνα, η διαμεσολάβηση μπορεί να αποφύγει τη διαφορά. Σε ακραίες περιπτώσεις, μια ήσυχη αγωγή τίτλου είναι απαραίτητη.
  • Διεύθυνση απάτης ή πλαστογραφίας: Αυτό είναι το πιο σοβαρό. Αν μια πράξη φέρει πλαστή υπογραφή, το έγγραφο είναι άκυρο ab initio. Η εταιρεία τίτλου θα αρνηθεί την κάλυψη. Ο νόμιμος ιδιοκτήτης πρέπει να καταθέσει μια αστυνομική έκθεση και μια αστική αγωγή για να ακυρωθεί η πλαστή πράξη. Ο ασφαλιστής τίτλου πληρώνει συνήθως αμυντικά έξοδα βάσει της πολιτικής. Οι αγοραστές που αλιεύονται σε αυτή την κατάσταση συχνά πρέπει να ανακληθούν οι αιτήσεις αγοράς και υποβολής αιτήσεων αποζημίωσης.
  • Χειρισμός μη αποκαλυπτόμενων κληρονόμων:[[LFT:1]] Αν ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης πέθανε ακέραιος (χωρίς διαθήκη), όλοι οι νόμιμοι κληρονόμοι πρέπει είτε να αποκηρύξουν το ενδιαφέρον τους είτε να υπογράψουν ένα συμβόλαιο που μεταφέρει την περιουσία στο κτήμα. Εντοπίζοντας μακρινούς κληρονόμους μπορεί να πάρει εβδομάδες.
  • Προκήρυξη με θέματα HOA: Αποκτήστε μια επιστολή estoppel από την HOA που δείχνει όλες τις αξιολογήσεις που οφείλονται. Ο πωλητής πληρώνει αυτά τα τέλη. Για παραβιάσεις (π.χ., μη εγκεκριμένο χρώμα χρώματος), ο πωλητής πρέπει να θεραπεύσει την παραβίαση ή να λάβει απαλλαγή από το διοικητικό συμβούλιο HOA. Αυτό μπορεί να καθυστερήσει το κλείσιμο για αρκετές εβδομάδες εάν οι κύκλοι έγκρισης του συμβουλίου είναι αργοί.

Σε πολλές περιπτώσεις, ο ασφαλιστής της εταιρείας τίτλου μπορεί να εκδώσει μια ⁇ γ ⁇ ή ⁇ προκαταρκτική ⁇ δέσμευση που υπόκειται στην αφαίρεση του καταλόγου εξαίρεσης. Το ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου του αγοραστή θα καλύψει στη συνέχεια ζημίες από το εκκαθαρισμένο θέμα ⁇ αλλά μόνο αν το ζήτημα έχει πραγματικά θεραπευτεί.

Μέτρα πρόληψης για την ελαχιστοποίηση των σχετικών με τον τίτλο καθυστερήσεων

Οι έμπειροι επαγγελματίες ακινήτων γνωρίζουν ότι η καλύτερη στιγμή για να αντιμετωπίσει τα θέματα τίτλου είναι πριν να συμβεί. Αν και μερικά προβλήματα είναι απρόβλεπτα, προληπτικά μέτρα μπορούν να εξαλείψουν τις πιο κοινές αιτίες των καθυστερήσεων.

Παραγγείλετε τον τίτλο Αναζήτηση νωρίς

Μην περιμένετε μέχρι την εβδομάδα πριν από το κλείσιμο. Μόλις υπογραφεί η συμφωνία αγοράς και τα σοβαρά χρήματα κατατίθεται, παραγγείλετε μια πλήρη αναζήτηση τίτλου από την εταιρεία τίτλου. Ιδανικά, αυτό συμβαίνει μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες από την επικύρωση. Μια πρώιμη αναζήτηση σας δίνει εβδομάδες, όχι ώρες, για να επιλύσετε τα ζητήματα. Πολλές εταιρείες τίτλου προσφέρουν μια ταχεία αναζήτηση για μια επιπλέον αμοιβή - αξίζει το κόστος για πολύπλοκες ιδιότητες ή σφιχτά χρονοδιαγράμματα.

Απαιτούνται ασφάλεια τίτλου τόσο για τον αγοραστή και τον πωλητή

Για τους αγοραστές, η πολιτική ενός ιδιοκτήτη προστατεύει από μη ανακαλυφθέντα ελαττώματα τίτλου που εμφανίζονται μετά το κλείσιμο. Για τους πωλητές, η πολιτική ενός πωλητή ή ενός κράτους (κοινή σε πολλά κράτη) παρέχει κάλυψη για τα ζητήματα που ο πωλητής δεν έχει λάβει γνώση των προκαλούμενων. [Η ασφάλεια τίτλου προστατεύει από απρόβλεπτα ζητήματα[] ότι η έρευνα δεν αποκάλυψε ⁇ όπως πλαστά έγγραφα, μη αποκαλυφθέντες κληρονόμοι, ή σφάλματα στα δημόσια αρχεία. Χωρίς ασφάλιση, μια μεταγενέστερη αξίωση θα μπορούσε να αναγκάσει τον αγοραστή να υπερασπιστεί τον τίτλο με δικά του έξοδα.

Ενθάρρυνση των Αγοραστών να Ανασκοπούν τις Εκθέσεις Τίτλων και την Έρευνα

Οι αγοραστές συχνά αγνοούν την δέσμευση και την έρευνα τίτλου μόλις ο ενθουσιασμός μιας αποδεκτής προσφοράς τεθεί σε [[LFT:0]] Ενθαρρύνετε τους αγοραστές να επανεξετάσουν προσεκτικά τις εκθέσεις τίτλου [[[LFT:1]] με τον δικηγόρο ή τον ατζέντη τους. Δείτε τις εξαιρέσεις Πρόγραμμα Β (η λίστα των παρακαταθήκης, ελαφρύνσεις, περιορισμοί που η εταιρεία τίτλου δεν θα καλύψει). Ρωτήστε τον αγοραστή: Καταλαβαίνετε κάθε εξαίρεση; Είναι κάποιος από αυτούς deal-breakers για την προβλεπόμενη χρήση σας (π.χ., εγκατάσταση ενός φράχτη ή οικοδόμηση μιας πισίνας); Η έγκαιρη αναγνώριση απαράδεκτων εξαιρέσεων επιτρέπει τη διαπραγμάτευση πριν το κλείσιμο.

Εργασία με Εποχούμενο Τίτλος Εταιρείες και Εισαγγελείς

Μια εταιρεία που ειδικεύεται σε μεταπωλήσεις κατοικιών μπορεί να μην είναι εξοπλισμένη για να χειρίζεται ένα ακίνητο που είχε εμπλακεί σε ένα καταπίστευμα ή ένα κτήμα. Εργαστείτε με έμπειρους τίτλους εταιρείες ή δικηγόρους που έχουν τοπικές γνώσεις για πρακτικές καταγραφής της κομητείας, που έχουν σχέσεις με τοπικά δικαστήρια, και ποιος μπορεί να επισπεύσει τις θεραπευτικές ενέργειες. Ρωτήστε τον υπεύθυνο τίτλου: Πόσες φορές έχετε εκκαθαρίσει ένα ακίνητο ενός μηχανικού τους τελευταίους τρεις μήνες; Η απάντησή τους σας λέει τα πάντα για τις ικανότητές τους.

Διεξαγωγή ελέγχου πριν από την ολοκλήρωση του τίτλου

Δύο εβδομάδες πριν από το προγραμματισμένο κλείσιμο, η εταιρεία τίτλου τρέχει ένα-gap ⁇ αναζήτηση ⁇ έλεγχος για τυχόν νέες παραλήψεις, αποφάσεις, ή μεταφορές που καταγράφονται από την αρχική αναζήτηση. Αυτό είναι κρίσιμο, επειδή οι πωλητές μερικές φορές επιβαρύνονται με νέο χρέος (όπως μια απόφαση πιστωτικής κάρτας ή ένα συμβόλαιο εργολάβου) μετά την υπογραφή της σύμβασης, αλλά πριν από το κλείσιμο.

Διαχείριση χρονοδιαγραμμάτων και επεκτάσεων

Όταν ένα θέμα τίτλου δεν μπορεί να επιλυθεί πριν από την αρχική ημερομηνία λήξης, η επόμενη πρόκληση είναι η διαχείριση του χρονοδιαγράμματος. Οι αγοραστές και οι πωλητές έχουν συμβατικά δικαιώματα, αλλά και οι δύο συνήθως θέλουν η συμφωνία να κλείσει αντί να καταρρεύσει. Η τυπική προσέγγιση είναι να διαπραγματευτεί μια παράταση ημερομηνίας λήξης.

Βασικά στοιχεία που πρέπει να συμπεριληφθούν σε συμφωνία παράτασης:

  • ⁇ ιάρκεια: Μια ρεαλιστική εκτίμηση από τον δικηγόρο του τίτλου. Προσθέστε μια ενδιάμεση μνήμη μιας εβδομάδας αν το θέμα πάει στο δικαστήριο.
  • Κατανομή κοστουμιού: Ποιος πληρώνει για την παράταση; Εάν η έκδοση τίτλου είναι σφάλμα του πωλητή (π.χ., απλήρωτη παρακαταθήκη), ο πωλητής θα πρέπει να καλύπτει τυχόν επιπλέον έξοδα ⁇ τέλη παρατάσεως του συντελεστή, τέλη αποθήκευσης για το φορτηγό που κινείται από τον αγοραστή, επιπλέον ενοίκιο. Αν πρόκειται για αναπόφευκτο ελάττωμα (π.χ. πλαστογραφημένο συμβόλαιο από προηγούμενο ιδιοκτήτη), τα μέρη μπορούν να καταμερίσουν το κόστος ή ο αγοραστής μπορεί να τα απορροφήσει.
  • Ακριβή μέτρα: Ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει για την ταχεία καταγραφή, την παράδοση εγγράφων μιας ημέρας, ή για μια ακρόαση σε δικαστήριο.
  • Δικαιώματα πιστοποίησης: Ο αγοραστής μπορεί να διατηρήσει το δικαίωμα τερματισμού εάν το ζήτημα δεν εκκαθαριστεί μέχρι ορισμένη ημερομηνία, ιδίως εάν η καθυστέρηση επηρεάζει τη χρηματοδότηση ή τη μίσθωση τους. Ο πωλητής θα θέλει το δικαίωμα να επεκταθεί περαιτέρω εάν η θεραπευτική δράση προχωρά.

Αν ο αγοραστής δεν μπορεί να περιμένει λόγω μιας λήξης ή λήξης μίσθωσης επιτόκιο, η μόνη επιλογή μπορεί να είναι να ακυρώσει τη σύμβαση. Σε αυτή την περίπτωση, τα μέρη πρέπει να καθορίσουν ποιος παίρνει τα σοβαρά χρήματα. Τυπικά, αν το θέμα του τίτλου υπήρχε πριν από τη σύμβαση και δεν αποκαλύφθηκε, ο αγοραστής μπορεί να τερματίσει και να πάρει την κατάθεσή τους πίσω. Αν το ζήτημα προέκυψε μετά τη σύμβαση (π.χ., νέα δέσμευση που κατατέθηκε από έναν εργολάβο), ο πωλητής μπορεί να έχει το δικαίωμα να κρατήσει την κατάθεση αν έκανε καλές-πιστωτικές προσπάθειες για τη θεραπεία.

Οικονομικές Επιπτώσεις των Καθυστερημένων Κλεισμάτων

Οι καθυστερήσεις κοστίζουν χρήματα.

  • Λήξη κλείδωμα της προθεσμίας:[[LFT:1]] Αν λήξει η κλειδαριά επιτοκίου του αγοραστή, μπορεί να αντιμετωπίσουν υψηλότερο επιτόκιο ή να πληρώσουν ένα τέλος παράτασης της χρέωσης της κλειδαριάς επιτοκίου (συνήθως 0,01% έως 0,25% του ποσού του δανείου ανά 15 ή 30 ημέρες).
  • Εξωτερευμένα τέλη μεσεγγύησης:[ Τίτλοι εταιρειών και μεσίτες χρεώνουν καθημερινά ή εβδομαδιαία τέλη για κεφάλαια χαρτοφυλακίου που έχουν περάσει την αρχική ημερομηνία λήξης.
  • Προσωρινό κόστος στέγασης: Αγοραστές που έχουν ειδοποιήσει για την εκμίσθωσή τους, ή πωλητές που έχουν κλείσει σε ένα νέο σπίτι, μπορεί να χρειάζονται προσωρινή στέγαση ⁇ ξενοδοχείο, αποθήκευση, μετακίνηση ενοικίου φορτηγού ⁇ όλα εκτός αγοράς.
  • Χαμένο κόστος ευκαιρίας: Και τα δύο μέρη μπορεί να χάσουν σε άλλα ακίνητα ή συμφωνίες με το να δεσμευτούν σε καθυστερημένη συναλλαγή.

Μερικές φορές τα μέρη συμφωνούν σε ένα ⁇ σύντομο-term ⁇ κλείσιμο όπου ο αγοραστής παίρνει τον τίτλο με μια γνωστή εξαίρεση, αν ο πωλητής τους αποζημιώσει, αλλά αυτό είναι επικίνδυνο και απαιτεί την έγκριση δανειστή.

Νομικές σκέψεις και επίλυση διαφορών

Όταν ένα θέμα τίτλου απειλεί να ακυρώσει ένα κλείσιμο, υπάρχουν νομικές επιλογές πέρα από το να απομακρυνθεί απλά.

  • Αιτία τίτλου: Μια αγωγή που κατατέθηκε στο δικαστήριο για να καθορίσει την κυριότητα και την εξάλειψη των δυσμενών απαιτήσεων. Αυτό είναι μια τελευταία λύση για πολύπλοκα όρια ή διαφορές κληρονόμου, λαμβάνοντας 60 έως 180 ημέρες. Το επικρατέστερο μέρος συνήθως ανακτά τα νομικά τέλη.
  • Υπόθεση διόρθωσης: Για μικρά λάθη σε μια πράξη, μια ένορκη κατάθεση υπογεγραμμένη από τον αρχικό χορηγό μπορεί να θεραπεύσει το λάθος χωρίς δικαστική εμπλοκή.
  • Μηχανισμός αποζημίωσης: Ο πωλητής μπορεί να υπογράψει συμφωνία αποζημίωσης κρατώντας τον αγοραστή ακίνδυνο για ζημίες που προκαλούνται από συγκεκριμένο ελάττωμα τίτλου. Η εταιρεία τίτλου μπορεί να το αποδεχθεί αυτό σε περιορισμένες περιπτώσεις, αλλά οι δανειστές σπάνια το κάνουν επειδή δεν προστατεύει τη θέση δέσμευσης.
  • Εσκρόου επικράτηση: Τα έσοδα κλεισίματος μπορούν να διακρατηθούν με εγγύηση για να εξοφληθεί μια αμφισβητούμενη δέσμευση άπαξ διακανονιστεί. Αυτό επιτρέπει στον αγοραστή να πάρει τον τίτλο ενώ προστατεύει τα έσοδα του πωλητή.

Σε κάθε νομική διαδικασία, η παρουσία ενός ενημερωμένου δικηγόρου ακινήτων είναι μη διαπραγματεύσιμη. Οι δικηγόροι μπορούν να εμφανιστούν στο δικαστήριο, να διαπραγματευτούν με τους κατόχους υποσχεμένων και να συμβουλεύσουν για την πιθανότητα επιτυχίας. Πολλοί κτηματομεσίτες συστήνουν επίσης αγοραστές συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο πριν από την υπογραφή της κάθε επέκτασης ή απελευθέρωσης της απαίτησης.

Συναισθηματικές επιπτώσεις και διαχείριση σχέσεων

Οι αγοραστές μπορεί να αισθάνονται ανησυχία για το ότι χάνουν το σπίτι των ονείρων τους ή δυσπιστία προς τον πωλητή.

Βέλτιστες πρακτικές για τη διαχείριση των σχέσεων κατά τη διάρκεια μιας καθυστέρησης τίτλου:

  • Κανονική ενημέρωση: Στείλτε μια σύντομη ενημέρωση κάθε 48 ώρες, ακόμα και αν δεν υπάρχει πρόοδος. Η σιωπή γεννά υποψίες.
  • Δηλώσεις συμπόνιας: Αναγνώριση του στρες. ⁇ Κατανοώ ότι αυτό είναι απογοητευτικό.
  • Συγκεκριμένα σχετικά με τις λύσεις: Σχηματίστε όλη την επικοινωνία γύρω από τα βήματα που λαμβάνονται, όχι το φταίξιμο. Αποφύγετε να πείτε ⁇ ο πωλητής απέτυχε να πληρώσει το φορολογικό νομοσχέδιο ⁇ ⁇ αντ 'αυτού να πω ⁇ παίρνουμε το φόρο δέσμευσης που απελευθερώνεται και προχωρά.
  • Τεκμηριώστε τα πάντα: Κρατήστε ένα ημερολόγιο του ποιος είπε τι, πότε. Αυτό προστατεύει όλα τα μέρη αν η διαφορά κλιμακωθεί σε διαμεσολάβηση ή διαιτησία.

Χρήση Τεχνολογίας για την Πρόληψη και Επίλυση Ζητημάτων Τίτλων

Σύγχρονες εταιρείες τίτλου χρησιμοποιούν εξελιγμένη τεχνολογία για να εξορθολογίσουν τις αναζητήσεις τίτλων και να εντοπίσουν τους κινδύνους νωρίς.

  • Αυτοματοποιημένη εξόρυξη δεδομένων: Συστήματα που σαρώνει τα αρχεία της κομητείας για φορολογικές δεσμεύσεις, αποφάσεις και πτωχεύσεις σε πραγματικό χρόνο, μειώνοντας το ανθρώπινο σφάλμα.
  • Blockchain-based titles:[] Αν και εξακολουθούν να εμφανίζονται, ορισμένες δικαιοδοσίες πειραματίζονται με κατανεμημένη τεχνολογία leader για να δημιουργήσουν αμετάβλητα αρχεία ιδιοκτησίας, ενδεχομένως εξαλείφοντας πλαστογραφία και κενά αλυσίδας τίτλων.
  • Ψηφιακές πλατφόρμες κλεισίματος: Λογισμικό E-κλείσιμο που ενσωματώνει τα αποτελέσματα αναζήτησης τίτλου, προετοιμασία εγγράφων και καταγραφή ⁇ κόβοντας χρόνους περιστροφής από ημέρες σε ώρες.
  • Ai-οδηγούμενη αναθεώρηση τίτλου: Αλγόριθμοι μηχανικής μάθησης που επισημαίνουν ανωμαλίες στις περιγραφές πράξεων, εξουσίες δικηγόρου, και επικυρώσεις, επιτρέποντας στους ανθρώπινους εξεταστές να επικεντρωθούν σε πολύπλοκα προβλήματα.

Μια εταιρεία τεχνολογικών προοπτικών μπορεί συχνά να εντοπίσει ζητήματα μέσα σε ώρες και όχι ημέρες, αγοράζοντας πολύτιμο χρόνο για την επίλυση.

Μελέτες Περιπτώσεων: Πραγματικός-Παγκόσμιος Τίτλος Αποφάσεις Προβλημάτων

Για να απεικονίσετε τις έννοιες που συζητήθηκαν, εξετάστε αυτά τα ανώνυμα παραδείγματα από τις πραγματικές συναλλαγές:

Υπόθεση 1: Η κληρονομημένη εταιρεία Lien

Κατά τη διάρκεια της αναζήτησης τίτλου, ένα 5.000 δολάρια εγγύηση του εργολάβου από το 1988 εμφανίστηκε ⁇ πολύ πριν την ιδιοκτησία του πωλητή. Ο εργολάβος ήταν εκτός επιχείρησης. Ο τίτλος της εταιρείας απαιτούσε δικαστική εντολή για να αφαιρέσει το ενεχυροδανειστήριο. Ο δικηγόρος του πωλητή κατέθεσε αίτηση για την απελευθέρωση του μπαγιάτικο υποσχεμένο βάσει του νόμου του κράτους, η οποία πήρε έξι εβδομάδες. Ο αγοραστής συμφώνησε να παρατείνει το κλείσιμο κατά 45 ημέρες, και ο πωλητής πλήρωσε το επιτόκιο χρέωση παράτασης του αγοραστή $1,200. Η συμφωνία έκλεισε με επιτυχία.

Μάθημα: Ακόμη και παλιά, φαινομενικά νεκρά υποταγμάτων πρέπει να εκκαθαριστούν επίσημα. Προδρομική νομική δράση αποφεύγει τον πανικό της τελευταίας στιγμής.

Υπόθεση 2: Η Σφυρηλατημένη Πράξη

Ένας αγοραστής ανακάλυψε μετά την υπογραφή σύμβασης ότι μια προηγούμενη μεταφορά από έναν αποθανόντα ιδιοκτήτη στον σημερινό πωλητή αφορούσε ένα συμβόλαιο με πλαστή υπογραφή ενός κληρονόμου. Η εταιρεία τίτλου αρνήθηκε να ασφαλίσει. Ο σημερινός πωλητής μήνυσε τον δόλιο διάδικο στο δικαστήριο, πήρε μια δηλωτική απόφαση που ακυρώνει το συμβόλαιο, και στη συνέχεια κατέγραψε μια νέα πράξη από το δικαίωμα περιουσίας. Η διαδικασία πήρε τέσσερις μήνες. Ο αγοραστής έληξε με μια ρήτρα σύμβασης που επιτρέπει την ακύρωση αν ο σαφής τίτλος δεν μπορούσε να παραδοθεί εντός 60 ημερών. Ο πωλητής επέστρεψε τα σοβαρά χρήματα και ο αγοραστής βρήκε μια άλλη ιδιοκτησία.

Μάθημα: Οι περιπτώσεις απάτης είναι οι πιο επιζήμιες. Οι αγοραστές πρέπει να αποφεύγουν να δένουν τα κεφάλαιά τους επ' αόριστον, αν ο πωλητής δεν μπορεί να επιλύσει γρήγορα.

Υπόθεση 3: Οριστική Διαφορά που λύθηκε με συμφωνία

Μια έρευνα αποκάλυψε ότι ο δρόμος του γείτονα καταπατήθηκε δύο πόδια πάνω στο ακίνητο που πωλείται. Ο πωλητής διαπραγματεύτηκε μια συμφωνία συνοριακής γραμμής με το γείτονα, το κατέγραψε, και έλαβε μια εξαίρεση από την εταιρεία τίτλου. Το κλείσιμο καθυστέρησε κατά δύο εβδομάδες, ενώ ο δικηγόρος του γείτονα επανεξέτασε τη συμφωνία. Ο πωλητής πλήρωσε για την τιμή κλείδωμα επέκτασης και τα τέλη αποθήκευσης του αγοραστή. Η συμφωνία έκλεισε.

Μάθημα: Οι οριακές διαμάχες συχνά έχουν φιλικές λύσεις αν επικοινωνήσουν και οι δύο πλευρές.

Συμπέρασμα

Τα θέματα του τίτλου δεν χρειάζεται να σημάνουν καταστροφή για κλείσιμο ακινήτων. Ενώ οι καθυστερήσεις και οι ακυρώσεις είναι αγχωτικές, η κατανόηση των κοινών αιτιών και η συστηματική επίλυση του σχεδίου μπορούν να μετατρέψουν μια πιθανή κρίση σε διαχειρίσιμο πρόβλημα. Προωθητική επικοινωνία, άμεση δράση και προληπτικά μέτρα είναι το κλειδί για την επιτυχή πλοήγηση αυτών των προκλήσεων. Επαγγελματίες ακινήτων που κυριαρχούν στην τέχνη του θέματος του τίτλου Η επίλυση δημιουργεί φήμη για αξιοπιστία και κερδίζει την εμπιστοσύνη των αγοραστών, των πωλητών και των συντακτών. Με την παραγγελία αναζήτησης τίτλων νωρίς, την επιλογή έμπειρων εταίρων τίτλου, και την προετοιμασία πελατών για την πιθανότητα θεμάτων, ελαχιστοποιείτε εκπλήξεις και μεγιστοποιείτε το κλείσιμο. Θυμηθείτε: κάθε πρόβλημα τίτλου έχει λύση ⁇ είναι θέμα χρόνου, χρημάτων και εμπειρογνωμοσύνης.