ما هو الفصل 13 الإفلاس؟

فالفصل ١٣، الذي كثيرا ما يسمى خطة إعادة التنظيم أو المكسب المأجور، هو عملية قانونية اتحادية مصممة للأفراد الذين لهم دخل منتظم والذين يحتاجون إلى تحصيل ديون سابقة مع الاحتفاظ بممتلكاتهم، وعلى عكس الفصل ٧ الذي يصف الأصول لسداد ديون الدائنين، فإن الفصل ١٣ يطلب من المدين أن يقترح خطة سداد مدتها ثلاث إلى خمس سنوات، توافق عليها محكمة الإفلاس، وتوضح الخطة كيف ستستخدم جميع الإيرادات الدائنة غير القابلة للسداد في وقتها.

ولكي يكون المدين مؤهلا للفصل 13، يجب أن يكون لديه أقل من 2.75 مليون دولار من الديون المضمونة وغير المضمونة (حتى عام 2025)، ويجب أن يكون قد قدم عائدات ضريبية اتحادية للسنوات الأربع السابقة لتقديم الطلب، وعندما يقدم الالتماس، يوقف الوقف التلقائي فورا معظم إجراءات التحصيل، بما في ذلك إجراءات الإخلاء، وملابس الأجور، ووقف المرافق، ويوفر هذا الإيقاف غرفة للتنفس للمستأجرين لإعادة تنظيم أموالهم مع الحفاظ على مساكنهم.

وتعين محكمة الإفلاس أميناً لإدارة الخطة، وتحصيل مدفوعات شهرية من المدين، وتوزيعها على الدائنين، وفي نهاية الخطة، تسدد معظم الديون غير المضمونة - مما يعني أن المدين لم يعد ملزماً قانوناً بدفعها، وهذه العملية مفيدة بصفة خاصة للمستأجرين الذين سقطوا بسبب الإيجار أو ديون أخرى متصلة بالسكن ولكنهم يريدون البقاء في وحدة الإيجار.

How Chapter 13 Bankruptcy Affects Rental Housing

وللإفلاس في الفصل ١٣ آثار مباشرة وغير مباشرة على حالة السكن الإيجاري للمستأجرين، فهم هذه الآثار أمر حاسم بالنسبة للمستأجرين والمالكين على حد سواء في نقل العملية بسلاسة.

تقارير الائتمانات والتطبيقات الإيجارية

ويظهر الفصل 13 من الملفات في تقرير ائتماني لمدة سبع سنوات من تاريخ تقديم الإقرارات، وسينظر إليه مالكو العقارات في المستقبل عند إجراء عملية فحص ائتماني، مما يجعل من الأصعب استئجار وحدة جديدة أو تجديد عقد الإيجار القائم، حيث يرى العديد من ملاك الأراضي الإفلاس عاملا من عوامل الخطر، غير أن ملفا للفصل 13 يبين أيضا أن المدين يسدد ديونه بصورة نشطة بموجب خطة تشرف عليها المحكمة، ويمكن النظر إليه على نحو أفضل من الفصل 7.

وينبغي أن يكون المستأجرون مستعدين لشرح ظروف إفلاسهم للملاك المحتملين، مع التأكيد على أنهم يدفعون مدفوعات ثابتة ويحصلون على دخل ثابت، وأن تقديم نسخة من خطة السداد، والأجور الأخيرة يمكن أن يساعد على طمأنة مالكي العقارات من المسؤولية المالية، وقد يحتاج بعض مالكي العقارات إلى إيداع ضماني أكبر أو مضيف مشترك، ولكن القانون الاتحادي لا يحظر عليهم اعتبار أن هناك إخلالاً بعرقياً في قرارات الإيجار.

Lease Renewals and Lease Termination

ويظل عقد الإيجار ساريا في الفصل ١٣، إذ يسمح قانون الإفلاس للمدين بأن يتحمل )كيب( أو يرفض )محدد( عقد إيجار غير مكتمل للممتلكات العقارية السكنية، ويفترض أن الإيجار يعني أن المستأجر يوافق على مواصلة دفع الإيجار في الوقت المناسب وعلى الوفاء بجميع التزامات الإيجار، وينهي الإيجار، ويمكن لمالك العقار أن يقدم مطالبة عن أي إيجار غير مدفوع كدين غير مسدد.

وينبغي للمستأجرين أن ينظروا بعناية فيما إذا كان بإمكانهم البقاء في وحدة الإيجار، وإذا كان الإيجار مرتفعاً جداً مقارنة بميزانية ما بعد الإفلاس، فإن رفض الإيجار قد يكون الخيار الأفضل، غير أن الرفض يمكن أن يؤدي إلى الإخلاء وإلى مزيد من الضرر في الائتمان، فأغلب خطط الفصل 13 تفترض أن المستأجرين سيحتفظون بمسكنهم، حيث أن الظروف المعيشية المستقرة تدعم الدخل المستمر وأدائهم للخطة.

وينبغي أن يكون المالكون على علم بأن الإقامة التلقائية تمنعهم من مواصلة الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار الذي نشأ قبل الإفلاس، ما لم يحصلوا على إعفاء من الإقامة في محكمة الإفلاس، ولا تُبقي تلقائياً عمليات الإخلاء التي تستند إلى الإيجار بعد التكرار (المستحق بعد التقديم)، ولكن يجب على مالكي العقارات أن يتبعوا إجراءات الإخلاء الحكومية.

ودائع أمنية ومستأجرة مدفوعة مقدما

وتعتبر الودائع الأمنية التي يحتفظ بها صاحب العقار ممتلكات عقار الإفلاس، ولكن يجوز لمالك العقار أن يطالب بها مقابل الإيجار غير المدفوع بموجب قانون الدولة، ويجوز للوصي بالإفلاس أن يلتمس تحويل الودائع إذا تجاوز المبلغ المستحق، وينبغي للمستأجرين أن يكفلوا إدراج ودائعهم الضمانية بدقة في جداول الأصول والخصوم الخاصة بهم، وإذا رفض عقد الإيجار، يجوز لمالك العقار أن يستخدم الإيداع لتغطية الأضرار غير المدفوعة.

Prepaid rent for future months is also subject to distribution. If the tenant paid rent in advance and then files bankruptcy, the portion covering post-petition months must be turned over to the trustee as an asset, unless the court orders otherwise. This can create tension with landlords who expect to keep those funds.

مدفوعات الإيجار خلال الخطة الفصلية 13

وفي حين أن الوقف التلقائي للسداد يتوقف عن تحصيل الإيجار قبل التكرار، يجب على المدين أن يواصل دفع الإيجار للأشهر التي تلت تقديم الإقرارات، وأن عدم دفع الإيجار بعد التكرار يمكن أن يؤدي إلى الإخلاء حتى في حين تكون حالة الإفلاس نشطة، وأن المالكين ليسوا دائنين في الإفلاس عن الإيجار بعد التكرار؛ وأنهم مدينون ببساطة بمدفوعات الإيجار الجارية، ويجب أن تُحسب مدفوعات العقد بموجب الفصل 13 للمدين كنفقة.

وإذا لم يكن المستأجر قادراً على دفع الإيجار بسبب دفعات الخطة بموجب الفصل 13، فقد يحتاج إلى التفاوض بشأن تخفيض الإيجار، وطلب الحصول على الرعاية من صاحب العقار، أو الانتقال إلى وحدة أرخص، وتسمح بعض المحاكم للمستأجرين بتعديل الخطة المتوسطة الأجل لتعديل تكاليف الإسكان، كما أن الاتصال بالوصي والمالك أمر أساسي لمنع الإخلاء.

العلاقات بين مالكي الأراضي والمنتمين خلال الفصل 13

إن الحفاظ على علاقة بناءة مع مالك العقار أثناء الإفلاس هو ضرورة استراتيجية، إذ يمكن لمالك العقار التعاوني أن يجعل فترة السداد أكثر سلاسة بكثير، بينما يمكن للمخصم أن يؤدي إلى إجراءات إخلاء أو عدم تجديد عقد الإيجار.

البلاغ المفتوح من البداية

وينبغي للمستأجرين أن يبلغوا مالكهم عن الإفلاس في أقرب وقت ممكن، قبل تقديم الالتماس، وهذا يعطي الوقت لمالك العقارات لتعديل التوقعات وتجنب جهود التحصيل غير الضرورية، مع تقديم تفسير موجز: " سأقدم خطة لإعادة التنظيم في الفصل ١٣ للوفاء بالتزاماتي المالية، وسيستمر دفع إيجاري في الوقت المناسب وفقا للإيجار " .

وينبغي أن يعترف المالك العقاريون الذين يتلقون هذا الإشعار، وأن يؤكدوا أنهم سيلتزمون بالإقامة، ولا ينبغي لهم أن يحاولوا تحصيل الإيجار قبل التقاضي دون موافقة المحكمة، ولكن يجوز لهم مواصلة إرسال بيانات إيجار شهرية للمبالغ المستحقة حالياً، ومن الحكمة أيضاً أن يتشاور مالكو الأراضي مع المستشار القانوني لضمان الامتثال لقواعد الإفلاس والقوانين المحلية المتعلقة بملكة الأراضي.

معالجة المدفوعات المتأخرة أو المفقودة

وإذا كان المستأجر يتوقع أن يفوت دفع الإيجار بسبب خطة الإفلاس، فإنه ينبغي له أن يصل فوراً إلى المالك، إذ أن الكثير من مالكي العقار مستعدون للتفاوض بشأن خطة سداد قصيرة الأجل أو يقبلون دفعات جزئية إذا أثبت المستأجر حسن النية وخطة واضحة للقبض، ويوثق أي اتفاقات مكتوبة، وإذا كان المستأجر وراءها، يجوز لمالك العقار أن يقدم طلباً لتخفيف عبء العمل التلقائي من أجل دفع متأخرات.

وينبغي أن يقدم المالكون الذين يُستحق عليهم الإيجار قبل التكرار دليلاً على المطالبة في قضية الإفلاس، ويدفع لهم الوصي جزءاً من المتأخرات عن طريق الخطة، كما ينبغي لمالكي الأراضي أن يرصدوا مدفوعات الخطة ويخطروا الوصي إذا ما تخلف المدين عن دفع الإيجار بعد التكرار، وهو ما ينتهك أحكام الخطة ويمكن أن يؤدي إلى فصل القضية.

Lease Modifications and Renewals

وقد يرغب بعض المستأجرين في تعديل شروط الإيجار خلال خطة الفصل ١٣، على سبيل المثال، تخفيض الإيجار أو تغيير تاريخ الدفع أو إضافة رفيق سكني لتقاسم التكاليف، ولا يطلب عموماً من مالكي الأراضي الموافقة على التعديلات، ولكن إذا وافق الطرفان على ذلك، ينبغي توثيق الشروط الجديدة والموافقة عليها من جانب أمين الإفلاس إذا كان لها تأثير على الخطة، وتتم معالجة تجديدات الإيجار خارج نطاق قضية الإفلاس؛ وقد يرفض مالك العقار المحظور تجديدها.

ولدى بعض الولايات والمدن قوانين تحمي المستأجرين من التمييز القائم على أساس الإفلاس، ولكن هذا ليس عالمياً، وينبغي للمستأجرين أن يبحوا القوانين المحلية وأن يتشاوروا مع مجموعة مستأجرة للدعوة إذا كانوا يعتقدون أنهم واجهوا تمييزاً، وينبغي أن يدرك مالكو الأراضي أن رفض تجديد عقد الإيجار على أساس الإفلاس يمكن الطعن فيه إذا دفع المستأجر إيجاراً مستمراً.

الحماية القانونية والالتزامات القانونية

وينص قانون الإفلاس على توفير حماية كبيرة للمستأجرين، ولكنه يفرض أيضا التزامات يجب على الطرفين أن يفهماها.

The Automatic Stay and Eviction Proceedings

ويتوقف الوقف التلقائي بموجب المادة 362 من قانون الولايات المتحدة عن معظم إجراءات الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار الذي نشأ قبل الإفلاس، وإذا كان مالك العقار قد حصل بالفعل على حكم بالحيازة (أمر الإجلاء)، فإن الإقامة قد تكون أقل فعالية، وقد يفي قانون منع إساءة استغلال الأراضي وحماية المستهلك في المصارف لعام 2005 بقواعد خاصة: إذا حصل مالك العقار على شهادة بالحيازة قبل أن يُمنع المدين من الإفلاس من الإقامة.

ويجب على مالكي العقار الذين يرغبون في طرد مستأجر لعدم دفع إيجار ما قبل التقاضي أن يقدموا طلباً للحصول على تعويض من الإقامة التلقائية، وستمنح المحكمة الانتصاف إذا لم يكن للمستأجر سند في الملكية (أي أن الإيجار لا قيمة له في العقار) ولا يلزم إعادة تنظيم فعال، ويمكن للمستأجرين أن يعارضوا هذا الطلب بإظهار قدرتهم على معالجة العجز عن السداد والدفع الجاري.

قوانين عدم التمييز

وفي حين يحظر قانون الإفلاس الاتحادي التمييز ضد الأفراد الذين قدموا طلباً للإفلاس (المادة 525) من قانون الولايات المتحدة، فإن هذا القسم ينطبق أساساً على الكيانات الحكومية وأرباب العمل الخاصين المحددين، ولا يحظر صراحة على مالكي العقارات الخاصة رفض استئجار شخص ما على أساس الإفلاس، غير أن بعض قوانين الإسكان العامة والمحلية العادلة توفر الحماية لكي تشمل التمييز في تاريخ الدخل أو تاريخ الائتمان.

الخطوات العملية للمستأجرين

  • ] Nottify the landlord in writing immediately after filing, including a copy of the automatic stay notice.
  • Continue paying rent on time] every month during the plan. Post-petition rent is not covered by the stay.
  • Budget for all housing costs] including facilities, parking, and maintenance fees, before committing to the plan.
  • Seek legal advice] from a bankruptcy attorney or free legal aid clinic before rejecting or assuming a lease.
  • Maintain renters insurance] to protect personal property-a bankruptcy filing does not cover property loss.
  • ]Document all communications] with the landlord, including emails and payment receipts.

الخطوات العملية لملاك الأراضي

  • File a timely proof of claim] for any pre-petition rent arrears within the deadline set by the court.
  • Consult a bankruptcy attorney before taking any action that could violate the automatic stay.
  • لا تنهي المرافق ] أو تغلق المستأجر دون إذن من المحكمة.
  • Monitor rent payments closely]; If post-petition rent is late, notify the trustee and consider filing a motion for relief.
  • Review the lease renewal date] and decide independently whether to renewed, based on objective criteria such as payment history and property care, not just the bankruptcy filing.
  • Keep records of all rent payments received] from the tenant and from the bankruptcy trustee.

خاتمة

ويمكن أن يكون الإفلاس في الفصل 13 خطاً حياً للمستأجرين الذين يكافحون بسبب الديون، مما يسمح لهم بالتمسك بالإيجار وغيره من الالتزامات مع الحفاظ على مساكنهم، وتتطلب هذه العملية الانضباط والشفافية والاتصال المستمر مع مالك العقار، وبالنسبة للمالكين، فإن فهم الحماية القانونية والقيود المفروضة على الإفلاس أمر أساسي لحماية حقوق الملكية الخاصة بهم مع احترام بداية المدين الجديدة، مع التخطيط المناسب والتوجيه المهني، يمكن للطرفين أن يتجنبا بنجاح رفع دعوى الإيجار.

وللحصول على معلومات إضافية، يرجى الرجوع إلى الدليل الرسمي للمحاكم الأمريكية للفصل 13: الإفلاس ] ]، واستعراض لمحة عامة لـ نولو عن الإفلاس والإسكان . ويمكن لمنظمات المساعدة القانونية المحلية أيضا أن تقدم مشورة خاصة بالولاية القضائية.