فهم حقوق ومسؤوليات ملاك الأراضي والمستأجرين في قانون الملكية

ولتجنب المنازعات، ينبغي أن يضع مالكو العقارات سياسة مكتوبة لطلب الدخول، بما في ذلك كيفية تحديد مواعيد التعيين وما يشكل إشعارا مناسبا، وتشمل عقود الإيجار الكثيرة حكما ينص على أن صاحب العقار قد يدخل إلى الإصلاح بعد تقديم إخطار معقول، ولكن مهلة الإشعار المحددة يجب أن تمتثل لقانون الدولة، وينبغي للمستأجرين توثيق أي دخول غير مأذون به كتابة وإبلاغهم بالشواغل إلى صاحب العقار على الفور، وفي بعض الولايات القضائية، قد يُفرض على المستأجر من المحكمة أمر الدخول غير المأذون به.

الحق في الإجلاء لأسباب

فالإجلاء إجراء قانوني ينهي الحيازة ويعيد حيازة المالك، ولا يجوز للمالكين أن يطردوا إلا لأسباب يعترف بها القانون، بما في ذلك عادة عدم دفع الإيجار، أو الإخلال المادي بشروط الإيجار، أو النشاط غير القانوني في أماكن العمل، أو الاحتفاظ به بعد انتهاء مدة الإيجار، وتكون عملية الإخلاء إجرائية تماما: ويجب على صاحب العقار أن يقدم إخطارا خطيا يمنح المستأجر فرصة لمعالجة الانتهاك )في حالات عدم السداد أو التأجير(.

ولا يجوز للملاك أن يطردوا من الانتقام بسبب ممارسة مستأجر لحق قانوني، مثل الإبلاغ عن انتهاك قانوني أو الانضمام إلى نقابة للمستأجرين، كما أن الإخلاء الانتقامي غير قانوني في معظم الولايات، وقد يؤدي إلى تحميل المالك المسؤولية عن الأضرار، ورسوم المحامين، بل وإعادة المستأجرين، إضافة إلى أن عمليات الإخلاء القائمة على العرق أو الدين أو الإعاقة أو غير ذلك من الخصائص المحمية تشكل انتهاكاً لقوانين الإسكان العادلة، كما أن إجراءات الإخلاء القسري تنطوي على عقوبات شديدة([1]).

واجب توفير السكن القابل للاختراق

وقد يُلزم الضمان الضمني للسكن مالكي الأراضي بالاحتفاظ بوحدات إيجار في حالة ملائمة لشغل البشر، ويشمل ذلك ضمان أن تكون الممتلكات قد عملت في أعمال السباكة، والنظم الكهربائية، والتدفئة والتبريد )حيثما ينطبق ذلك(، والسلامة الهيكلية، والحماية من الآفات والرف، كما يجب على ملاك الأراضي أن يمتثلوا لمدونات البناء المنطبقة، والمراسيم الصحية، ولوائح الإيجار.

وينبغي أن يستجيب مالكو الأراضي بسرعة لطلبات الصيانة وأن يحتفظوا بسجلات لجميع عمليات التفتيش والإصلاح، فالعمليات الجاهزة، مثل خدمات الرعاية الصحية العادية للآفات، ومعالجات مراقبة الآفات، وعمليات تفتيش السقف، تؤدي إلى تقليل خطر التصليحات الطارئة والمطالبات المتعلقة بالسكن، وتفرض بعض الدول جداول زمنية محددة لمعالجة بعض الظروف، مثل 24 ساعة لاستعادة الحرارة في الشتاء أو 48 ساعة لإصلاح المرحاض، ولا تؤدي مسائل صيانة وثائق الشحن إلى إحداث أضرار قانونية فحسب، بل يمكن أن تؤدي أيضا إلى حدوثها.

واجب إعادة إيداعات الأمن

أما الودائع الأمنية فهي أموال يحتفظ بها مالك العقار لتغطية الأضرار التي تتجاوز اللبس العادي والدموع، أو الإيجار غير المدفوع، أو غير ذلك من التكاليف المحددة في الإيجار، ومعظم الولايات تحد من مبلغ الودائع، وغالباً ما يكون ذلك الإيجار لمدة شهر أو شهرين، وتشترط على صاحب العقار أن يحتفظ به في حساب منفصل مستهلك للفوائد، وفي نهاية الحيازة، يجب على صاحب العقار أن يعيد الإيداع في غضون فترة قانونية تتراوح بين 14 و45 يوماً بعد التنظيف.

يجوز أن يخضع أمراء الأراضي الذين لا يعيدون الإيداع أو يقدمون محاسبة مفصَّلة في غضون الإطار الزمني المطلوب لعقوبات تشمل الأضرار القانونية التي تلحق بمبلغ الودائع المزدوج أو الثلاثي، ولتجنب المنازعات، ينبغي للطرفين إجراء تفتيش شامل مع قائمة مرجعية مكتوبة وصور، وتكرار العملية عند التحرُّك، وينبغي أن يقدم المستأجرون عنواناً متقدماً وأن يطلبوا إجراء تفتيش نهائي خطياً.

واجب احترام الخصوصية والتقيد بجميع القوانين

ويجب على أصحاب العقارات احترام خصوصية المستأجر والامتثال لجميع القوانين المنطبقة، بما في ذلك قوانين الإسكان العادلة، وقوانين البناء، وقوانين مراقبة الإيجار، واللوائح الصحية، وهذا يعني تقديم إشعار مناسب قبل الدخول، وعدم المضايقة أو التمييز، والحفاظ على الممتلكات في حالة آمنة، كما أن أصحاب العقارات الذين ينتهكون هذه الواجبات قد يواجهون غرامات إدارية، أو دعاوى مدنية، أو فقدان رخصة الإيجار في الولايات القضائية التي تتطلب من محاميين آخرين.

حقوق وواجبات المستأجرين

الحق في التمتع بالهدوء والخصوصية

ويضمن العهد بالتمتع الهادئ للمستأجرين الحق في شغل الممتلكات دون تدخل كبير من صاحب العقار، ويشمل ذلك الحق في أن يكون خالياً من الضجيج المفرط، والدخول غير المأذون به، والمكوكات، وأي سلوك يجعل الوحدة غير صالحة للسكن، ويطالب مالكو الأراضي الذين ينتهكون هذا العهد، على سبيل المثال، بأن يلجأوا مراراً دون إخطار أو يزيلون الأبواب - قد يكون لهم الحق في إنهاء الإيجار.

الحق في سكن قابل للحل

ولكل مستأجر الحق في العيش في سكن آمن وصحي، وإذا لم يقدم صاحب العقار خدمات أساسية مثل الحرارة أو المياه أو الكهرباء أو الأقفال الوظيفية، فإن للمستأجر خيارات عديدة، ويمكن للمستأجر أن يخطر صاحب العقار كتابة وأن يسمح بمرور الوقت المعقول على تسوية المشكلة، وإذا لم يرد مالك العقار، يجوز للمستأجر أن يتصل بإنفاذ القوانين المحلية، التي يمكن أن تلجأ إلى شركات مستأجرة أو تصلحها.

الحق في العودة إلى الوطن

ويحق للمستأجرين إعادة إيداعهم في مكان أمني، مخصوما منه الخصومات القانونية، في غضون الإطار الزمني المحدد في قانون الدولة، ولحماية هذا الحق، ينبغي للمستأجرين توثيق حالة الوحدة عند الانتقال إلى صور فوتوغرافية وقائمة مرجعية موقعة، وعند الانتقال، ينبغي للمستأجر أن ينظف الوحدة بدقة، وأن يصلح أي ضرر ينجم عن ذلك أثناء شغل المستأجر (حتى اللبس العادي)، وأن يسددوا جميع المفاتيح وأجهزة الدخول.

الحق في المعاملة العادلة والحماية من التمييز

:: يحظر قانون الإسكان الاتحادي وقانون الولايات على مالكي الأراضي التمييز ضد المستأجرين على أساس العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي أو الوضع العائلي أو الإعاقة، وينطبق هذا القانون على جميع جوانب عملية الإيجار، بما في ذلك الإعلان، والفحص التطبيقي، وشروط الإيجار، والإعالة، والطرد.() ولا يجوز للملاك أن يفرض شروطاً مختلفة للإيجار، أو أن يرفضوا الإيجار، أو يضايقوا المستأجرين استناداً إلى هذه الخصائص المحمية.

واجب دفع الإيجار ومتابعة شروط الإيجار

أما الالتزام الأساسي للمستأجر فهو دفع الإيجار بالكامل وفي الوقت المحدد، والمستأجر هو النظر في الحق في شغل الممتلكات، وعدم الدفع هو أكثر الأسباب شيوعاً للإخلاء، ويجب على المستأجرين أيضاً أن يمتثلوا لجميع أحكام الإيجار، بما في ذلك القواعد المتعلقة بالزيوت والضيوف والضوضاء والتدخين والتخريب واستخدام الممتلكات، كما أن إلغاء شروط الإيجار مثل الاحتفاظ برخص غير مأذون بها أو الاشتراك في أعمال غير مشروعة ينبغي أن يؤدي إلى توقيع عقود الإيجار أو فرض عقوبات مالية.

واجب الحفاظ على أماكن العمل

والمستأجرون مسؤولون عن إبقاء وحدة الإيجار نظيفة وصحية، أو التخلص من النفايات على الوجه الصحيح، واستخدام الأجهزة والتجهيزات على النحو المقصود، والإبلاغ عن أي عيوب أو ضرر لحق بملاك الأراضي على وجه السرعة، والمستأجرون مسؤولون عن الأضرار التي تسببها لهم، أو أفراد أسرهم، أو ضيوفهم خارج نطاق اللبس العادي والدموع، ويشمل ذلك النوافذ المكسورة والسجاد المحتوية على فتحات في الجدران، والضرر الشديدة التي تلحقة، والضرر التي تلحقة التي تنجم عن سوء استخدام أماكن الدخان.

واجب احترام الجيران وقواعد الملكية

ويجب ألا يخلق المستأجرون إزعاجاً أو يزعجون التمتع السلمي بالمستأجرين الآخرين أو يمارسون نشاطاً غير قانوني في أماكن العمل، ويجب اتباع شروط الإيقاف التي تعالج الضجيج، وقوف السيارات، والتدخين، واستخدام المناطق المشتركة، كما أن نمط الانتهاكات مثل الأطراف المتكررة بصوت عال أو الحيازة غير المأذون بها، ينبغي أن يؤدي إلى إنهاء الإيجار والطرد، وينبغي أن يراعى المستأجرون جيرانهم وأن يحلوا أي نزاعات ودية، مع الحفاظ على حسن سلوك مالك العقارات، إذا لزم الأمر.

اتفاقات الإيجار: المخطط القانوني

ويعد عقد الإيجار المصاغ جيدا أساس علاقة الإيجار الناجحة، ويحدد مصطلح الإيجار، والإيجار، والودائع، ومسؤوليات الصيانة، والقواعد لكلا الطرفين، والأحكام الرئيسية التي ينبغي أن تشملها:

• شروط الدفع: ]
• أحكام إيداع الأوراق المالية: ] amount, lawful deductions, and timeline for return after move-out.
• Maintenance duties:] which party is responsible for lawn care, dump removal, minor repairs, and pest control.
• Entry and inspection:] notice requirements and permitted reasons for landlord entry.
• Subleasing and assignment:] conditions under which the tenant may sublet or assign the lease.
• Default and remedies:] what constitutes a breach and the landlord’s recourse, including eviction and damages.