كيفية التعامل مع حقوق الملكية القانونية عند شراء ممتلكات مع عقود الإيجار القائمة

ومما له نفس القدر من الأهمية التحقق مما إذا كانت أي عقود إيجار تنتهك مراقبة الإيجارات المحلية أو ترتيبات تثبيت الإيجار، ففي الولايات القضائية مثل مدينة نيويورك، وسان فرانسيسكو، ولوس أنجلوس، أو العديد من البلديات في نيو جيرسي وأوريغون، يمكن أن تخفض قوانين مراقبة الإيجار الزيادات السنوية وتشترط " سبب عادل " للإخلاء، وحتى إذا أصبحت مالكا، لا يمكنك ببساطة أن ترفع الإيجارات إلى مستويات السوق أو تزيل المستأجرين دون أسس قانونية محددة.

الاعتبارات القانونية المتعلقة بشراء الممتلكات المتقادمة

شراء ممتلكات مع المستأجرين الحاليين يتطلب العناية الواجبة التي تتجاوز التفتيش المادي، ويجب أن تقيّم الصحة القانونية لكل عقد إيجار، ودقة عروض البائعين، والخصوم المحتملة التي ستتحملها، وتشمل الاعتبارات القانونية الرئيسية ما يلي:

طلب شهادات استئناف

وشهادة الإغلاق الحكمية هي بيان من كل مستأجر يؤكد الوضع الحالي للإيجار: الإيجار المدفوع، والودائع الضمانية، والأجل المتبقي، وأي تقصير أو نزاعات معروفة، وهذه الوثيقة " أجهز " المستأجر من وقت لاحق الذي يطالب بعبارات مختلفة - مثلاً، أن لديه اتفاقاً شفوياً بشأن الإيجار المخفض أو أن صاحب العقار قد تنازل عن بعض الالتزامات، مما يجعل شهادات الإيجار غير قابلة للتداول في حالة إغلاق.

Reviewing Lease Compliance and Tenant Rights

:: منح الدولة والقوانين المحلية المستأجرين حقوقاً محددة للبقاء على قيد الحياة، فالضمان الضمني للقابلية للسكن، مثلاً، يتطلب من المالك الجديد أن يبقي الممتلكات في حالة آمنة، أو صحية - لا يمكن أن يتجاهل سقفاً مسرّباً أو نظام تدفئة مكسّر لمجرد شرائك للمبنى، كما تمنح بعض الولايات القضائية حقوق المستأجرين في الرفض الأول إذا بيعت الممتلكات، أو المساعدة على نقل الملكية إذا كان المالك الجديد يعتزم هدم الوحدات أو تحويلها.

إيداع الأمن

فالودائع الضمانية هي نقطة نزاع متكررة أثناء بيع الممتلكات، إذ تشترط معظم الدول على البائع إما أن ينقل كامل مبلغ الودائع إلى المشتري أو أن يعيدها مباشرة إلى المستأجرين قبل إغلاقها، ويجب أن تحصل، كمشتري، على حساب مفصل لجميع الودائع المحتفظ بها، وأن تتحقق من الاحتفاظ بها في حسابات منفصلة لفائدة إذا لزم الأمر، وأن تضمن حصولك على ائتمان في نهاية المطاف مساوٍ للمسؤولية الوديعة، وأن عدم التعامل مع الودائعين قد يُضون عن ذلك.

الحماية المحلية لمراقبة الإيجارات والإجلاء

وفي المناطق التي تخضع لرقابة الإيجار، تنقل شروط الإيجار القائمة - بما في ذلك مبالغ الإيجار وأسباب الإخلاء - إلى المالك الجديد، ويمكن منعك من رفع الإيجار إلى نسبة مئوية معينة في السنة (في بعض الأحيان تكون منخفضة إلى 1.3 في المائة) أو من طرد مستأجر دون " سبب عادل " مثل عدم الدفع أو الإخلال بالتأجير أو انتقال المالك إلى آخر، كما أن لدى بعض المدن " ترتيبات " استثمارية " تغطي حتى منازل الإيجار " .

Lease Amendments and Hidden Agreements

ولا يفترض أبداً الإيجار الكتابي الذي تراه هو القصة بأكملها، وقد يكون المبيعون قد دخلوا في اتفاقات جانبية - مثل التخفيضات في الإيجار، أو التنازلات في المرافق، أو الإذن للمستأجر بأن يكون حيواناً أليفاً أو يدير عملاً منزلياً - لا يرد في وثيقة الإيجار، وطلب جميع الاتصالات الخطية بين البائع والمستأجرين التي تتصل بتعديلات الإيجار، وإدراج تمثيل في اتفاق الشراء لا توجد اتفاقات جانبية شفوية أو مكتوبة لا يكشف عنها بالكامل.

نقل حقوق الملكية مع عقود الإيجار

وعندما تشتري ممتلكات خاضعة للإيجارات القائمة، تخطو تلقائياً إلى دور مالك العقار ما لم تحظر عقود الإيجار صراحة الإحالة أو تنهي قبل إغلاقها، ويحكم هذا النقل بمبدأ أن عقد الإيجار هو عقد " يُدير بالأرض " - ويستعاض المالك الجديد عن المالك السابق في جميع التزامات الإيجار، بما في ذلك واجب توفير التمتع الهادئ، والحفاظ على المناطق المشتركة، واحترام الحيازة الحصرية للمستأجر.

إخطار المستأجرين من المالك

ويعد الإشعار السليم أمرا أساسيا للحفاظ على علاقات المستأجرين وتفادي الارتباك في دفع الإيجار، وينبغي للبائع أن يقدم إلى كل مستأجر إشعارا خطيا قبل إغلاقه بثلاثين يوما على الأقل، وأن يبلغهم بالتغيير المعلق، وأن يدفع لهم الإيجار في المستقبل، وبعد إغلاقه، يرسل رسالتكم الترحيبية التي تحدد نفسك كمالك جديد، وأن يقدم معلومات الاتصال الخاصة بك (عنوان البريد، والهواتف، وبوابة الدفع)، وأن يحددوا أين يرسلوا خطا واضحا للإيجار.

Lease Assignment vs. Novation

وفي معظم المعاملات، تُسند عقود الإيجار تلقائيا إلى المشتري دون اشتراط موافقة مستأجرة - ما لم يتضمن الإيجار بندا يتعلق بمكافحة الإحالة، وحتى بعد ذلك، كثيرا ما تسمح لغة الإيجار الموحدة بالإحالة عند بيع الممتلكات، ولا سيما في عقود الإيجار التجارية، ولكن بعض عقود الإيجار الطويلة الأجل أو عقود الإيجار بشروط غير عادية قد تتطلب اتفاقا رسميا بشأن الإحالة.

إدارة ودائع الأمن والمستأجرين المدفوعين سلفا

)ب( أن يسجل جميع سجلات الودائع الضمانية من البائع، بما في ذلك الإيصالات التي تبين المبالغ والحسابات المصرفية التي يحتفظ بها، وتشترط ولايات كثيرة على المشتري إما )١( أن يتحمل مسؤولية الإيداع وأن يقدم إيصالا خطيا لكل مستأجر يعترف بأن الودائع قد نقلت، أو )٢( أن يعيد البائع الودائع )بمزيد من أي فائدة مستحقة( إلى المستأجرين قبل إغلاقها.

تعديل سعر الشراء لأسعار الإيجار

وقد تكون قيمة الإيجارات تؤثر مباشرة على القيمة السوقية للممتلكات، إذ أن الممتلكات التي تستأجرها على المدى الطويل، أو تقل عن الإيجارات، قد تكون أقل من الممتلكات الشاغرة القابلة للمقارنة، لأن لا يمكن أن ترفع الإيجارات فورا، وعلى العكس من ذلك، فإن الممتلكات التي ترتفع فيها أسعارها وتستأجرها ائتمانات قوية يمكن أن تحصل على علاوة، حيث أن تدفق الدخل مأمون نسبيا، والعمل مع أمين تجاري أو محام عقاري ذي خبرة، على أساس الإيجار، يمكن أن يعدل قيمة الإيجار الفعلي.

معالجة قضايا الإجازات خلال عملية الشراء

وحتى مع العناية الواجبة الجاد، يمكن أن تظهر المشاكل بين التوقيع على اتفاق الشراء وإغلاقه - أو بعد ذلك بفترة وجيزة، ويجب أن تعالج هذه المسائل على نحو استباقي لتجنب المسؤولية القانونية وحماية استثمارك.

حالات الإيقاف المشتركة وكيفية حلها

• Lease violations:] If a tenant is in breach (e.g., non-payment, unauthorized occupants, property damage), the buyer may have the right to enforce the lease. However, you must follow proper eviction procedures under state law - self-help evictions (turning off facilities, changing locks) are illegal and can result in serious penalties.
• Rent disputes:] Tenants may claim that rent has already been paid to the old owner, or that there were oral agreements for reduced rent and as buyer, you are not bound by undislosloslos verbale agreements. Use estoppel certificates to resolve these claims before closing. If a dispute remains, consider requiring the Brand to resolve it or provide a credit at closing.
• ][ حقوق الإنهاء الفوري: ][ بعض عقود الإيجار تتضمن شروطا تسمح للمستأجر بالإنهاء إذا بيعت الممتلكات ) " شرط بيعي " ( أو إذا غي َّر المالك الجديد استخدام الممتلكات، وقرأ شرط الإنهاء بعناية، وإذا أنهى المستأجر بصورة صحيحة، فيمكن أن تفقد جزءا كبيرا من دخلك، أو أن تتفاوض مع عامل الشاغر للبقاء - ربما عن طريق تقديم تعديل الإيجار.
• ][ ]الجبهة: /[[ المنازعات المتعلقة بالودائع المضمونة: ][ إذا لم يقم البائع بنقل ودائع أو يقدم سجلات غير دقيقة، يجوز أن يكون المشتري مسؤولا أمام المستأجر عن الإيداع الكامل في نهاية الإيجار، وأن يسحب جزءا من عائدات البائع في إقفاله إلى حين التحقق من جميع سجلات الإيداع، وأن يتضمن شرطا تعويضيا لتغطية أي خسائر من جراء سوء التصرف في الإيداع.