مداخل رئيسية

  • ويمكن أن تستمر عمليات الإخلاء بصورة قانونية في الشتاء، ولكن جداول المحاكم والعطلات قد تسبب تأخيرا.
  • ويجب على مالكي الأراضي أن يتابعوا إجراءات صارمة في مجال الإخطار والمحاكم؛ فالإجلاء عن النفس (الغلق، والمطفأة من المرافق) غير قانوني.
  • وللمستأجرين الحق في سنة منزلية قابلة للسكن، بما في ذلك حرارة العمل والمياه الجارية في الشتاء.
  • المساعدة الطارئة للإيجار والمساعدة القانونية متاحة، والعمل بسرعة إذا تلقيت إخطاراً بالإخلاء.

ويؤمن الكثير من المستأجرين خطأ بأن الطقس البارد يمنح تجميداً تلقائياً على عمليات الإخلاء، وفي الواقع، فإن معظم الولايات - بما فيها بنسلفانيا وإيلينوي ونيويورك وتكساس - تسقط عمليات الإخلاء خلال أشهر الشتاء، ولا يكون العامل الحاسم هو الموسم وإنما هو ما إذا كان مالك العقار يتبع العملية القانونية الصحيحة، ولا يوجد " حظر واسع النطاق للإخلاء " في الولايات المتحدة، وإن كانت بعض المدن أو المقاطعات الباردة قد فرضت وقفاً مؤقتاً مؤقتاً مؤقتاً في حالات الطوارئ.

ولا يحظر القانون الاتحادي عمليات الإخلاء في الشتاء، بل يحكم قواعد الإخلاء قوانين الدولة وإجراءات المحاكم المحلية، ويجب على مالكي الأراضي الحصول على أمر قضائي قبل إجبار مستأجر على المغادرة، كما أن عمليات الإخلاء ذاتياً تتبادل الأقفال، وتغلق المرافق، أو تزيل الممتلكات غير القانونية في كل مكان في أي موسم.

متطلبات الإشعار والخطوط الزمنية

وتبدأ عملية الإخلاء عادة بإشعار خطي من صاحب العقار، ويعتمد نوع الإشعار والوقت الذي يجب أن ترد فيه على سبب الإخلاء وقانون الولاية.

  • Nonpayment of rent:] Most states require a 5 - to 30 -day notice to pay or quit. For example, Pennsylvania requires a 10‐day notice; Illinois allows 5 days for month - —month leases and 10 days for year —year-ofyear-.
  • الرجاء انتهاك: ] Notice periods vary widely. Some states give tenants a few days to fix the violation, others require immediate compliance.
  • Holdover tenants] (الإقامة بعد انتهاء الإيجار): فترات الإشعار عادة ما تكون أقصر، وغالباً ما تكون 30 يوماً أو أقل.

وإذا لم يقدم صاحب العقار الإشعار الصحيح أو لم يقدم إلى المحكمة بصورة سليمة، يجوز فصل أو تأخير عملية الإخلاء بأكملها، وينبغي للمستأجرين أن يستعرضوا بعناية الإشعار بالأخطاء الدقيقة في مواعيد أو مبالغ مستحقة أو أو أو أو أو أو أو أو أوصاف ممتلكات.

دور المحكمة

فالانحرافات تتطلب جلسة استماع للمحكمة، ولا يمكن للملاك أن يكتفيوا ب " طردك " حتى في الشتاء، وينفذ المأمور أو المأمور أمر الإخلاء بعد صدور حكم القاضي، وكثيراً ما تكون لدى المحاكم جداول خاصة لقضايا الإخلاء، ويمكن أن يبطئ الطقس في الشتاء العملية، وقد يدفع الثلوج الثقيل أو العطلات أو إغلاق المحاكم إلى العودة إلى جلسات الاستماع بعد بضعة أيام أو أسابيع، غير أن هذه الأوامر لا تكفل بعد ذلك.

بعض الولايات، مثل ماساتشوستس، لديها " وقف اختياري للإخلاء " لممتلكات معينة، ولكن هذه استثناءات ضيقة، لا يمكنك أن تفترض أن قضيتك ستتوقف بحلول الموسم.

أحكام الحماية المؤقتة والريح الخاصة

وفي حين أن الشتاء لا يوقف عمليات الإخلاء، فإن عدة حماية قانونية يمكن أن تساعدك على البقاء في منزلك أو على الأقل إبطاء العملية، علماً بأن هذه الحقوق ضرورية إذا تلقت إشعاراً بالطرد في كانون الثاني/يناير أو شباط/فبراير.

الوقف الاختياري للانحرافات وأوامر الطوارئ

وخلال الأحداث الجوية البالغة الشدة - مثل الدوافع القطبية أو العضلات أو حالات الطوارئ الصحية العامة - تصدر بعض الحكومات المحلية وقفا مؤقتا للإخلاء، وعلى سبيل المثال، خلال وباء COVID - 19، فرضت لجنة مكافحة التصحر وقفا اختياريا على نطاق البلد يحمي العديد من المستأجرين، وقد صدرت أوامر طوارئ مماثلة على صعيد الولايات والمدن خلال فترات الاختراق الباردة.

وللاستفادة من وقف اختياري، يجب أن تظهري عادة مشقة مباشرة، مثل انخفاض الدخل أو الحالة الطبية. لا تغفر المحافظون الإيجار ] - فهي فقط تؤخر إجراءات الإخلاء، وعندما يستأنف الوقف الاختياري، يمكن استئناف حالة الإخلاء، وتتحقق دائما من منظمة محلية مستأجرة أو مساعدة قانونية لمعرفة ما إذا كان لمنطقتكم وقف فعلي.

(ج) توفر حماية إضافية للمستأجرين في السكن العام ] أو ) برامج القسائم 8 ]، وتحتاج إدارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة إلى إشعار محدد وإلى إجراءات الاستماع قبل طرد المستأجر المدعوم، وتطبق هذه الحماية على مدار السنة، ولكن يجب أن توثق حالتك وتوثقها.

"محاربة "الحبيت" في "وينتر

وتعترف كل دولة بفرضية [(FLT:0)] [الضرر في القابلية للسكن في عقود الإيجار السكنية، وهذا المبدأ القانوني يتطلب من مالكي الأراضي الاحتفاظ بالممتلكات في ظروف آمنة وممكنة، وخلال الشتاء، تصبح الخدمات الأساسية مثل الحرارة والمياه الساخنة والكهرباء والسباك غير قابلة للتفاوض، وإذا لم يقدم مالك العقارات ما يكفي من حرارة (المعروفة عادة بأنها تحتفظ بدرج حرارة يبلغ طولها 68 درجة حرارة).

قضايا الصلاحية المشتركة للسكن في الشتاء:

  • لا حرارة أو تسخين غير كاف
  • الأفران المكسورة أو المغليات مع تأخير الإصلاحات.
  • أنابيب مُجمّعة أو نقص الماء الجاهز
  • المولد، أو المسودات، أو الثغرات الهيكلية التي تجعل الوحدة غير صالحة للسكن.

إذا أبلغت عن مشكلة في المسكن و مالك العقار لا يصلحها، يمكنك أن:

  • Withhold rent] until repairs are made (only after following proper procedures).
  • Repair and deduct] - pay for the fix and subtract the cost from rent.
  • Break your lease] without penalty in extreme cases.
  • Asert an affirmative defense] in eviction court — argue that the landlord’s failure to maintain the property justifies nonpayment or lease termination.

دائماً توثق كل شيء: الصور، الفيديو، طلبات الإصلاح (يُفضل أن تكون مكتوبة) وأي ردود من صاحب العقار، يمكن أن تكون هذه الأدلة حاسمة في المحكمة.

الحماية من الانتقام

إذا كنت قد اشتكت من مسألة تتعلق بالسكنية، لا يمكن لمالك العقار أن يطردك من الانتقام، ومعظم الولايات لديها قوانين تحظر الانتقام من الإبلاغ عن الانتهاكات الرمزية، أو الانضمام إلى نقابة المستأجرين، أو ممارسة حقوق قانونية أخرى، وإذا جاء إشعار الإخلاء بعد أن رفعت شكوى، قد يكون لديك دفاع قوي.

إثبات الانتقام قد يكون صعباً لكن المحاكم غالباً ما تنظر إلى التوقيت، فالطرد الذي يتم في غضون أيام أو أسابيع من الشكوى يشير إلى دافع انتقامي، دفاعات الانتقام لا توقف تلقائياً الإخلاء، بل تستطيع أن تعطيك نفوذاً للتفاوض أو فصل القضية.

برامج المساعدة الطارئة في مجال طب الأسنان

إن المشقة المالية هي السبب الأكثر شيوعاً في عمليات الإخلاء في الشتاء، وإذا لم تستطع دفع الإيجار، ابحث عن مساعدة إيجار طارئة قبل تقدم حالة الإخلاء، فلا تزال هناك برامج كثيرة بعد حقبة COVID -19.

المساعدة الاتحادية والمساعدة الحكومية

وقد وزع برنامج المساعدة في مجال الإيجار في حالات الطوارئ بلايين الدولارات على الولايات والمواقع، ولا تزال بعض هذه الأموال متاحة، ويمكنك البحث عن برامج محلية من خلال مكتشف المساعدة الإيجارية لمكتب الحماية المالية المستهلك أو وكالة الإسكان الحكومية التابعة لك. ويحتفظ الائتلاف الوطني للإسكان المنخفض الدخل أيضاً بقائمة مستكملة.

وتتطلب الأهلية عادةً مشقة مالية بسبب أزمة موثقة من نوع COVID - 19 أو أزمة أخرى، وخطر التشرد، والدخل عند 80 في المائة من الدخل المتوسط في المنطقة أو أقل منها، وتغطي بعض البرامج الإيجارات السابقة، والإيجار في المستقبل، وحتى فواتير المنافع، والتطبيق المبكر أمر حاسم لأن الأموال محدودة وموزعة على أساس الأولوية من حيث العائد.

الموارد المحلية وغير الربحية

وتدير مدن كثيرة برامج للمساعدة في الإيجارات الطارئة تمول من الضرائب المحلية أو المنح المقدمة من القطاع الاتحادي، فمثلا يمكن لبرنامج فيلادلفيا للهندسة البدنية أن يساعد المستأجرين على دفع متأخرات تصل إلى 12 شهرا، وكثيرا ما تقوم المنظمات غير الربحية مثل الخدمات القانونية المجتمعية، وخط المساعدة 211 التابع لطرق الأمم المتحدة، والمؤسسات الخيرية الكاثوليكية بإدارة المعونة الإيجارية أو ربط المستأجرين بالموارد.

وإذا واجهتم الإخلاء، اسألوا المحكمة أو المساعدة القانونية عن قوانين " الدفع إلى الحيازة " ، فبعض الولايات تسمح للمستأجرين بوقف الإخلاء بدفع كل الإيجار المستحق قبل جلسة الاستماع، وحتى إذا لم يكن لديكم مال اليوم، فإن منحة المساعدة الإيجارية يمكن أن تغطي المبلغ الكامل.

الملاحة في عملية المحكمة في الشتاء

إذا حصلت على أمر بالإخلاء لا تتجاهله، فقدان موعد المحكمة يؤدي إلى حكم غير مقصود، ويمكن لمالك العقار أن يحصل على أمر حيازة بسرعة كبيرة، وهذا ما يتوقعه في الشتاء.

الجدول الزمني والتأخر

والمحاكم مفتوحة عموما في جميع أنحاء السنة، ولكن الطقس الشتوي يمكن أن يسبب إغلاقا أو تأخيرا، وبعض المحاكم القريبة من مارتن لوثر كينغ الابن، أو يوم الرئيس، أو العطلات المحلية، وإذا أعيد جدولة جلسة الاستماع، ستتلقى موعدا جديدا بالبريد، وتتحقق من مكتب كاتب المحكمة إذا لم تلحظ إشعارا بسبب التأخيرات في إرسال البريد المتصل بالطقس.

وفي بعض الولايات القضائية، يجوز للقضاة أن يمنحوا وقتا إضافيا خلال الشتاء للمستأجرين الذين لا يستطيعون الدفع بسبب فقدان أو مرض وظيفي مرتبط بالثلج، وهذا غير مضمون ولكن يستحق الرفع في جلسة الاستماع، وكونوا مستعدين لشرح سبب حاجتكم إلى تمديد وتقديم الأدلة (خطابات السفر، والسجلات الطبية، وما إلى ذلك).

التمثيل القانوني والمساعدة الذاتية

ولكم الحق في الحصول على محام في محكمة الإخلاء، ولكن الحكومة لا توفر واحدا مجانا في معظم الحالات، ولكن العديد من المدن لديها الآن برامج " حق في الحصول على المشورة " تضمن التمثيل القانوني للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض، وعلى سبيل المثال، سنت سان فرانسيسكو، مدينة نيويورك، وعدة مدن أخرى هذه القوانين، وحتى إذا لم تتمكن من الحصول على محام حر، تستطيع أن تمثل نفسك (مثلا)، وتمنح محاكم عديدة مراكز مساعدة ذاتية بأشكال وتعليمات.

وخلال الجلسة، سيطلب القاضي من صاحب العقار تقديم أدلة على الإيجار، والإشعار، وسبب الإخلاء، ولكم الحق في استجواب الشهود وتقديم أدلةكم الخاصة، والدفاع المشترك في الشتاء هو عدم احتفاظ صاحب العقار بالحرارة أو غير ذلك من الخدمات الأساسية، وإذا أمكنكم أن تبينوا أن صاحب العقار قد أخل بمذكرة الاستحقاق، يجوز للقاضي أن يفصل القضية أو يقلل الإيجار المستحق.

The Eviction Order and Enforcement

وإذا حكم القاضي ضدكم، تصدر المحكمة " خط الحيازة " أو " أمر الطرد " ، ولا يجوز لمالك العقار أن يطردكم بأنفسهم؛ ويجب أن يحددوا موعداً لتنفيذ الحكم من قبل المأمور أو الشرطي أو وكيل المحكمة، وفي بعض الولايات، يُطلب من المأمور أن يعطي مهلة ٢٤-٤٨ ساعة قبل أن يطردكم جسدياً، وقد يتأخر التنفيذ في الشتاء إذا كان مكتب المأمور قصيراً أو إذا لم تكن الظروف المناخية غير آمنة.

الوقت هو جوهر الأمر، بمجرد أن تتلقى إشعاراً بالتوقف أو استدعاء للإخلاء، تبدأ بالبحث عن مساعدة قانونية.

المعونة القانونية المجانية والمنتمية إلى البلدان المنخفضة

وتقدم منظمات المساعدة القانونية المشورة والتمثيل مجانا للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض، ويمكنها أن تساعدك على فهم حقوقك، والرد على الإخلاء، والتفاوض مع صاحب العقار، واعثر على مقدم المساعدة القانونية المحلية من خلال مكتشف شركة الخدمات القانونية .

كما أن العديد من المدارس القانونية لديها عيادات سكنية حيث يتولى الطلاب، ويشرف عليهم محامون مرخصون، معالجة قضايا الإخلاء، وكثيرا ما تدير رابطات المحامين برامج مجانية، وعلى سبيل المثال، يمكن للجنة الدائمة المعنية بالمعونة القانونية والمدافعون عن العوز التابعة لرابطة المحامين الأمريكية أن توجهكم إلى الاتجاه الصحيح.

محامون خاصون

وإذا كان لديك دخل متواضع، فإن بعض المحامين الخاصين يتخذون قضايا مستأجرة على نطاق متدني أو رسوم مسطحة للتمثيل المحدود (الخدمات غير المجهزة)، ويمكنكم تعيين محام لمراجعة إشعاركم أو صياغة رد أو حضور جلسة استماع واحدة، وللحصول على محام مؤهل للدفاع عن الإخلاء، والتحقق من خدمات الإحالة الخاصة بمحامي رابطة المحامين .]

وعند إجراء المقابلات مع محام، يرجى معرفة خبرتهم في قضايا الإخلاء في الشتاء، ومعرفتهم بالقانون المحلي للمالكين، والرسوم، ويقدم الكثيرون منهم مشاورة مجانية لمدة 30 دقيقة، ويستخدمون هذه المرة لتقييم ما إذا كان المحامي يتصل بوضوح ويبدو مهتماً حقاً بقضيتكم.

التحقق من وثائق التفويض والتاريخ التأديبي

قبل تعيين أي محام، التحقق من رخصتهم وسجلهم التأديبي مع رابطة محاميك الحكومية، ويوحي سجل نظيف بالاحتراف والكفاءة، ويتجنب المحامين الذين لديهم عقوبات أو تعليق أو شكاوى متعددة، ومعظم المواقع الشبكية لمنظمة نقابة المحامين في الولاية تسمح لك بالبحث عن الاسم والنظر إلى الانضباط العام.

ويمكن لمنابر التقييم على الإنترنت مثل أففو أن تعطيك لمحة عامة سريعة، ولكن تأخذها بحبوب من الملح، فالتقدير " المشرف " جيد، ولكن الإحالات الشخصية من مجموعات الدعوة المستأجرة تكون أكثر موثوقية في كثير من الأحيان، وإذا قابلت محامياً له تقدير " الاحتراز الخارجي " أو إجراءات تأديبية نشطة، تنتقل إلى مرشح آخر.

استراتيجيات المساعدة الذاتية والدعوة

حتى بدون محام يمكنك اتخاذ خطوات لحماية نفسك خلال عملية إخلاء الشتاء

تنظيم وثائقك

احتفظ بنسخ من:

  • عقد الإيجار وأي تعديلات.
  • All notices from the landlord (pay or quit, eviction summons, etc.).
  • إيصالات الإيجار، البيانات المصرفية، وسجلات الدفع.
  • طلبات إصلاح وردود مالكي العقارات (البريد الإلكتروني، والنصوص، والرسائل).
  • صور أو أشرطة فيديو لمسائل القابلية للسكن
  • أي مراسلات من سلطات المساعدة القانونية أو الإسكان.

وجود ملف جيد التنظيم يمكن أن يعزز قضيتك ويساعدك على التصرف بسرعة

تحدث إلى مالكك

ويمكن أن تمنع الاتصالات أحياناً من رفع دعوى أمام المحكمة، وإذا لم تتمكن من دفع الإيجار بسبب فقدان مؤقت في العمل بسبب الأزمات، أو بسبب حالة الطوارئ الطبية، أو وقف العمل بخدمة المرافق، أو اقتراح خطة دفع، ويجوز لبعض مالكي العقارات الموافقة على تأجيل الإيجار أو قبول دفعات جزئية لتجنب التكلفة وعجلة الإخلاء، والحصول على أي اتفاق خطياً.

إذا كان الإخلاء من أجل انتهاك عقد الإيجار، اسأل إذا كان بإمكانك إصلاح القضية (مثل إزالة حيوان أليف غير مرخص به أو وقف الضوضاء المفرطة)

الاتصال بالاتحادات المستأجرة ومجموعات الدعوة

ويمكن للاتحادات المحلية للمستأجرين أن تقدم المشورة، والإحالة، وأحيانا التمثيل، وكثيرا ما تنظم اجتماعات مع مالكي الأراضي ويمكنها أن تساعدك على التفاوض، وحتى إذا لم تتمكن من معالجة قضيتك، فإنها تستطيع أن تشرح عملية الإخلاء المحلية وتربطك بالموارد، والبحث عن " اتحاد مستأجر " بالإضافة إلى مدينتك أو مقاطعتك على الإنترنت.

استخدام مركز المساعدة الذاتية التابع للمحكمة

وهناك العديد من المحاكم التي لديها مركز للمساعدة الذاتية أو عيادة سكنية، ويمكن للموظفين هناك )عادة لا المحامين( أن يساعدوك على ملء الاستمارات، ويفهموا عملية الاستماع، ويتعلموا خياراتكم القانونية، بل إن بعض المحاكم توفر محامياً لبضع دقائق من المشورة المجانية خلال ساعات الانقطاع، وتستفيد من هذه الخدمات - فهي حرة ومصممة للأشخاص الذين لا يملكون محامين.

الموارد الإضافية

خاتمة

ولا يحميك (وينتر) تلقائياً من الإخلاء، ولكن لا يجعلك عاجزاً أيضاً، بل يجب على مالكي الأراضي أن يتبعوا القانون، ولكم حقوق تبقى في القوة الكاملة بغض النظر عن مقياس الحرارة، والمفتاح هو التصرف بسرعة: التحقق من الإشعار، والبحث عن المساعدة القانونية، والاستعداد للمحكمة، مع المعلومات والدعم المناسبين، يمكنكم الطعن في إخلاء غير عادل أو على الأقل شراء الوقت الذي تحتاجون إليه للانتقال بأمان.

لا يجب أن يواجه أحد التشرد في الشتاء وحده، إذا كنت في أزمة، اتصلي بـ 211 طلباً للمساعدة في الإسكان، اتصلي بفريق مستأجر للدعوة، أو التحدث مع محامي المساعدة القانونية اليوم.