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為何不能商議默契文件的審查與應盡职责?
簽署關閉文件是任何地產交易中最後的、有约束力的一步。 不管您是首次购房者、經驗良好的投資者或成交的卖方, 這些簽署代表了法律上的承诺, 可能會有持久的財產和個人后果。 接近終點的刺激性常常會引誘各方匆忙完成文件, 但這衝動卻會導致成本高昂的監控。 徹底審查每份文件和嚴格的尽职程序,不只是最佳做法,而是保護您權利、您的投資和未來的重要保障。
盡力的確認這項協議並非是一種法律與經濟的惡夢。
了解關閉的金鑰文件
在您可以有效審查之前, 您需要知道您正在看什麼。 典型的關閉套件包含多份文件, 每個文件都有不同的目的。 熟悉這些表格可以讓您快速看到錯誤或异常條件 。
采购协议及其修正案
買入協定是一份基本合同, 列出價格、 意外事件、 截止日期、 和其他關鍵條件。 任何修改或增编( 如展期、 修補信用或融资出让) 必須包含並符合最後的結合文件。 Cross 參考和解表與買入協定, 以确保每個信用、 借出與推算符合所談判的 。
和解聲明( 關閉披露或HUD% 1)
住宅交易中, 關閉公示( CD) 把所有成本分類 —— 贷款金额、 利率、 關閉成本、 稅金、 保險金、 预付項目。 商业或現金交易中, HUD% 1 或類似的和解表 都具有相同的功能。 檢查所有項目: 出借人費、 權益保險、 記錄費、 轉帳稅、 以及從賣主得到的信贷。 即使是小數的錯誤, 也可能轉移上千美元。 通常的錯誤是不正確的贷款金额或未公開的、 不包括在您最初的贷款估計數內的帳金 。
委托函和抵押金
如果您正在為買入融资, 您會簽署本票, 也就是您個人的偿还贷款的承諾, 以及一份担保工具( 信托或抵押) , 以便在您违约時讓出款人對財產提出债权 。 請檢查該備忘錄的利率、 付款時間表、 预付罚金 、 以及任何可調整的利率 。 担保工具必須正确描述財產, 列出您要處理违约的權利 。
契据和標題文件
契約將所有权從賣主轉至買主。 檢查出让人和受赠人的姓名、地產的法律描述以及契約的類型(例如一般保釋、特殊保釋或辭職) 。 契約保單和背書可以保護您避免隱蔽的缺陷, 如未披露的繼承人、偽造人或舊留置人。 保單的金额和保單要符合所承諾的。
其他文件
根據交易的不同,您可能會遇到宣誓書(例如權位、占用權 ) 、 代管指令、地產稅利協定以及房主協會文件。 讀取每張──即使是锅盤表格都可以包含具有约束力的表示或權利的放棄。
系统化的克尽职守方法
盡力 、 而不是一項 事 、 分別 的 地區 、 免得 忽略 任何事物 。
财政
除了核對和解表外, 還要確認您的資金的来源和可用性。 如果您使用抵押, 請檢查出贷人是否已發出清確的 Qto 接近 , 并且所有承銷條件均已滿足 。 對現金買家而言, 取得資金在已核实的帳戶內的證據, 以及電線指令是否正確, 都將不动产的電線舞弊成威脅。 將最後的贷款金额和利率與最初的贷款估計相比較; 任何不符的地方必須加以解釋和改正 。
檢查任何卖方的信用、 修補補資金或關閉成本优惠。 這些應在和解表上明確說明, 并有发票或合同作後盾。 並且檢查財產稅、 住房收入和租金的推算。 按比例推算的錯誤會讓你在不擁有財產的某段時間內支付。
法律上应有的注意
物權搜尋會顯示物權的留置權、地役權、契約和任何標題的云云。 常见的問題包括未交稅、承包商的機械工業留置權或不正確的前期契据。 您有權要求卖方在關閉前清除這些缺陷。 如果物權問題出現得晚, 您的律師可以協助協議解決或延遲關閉。
也參考地產的法律描述與調查。 最近的一项調查(ALTA/ACSM 地產調查)顯示了邊界、侵犯和改良。 地產描述与物產實際的分別會引起鄰居爭議或資金問題。 如果調查顯示有侵犯(例如跨越邊界的栅栏或車道), 您需要先決定如何處理它。
克勞代斯
完全檢查一般是在意外期, 關閉期是最後的機會, 以確認任何商定的修复完成。 取得收據、 許可證和檢查報告, 以確保完成的工程。 如果卖方同意修理屋頂漏水, 請確認修复是由有執照的承包商完成的, 并且符合密碼。 不要依靠卖方的簡單「 同意 」 。 檔案可以保護您 。
商業財產, 審查環境報告、區域守法信以及任何租戶的租借。 確保財產的使用合法, 且不發生待決違章事件。 簽署之日, 尚未解決的違章事件即為你們應負的責任。
通常的錯誤, 脫離交易
即使是經驗丰富的買家和賣家,也會陷入陷阱。 這里是最常發生的陷阱,也是如何避免的。
- 以所有資金為基礎。 出價和地標公司有時會增加最後的分數或「杂費」。 比較所有資金與贷款估計或引數。 如果有資金未公開, 請要求移除或解釋。
- 犯罪份子截取電子郵件帳號, 並且發送假電線指令, 轉往假帳號。 總用你所知道的號碼用電話確認電子郵件指令是合法的, 絕不是單獨用電子郵件傳送的信托指令。
- [ [FLT: 0] 俯瞰本票中的精細印表。 [[FLT: 1] 調整的利率抵押贷款常常有上限和調整期, 以大幅提高您的付款。 請檢查預付的罰金、 逾期的費用條款以及寬限期。 似乎小的細節會在贷款期中耗費上千人 。
- 忽略地產的權限保險承擔。 [[FLT: 1] 承擔項列出保險的例外。 如果有地鐵讓公用電子公司在您的後院經營線線, 這將被列为例外。 確保您能自在地處理所有例外。 有些可以用還清舊留置權或取得背書來移除 。
- 該地產若為房屋所有者協會, 您必須檢視CC& Rs( 集團、條件與限制 ) 、 章程、 財務報告及會議記錄。 未支付的HOA應付金、 特別摊款或限制性規定( 如不租房、 限停車) , 都將對您的享受和投资有重要影響 。
每個錯誤都可以用一個嚴格的檢查表來避免。 疏忽的后果包括小的金融調整, 或失去你的认真的存款或面临官司。 要提供更詳細的指導, 請參考資源, 如[ [FLT: 0] 消费者財產保護局的房屋所有資源[[[FLT: 1]] 和 諾洛地產指南 等, 以了解國家的規則 。
建立審查檢查清單
一個結構的清單可以确保一致性和完整性。 自訂此清單為您的交易, 但至少包括以下項目:
- [ [FLT: 0]] 個人資訊 : [[FLT: 1]] 确认您的姓名、 地址和任何共同買主的細節拼寫正確。 契約或音符上的錯誤會在之後產生標題問題 。
- [ [FLT: 0]] 產品描述 : [[FLT: 1]] 符合地契、 調查和地標承諾上的法律描述和包裹號。 連一個數字都可能會造成問題 。
- [ [FLT: 0] ] 借入條件 [[FLT: 1] 檢查利率、 借出量、 期限、 月付款、 代管量、 以及任何可調整的利率特性。 只有符合您的借出估計時才簽署 。
- [ [FLT: 0] 關閉成本和信用 : [[FLT: 1] 将和解表與您的良好信義估計或貸款估計作比較。 任何未解釋的增益都存在爭議 。
- 退款與條件: 确保所有卖方同意的修理都完成并记录在案。如果不是, 在簽署前商討退款或授權。
- 任何意外事件(檢查、評估、資助),
- 重讀所有地產的披露( 如: 铅色、 潜在缺陷 ) 。 如果在關閉時出現新資訊, 您有權在許多州中離開 。
- 簽名和日期:确保所有当事方——买方、卖方、出贷人和产权官——都签署了正确的文件并注明了日期。
专业人员在你的尽职努力中的作用
專業人士也帶來了能捕捉隱蔽風險的專業技能。
地產律師
律師可以解釋复杂的法律語言,商議最后的修改,以及建議州內的具体要求。 例如,有些州要求律師做成契约或者在收尾時到庭。 即使在州內,檢察官也可以防止頭痛。 美國律師協會的 不动产、信托和地產法部[是找到合格律師的好起点。
標籤公司或代管官
領域公司的工作是確保領域的清晰, 并處理結業。 要求提前預期領域報告, 并檢視任何留置權或缺陷。 請代管人解釋每份檔案和費用。 它們也有助于协调資金流動和契据記錄。
地產代理商
總理應出席結尾會議, 以為您的利益辯護。 如有問題, 探究佣金或費用的差异, 協助協助協助授權。 然而, 記住, 探員不是律師,
出贷人或抵押经纪商
您的放款人必須在關閉前至少三个工作日提供最後的貸款文件。 請用這段時間來仔细審查關閉的公示。 如果APR或贷款條件與你預期的改變不同, 您有權延遲關閉以調查。 聯邦貿易委員會會提供一份[ [FLT: 0] 的關閉抵押公示指南, 解釋您的保護。
什麼時候走
克勞斯 包括 知 道 交易 已 不再 符合 你 的 最大 利益 。 如果 發現 重大 的 缺陷 、 不明 的 留置權 、 重大 结构性 問題 、 或 虛假 的 代理 、 你 可能 具有 取消 合同 、 收回 押金 的合法 權 。 大部分 的 買賣 協定 都 包括 了 " 克勞斯 或 " 檢查 " 的 意外 , 或 檢查 " 意外 , 使 你 在 特定 的 期間 以 任何原因 退 。 即便 在 期後 期 卖方 作 欺騙 或 漏 、 顯明 的 問題 、 你 也 可以 求助 。 在 合同 到期 之前 向 你 的 律師 咨询 、 但 永 不 感到 被迫 簽署 、 仍 不 仍 不 仍 仍 仍 無 顧問 。
結論: 心靈和平值得努力
關閉表是長途旅行中最後的檢查站。 通過把時間投入到一個全面的文件審查和全面尽职程序中, 你將保護自己, 避免財產損失、法律纠缠和未來的遺憾。 額外花幾個小時來讀取精細的印表、 驗證數字、 以及顧問專家, 都能夠防止多年的頭痛。 記住: 一旦簽署, 交易就完成了。 請確保每個簽署都反映出你對鑰匙的知情同意, 不只是你渴望拿到鑰匙。 你未來的自我和銀行帳戶, 會感謝你。