什么是區域法?

區域法是地方性規定,把一個市分成不同的區域或區域。每個區域都被指定了特定規定,以了解在土地上可以進行哪些類型的建築和活动。例如,住宅區只允許單家住宅,而商區則可以允許零售商店、辦公室或餐廳。這些法律由地方政府(通常是市或縣委員會)制定,并通过建築许可证、土地使用许可证和檢查來加以实施。

20世紀初,當城市快速增长,不相容的土地使用(例如,學校旁的工厂)的衝突也浮現出來。 首部全面的區划法令是1916年由紐約市通过的。 如今,美國的近乎每個并入族群都有某种形式的區划法。 區劃是執行一個族群全面計劃的关键工具,该计划概述了發展、交通、住房和環保等長期目標。

為什麼區域法很重要?

區域法有多重重要目的。 它們能防止不相容的用途, 幫助保持鄰居的性格。 例如, 一個安靜的住宅區就不會受到工業廠會帶來的噪音、交通和氣味的保護。 區域法也促进公共健康和安全, 確保建筑物從街上退下, 有足够的停車位, 并符合消防安全标准。 此外, 區區可以保護地產價值:當鄰居被區劃得一成不变, 屋主可以確信, 垃圾場或高樓不會突然出現在隔壁。

區域化可以讓土地得到高效利用, 降低基建成本。 區域化也可用于保住歷史區域、保護環境敏感區域、以及透過普惠性區域政策, 提倡可承受的住房。

區域的經濟影響

區域直接影響地產市場。 地區內的土地允许密度或商业用途更高, 通常比限制低密度住宅用地更有價值。 物產主因價差而要求重新區域或變化。 另一方面, 過份限制的區域會限制住房供應量, 推高物價, 造成許多大都市區的負擔能力危機。 了解區域的經濟面貌, 對想做出知情投資決定的物產主而言, 至关重要。

分界法的关键组成部分

地產所有者需要了解多個核心成份。

  • 共同的區域包括住宅区(R ⁇ 1,R ⁇ 2,等)、商业区(C ⁇ 1,C ⁇ 2,工业区(I ⁇ 1,I ⁇ 2,农业区(A)和混合用途),每个區都有一份具体的]可被批准用途列表,并常常有一份有条件的许可用途列表。
  • 使用 。 這些是合法允許的建筑物的活動或類型。例如,在大多数住宅區,單家住宅是被允許使用的。 有条件使用[(或特殊例外),需要聽證和批准,因为它可能會有需要缓解的影響,例如住宅區的日托中心。
  • 通常的規定包括最小批量大小、最小批量寬度、最大建築高度、正面和侧面的挫折( 建築必須從屬性線上走多遠) , 以及最大層面比例( FAR )。 FAR 量度建築總層面面积與地質大小的比值 。
  • 區域通常會涉及建築設計, 例如屋頂投放、材料、窗戶安置, 尤其會涉及歷史或計劃中的區域。
  • 存取用途和结构: 規定關於棚屋、車庫、家用辦公室、栅栏和標誌。很多區划碼限制附属结构的大小和位置 。
  • 特殊條件: 不同土地使用、暴雨水管理或可负担得起的住房套件之间的筛选(樹或牆)。

理解區域映射

區域圖是一個辖区內區域的圖示。 通常它們都是顏色的 \\\ code, 每個顏色代表不同的區域類型。 物產所有者可以从本地計劃部的網站或辦公室取得官方的區域圖。 使用最新的地區圖至关重要, 因為區域边界可以通过重新區域的動作而變化。 物產的區域指定決定了哪些規定, 所以校對區域是任何發展工程的第一步 。

區域類型

每個社群都建立自己的分類系統, 但大多區域代碼包括以下大類別。 理解這些會幫助您讀取區域地圖, 預測特定地區上允許的用途 。

居民区

區域包括低密度單人家庭(R ⁇ 1)和高密度多家庭(R ⁇ 5或RM)。 區域各指定每英亩(密度)的住宅單位最大數量。 有些住宅區允許雙人住宅、城市住宅或公寓建築有条件使用。很多郊區也計劃了單位的建設,以便在总体計劃中灵活設計。

商區

商區可以容纳商業,從小街坊(C ⁇ 1,街坊商業)到大區購物中心(C ⁇ 2或C ⁇ 3),公園、酒店和餐廳一般都要求商區划。 有些商區也允許輕製造或仓储,而零售(混合式)也一樣。 商區的停車要求通常更高。

工業區

工業區域被保留給制造、仓储、分配和重工用途。 通常它們都位于高速公路、鐵路或港口附近,以最大限度地減低對住宅區的影響。 排放标准等環境規定可能會被收入到這些區域的區划法中。 了解輕工業(I ⁇ 1)和重工業(I ⁇ 2)的區別對企划工廠或工廠的物業買主很重要。

农业和空地區

這種區域保護農業、牧場和自然區域。它們通常可以低密度(每20或40英畝一間住宅)和禁止非农业商业用途。有些社區有禁止任何非農業發展的農業區域。空地區可以用于公園、保育地役權或公共消遣。

混合使用和重叠區域

混合區(Mixed Quse) 允許在同一建築或地區內混合住宅、商業、以及有時輕工業用途。 重叠區在基區之上增加了额外的規定。 通常的覆蓋包括歷史性保存、洪水平面管理、機場噪音兼容性以及設計審查。 覆蓋區通常在建築外觀、景观美化或標示方面有更严格的標準。

如何找到和理解分界法

許多市區將區域碼與地圖上傳, 便更容易取得區區資訊。

  1. 确定地產的包裹號碼或地址。 [[FLT: 1] 您可以在您的地產稅單上找到, 或是在縣評估官的網站上找到 。
  2. 查查官方的區域地圖。 [[FLT: 1] 很多計劃部門都有互動的網頁地圖。 輸入地址可以看到地產區域 。
  3. 〔 [FLT: 0] 〕 讀取區划條例文本。 [[FLT: 1] 條例定義了每個區域的允許使用、 維度標準和程序。 有些城市提供可搜尋的 PDF 或 線上碼平台( 例如 Municode 或 eCode360 ) 。
  4. 檢查覆蓋區域和特殊規定。 例如,如果地產位于淹水區, 則會有附加的建築限制 。
  5. 使用者可以回答關於解釋、待變更或需要許可的問題。

對於不熟悉法律語言的人, 可能會有幫助的, 請問一位專業的計劃師(經美國授證計劃師協會證實)或一位 專業於土地使用法的房地產律師。 這些專家可以在你花錢使用許可或建築之前, 審查一個拟议的計畫, 并找出可能的遵守問題。

修改或挑战區域法

有時, 物業目前的區域區域不允許擁有者預想的用途。 在這種情況下, 法律渠道有几种, 每种都有自己的流程和成本。

區劃差异

差异是指因地產獨特的物理環境而要求偏离特定維度或使用標準, 如奇怪的地區、陡坡或有機構, 以阻止遵守。 申請者必須證明严格适用區划法會造成不必要的困難。 差异通常由區划上诉委員會或类似的准司法机构來聽。 委員會可以判斷區域差异( 如小的挫折) 或使用差异( 允許在住宅區經營企業 ) 。 許多司法管辖区都更難取得差异 。

重新區域

重新區域會改變一個地區的區域。 這是一個立法行動, 也就是說它必須在公開聽證會和計劃委員會的建議後得到市委或縣委員會的批准。 重新區域的應用性要求详细描述拟议用途, 分析它如何符合全面計劃, 也常常需要交通研究、環境審查和站點計劃。 鄰居會得到通知, 并會有反對。 成功的重新區域會通常需要證明目前的區域不適合, 或是改變會對社區有利。

有条件使用權限

使用必須有特殊批准(有条件使用), 才能使用。 該程序涉及公開聽證, 由計劃委員會或BZA來評估提案的影響, 并設置減輕影響的条件( 例如操作時間、 景观美化、 交通管制 ) 。 与變化不同, 有条件的使用許可不改變區域; 它允許特定地區的特定用途。

要求區域決定

如果不批准、重新划分或許可,物產所有人可以向更高級的主管部门,通常是上诉委员会或法院提出上诉。 上诉的理由通常集中在決定是任意的、反复的,還是缺乏證據支持。 法律代表被大力建議提出上诉。

區域與屬性值

區域區域對物業價值有著深远的正面和负面的影響。 正面方面, 區域區域的區域一致保護鄰居不受破壞性用途的影響, 并保持質量基准, 支持穩定或高價。 例如, 單家住宅區的房屋價值往往比那些被允许使用且不可预测區域的房屋值高。 反之, 住宅區附近工業用地區的房产可能因煩惱而失去價值。 相反, 高需求區域內的「 區域以下」 —— 只能低密度地使用, 可能比其最高和最佳使用區區低價值。

想要把土地賣給發展的擁有者常常試圖重新區域到更高密度或商業的類別以解開價值。 然而, 重新區域是投机性的, 可能要花上多年。 投資者應該研究本地 城市土地研究所[[ 的報告和市場趋势, 以估量重新區域的努力是否可能成功, 以及它能增加多少價值。

物業所有者共同區域問題

地產主也常遇到區域陷阱,

  • 不兼容用途: 建立時合法但不符合目前區域的用途叫做不兼容用途(或“祖父使用 ” )。 例如, 住宅區區的一家角雜貨店在區域碼之前就已停止使用。 如果停止使用有一段時間( 通常是6個月到一年) , 可能失去不兼容地位, 無法恢復 。
  • 背後違反: 建栅、棚或建得太靠近地產線的新增物是常見的。 這些違反物會造成停工令、罚款或強迫撤銷。 開始建築前要先檢查需要的挫折 。
  • 家居限制: 许多住宅區只允许家居企業,
  • 區域規定: 區域規定通常限制標誌的大小、位置、照明和類型。商區的標誌比住宅區更允許。 房屋所有者協會可能會強制更嚴的規定。
  • 空氣氣控制平台等平台已造成與區域的衝突。 目前很多城市限制或禁止住宅區的短期租房, 除非所有者住在工地。 物業所有者應該檢查目前的規定和待辦的條例 。

分界和环境条例

區域與環境法日益交集。湿地、陡坡、洪泛地區和濒危物种的栖息地常被通過覆蓋區或不同的環境規劃來保護。例如,洪泛地區的地產可能需要洪泛地區許可和高建工程。暴風水管理要求可能增加巨大的成本。 海岸區的地產主可能面临额外的州或聯邦規定。 早期與環境顧問合作可以防止意外。

買地前的分區研究

如果你們要買地, 必須注意區域。 照著這些措施, 避免買到不能按你意願使用的地產。

  1. 定下目前的區划名稱。 使用本地區划地圖, 并與計劃部門校對 。
  2. 讀取該區域的允許用途。 [[FLT: 1] 您的打算用途是否出現在清單中 ? 如果它沒有列出, 通常禁止它 。
  3. [ [FLT: 0] 檢查維度要求 。 [[FLT: 1] 比較批量大小、 挫折和高度限制與您的建築計劃。 許多太窄的面部挫折可能無法建構, 且不變 。
  4. 全面計劃可能顯示未來的土地使用指定與目前的區域不同,
  5. 或許他們知道可能影響財產的發展或條例。
  6. 土地使用律師或計畫師可以審查這項財產的歷史、可能與物資不符,

分界在城市规划中的作用

區域不是一套限制,而是社区发展的先進工具。現代計劃强调以建築環境物理特性為主的形狀代碼,而不只是分別使用。 以區域為主的代碼規定建築、街頭設計和公共空间,以建立可步行、混合的街區。 许多城市都采用「智能增长」的原則,用區划來减少車輛依赖性、保有空間、促进填充發展。 使計畫符合這些計劃目的的物業所有者通常會找到更平滑的审批程序和社区支持。

結 论

了解區區法不是任何人擁有或打算擁有地產的選擇。 這些地方性規定塑造了物業使用的方方面面, 從你可以建造到如何使用。 地產所有者可以學習區區區的基本原理、允許的用途、維度標準、以及變化的流程, 做出明智的決定, 避免成本高昂的錯誤, 并最大化他們的投資價值。 最佳做法是把區區區研究當做重要的早期一步, 而不是事后思考。 當有疑問時, 依靠策劃者、 律師或區區划官的專業指引。 你只要牢牢掌握規定的規矩, 就能解決土地使用法的複雜性, 并協助你社區的有序、可持续的發展。