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了解不动产界限
地產界爭議排在地產界最有感情的衝突之中。 地圖或圍牆上的線條會在鄰居之間造成多年的緊張、延遲地產銷售、以及引發貴重的訴訴。 兩方或多方對某種地產的終點與開始有分歧, 才會產生這些爭議。 尤其具有挑戰性的是, 數十幾年前或數百年前的土地記錄可能使用不准确的描述, 古迹可能已移動或消失, 過去的地主之間的口述協議可能與书面協議相矛盾。
邊界爭議可能涉及住宅房主、商業地產主或大型農業地主。 在一次調查中, 一個新主人建築了一個侵犯鄰居的建築, 也就是土地, 或者只是當一方決定正式建立地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產地產
边界争端的共同原因
也無法預知這項爭議的起因, 也能早點認清根源,
不明的契据描述
古老的地產契约常常會提到一些自然地點,如樹林、岩石或溪流,而這些地點早已改變或消失。 即使是現代的契约也可能包含著一些相關描述中的錯誤, 導致對邊界實際位置的歧視。 在某些情况下, 同一地區在接連的法案中可能會被不同的描述, 造成一個在關鍵點上模糊的標題鏈。
分解和改进
栅栏、棚屋、車道、景观美化等建在地產線附近的改善物可能會引起爭議, 因為有一位所有者聲稱建築物會穿過他們的土地。 隨著時間流逝, 越過的圍牆或篱笆會成為實際的邊界, 尤其是兩位所有者多年來都如此看待它。 這種對負占有的法理可以在此发挥作用。
調查錯誤
連專業調查也可能有錯誤。 調查者可能會誤解法律描述, 找不到紀念碑, 或是依靠已过时的參考點。 當對同一區域衝突的兩次不同調查, 時刻為常需要法律介入才能解決的爭議設下舞台 。
子區的無效屬性行
新建的分區、 浮標和記錄的地圖應該建立清楚的邊界。 然而, 建房、 分級、 公用設置、 景观美化等都可能改變地區。 如果建築者或房屋主不檢查線線, 圍牆和建築會落到錯處 。
第一步:交流和自助
大多數邊界爭議不是在法庭上開始的。 第一步也是最不貴的一步是受影响方之間的直接交流。 平靜、尊重的對話可以達到律師和法官所不能做到的:一個相互接受的、能保持鄰居關係的解決方案。
向鄰居 探討 可能 的 界域 、 要 帶上 證據 。 請提供 地契 、 任何 現有 的 勘察 、 照片 。 問問 、 要清楚 的 、 要清楚 的 、 問他們 的 意見 。 或許 、 或 有 說明 、 或 有 、 或 有 、 或 有 或 有 相 許 的 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 或 有 、 或 有 、 或 有 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 、 或 有 或 有 、 、 或 有 、 或 有 、 、 、
如果直接對話不能解決問題, 請考慮寫一封正式信, 概述您的位置和收集的證據。 請保留所有信件的副本, 以做您的記錄。 如果爭議升級到協議或訴論, 這條文件的蹤跡可能很有價值 。
调解和替代性争端解决
直接談判的阻礙使得调停提供了有條理但對手较少的前進之路。 中立的第三方调停者可以幫助雙方沟通、找出利益和探索解決方案。 调解几乎总是比上法庭更快、更便宜。 也讓兩方可以制定法官不能下令的创造性解决方案,如大規模的調整或互免。
有些司法管辖区要求先進行调解, 才能讓邊界爭議案件進行審判。 即使不需要, 也值得追求。 技術精湛的调停者可以消解個人的仇恨, 并保持對實際結果的焦點。 如果调停成功, 各方會簽署一份书面協議, 以記錄新邊界。
雇用一名有許可土地勘查官
接著是雇有執照的地勘師來進行邊界勘察。 這與按揭或地形勘察不一樣。 邊界勘察是根據地契、記錄牌和地面實證物質描述, 精确地判定地產線。
边界勘察包括
測試者會研究地產和相邻地塊的標籤鏈, 檢視已記錄的地圖和地役權, 并找到鐵針、 石碑或測試木桩等现存的紀念物。 測試者會使用 GPS 和 傳統的測試工具, 建立真正的邊界角和線, 如果原物缺失, 以新紀念物標記。 最後的測試牌會顯示地產的尺寸、 承载物、 任何侵犯或偏差 。
獨立調查的關鍵
當兩方同意分担單一獨立調查的費用時, 結果可以作為解決的中性起点。 如果只有一方委托調查, 另一方可能會對其准确性提出质疑。 在诉讼中, 法院會經常命令單一調查提供不偏倚的證據。 手持專業調查可以提升你的地位, 無論你是否正在協商或準備審判。
收集和保存證據
收集所有相關文件至关重要, 這些證據是你們法律辯論的根據, 必須精心整理。
- 關於您的財產和相關的包裹的 數據和標題報告[[FLT: 1]]。
- 顯示已批批批批數行的已記錄的牌和子區划地圖[。
- 之前的調查 即使已經过时或有衝突。
- 照片與影片,
- 來自縣評估官的 財產稅地圖[;
- 鄰居、前主人或熟悉邊界歷史的承包商的威特尼斯聲明[。
- 和另一方的對話,包括電子郵件、信件和對話的註解。
整理這些材料, 并做多份複製。 一個準備充分的證據檔案可以讓你的律師快速評估你案件的力度, 並且可以阻止另一邊人去追逐無意義的訴求。
理解影响边界的法律原则
數項法律原則可以影響法院如何解決邊界爭議。 了解這些原則有助于您在提出訴前估量您的位置。
反面占領
反面占有讓佔領另一座 QQ8217; 土地 公開、 持續、 無權要求合法擁有。 要求因州而异, 但通常包括实际占有、 敌对要求( 指沒有擁有者 QQQ8217; 同意)、 開放和臭名昭著的使用、 獨占控制、 以及 连续使用 數年。 如果鄰居在您所要求時間內在您那邊的正界上建有圍欄, 他們可以藉由負面占有這塊土地 。
以默认為界
根據此理, 如果兩方所有者將一線視線當作長期的界線, 即使它不符合契約描述, 也成為合法界線。 所需期因州而异, 且双方必須共同認定此線為界線 。
以 Estoppel 命名的邊界
如果一個所有者對邊界提出意見, 而另一個所有者則依賴這些意見而不利, 則第一所有者可能會被阻止, 以免於後來要求另一邊界。
剪
法律規定了法律規定。 法律規定是法律規定, 法律規定是法律規定, 法律規定是法律規定, 法律規定是法律規定, 法律規定是法律規定的。 法律規定是法律規定, 法律規定是法律規定的。 法律規定是法律規定, 法律規定是法律規定, 法律規定是法律規定的。 法律規定是法律規定, 規定是法律規定, 規定法律規定是法律規定, 規定法律規定是法律的。 法律規定是法律規定, 規定是法律規定, 規定法律規定, 規定是法律規定, 規定法律規定法律規定, 規定法律規定是法律規定的。
什麼時候去請地產律師
有些 地界 爭議 、 無 法律 代理 、 也 有 人 需要 經驗 的 地產 律師 指導 。 你 們應 早日 向 律師 詢問 、 以 爭論 、 使 人 不 能 友好 的 解決 。 律師 可以 審查 你 們的 地契 、 調查 、 評估 你 們 所 爭議 的 力 力 、 向 你 們 告 訴 的 風險 。
包括負面占有、模棱两可的行為或多封包裹等複雜案件, 律師是不可或缺的。 他們也可以處理與對方的交流。 律師可以減少感情摩擦, 并保持法律辯論的焦點。 大部分地產律師都提供初步的協商, 由他們來評估你的案件, 并解釋可能的成本和時間。
提交法律诉讼:法律程序
國際法院通常會以平靜的權力訴求方式向民事法院提出边界爭議, 要求法院決定誰擁有爭議地產的合法權利。 其他類型的訴求包括非法侵入、驅逐或宣示性判決。
提交文件阶段
原告 提出 訴求 、 解釋 爭議 的 性质 、 說明 法律 依据 。 訴求 、 要求 特定 的 救济 、 如 宣示 界界 、 命令 、 移除 侵犯 、 或 侵犯 的 損失 。 被告 回答 、 可能 包括 平權 、 暗中 占領 、 邊界 等 辯護 。
發現階段
發現時, 雙方都互通資訊與證據。 此階段包括书面審問、文件要求、證人和方方面面的證詞。 在邊界案件中, 發現常常會聚焦於權位鏈、前期調查和土地使用史。 包括調查員和權位審查員在内的專家證詞可能會被撤销其調查結果。
审前动议
任何一方均可提出不經審判而解決案件的动议。 即決判决的动议要求法院以無爭議的事實為主作出有利于一方的裁决。 如果調查證據清楚, 且沒有真正的分界爭議, 即決判决可以很快結束案件。 然而, 如果有重大事實爭議, 案件便將被審判。
審判
審判時, 各方都提出證據并召喚證人。 法官或陪審團會听取調查者的證詞、審查證書、審查照片或證人供述等任何證物。 邊界爭議的證據通常占證據的优势, 也就是贏家必須表明他們的邊界版本很可能不正確。
審判可以從一天到幾星期, 依證詞的複雜程度和證人數而定。 經許可的調查官的專家證詞往往是法庭所認為的最关键證據。 一個準備充分的調查官,清楚解釋其方法和結果,可能是案件的决定因素。
法院命令和补救办法
通常的結果包括:
- [ [FLT: 0] 宣告性判決 [[FLT: 1] , 确定地產之間的真界線。 此判決可以記錄在該縣, 以將來所有者綁定 。
- 禁令 要求對方從你們的土地移走一個侵奪的建築物、圍欄或其他改善物。法院可以定下遵守期限,并对不遵守者处以懲罰。
- 包括撤銷侵犯、土地失用的補償、以及一些故意侵犯的懲罰性損失。
- 參審人 {8217;}如果對方的行為不誠實,或者法规或合同允許交費, 費用和費用。 很多邊界爭議案件要求每方自收費費用, 請檢查您的狀態 {8217; 規則 。
- [ [FLT: 0]] 由法院下令的批量線調整 [[FLT: 1] 符合已定界的描述。 這需要記錄新的勘察和與縣的契議 。
某些案件,法院可以下令出售有争议的包裹,如果它不能公平分配,而收益在各方之间按照自己的所有者利益分配。
边界争端的成本和时限
邊界诉讼很少是快速或便宜的。 連直截了當的案件都可能要花6個月至一年才能提出, 复杂的爭議可能要拖上多年。 成本包括:
- 律師費 簡單案件要几千美元,有爭議的官司要上萬美元。
- 調查費用為1000至5000美元以上,
- 法院的立卷費和流程費的服務.
- 調查員、權限審查員或其他在審判中作證的專家的證人費 。
- 通常數百至幾千美元。
許多物業主認為, 以協商或協商方式早日解決比爭取結束要便宜得多。 即使你認為自己是正確的,
防止今后边界争端
爭議 解決 之後 、 采取 积极主动 的 措施 防止 重犯 。 向 郡 記者 紀錄 判決 或 和解 協議 。 辦公室 的 定界 、 故 已 定 的 分界 、 都 寫在 權限 鏈 中 。 如果您和鄰居 同意 調整 分界 、 執行 兩方 簽署 的 數列 調整 的 動作 、 并 記錄 。
保持鐵針或牆角的標誌, 定期拍照。 如果您在地產線附近改善, 必須先用勘察來檢查邊界。 建築前花了數百美元才能省下數萬法律費用。
買入地產時, 必須先取得目前的邊界調查, 才能結束。 很多地產保險都提供調查保險, 作為背書, 這可以幫助支付在買入後解決邊界爭議的費用。 仔细與你的地產律師一起審查, 找出任何可能發生的問題, 以免他們成為衝突。
結 论
地產界爭議需要一種方法,使法律的嚴格度与實際性相平衡。 從公開的通訊開始,必要时進行调解,收集专业的調查證據,以及早期的律師協助,都給你帶來了有利結果的最佳機會。 儘管诉讼仍然是最后手段,但了解所涉及的法律步骤可以确保你有效地保護你的財產權利,避免成本高昂的錯誤。
如果你們正面临界界界爭議, 請先收集您的契据與任何现存的調查。 請直接與鄰居誠實地說話。 如果這不能解決問題, 請投資一個有執照的勘察, 並與一個在您辖区內處理界界界诉讼的地產律師商議。 之前花在准确資訊上的时间和錢, 幾乎總比在不確定的地點上打官司的費低 。
關於物業界界和法律程序的更詳細資訊,請參考國家專業調查員協會或美國律师协会的資源。 地產、信托和地產法[ 部分的州立法律要求,可通过你的州立律师协会或本地地產律師找到。