買賣地產是人一生中最重要的金融事件之一。 除了价格和鑰匙的交換之外,每次收尾都會引起一系列的稅後后果,這些后果可能會影響買家和賣家。 了解地產收尾的稅後后果不僅是守法,而是金融的战略性計劃。 國稅局和国家稅務局有特定規矩,可以處理地產交易,包括可扣稅的開銷和可稅利得。 這篇文章提供了關尾的稅務责任和機會的详尽、實際指南,涵盖了交易的兩面。

收購者關閉時的稅金影響

對於買家而言,房地产關閉是你們正式取得財產所有权的一刻。 雖然很多買家都注重购买价格和抵押条件,但關閉本身會產生數個與稅金相關的數字,而這些數字將出現在未來的稅利報紙上。 關鍵领域包括可扣稅的關閉成本、財產稅的推算以及建立成本基礎 — — 所有这些都可以減低未來的稅務負擔或為扣稅提供機會。

抵押利息和分數

房客最有價值的稅益之一是能扣除用於買房、建房或改善基本住宅或第二住宅的贷款所付的抵押利息。 在收工時, 你也可以支付“ 點” —— 预付利息, 買下你的利率。 點一般可以扣為所付年度的抵押利息, 只要符合某些要求。 例如, 點數必須是贷款本金的一定百分比, 贷款必须用于買房或改善你的主要住宅, 點數必須在和解表( 通常是關閉公示) 上清晰顯示。 IRS 将點數當作可扣利息, 而不是资本成本, 所以要保留你的稅錄。 即使卖方代表你支付, 你也可以扣分, 即是被當成卖方付的分數, 仍可以被买方扣分, 但须遵守同樣的规则。

收尾時按比例計算的財產稅

房地產稅一般在收割時由买方和卖方按比例分摊。 买方可以向卖方偿还已付的、 包括收割日後一段時間的稅, 或者买方可以支付卖方在收割前的欠款。 這些按比例分摊的稅额不一定可以完全由买方扣除。 相反, 买方只能扣除实际所欠的、 并在收割日後一年中部分支付的地產稅。 國稅局提供了明确的指導: 如果您買了房子, 您可以扣除你擁有的地產的期间所分摊的稅, 但须逐一扣除。 卖方會扣除他們擁有的時間的稅。 和解表( 1099- S 或結業公示) 將會顯示按比例分摊的稅额, 以便確保住你所持的稅前期的檔案。

可扣减的

并非所有在收尾時支付的成本都可以立即扣除。 被視為買賣價格的一部分的成本, 如評估費、产权保險、紀錄費、轉移稅、檢查費和律師費等, 一般不能在買賣年中扣除。 相反, 它們被加到你財產的成本基數中。 成本基數越高, 最後賣掉房屋時, 其應稅收益就越少。 相反, 房產利息、 分數和房产稅等成本在付費年中可以扣除。 理解這項區別至关重要: 增加不可扣稅成本可以減低於你本年的資本收稅, 而減低於你當年的資本年的資本項目。 總要小心地分結賬, 并參考IRS 530 ( 房主的稅資訊) 。

建立成本基础

您在財產中的成本基數基本上就是您為它付出的, 包括買價加某些结算成本和隨時間而來的資本改善成本。 在關閉時, 您應該記錄结算表上顯示的最后買价, 以及您支付的任何基數( 例如产权費、 轉移稅、 以及任何被視為買價的一部分的售出者付費) 。 此基數將被用于計算售後的利得或損失。 如果您後來做了改善( 如新屋頂、 廚房重造或增置) , 也將增加基數。 维修與修復也不會。 從一天起就保持一個详细記錄您的基數, 是一個被許多買家忽略的明智做法。 IRS 允許您調整折旧基數, 如果財產被用于商業或租業目的, 增加另一層複雜度 。

州和地方轉移稅

很多州和市對出售地產征收轉移稅或文件印花稅。 在大部分交易中,卖方都負責此稅,但當地的习俗或商議可能要求买方支付部分或全部的轉移稅。對买方而言,轉移稅不能在联邦所得税的報酬上扣除,而是在物產成本基數上加到。但有些州允许扣或抵免這些稅。了解你當地的管轄規則至关重要。例如,在紐約州和馬里蘭州,买方可以支付轉移稅的一部分。 總要向當地的稅務人查詢,或者向你們州的收入部的網站提供指引。

關閉時對賣家的稅金影響

出售者面临房地产收尾最直接和最有可能最大的稅務影響:出售所得的資本收益稅。 然而,有几种排除、扣除和時間策略可以減少或取消此稅。 了解收尾成本如何影響你的所得、如何符合基本居住豁免条件、如何正确報告出售,对任何出售者都至关重要。

资本收益和基本居住排斥

家庭賣主最強的免税是第121條。 如果在出售前至少五年中, 房屋中有和居住了兩年, 就可以排除高达25萬美元的收益( 已婚夫妻共同提出50萬美元)。 這種免税是每出售一次, 一般每两年一次。 所得的計算法是售价减去你調整的成本基數和售卖費。 如果利润超过免税额, 超额的稅是长期資本收益, 通常比普通收入低。 要符合此条件, 您必須在出售日期之前的確定日期完成所有权和使用考驗, 您不必在家中居住, 但必須在出售日期結束的五年內共居住至少24個月。 特殊規則适用于軍人、 殘障人士 以及因工作、 健康或意外情形( 部分排除) 的變更而售。

出售能減少收益的开支

賣家在計算收益時可以從售出價格中扣除許多關閉成本。 這些售出成本包括地產代理佣金、廣告費、法律費、产权保險(如果是賣家付的)、轉移稅、紀錄費、以及任何與銷售直接相關的其他成本。 如果從售价中减去這些成本, 你就能減少你的收益。 例如, 如果你賣房子50万美元, 付30,000美元佣金, 付其他的結帳費, 你的净售價值是465,000美元。 加上你的成本基數( 原始買價加改进) , 此净额數就決定了你的應稅收益。 保留所有收據和结算表( 如已發出, 1099- S 表格) 。 注意, 買家的結賬( 如估價或檢查費) , 無法被賣家扣掉, 只能算成賣家的代價。

改进和调整基础

上面提到, 您的價格基礎由原始的買價加您在擁有權時所做的任何資本改善而增加。 在關閉時, 您需要記錄所有重大改善的情況, 如新爐、 屋頂重置、 主要景观美化、 廚房翻新 或新增的方塊片段。 這些改善被加起來, 並且減少您的應稅收益 。 例行修理( 油漆、 修補漏漏漏漏漏漏 、 更换窗戶) 并不被视为改善 。 國稅局不要求您報告出售, 但是您在審查時仍需要記錄您的基礎。 如果您沒有紀錄, 國稅局可能會以零为基础, 从而增加應稅收益 。 对于擁有數十年的銷售者, 追蹤改善可能具有挑戰性, 但對減稅至关重要 。

向國稅局報告出售

出售 基本 住宅 且 收益 完全 不可 排除 ( 25萬 美元 的 限值 ) 、 通常 不需要 報銷 、 也 不 需要 報銷 。 但是 , 所得 已 過 免 、 或 經過 了 所有权 / 使用 的 測試 、 也 不可 報銷 。 交換 代理 可以 發 1099 美元 的 1099 美元 。 如果 出售 涉及 不动产 交易 、 或 總 收益 已 超過 免 的 數量 , 也 不 報銷 1099 美元 。 即使 收不到 1099 美元 的 , 也 要 存有 國稅局 的 收付 。 租房 或 投資產品 也 必須 上 上 報銷 。

1031 投資屬性相關金幣交易所

出售 投資 或 商業 地產 (不是 你的主要 居所 ) 、 可以 延遲 基建 所得 稅 、 使用 第 1031 款 等 物 交易所 。 這可以 重新 將 所得 投資 、 延遲 稅務 。 1031 交易所 的 關閉 需要 特殊 的 處理 : 您必須 使用 合格 中介 持有 所得 、 並且 在 180 日內 證實 重置 地產 。 稅金 的 影響 很複雜 , 不 可能 立即 發動 稅 。 對於 大部分 房主 、 1031 款 款 不适用于 的 私人 住宅 , 但 也是 地產 投資產 的 工具 。 在 1031 交易所 中 , 必須 必須 向 具有 專業 的 稅務人 咨询 、 1031 的 商 、 交換 商 、 商 商 、 出售 商 、 商 商

附加和重叠的考量

對於這項法案, 也將在地產結業時影響兩方。

關閉時的稅表與文件

每個地產的結賬都會產生一個關閉的披露( CD) 或类似的和解表。 該文件列出所有財產細節, 包括買價、 贷款期、 收費、 稅利 、 以及每個人所付的錢。 買主和賣主都應該為稅務目的保留一份表格。 對於賣主, CD 顯示收益、 佣金和其他銷售支出。 對買主來說, CD 顯示已付的分數、 地產稅和成本, 以及增加基數。 在一些交易中, 國稅局要求和解代理人提交1099- S 表格。 雖然這份表格并不顯示收益, 只是毛收益, 但如果您需要報告這份交易, 它就是個關鍵文件。 不要只依靠 1099- S 的數, 您自己對基數和支出的計算是您的责任 。

州和地稅差异

美國的法規是统一的,但州和地方的稅法相差很大。 有些州對符合聯邦規則的資本收益征收所得税,而其他州卻完全沒有所得税(例如德克薩斯州、佛羅里達州、內華達州 ) 。 很多州也有自己的轉稅、紀錄費和地產稅制度。 少数州,例如加州和紐約州,对高价值的地產交易征收附加稅。 此外,有些州征收自己轉稅的地區(例如紐約市,市和州都可能适用轉税 ) , 买方和卖方必須研究各自州對關閉費、分數和地產稅扣的处理方式。 203 IRS第703[FLT] 专题提供了一個起点,但州資源如加州弗朗奇斯稅局或紐約州稅和財政局等,提供了更本地化的指南。

最近的稅法變更的影響

2017年的"稅收與工作法"(TCJA)做出了重大修改,仍然影響著地產收割。 例如,州和地稅的扣稅(SALT)目前上限為10,000美元(已婚的分稅) 。 物產稅是此上限的一部分,它限制了高稅州買家的受益。 此外,抵押利息的扣稅也仅限于2017年12月15日之后所收贷款的高达75萬美元的购置債務(從100萬美元)的利息。 这些规则也影響了扣稅買家在收割時的实际要求。 售家也需要知道TCJA取消了扣除搬家費(现役軍務除外)的能力,并改變了家用辦公室扣稅的规则,如果用部分房屋做業務,這會影響賣家的基礎。 總要檢查最新的國稅局指南,因為稅法可以隨新立法而變更。

保存记录的最佳做法

買主和賣主都應自入地產交易時起就采用有規則的紀錄。 无限期保留以下文件: 關閉的公示或HUD-1、 購買協定、所有資金改善收據、 贷款文件、 財產稅單、 以及任何與稅務評估人的信件。 如果您賣掉, 在出售年份的稅利報數上至少保留三年( 如果有審查的可能, 也至少保留三年 ) 。 數位副本是好的, 但確保它們被備份 。 对于計劃將來租房的買主, 保存详细紀錄更是关键, 因為回收折旧可以增加售稅的負擔。 [[FLT: 0] IRS 出版物 530 [FLT: 1] 是房主的必備份資源, 而 公示544 包括銷售和交換稅。

什麼時候會商稅務專家

税收法很複雜,因此,與專門地產稅務的公開会计师或注册代理商商商商商商商談一談是明智的。 如果交易涉及以下任何一項交易,這就尤为重要:1031交易所、短價出售或取消抵押品赎回、出租或用于商业的房屋出售、收益超过排除限额的出售、涉及多個所有者或信托的出售、或不同狀態的地產购买。 税收專家可以幫助您建立不同模式,例如是逐一扣除還是按标准扣除,并确保您利用所有可用的省稅機會。 许多地產代理商和地產公司可以提供轉介給合格的稅顧問。

未來稅利的战略规划

地產通常是長期投資,你關閉的決定會影響你的稅金。對買家來說,了解如何最大化基礎和追蹤改善,可以讓你在售出時降低稅金。對賣家來說,為最大限度取消基本住宅的規定出售時間,以及仔细記錄售出支出,可以有重大的改變。想想家用方式:如果打算將您的主要住宅改租,稅金待遇會大為改變。例如,您可能需要在個人和租房使用之間分配基礎,在售出後可能會面临折旧回收。 一個通晓的關閉法奠定了稅效率高的地產所有权的基础。

最后想法

關閉地產的稅務意味著多方面, 但有周密的計劃和細節, 買主和賣主都能成功掌握。 保持完整的記錄, 了解可扣稅的開銷與基礎調整的區別, 并保持了解目前的稅法。 無論您是買下第一個房子、升級到大財產、還是賣出一項长期持有的投資, 這篇文章的知識都將幫助您有信心地接近關閉。 欲了解更多有权威性的資訊, 請參考《IRS》 出版物551 ( 資產基) [[FLT: 1] , 并征求符合您特定情況的專家的建議。