成功地產關閉所需的關鍵文件

了解不动产的關閉中的核心文件

地產關閉是地產所有權轉移的最后一步, 它依赖于一套精心整理的文件。每張紙都具有不同的目的, 從檢查金融準備状况到保護兩方免受未來法律爭議。沒有正確的文獻, 關閉會拖住、掉進或讓買主和賣主承受責任。這本指南會穿過每個重要文件的類別, 解釋為什麼每個文件都重要, 以及需要注意的什麼共同問題。無論你是初回家購物者還是老闆, 都理解這些文件會讓你有信心在不出意外的情况下航行到終日。

買家基本文件

買主必須提供並审查大量文件,以證明他們有能力買到和確認地產的狀況。下面是每份關鍵文件的細節,包括造成延遲的常见錯誤。人們會在這些文件上看到,

采购协议

買賣協定是一份法律上具有约束力的合同, 列出售賣條件。它包括買賣價格、結尾日期、意外事件( 如資金與檢查) 、以及任何協定的修訂或信用。買賣商都簽署此文件。確保保留一份完全執行的複印, 因为它管制了之後的每一步。常见的錯誤包括簽署了修改版本, 不讀改寫或假設口头協定會取代书面協定。 [[FLT: 0] 總是确保最后簽署的版本能完全符合協定的條件。日期、地點或包括固定的不公開是最后一分鐘爭議的常源。

基金证明

出贷人需要證明您有足夠的錢來支付首付和收尾成本。這通常會采取銀行對話、投資帳戶表或如果有資金的話的禮物信的形式。出贷人會檢查大筆存款, 以确保他們不是未披露的贷款。對現金買主而言, 资金的證據更是关键。您的銀行或表明充足流动性的帳單通常就夠了。不足或呆文件( 30天以上) 可能會延遲收尾。 [[FLT: 0] 要求更新帳單, 并准备好在收尾的兩周內解釋任何大筆、最近存尾的存款, 包括股票的出售或簽署的禮物信。

常见的陷阱: 禮物基金文件

如果您收到首付禮物, 您需要由捐贈者簽署的禮物信, 以及他們有錢的證據( 銀行帳單 ) 。捐贈者必須顯示他們沒有期望還款。未能提前提交禮物信, 可能會拒絕您的貸款批准。有些放款人需要特定表格, 請借貸官提供正確的樣本。

抵押文件

提供購買資金的, 將會收到贷款批准函、抵押金承諾, 以及最後的申請。贷款批准函確認出人的初步批准, 而抵押金承諾是更強的承諾, 但有最後條件。關閉的申請, 您至少要收到三个工作日的申請, 將贷款期、月付款和所有收尾成本逐個列出。仔细审查此文件, 以了解利率、贷款额或費用方面的錯誤。 [ [FLT: 0]] 按行兼容您的贷款估計。如果任何收費增加10%以上, 請要求做出解釋或改正。也注意贷款產值( 例如, 固定的利率至可調用利率) 的變更可能引新的三天的等待期。

標題搜尋與標題保險

产权搜索可以確保地產沒有留置權、不付稅或所有權爭議。产权公司或律師會審查公共記錄并出具報告。以此報告为基础, 出借人( 也常常是买方) 購買产权保險, 防止後來可能出現的隱性缺陷。對於买方, 产权保單是可選的, 但非常推荐的, 包括你的投資, 不只是出借人的利益。如果在程序後期發現留置權, 可能會有延遲, 故下令提前查詢产权。請产权公司在簽約一周內提出初步报告。 [FLT: 1] 如果您看到留置權, 請立即調查。产权保單只付数百美元, 但若有索赔, 则可省下数千美元的法律費。

檢查報告

全面的家庭檢查包括结构、机械、管道、電子和有時的害蟲。檢查報告給你提供了要求修理或信用的杠杆。有些買家也下令進行專門的檢查(rof, foundation, model, radon ) 。確保完全讀取報告, 和你的代理人討論紅旗。等到最後一刻, 檢查可以推遲其他的最后期限, 如評估或贷款處理。 [[FLT: 0] 。聘用一位有執照的督察, 并亲自出席檢查。直接看到問題有助于您了解其严重程度。收到報告后, 您有有限的時間( 通常是5 - 10天) 提交修復要求, 錯過時期表示您可以接受財產物資。

房主的保險證

出贷人需要有有效的房主保險金的證據才能得到資金。保單必須至少包括到贷款的重置成本。買家常常會忘記保單必須把出贷人列為新增的保單。 [[FLT: 0] ) 在關閉前至少一周向關閉代理提交保單。 [[FLT: 1] 雙檢查的保單限制—— 保金不足可能使交易失去效果。如果地產在洪區, 防洪保險是必經的。许多首次買家低估了防洪保險的費; 在關閉前早檢查 FEMA 洪區圖, 以避免在關閉時受到震驚嚇。

售出者的基本文件

出售人必須提供文件,以確認其出售和披露財產真正状况的合法權利。失蹤或不准确的出售人文件是關閉後的官司的主要原因。

契

地契是轉賣所有者的文件。大部分住宅交易都使用一般保釋契約, 保證賣主擁有清楚的權位, 並可以辯護任何要求。有些州使用特殊的保釋契約或辭職契約。地契必須妥善執行、公证並記錄在縣內。抄寫者犯錯( 如拼錯名或法律描述不正確) , 可能使轉賣失效, 所以在結尾表前要重複檢查每項細節。 [ [[FLT: 0] ] 讓你的律师在簽名時大聲讀地契約, 以捕捉字型。如果法律描述不完全符合查證, 請在記錄前先要求更正。

標題報告

由产权公司编写的产权報告顯示了卖方的合法所有权,并列出任何现有的留置權、判決或抵押。售出者在關閉前必須解決任何問題, 如未付的財產稅或承包商的技工留置權。如果您有抵押, 就要包括支付金额。在關閉前, 要求更新的付款表, 因為利息日漸增加。 [[FLT: 0] ) 在關閉後一周內, 通知出贷者十天的付息函。 [[FLT: 1] 许多出贷者要為付息表收取费用, 但這只是精確性的小價錢。如果您在數年前還清了抵押品, 但留置息卻未放出, 您需要從舊出贷人那里解開留置文, 這個程序可能要花上幾周才能提前開始。 [FLT: 1] 。

屬性披露說明

幾乎每個州都要求卖方披露已知的、影響物產價值或安全的缺陷。這個表格通常包含水損、地基裂痕、屋頂漏水、HVAC問題、環境危害(铅漆、石棉、模具 ) 。誠實且徹底;不作为可能導致多年後的官司。如果你對某件事不確定, 也還是要披露它。許多卖方自稱“不知道”合理檢查會暴露出一個問題, 因而會引起爭議。 和你的地產代理商一起审查披露表格,并安排每一次更新。 如果您發現在簽署和關閉之間有新的問題,你必須修正它,以便做成弊。

和解表

和解表通常包括( 供買主) 或 HUD-1 (供買主使用) , 分類列出所有成本: 地產佣金、轉帳稅、紀錄費、代管存款、以及貸款還款。卖方收到净收益估計。協定表與您的上市協定一起檢查佣金百分比及您同意給買主的任何信用。數學錯誤或失收信用是常见的, 需要立即改正。 [ [ [FLT: 0] ) 要求您的收尾代理在收尾前三个工作日提出和解表估計。与您的采购合同相比, 以確認出信用( 类似修理) 。

其他重要文件

除了买方和卖方的特有文件外, 幾份文件涉及双方当事人和關閉代理人。這些常常被忽略的物品如果缺失會造成最后一刻的混亂。

身份

簽署文件的每個当事方必須出示有效的、政府發出的相片身份證,通常是駕照或護照。公证人會在簽署前檢查你的身份。如果您是外国国民或沒有國家身份證, 請提前與關閉代理人查詢其他表格, 如簽證或軍用身份證。 可能時帶上兩份身份證。 有些公证人需要另外的身分證件, 如果主要身份證已过期或來自另一州。对于遠距關閉, 身份證的核验可能涉及視頻呼叫和數位文件簽署, 確保您的裝置和網路連接工作可靠。

代管指令

代管指令詳細如何處理基金和文件。它們指定買賣協定执行、權限、資金時間等條件。兩方都簽署。代管官遵守了指令、任何想要的偏差都必須寫入。不按时簽署的代管指令、就可以拖住整場。 [ [FLT: 0] 注意指令 ; 通常包括存真錢的截止日期。如果您使用數位關閉平台, 指令可以整合到網路。

评估报告

出價人需要評估才能確認物產價值是否達到或超過買價。評估報告包括了相當的銷售資料和照片。如果評估數據數據低, 買主可能需要重新商討、帶上更多現金或取消交易。評估時常會有延遲。評估時, 估估量數據簽署。 [[FLT: 0] 。如果您是賣主, 請確保房子是乾淨的, 并在評估日可以使用。 [FLT: 1] 。過分或空的產物產可能會對評估人的看法有負面影響。如果評估數值低, 買主可以要求重新考慮價值, 提供相當的銷量資料。

調查

地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查地產調查

律師權(如果适用)

如果一方不能亲自出席關閉, 委托書可以允許指定的人代表他們簽署文件。委托書必須是地產交易的特有, 經公证, 且常常是地產公司和出贷人事先批准的。许多出借人因為舞弊的關注而不愿接受POA。 [[FLT: 0]] 如果您知道不能出席關閉, 請至少提前兩星期通知您的關閉代理人和出借人。 [FLT: 1] 可能需要一份特定的表格或一份单独的POA協定。远程的在线公证日益成为POA的替代方案。

終止披露和和解聲明

關閉公示 (CD) 是买方在關閉前收到三份五頁的表格。它總結了贷款條件、月付款、關閉成本和現金。卖方收到一份類似的文件, 叫做和解表( 或 HUD-1 for cash deals) 。比較CD 與您的贷款估計表, 任何高估的費用都需解釋。在關閉時不要簽署CD, 而不全面審查。如果發生改變, 增加APR 或改變贷款產品, 可能會啟動新的三天的等待期。 [[ [FLT: 0] 使用消费金融保護局的交互式樣本 CD來理解每一區。對卖方來說, 和解表是您的最後的網頁; 如果數字不符合您的期望, 請在電匯之前要求一份修改的說明。

共同文件問題和如何避免延遲

包括有經驗的買主和賣主,

[ [FLT: 0] 錯誤簽名或首字母 : [[FLT: 1] 有些文件需要每頁首字母。使用您的關閉代理提供的檢查表。在關閉表格上簽署並初始化所有文件, 不要跳過頁面。许多電子關閉平台都突出顯示缺失字段。
分類文件: 銀行的對話、稅單和資金證明在30-60天後到期。在關閉兩周內要求新的副本。如果您的財政狀況有變( 例如工作變更) , 請立即向放款人透露。
[ [FLT: 0]] 法律描述不正確 : [[FLT: 1] 字面上必須符合字面上的法律描述。簡單的字型可以阻止錄制。請字面上的公司在錄制前先做口头檢查。如果找到不符, 在關閉前取得改正字面。
[ [FLT: 0] 遠期留置或判斷 : [[FLT: 1] 標題搜尋可能會顯示舊判斷或稅務留置。賣家應該在上市阶段下令初步的標題報告來早點處理這些問題。即使小張未付的停車票也可能造成延遲; 在標題搜尋之前還清所有未偿債款。
由地役權或侵犯權力:[ 調查常常會發現這些。如果有問題, 協商解決方案( 如協議或保險單) 而不是讓它毀掉交易。早日讓地產律師介入, 有助于找到合算的解決方案。

协调失敗: 买方的放款人、卖方的付款銀行和收尾代理商必須同步互換文件。使用共同的時間表或收尾曆來追蹤截止日期。一個錯誤的郵件可以延遲一天的資金。

提前兩周與地產經紀人及關閉代理人先先先先先檢查文件, 才能在緊急情況下處理90%的問題。 [[FLT: 0]] 通過電話或視頻呼叫, 進行關閉前的審查會議[[[FLT: 1]] , 以檢查每個文件的類別。

作用和責任:誰制定什么

了解每份文件的由誰負責會减少混淆。买方的放款人會準備關閉的披露、贷款文件以及保險要求的證明。卖方的律師或關閉公司會(與买方合作) 准备地契、所有权宣誓書和和解表。买方提供身份證、资金证明和保險單。卖方提供地產披露、稅收和(如果适用)租借或HOA文件。产权公司會處理产权搜查、产权政策和代管指令。您的地產代理會协调文件的流, 并审查文件的准确性, 但代理商不會制定法律文件, 也就是律師和产权專家的領域。 [[FLT: 0] 若您有複雜的情況(信托所有权、离婚、公司实体) , 便會提前聘请一位地產律師。許多州都要求律師介入文件的整理工作。

文件审查之后的商議:意外开支和修理

關閉过程中您收到的文件常常會引發重新商討。檢查報告可能會顯示成本高昂的修復; 估定可能會低於價格; 調查會顯示有違法。每份文件都給您一個定義的候機期, 要求修改。 [[FLT: 0]] 。您可以與您的代理商一起審查每份報告, 并优先排序您的要求。 [[FLT: 1] 檢查項目, 您可以要求卖方完成修復, 提供信用, 或者降低價格。賣家不必同意, 但大多會協商保持交易。一旦您同意修復, 就可以將協議寫成一份附加的訂單, 並且將協議當作訂約。如果評論低, 您可以向買主呈交代最近相當的銷量, 支持更高的價值。如果失敗, 請考慮分開差或解除交易。 [[FLT: 2] ) 保留所有談論的訊, 以书面[FLT: 3] 以避免在結中誤。

準備數位或遠端關閉

更多關閉正在遠距進行, 文件用电子方式簽署, 並且通过影像公開。數位關閉需要相同的文件, 但有技術上的考量。買主和賣主需要電腦或平板电脑, 需要稳定的網路連接, 以及電子郵件地址才能接收簽署連結。 [[FLT: 0] 關閉前一天檢查您的裝置與關閉平台的連接。 [[FLT: 1] 確保您的ID能通過相機讀取; 一些平台需要您在公開電話時持續它。數位文件通常會在一個入口上簽署, 您可以點擊每個字段; 缺少一個字段會阻止提交。另外, 需要一些文件類型( 如契約) 仍然需要在某些州簽署。問您的關閉是完全數位還是混合的, 對於混合關閉, 您可能需要寄送一份署字文件或會後的公開。

最後的關閉前檢查清單

以確保沒有錯失:

提供房主保險( 保險或保單 ) 的證據。提供有效的身份證和出纳支票或電子指示, 以收現金。并提交任何檢查報告及修補協議。
出售 : [FLT: 0] 。請檢查出借人的付款。請簽署契約和契据。提供財產和任何修補的收據。請帶任何鑰匙、車庫開户、以及存取密碼。如有需要 , 請帶任何服務合同或 HOA 的檔案。
兩句: 檢查數學錯誤的和解表。确保所有意外事件都已經免除或滿足。了解關閉的确切時間和位置( 許多關閉現在都是用信件或遠距方式完成 )。請確認如何轉輸( 線或檢查) , 並直接與關閉代理商對電子指令進行核對。不要依靠可能會有舞弊的電子指令。

更詳細的指南是, 消费者金融保護局的關閉指南提供了一步一步的流程。此外, 投資者關閉成本概述幫助您預期費用。您的地產委員會網站( 如 ) 公佈了特定國家的申告要求和标准的合同表格。關於地產保險的具体事項, 請參考美國地產協會 , 以了解出贷人和所有人政策的區別。最后, 檢查您國家的强制性申告表(很多可以從您的地產委員會或商部網站上找到) 。

房地产的關閉要靠組織和交流。通過了解每個文件的作用, 以及提前準備, 買主和賣主可以保護自己的利益, 並且有信心地移到關閉日。 [[FLT: 0]] 一旦您被接受, 就開始收集並审查文件, 而不是關閉前一周。 [FLT: 1] 您越早抓到錯誤, 这一过程就越平滑。有了此指南, 您就可以處理任何與文件相關的曲面球, 并成功關閉交易。