許多房主夢想從自己的家鄉中開業。 不管這是自由顧問、網路商店或小工廠, 灵活性和成本节省都具有吸引力。 然而,在建立家務辦公室或歡迎客戶之前,了解法律地貌至关重要。 地方區划法規劃你所能和不能做的,而忽略這些事會導致罚款、强制关闭甚至法律行動。 這份全面指南解釋了您在典型的區划條例下的权利和义务、如何研究你的本地規則,以及您可以采取哪些步骤來運作一個符合規矩且成功的家務。

了解分区法及其目的

分區法是市或縣政府颁布的一套管制其辖区內土地用途的条例。他們把一個族群分成了居住、商業、工業、農業和混合用途等區或區,每區都有特定許可使用、建筑大小和密度限制。 首要目的是促进有序發展、保護物產價值、确保不相容的用途(如學校旁的工厂)被分開。

區划概念起源於20世紀初, 城市迅速發展。 具有里程碑意义的1926年最高法院案例[ Euclid v. Ambler 房地產公司 维护了區划的合宪性, 确立了地方政府有广泛的權力管理土地的使用, 以利公共卫生、安全和福利。 自此,區划就成了市政规划的基石。

區域法通常包含一些特定条款, 規定何為「居家」, 何為限制。

區域分類的常用類型

區域代碼大多包括以下類別:

  • 家庭住房(R): 單家庭住房、多家庭住房,有时是附属住房。
  • 商業(C): 零售店,辦公室,餐廳,以及其他商業.
  • 工业(I): 制造、仓储和重工业用途。
  • 农业(A): 农业、牧場和相關活動。
  • 混合使用: 同一建筑物或區域的住宅和商业用途的混合。

每個區域都有自己的一套被允許的用途,有些是“右派”的,有些是需要特殊許可或變相的。 居家企業几乎總是在住宅區內被管理,通常會通过一個单独的分區,叫做“居家業務許可 ” 或“居家業務標準 ” 。

居家概念

家庭職業是居民完全(或主要)在住宅单元內从事的企業或職業。大多區划法令允许家庭職業作为次要用途,只要符合特定条件。 这些规则并不是为了禁止一切商业活动,而只是為鄰居和鄰居的性格而設界。

家庭工作典型的门槛包括:

  • 企业必须由住宅的居民经营。
  • 最多只有一位非居民雇员(有些地方,沒有)。
  • 也無任何商業證據(例如,
  • 家的外表沒有改變,
  • 工作用地有限(通常占住宅的25%或平方英尺)。
  • 或只經指定,限於特定時間
  • 不會產生過份的噪音 氣味 光芒 交通

許多進步的市镇現在都明確允許「在家工作」,

家庭企业的典型限制

禁止和限制在基本家庭職業定義之外是常见的:

  • 許多規定禁止房地、製造、修車、食品準備(超越小型家庭食品營運)及涉及有害物質的商業的零售。
  • 大多居民區只允許有小的、非發光的標誌(例如1-2平方英尺), 或是根本沒有標誌。 有些條例禁止街頭任何標誌。
  • 規定可能要求停靠街外停車, 限制客戶每天或每小時的訪問量。 有些城市要求高客數的企業進行交通研究。
  • 家用商業必須遵守本地的噪音法令。 许多規定都將營業活動限制在白天(例如早上7點至晚上9點)以減少阻礙。
  • 獨立的承包商可能會受到不同待遇, 但區域區域碼通常會广义地定义「雇主」。
  • 造成垃圾、用水或電力過量、或使用化學物質的企業, 除非證實安全,

需要指出的是, 房屋所有者協會可能不依靠區划規定而强制实施更嚴格的規定。 任何HOA的公约、條件和amp;限制(CC&R)都可以禁止任何商业活动,不管城市或縣政府允许什么。 在開始前,總是要檢查您的HOA文件。

被允許對禁止的企業的例子

以圖例來,

  • 提供(通常沒有許可或條件最短的)自由撰稿、圖像設計、線上教學、外雇者電通勤、獨立計算、電腦編程、小規模顧問(不訪問)等。
  • 音樂課程(每次只限一名學生)、美容院(如果只有一張椅子,沒有員工)、床位和早餐(通常需要特殊許可)以及小型日托(取决于孩子的數量)。
  • 禁止於大部分住宅區:[ 汽車修理店、餐廳或商業廚房、零售店、小狗或獸醫所、焊接或製造,

這些清單並不详尽, 唯一確定的方法就是重新檢查您的地區區區域碼或直接與計劃員談判。

如何确定您的本地區域規定

導引地方規定迷宮會感到很驚人, 但當它被打破時, 流程會很簡單。 預想在投資資資產品或銷售之前,

研究分界法的步骤

  1. 查詢您的市區或郡區區區。 [[FLT: 0] 參觀您的市區或郡區區區區。 許多人都有交互式地圖, 您可以輸入您的地址, 并立刻看到您的地區區名稱( 例如 R-1, R-2, 混合用途) 。
  2. 尋找與「家庭業業業、家庭業務、或「歸屬用」相關的具体部分。這些通常都出現在住宅區章中。
  3. 某些規定允許「無權」的家業, 若符合所有條件, 則可以使用。 其他規定有: 家庭工作許可、 有条件使用許可、 或區域遵守函。 可在網路上找到申請表及收费表, 或是在柜台上問。
  4. 協助企業主了解規定。 問問最近對規定的解釋或待修改。
  5. 某些州可能先行禁止本地區划, 也有可能受縣規定管束, 即使你住在非建制區域。
  6. 跟你的鄰居說話。 雖然不是法律要求, 但與附近居民開口會話可以防止未來的抱怨, 建立善意。 如果您打算不定期地訪問客戶, 請通知他們并邀請回報 。

申請不同或有条件使用許可

如果您打算的生意不符合目前的區划規定, 您可能可以要求 [[FLT: 0]] 變化 [[FLT: 1] (免除特定要求) 或 [[FLT: 2]] 有条件使用許可 (不"按權宜"的用途的裁量批准)。

  • 提供詳細的申請,
  • 通知某半徑內的物業所有者(例如300英尺),
  • 證明差异或使用不會對周圍的屬性造成負面影響(例如,不過量的流量、噪音或美學變化)。
  • 得到區划上诉委員會或計劃委員會的批准,

通常會更容易調整你的經營模式, 以適應現有規則, 而不是尋求不同。 如果您的計劃很複雜, 或是遇到反對, 和土地使用律師的協商可能會很明智。

家庭所有者權利

區域法可以有限制,但你有權利。 已存在權限的法律原則 可能保護你,前提是你已經獲得有效的許可權, 並且以此法為惡。 此外, 如果政府試圖吊銷你的許可權或發出違法通知, 你也有權利接受正当程序。

根據國家或聯邦法律, 可能有理由對此提出質疑。 例如, 美國殘障人士法[ 可能要求有合理的便利, 供由残障人士經營的家用商業。 相类似, U.S. 小企业管理[ 也為面临管理障礙的小企业主提供資源。

需要注意的關鍵權限 :

  • 要求明白、书面解釋的权利,
  • 向區划委員會或州法院 提起反議判決的權利
  • 經營你生意的權利 只要你遵守法令和任何許可條件。
  • 區域官員一般不能在沒有搜查令或同意的情况下進入你的家, 除非有即時的公共安全危機。

要求開會討論遵守的路徑, 并考慮在案件關注重大(例如重大罚款或命令停止行動)時聘请律師。

遵守和鄰居關係的实用提示

即便你完全合法,鄰居的單一控告也可能會引起檢查,并可能會更嚴格的執行。保持良好的關係和积极主动是不可或缺的。這裡有可告的提示:

  • [ [FLT: 0] 限制能見度 : [[FLT: 1] 保持小而不侵扰的商業標誌。 避免在街頭看到時儲存存货或設備。 如果您有家用辦公室, 請保留畫出的窗帘, 以建立模糊的办公桌 。
  • [ [FLT: 0] 管理停車: [[FLT: 1] 永不阻擋人行道或車道。 如果客戶來訪, 請他們停在您的車道或指定街道外區。 避免在您的鄰居區造成停車短缺 。
  • 控制噪音: 使用隔音材料,在吵鬧的操作中關閉視窗,在白天安排大聲的活動。 考慮用耳機打聽或播放。
  • [ [FLT: 0] communication: [[FLT: 1] 通知近邻, 特别是如果它涉及送貨或客戶訪問。 提供您的電話號碼, 以便直接與您取得關注。 透明度會有很長的路徑 。
  • 保持你財產的吸引力 — — 不會堆積一串箱子、有標誌的商用汽車或商業的混亂。 一個好房子不太可能招致抱怨。
  • [ [FLT: 0] 文件所有 : [[FLT: 1] 保存您的許可申請、 批准函、 帶區域員員員的郵件, 以及任何符合性提升的收據。 如果有爭議, 這條文件追蹤可能很無價 。

附加考量:保險、稅金和人道主义捐助

區域只是一個拼圖,

保 保

標準的房主保險通常不包括與企業相關的損失或責任。 您可能需要新增 家庭企業背書 或另外购买 企業所有者保單 。 這項保單涵盖設備、库存和客戶受傷或財產損失的責任。 保險信息研究所 提供了您選擇的好概觀。

稅金

通常, 也將部分房屋公用, 公用设施、 網路等 , 都使用於公用房屋。 然而, 國稅局的規則可能很複雜, 並且要求扣除房屋公用資金會影響你賣掉房屋的資本收益。 協助稅務專家或參考國稅局的公示文件587[[FLT: 1] 以示指導。

房主协会

先前提到, 人道組織可以施加比本地區域更嚴格的限制。 有些人道組織禁止一切營業活動, 而其他組織只允許「安靜」專業辦公室。 在進行家用企業之前, 請仔细檢查您的CC&Rs。 如果您居住在人道組織管理的社区, 您可能需要取得董事批准或豁免。

結 论

開工做家業是令人振奮的企業,但需要深入了解你的地區區法,以确保你在法律內運作。 研究你的地區區、了解居家許可權、保持好鄰居關係, 你就可以成功建設家業, 增加你的生活和社区的价值, 而不必违反規定。 記住, 地區法可以變化, 所以要定期審查, 并保持與你的計劃部門的聯繫。 如果你覺得不確定, 請不要猶豫地向一個在土地使用和小商業法方面有經驗的專業者寻求法律建議。

有了正確的準備,你的家業就能在尊重令你家鄉和平有序的規矩的同时兴盛。 慢慢地,這就是對你業務的长期成功的投資。