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了解房屋出售的基建收益
當你賣掉資本資本時, 你所实现的利得要受資本利得稅的支配。 您的家產就算作資本利得, 所以國稅局會把利得—— 也就是你的净售價與你調整的基礎成本的差別—— 收納的稅金可能很大, 但國稅法第121條下有強大的排除權, 常會完全取消稅金。
所得的計算如下: 從售價開始, 减去出售成本, 如地產佣金、 律師費、 轉帳稅。 然後減減您的 [[FLT: 0] 調整基數 [[FLT: 1] , 一般是您為房屋付的錢加上您所做的任何資本改良成本, 减去您所要求的任何折旧( 如果房屋是用于商業或出租) 。 所得的數值是您的所得。 如果您擁有房屋一年以上[ [FLT: 2] , 所得是长期資本, 其税率為 0%, 15%, 或20%, 依您應纳税收入而定。 如果您擁有房屋一年或更低, 所得是短期的, 并被收納稅的普通收入可能要高得多 。
基本居住排除(第121款)
國內稅收法第121款允许你將最高 25万美元的資金收益(已婚夫妻共同提出50万美元)排除在出售你的主要住宅之外。這不是永久的,也不是延期的,你絕不會為這份收入付稅。你可每两年一次使用此免稅。這意味著绝大多数房主出售自己的家庭住宅的利得完全免税。
资格要求: 两年考核
必須在售出日期結束的五年內完成兩項測試:
- 奧納希爾考驗:[你必須在過去五年中至少擁有了2年的家.
- 用測試:你必須在过去五年中至少已經住在家裡作為你的主要住所。
- 重點測試:[ 你不能要求排除這項交易之前的兩年里其他任何家產銷售。
兩年期不需要连续。 例如, 如果你在家中生活了18個月, 搬走了一年, 然后又回到那裡住8個月才賣掉, 你已經符合24個月的使用要求。 五年期的視窗從關閉日期開始總是會往后看 。
部分例外:生命干涉
國稅局承認生命是不可预测的。 如果你因下列不可预见的情形之一而未能完成两年期考核,你可能有资格享受 部分排除[ :
- 工作需要五十多英里外的地盤。
- 健康原因 —— 自己、配偶或受抚养人取得或提供醫療的举动。
- 离婚、多胎生、配偶死亡、天災、或非自愿失業。
如此的話, 您可以從您擁有和使用家園的兩年時間的分數中扣除25萬美元的預算部分。 例如, 如果您住在那裡12個月, 并搬去工作, 您可以排除25萬美元中的12/24( 或1/2), 也就是一個檔案者12萬5千美元。 剩下的收益是應纳税的 。
計算您的增益: 基礎的作用
准确的記錄是減少你應稅所得所必不可少的。
Gain = 售价-售价-调整基
调整基礎 起始於您的原始買賣價(包括權益保險、錄制費和律師費等關閉費)。 除此之外, 您還會增加您在擁有權期間所做的任何 基建改善 [ 的費用。 基建改善是指增加家庭價值、延长其使用寿命或使其适应新用途的費用。 例如: 安装中央空调、 新增游泳池、 完成地下室、 更换窗戶、 重新裝房、 建造甲板或車庫、 或改建廚房或浴室。
普通的修理工程——涂漆、修補漏水管、修補屋頂——不是增加的基礎;而是目前的支出。 國稅局不要求您報告基礎調整,除非被審核,但收據、合同和許可是您最好的防禦措施。 十年來,基建改進可以輕易地增加5萬至10萬美元,大幅減少或消滅您的收益。
賣掉減少你收益的成本
出售成本直接降低已实现的金额。
- 房地产佣金(一般占售价的5-6%)
- 律師费用和代管费
- 股權保險和轉帳稅
- 廣告成本
- 买方要求的修理或改良作为出售的条件
以50萬美元和30000美元的佣金及結賬成本來出售,
最大限度排除和尽量减少稅收的战略
對於出售家庭住宅,
1. 花時間出售以達到兩年的規矩
如果你們接近兩年的標準, 等待幾個月就可以解開完全的排除。 例如, 如果您22個月前搬進了家, 推遲了兩個月的銷售。 如果您搬出並租住房子三年, 才賣出去, 也适用此排除。 只要您在五年的視窗內符合使用考驗, 就可以搬出, 租住28個月, 並且如果您在五年內擁有和使用房子兩年, 仍符合此條例 。
2. 保持每項改善的默契
每一次基建改善都增加了你的基礎, 縮小了你的應稅收益。 5萬美元的廚房改造增加了5萬美元的基礎。 使用电子表格或房屋改善紀錄來追蹤所有成本, 包括材料、勞動和許可。 如果您從未要求家用辦公室的折旧, 你就會失去基礎調整, 這是向稅務專家求助的另一個理由 。
3. 注意商业用途
如果您將部分住宅完全用于企業(例如,一家住宅), 并在1997年5月6日之後提出折旧要求, 則該企業使用所得將 [[FLT: 0] 不符合第121 款的排除条件。 您可能因所索赔的折旧而欠 [[FLT: 2] 折旧回扣 [[FLT: 3] (稅收最高25% )。 然而, 住宅部分仍然符合資格。 精心分配企業和个人使用所得, 以減少稅金 。
4. 已婚夫妇和50万美元除外
已婚夫妻共同提交文件時, 必須經過所有權和使用試驗, 才能要求完全的50萬元排除。 但有一條特殊規則:如果配偶一方既遇到考驗, 另一方又不參加, 只要兩人共同提出, 夫妻仍可以要求全部50萬元。 如果配偶一方死亡, 幸存的配偶在兩年内出售, 通常可以要求完全的50萬元排除。
其他金鑰考量
國家稅務待遇
美國的國家和國家的國家都對此有所看法。 美國的資本收益通常被第121條排除所取消,但各州的營售收益卻不同。 有些州遵守了聯邦規則,其他州則不同。 例如,加州并不完全承認聯邦的排斥,它只允許部分地轉移高齡(55岁以上)或殘疾人士的所得。 相比之下,德克薩斯州沒有州所得税,所以你只擔心聯邦。 總要檢查州的待遇,尤其是如果你生活在紐約、新澤西或加州的高稅州。
1031 交易所和主要住所
2017年《稅收和工作法》的影響力
關稅與工作法改變了房屋所有者兩項重要項目:抵押利息扣除限额降低到75萬元的购置債務(2017年12月15日之後的抵押), 標準扣除率也幾乎翻了一番。 雖然這些改變不直接影響收益排除, 但會影響您在買新房子時的稅金总体情況。 另外,该法案取消了搬家费用的扣除(现役軍人除外),這可能會影響您的時間。
報告你的稅收回報
如果您的收益完全被第121條排除在外, 你通常會在報稅表上報告[ 。 但是, 如果您從權属公司收到[ 1099-S 表格, 您必須提交8949表和附表D , 即使收益被排除在外。 如果您不能排除所有的收益, 您必須上報應稅部分。 國稅局[ ] 公示523 提供了報稅要求的詳細指南 。
常见的陷阱和如何避免它們
許多房主不慎減少或失去被排斥的機會。
- 要求商業用途折旧而不理解回收。 分配给商業用途的收益不排除,而回收的折旧稅可能很陡。
- 五年中, 入住家園三年以上。 [[FLT: 1] 您需要在五年的窗口中使用兩年。 如果您租了四年, 住在其中一年, 您可能沒有完全的被排除資格 。
- 俯瞰州稅的稅務。 即使你的收益被聯邦排除,你可能在某些州欠州稅。
- 冒著保有改良收據的希望。 沒有證據,國稅局可能不批准基數增收, 从而取得更大的應稅收益。
- 在先前被排除之后售出太快。 你只能每两年一次使用此排除—— 照此計劃。
特殊情形:离婚、继承和兵役
离婚
离婚使排除更复杂。如果配偶一方搬出但仍拥有住房,则使用考核的依据是要求排除的人。留在家中的配偶如果符合所有权和使用要求,仍可取得资格。但是,如果离婚令把住房转让给配偶一方,受让人就以与原所有人相同的依据——不升职——获得住房。如果房子是作为离婚的一部分出售,只要符合考核,任何一方均可要求排除。合格的稅務顧問可以帮助安排出售,以保留排除。
世袭住宅
繼承房屋時, 基礎將提升到死亡之日的公平市價。 這表示您通常不為繼承房屋之前的所得纳税。 如果繼承人將房屋用作五年中的主要住所, 則可以免收第121款。 所以, 如果您繼承房屋, 搬入房屋, 并在賣出前兩年居住, 您可以在繼承的基础上, 免收高达25萬美元( 若已婚, 可免收) 的稅金 。 —— 有可能取消所有稅金 。
军事人员和外交
軍方、外事部和情報部的成員在服滿正式延长的職務時, 可以暫停五年的考驗期, 最多可達十年。 這意味他們可以在搬出後賣掉家鄉, 仍可被免職。 國稅局在第121(d)9條下, 规定了這些情況的特殊規定 。
當專業指導是必需的
對於大多數住在同屋內且從未提出過折旧要求的單身房主,第121款的排除是直接的。 但是,如果你擁有出租地產、使用房屋、住在海外、離婚或配偶死亡、或從先前被排除的兩年內賣掉房子,那么計算就變得複雜。 合格的協助或注册代理人[ 就可以幫助你建立不同的模式,确保你最大限度的排除,避免成本高昂的錯誤。
通過理解第121條的排除, 保持仔细的記錄, 以及計劃你的銷售時間, 你就可以賣掉你家的房屋, 而很少或沒有聯邦稅務。 關鍵是故意的行為, 不反應的, 以及當你處境涉及多重因素時, 和專家商討。 有了正確的準備, 賣掉你家的房屋可以是一個有稅效的事件, 支持你的下一章。