買房子是大部分人最重要的財務和情感里程碑之一。 在搜索、商議和通緝檢查及借阅文件數周后, 終于可以看到終點線。 但在你簽署最后文件和接收鑰匙之前, 最後的一個關鍵步骤是防止成本高昂的驚奇: 最後的走過。 通常在關閉前24至48小時, 這項例行但必不可少的檢查是您最後的機會, 可以確認房子已經進入您同意的買賣狀態。 跳過或匆忙過這一步, 可能會讓你對出意料的損害、 失蹤的固定裝置或售完後的不完全修理負責。

最後的路程是什麼?

最後一次走通是定期到房產探訪,通常由买方的地產經紀人安排,在收工日期前不久才到房產。 目的是確認自簽訂購物協定之後,房產状况沒有实质性的改變。 走通不是第二次房產檢查,而是一次有针对性地檢查,以确保卖方履行了合同义务,包括完成商定的修理、移除私人财产、以及把房子留在一個合理清潔和沒有受损的狀態。 具体情況可能因合同和当地的習俗而不同,但走通通常會持续30分鐘到1小時,并覆盖房產的內部和外部。

為何最後的漫步

最後的走過遠不止是形式上的。 它為買主提供多种保護功能。 首先, 它證實, 出售中的物品, 如器具、照明設備、窗戶處理和內置家具, 仍然在現場和工作秩序中。 其次, 它證實, 賣主同意的任何修理( 例如在家庭檢查中查明的) 都已經實際完成了, 达到了令人满意的标准。 第三, 它捕捉到在搬家过程中可能發生的任何新的損失, 如牆上凹陷、 窗戶破碎或地毯上的污點。 第四, 它確保了產品沒有賣主的个人物品和殘骸。 最后, 走過讓買主在轉產前有最后的感覺, 提供了心靈和平和, 平和地轉入下一章。

跳過這一步會帶來嚴重的后果。 沒有走過, 你可能會在關閉後得知, 卖方移除了合同中包含的吊燈, 或是管道漏水最近损坏了廚房地板。 關閉後解決這些問題更難, 通常需要法律行動或成本高昂的自付修理。 國家房客協會强调走過是买方保護其投資的最后機會。 ( 更多地了解买方不受NAR 的保護。)

最後的路程排程

時間是最後一次通過的萬事通。 大部分地產合同都规定, 通過之前應該在某扇窗內, 通常是24到48小時前。 越接近關閉時間越好, 因為它會減少在通過之後發生更多變更的風險。 然而, 您需要足夠的時間來記錄任何問題, 并在結束日期之前與您的代理人或律師通話。 如果通過時間排得太早, 卖方可能仍然在搬出, 並且可能在移動过程中造成新的損失 。 如果太晚, 您可能沒有時間在結束會議前處理問題 。 与您的代理商合作, 找出一個實際的時間, 以讓所有当事方都工作, 避免在結束之日安排走過程, 除非是完全必要的 。

步入對決檢查

有些買家把最后的走法和最后的家用檢查混為一谈,但两者是不同的。 家用檢查是對地產主要系統和部件的全面評估,通常在接受出價后交易初期才進行。最后的走法是更簡單、更集中的檢查,而后期才會到。如果你需要多加一层保護,你可以要求家用檢查員與你一起走法(另外要付錢),但這不是標準做法。對大部分買家和他們的代理人來說,過程的過程就足夠了。

穿梭時要檢查什麼

帶上你的智能手機, 照片和影片、購物協定的複本( 包括任何修補或包含的項目) 、 以及黑角落的小手電筒。 穿著舒适的鞋子, 計劃有規劃地盤、 從外表到內地、 從頂層到地下室。 以下是檢查的細節 。

外和地

  • 查查院子是否沒有殘骸、垃圾和賣家私人物品。
  • 檢查車道、走道和小巷 以尋找新的裂痕或損害
  • 確保車庫門開得正常 關閉 反轉
  • 尋找任何新的損失 滑坡 或外立面固定。
  • 確保未包含在售出的室外家具、植物或設備已被移除。

內地 - 主要生活區域

  • 打開和關掉所有的燈關和天花板風扇
  • 試驗所有的通訊器( 如果可能的話, 提供簡單的通訊器) 。
  • 開啟與關閉視窗; 檢查已破碎的鎖或已損壞的螢幕 。
  • 檢查所有門( 內門和外門) 是否平稳開放, 并鎖好 。
  • 檢查牆壁、天花板和地板 以尋找新洞 凹陷 抓痕或污點
  • 開關溫器, 確保HVAC系統能回應 。
  • 確認賣家已移除所有個人物品和垃圾。

廚房和用品

  • 試驗爐子、烤箱、冰箱、洗碗機、微波爐(如果他們被收購的話),
  • 檢查垃圾處理是否有效
  • 找水槽下面的漏水或水分
  • 開放柜子和抽屉,以确保它們是空的,而且狀態良好。
  • 檢查所有裝置是否連接正常 。

浴室

  • 修修廁所 檢查正常功能 和在基地外漏水
  • 水槽、淋浴和浴缸裡的水龍頭 都打開 檢查水壓和溫度
  • 找找新模具 溫柔的或水的污點 在牆和天花板上
  • 檢查排氣扇,如果有的話。
  • 檢查毛巾、廁所紙箱和其他固定物是否安全。

地下室、閣樓和未完成的空間

  • 檢查任何新的水侵襲、漏水或害蟲的跡象
  • 檢查熱水器和熔爐是否還在原位, 并顯示功能 。
  • 確保卖方尚未移除任何包含的內置套件或儲存系統。
  • 或發現新的漏水或損失(但當心,

系统和公用事业

  • 可能的話,
  • 檢查所有煙雾偵測器和一氧化碳偵測器是否有新电池或正确系線
  • 如果物產有安全系統, 請確認金鑰盤和傳感器是否在, 您有密碼或手冊 。
  • 看看電子面板 看看有沒有標記線路 面板狀況良好

漫步中發現的常见問題

地產經紀人和律師看到過程中會有相同的問題。

  • 失蹤的固定裝置或器械。 賣家有時會收買技術上属于地產的物件, 如內置的套件、窗帘棒或花式的燈具。 總要提到合同和任何列出的騎手都包括物件。
  • 未完成或完成的修理。 卖方可能已开始修理,但未完成,或者已完成的工作可能与商定的大不相同(例如,另一品牌的地毯或更便宜的固定装置)。
  • 移動中新增損失。 [[FLT: 1] 即使是最小心的移動者, 也可以在移動家具時挖牆、挖凹式門框或污地毯。 尋找所有房間的新損失, 尤其是走廊和樓梯的路線。
  • 賣家一般必須離開家門, 「掃帚乾淨」。 如果你發現箱子、舊家具、有害材料或垃圾堆, 記錄它, 這可能會令你頭痛,
  • 出售者若留下不想要的動物, 或是在檢查和走過之間發生鼠疫, 幾乎是少有的,
  • 鄰居的變化。 雖然不嚴格是地產的一部分, 但如果您上次來訪後發生了新的建築工程或相邻地產的變化, 可能會影響您的決定。 有些合同允許您退房, 如果地產的价值或可取性有实质性的改變。

如果你找到問題,怎麼辦?

如果您在走行部時發現了什麼錯誤, 請不要驚慌。 最重要的步骤是將問題記錄下來, 立刻與您的地產經紀人通訊。 拍下照片和影片, 指出問題的确切位置和性质, 并附上清晰的描述, 寄給您的經紀人。 您的經紀人會再聯繫銷售商商商商討解決問題。 依其严重程度, 包括:

  • 要求卖方在關閉前修好。 对于一些問題,例如设备破碎或管道漏漏,卖方可以同意立即修理。但是,如果關閉迫在眉睫,時間的限制可能使這項工作變得很困難。
  • 協商信用或降低價格。 [[FLT: 1] 通常最實際的解決方案。 您不是讓卖方解決問題, 而是在收尾時接受一筆金錢(例如從卖方的收益)來支付修复费用。 您的律師或代理人會處理文件工作。
  • 后期關閉。 如果問題嚴重( 如重大水損或關鍵系統缺失), 您可以選擇延遲關閉, 直到銷售者改正問題。 這更嚴重的一步會對您的貸款鎖定率和動機計畫造成波及效果, 但會保護您的投資 。
  • 拒絕關閉。 在卖方严重违反合同的极端情况下,你可能有权完全取消购买。這很少是第一個選擇,你需要法律建議。美國消費者金融保護局提供在交易結束時該怎麼做的指導。 ( 在CFPB.gov 上了解你的權利)。

注意, 走過不是最後檢查, 也不能包蓋一切。 例如, 在走過時不能檢查天台或地基。 這就是家用檢查的目的。 走過的重點是條件的條件和存在 。

法律和合同因素

大部分的標準性不动产合同,如州地產委員會或加州房產商協會所公布的,都包含一項条款,赋予买方做最后走運的权利。 語言通常要求卖方保持與要约日期相同的地產,並交付地產,而不受新的損失,完成所有商定的修葺,且不留下私人財產和殘骸。 如果卖方不能满足這些条件,买方可能會有法律补救办法,包括拖延收割或要求损害赔偿。 然而,特定语言问题,你和你的律師必須仔细审查合同的走運条款。

如果走出去的路線顯示卖方移除了合同中专门提到的物品(如射程或吊燈),卖方很可能是违约的。你的律師可以建議是否堅持卖方取代物品、提供货币信贷或接受较低的買價。在有些州,法律把走出去视为最后接受,因此不注意問題就可能放棄你以后的抱怨權。這突出了你為什麼必須是徹底的。美國律师协会提供地產合同法的資源。 ( 參考地產、信托和地產法的ABA 部)。

成功最後走過的提示

這是一些實際的提示,可以讓你從最後的路程中 得到最充分的幫助,避免常见的陷阱。

  • 排程接近關閉, 但有缓冲。 [[FLT: 1] 瞄准24–48小時才關閉。 如果可能, 可以在走行道和關閉期之間至少留幾小時, 所以您的代理商有時間在需要時商議 。
  • 帶上正確的工具。 一個智能手機, 照片和影片、磁帶量度( 以確認地毯大小或家具適合) 、 一個小手電筒、 以及一份您的購買協議和檢查修補的備份。
  • [ [FLT: 0] 使用檢查表。 [[FLT: 1] 建立自己的或使用您的代理商或網路的。 檢查表會保持您的排列, 防止您在刺激中忽略某些東西 。
  • 拍張大片和錄像。 [[FLT: 1] 記錄每間房間、器具的狀況以及您注意到的任何特定問題。 如果關閉後有爭議, 這些記錄是無價的 。
  • 帶上你的代理。 [FLT: 0] 你的房地產經紀人有走過的經驗, 可以發現你可能錯過的問題。 他們也可以當場作證, 幫助與賣家的代理商交流。
  • 不要急 。 『 你 們要 按 自己 的 步子 走 。 如果 賣家 或 搬家 的 人 仍 在 、 你 們要 禮貌 、 也 要 周详 。 你 們有 權 、 可以 檢查 你 們所 買 的 物 。
  • [ [FLT: 0] 試驗一切合理以試驗。 [FLT: 1] 開關和關閉門、窗戶、柜子和抽屉。 打開水龍頭、 冲洗廁所、 管理垃圾處理。 如果您對某件物品不確定, 請檢查 。
  • 找找隱藏的驚喜。 開冰箱與冰箱, 以確認它們是空的、乾淨的。 檢查衣櫃與儲藏區。 檢查家具後面可能還有, 看牆是否受到破壞 。
  • [ [FLT: 0] 清楚且书面地公佈。 [[FLT: 1] 如果您發現問題, 請立刻告訴你的代理人。 不要依靠賣家或他們的代理人的口头承諾。 在關閉前, 取得所有文件及书面文件 。
  • [ [FLT: 0] 保持冷靜 。 [FLT: 1] 大部分小問題都可以用功或快速解決。 只有少數案件你才能延遲或取消關閉。 您的代理人和律師會指引你通過最佳的處境 。

競爭市場的最後一步

在今天的快速地產市場中,有些買家可能感到有壓力放棄最後的走過或匆忙地穿過它以避免交易的延遲。這是一個錯誤。即使在競爭的市場中,走過也是你最後的防線。賣家通常會有完成交易的動機,會合作。如果賣家拒絕讓路,那就是個紅旗。 總要堅持你有在關閉前做最後檢查的合同權。 消费者財政保護局提醒買家,他們有權做最後的走過。 ( 審查CFPB的關閉指南 。

新建房最后的走過

人們通常會在建築工程中做一些工作。 如果你買了新建的住宅, 最後的走過通常會叫做「新住宅方向」或「前安置的走過 」 。 通常會更廣泛地說, 因為您也正在檢查建築品質、完工品和系統。 和建築商的代表一起工作, 檢查所有設備和系統, 檢查任何擊打清單項目( 缺陷或不完全的工作 ) 。 对于新建築, 步行往往會在封鎖前幾天發生, 您會簽署一份承認住宅狀況的文件。 如果有問題, 建築商應該同意在一定的時間( 通常為30天) 內修好。 即便有全新的住宅, 也不要跳過這一步, 最好在您取得房屋之前先抓住它。

漫步的情感方面

最後的走過可能是一种情感經驗。 對很多買家來說, 這是他們在夢想多年後第一次獨自在家。 自然會感覺到刺激、焦慮和希望的混合。 使用這股能量是徹底的,而不是匆忙的。 走過既是一個实用的檢查單,也是精神上準備擁有家產的一刻。 需要多花幾分鐘才能走過空房間, 想像你在那里的生活。 但保持你的注意力集中在驗證狀態上。 情感和务实的平衡對你是好處。

漫步之后發生了什麼?

完成 過行 後 、 你 ( 或 代理人 ) 通常 向 賣主 傳送 任何 結果 。 如果 一切 都 滿意 、 你 就 照 原計劃 關閉 。 你 和 你 的 代理人 、 簽署 的 證件 、 或 買主 的 證件 、 證件 、 證件 、 都 都 屬可接受 的 。 如果 找到 問題 、 解答 程序 、 便 照 上 的 樣 開始 。 許多 過行 、 賣主 都 清潔 、 無 損害 、 笑 也 簽署 。 這正是 理想 的 結果 、 也 經過 的 、 也 也 可能 如此 。

穿行不僅是為了抓住問題, 也是為了建立信心。 當你確認一切都是正常的, 你就可以安心地搬進你的新家, 知道自己保護了你的投資。 尼德瓦萊特的最後穿行指南[[FLT: 0]] 提供了更多關於期望的洞察力 。

結 论

最後的走過是每個家產買家應用的簡單而有力的工具。 它不是一种形式,也不是可選的附加品, 而是合同權和实际需要。 花點時間來做一次周密的走過, 你就能保護自己不受意料之外的费用的影響, 確保卖方已遵守了承諾, 并确保地產可以隨時搬入。 無論你是初買者, 還是經驗丰富的投資者, 都不要低估這最後一步的重要性。 制定你的檢查表, 明智地安排來訪問, 並且用批判的眼光走過你未來家的每一角落。 你花在走過的幾小時可以省下几千美元, 以及未來幾個月的壓力世界。 對於进一步讀看, 獨家買商協會提供更多資源, 供你買家宣傳訊。 ([[FLT: 0]] 。