買房時的財產權是怎樣的

地役权及限制

給其他人的權利, 如公用设施公司或鄰居, 可能限制您使用地產。 地產的地產管理, 也就是他們自動轉給新的所有者。 例如, 公用设施地租可以讓電力公司在您的後院運行電線。 您不能阻擋此通道。 相类似, 共享的車道、 排水或觀光的私人地役權可能限制您可以建造或改變的地產。 分區限制、 歷史區規定 、 以及 [ [FLT: 0] 的 地產商、 條件和限制 。 先前的房主協會[ [FLT: 1] 也可以限制您的地產權。 在關閉前, 總要檢視已記錄的地圖、 pla、 和任何已記錄的 CC&R 。

取消赎回的兩大類型:司法与非司法

取消抵押的權利直接影响到物權生存的類型。 在司法取消抵押中,出贷人提出诉讼,法院监督出售,郡長或法院書記人主持拍卖。 这一过程通常會消滅所有低級留置權,提供相对乾淨的产权,通常被稱為"牧師的行為 ” , 并對買主提供有力的保護。

在非司法性取消抵押(也叫「銷售權」)中,放款人遵循了州授权的、沒有法院介入的抵押程序。 拍卖中發出的契約是「受托人契约 ” 。 尽管這些拍卖速度快,但所有权往往不太确定。 很多州認為非司法性出售并不切断所有低級留置權或某些法定债权。 例如,加州的非司法性取消抵押權并不消除稅務留置权、HOA留置权或聯邦稅務留置權。 这意味着你可以取得所有权,但這些未偿清的債務除外。

出价前, 找出您國家使用的程式。 如果您是在非司法狀態下買的, 您可能需要附加權限保險或靜靜的權限動作來清理權限 。

買入時的重要考量

在買下一個被取消抵押的房屋之前, 必須進行一個彻底的产权搜索。 這個流程會揭示任何可能影響您的所有權的現有留置權、 申請權或限制。 和房地產律師的協商也有助于澄清您的權利與責任。

標題搜尋與標題保險

产权搜尋檢查公共記錄以追蹤財產所有者鏈, 找出任何未清的债权。 大多数放款人需要产权搜索和产权保險來保護他們的投資。 但是如果你付了現金, 你可能會想跳過這一步。 不要。 产权保險保護你不受隱蔽的缺陷—— 伪造文件、未披露的繼承人、記錄錯誤, 以及有時甚至未發現的留置權。 成本是一次性的保費, 可以在以後省下數萬美元。 因為取消抵押權的財產通常有模糊的产权, 产权保險在此尤为重要。 有些产权公司可能會拒絕保付取消抵押權的買賣, 直到提出不聲名诉讼。 在此之前, 此事就可知道。

救贖期: 獨特的財產權利

很多州都給前房主以法定的贖金權,在取消贖金的出售之後,他們可以支付中獎的出價加上利息和費用,這期限可以從數月到一年或更久。在贖金期間,你們的所有权不是絕對的。你們可能不能占有、大改或驅逐前房主。在愛荷華州和明尼蘇達州,贖金期很長。在德克薩斯州,贖金期是短或根本不存在的。在對財產采取任何行动之前,一定要檢查你們的州贖金法。

擁有和選取權

贏得拍賣不自動給予您鑰匙。 先前的房主或任何租戶可能仍在內部。 在許多州, 您不能直接變更鎖或關閉公用设施。 您必須遵循正式的驅逐程序。 在司法上取消贖金時, 銷售通常包括一個占有令, 更簡單的驅逐。 在非司法上取消贖金時, 您可能需要另行提出非法拘留者的诉讼。 這可能需要數周或數月。 要為成本和延遲做準備 。

提供适当的通知, 以及必要的合法驅逐文件。 絕不會自動驅逐; 這種驅逐在每個州都是非法的, 並且會使你受到重大的懲罰。

萬歲萬歲 萬歲萬歲

在许多州,房主協會有超級留置權,可以保住保釋權。 这意味着,即使保釋權在保釋前就已存在,HOA也可以向新保釋者收取未付的保釋金。 其金额可能介于數百到數千美元之間。 有些州把超級留置權限制在一個特定月的保釋(比如在加州)內。 但其他州卻允許全额保釋。 總之,在收付前,HOA的記錄會一直檢查,并将潜在的HOA的債務计入您的買賣價。

保護您的財產權利的步骤

了解風險是第一步 采取具体行動是第二步 遵循這些措施保護你的主人權

1. [ [FLT: 0] 在出价前先下令一份初始標題報告。 [[FLT: 1] 此報告會列出任何記錄的留置權、 地役權和限制。 如果報告顯示有雲, 您可以決定是否仍要出价或通過 。
2. 尋找任何關於贖金權、佔據權或售后程序的规定。
3. 確認租戶或居住者是否在。 [[FLT: 0] 檢查租戶是否在場。 [[FLT: 1] 檢查租户是否在場, 以及租户是否在場, 請确定租户的租期和租户在法例及州法下受保護的身分。
4. 調查HOA應付金和超級留置權。 [[FLT: 1] 直接聯繫HOA或管理公司。 要求提供一份未付摊款和任何待付的罚款的表單 。
5. 由於你當地的贖金程序經驗過的律師可以辨識出你可能錯過的風險。
6. 即便你付現金, 一次性保費也提供長期保護, 防止後來出現的产权缺陷。
7. 某些州或情況下, 平靜的产权訴求是唯一清除所有剩余資訊的辦法。 預算成本通常為2000至5000美元。

拍卖對銀行所有(REO)銷售的特殊考量

依據於你是在取消抵押品拍賣( " 受托人的出售 " 或 " 繼承人的出售 " )中買入,還是在財產成為銀行所有(REO)后從放款人手中買入,

在拍賣中, 你通常會買下所有現有留置權和产权缺陷的「現今何地」, 除非取消抵押權程序合法地將它們滅絕。 你通常也需要用現金或經證金支付。 沒有檢查或融资意外事件。 風險更大, 但價格可能更低。

向 出贷人 (或 向 房地產 代理 商 ) 買入 REO 地產 、 或 向 銀行 上市 、 得到 低級 留置權 、 取得 产权 保單 、 以及 地產 的 過冬 。 您通常可以 提出 意外 的 出價( 檢查 、 融资 ) , 并使用 抵押 。 然而, REO 地產的售價通常比 拍賣 地產高, 出款人可能不會愿意 商討價 。

以物權觀察,REO的購買更是乾淨。 出贷人已經采取了措施來「清理」這項產品。 拍卖的購買需要更多的尽职,但對愿意承担風險的投資者而言,提供更大的潛在價值。

如何在您簽約前研究地產權

有效的研究始于公共記錄。 參觀縣紀錄者或記者辦公室( 許多有網頁入口 ) 。 查查地產包號( APN ) , 并檢視地產、 抵押、 留置和地役權的權属鏈。 也檢查縣稅收人和当地法院的記錄。 很多地產公司提供低價的初始報告。 有些公司甚至有網路工具可以讓你低廉地訂购地產報告。

也請來本地地產專業人士, 專門提供贖金。 他們常知道哪些縣有清潔的地產問題, 哪些放款人可能會反對贖金要求。

避免的常见錯誤

• 假設所有留置權都被消滅了 [[FLT: 1] 所說,稅務留置權,HOA超留置權,一些低級留置權可以靠取消抵押權的類型和州法生存。
• 反省被保護的租戶可能會受到訴訴、罚款甚至倒賣。
• 正在抽查产权。 [[FLT: 1] 即使是一萬美元的取消抵押權財產, 也可以附加5萬美元的HOA留置權。 产权搜尋是便宜的保險 。
• 或將財產歸於先前的主人的贖金。
• 使用房屋的權利無意義, 如果房屋因模具、 结构損壞或公用设施被拆卸而無法居住。 總要預算要進行徹底檢查( 若有可能) 或至少是一次乘車估計。