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知名領域是政府能使用的最有力、最有爭議的工具之一。 根據美國宪法第五修正案,它讓聯邦、州和地方政府可以把私人財產公開使用,只要所有者得到公正的补偿。 最初的构想是支持道路、桥梁和學校等基础设施项目,今天的知名領域触及了從公用事业地役到城市再开发的一切。對財產所有者而言,接收知名領域行動通知可能令人不安。理解你的權利、法律程序以及什么是公平的补偿,是保護你利益所必不可少的。 這篇文章全面概述了知名領域如何工作、所有者可以期待的、如何以自信的方式走過这一过程。
域名是什么?
知名領域是主权政府有內在的把私人財產用于公共目的的權力。 在美國,第五修正案的"占領条款"中明确承认了這項權力,该条款指出 : “ 私有財產不得被公用,而不必有公正的补偿 ” 。 歷史上,“公用”一词被广义地理解,包括道路、公共建筑和公用设施,而現代法院也接受一些有利于公共目的的收購,如消除污點或促进經濟發展。 宪法的关键要求是,收購必須是為了公認的公共利益,而且所有者要得到公平的財產市價。
能够行使重要领域的政府实体
知名領域不仅限于聯邦或州政府,很多公共机构都擁有此權,其中包括:
- 州交通部(用于高速公路的扩建)
- 城市(公園、學校或再开发)
- 公用事业(供电、管道、供水系统)
- 港口管理局和机场委员会
- 鐵路公司(依法批准)
什么是“公共用途”?
歷史上,「公共使用」指財產將直接被公開使用 — — 新的高速公路、法院或郵局。 然而,美國最高法院在 Kelo诉新倫敦[ (2005)] 中拓宽了此定義,裁定如果企划旨在造福社群,經濟發展可能构成公共用途。 这一决定激起了重大的反弹,导致许多国家通过法律限制使用私人發展的知名領域。 如今,該定義因州而异,物業所有者應研究本地的法规。
知名域流程如何运作
人們通常會依據一系列的法律和行政措施,
第1步:初步规划和确定
該計畫的地產通常會有可行性研究、環境評論、公開聽證會等。 物產主可能會收到非官方通知或由評估者或工程師直接調查。
第2步:正式通知
該計畫一經批准, 該機構就會發佈正式的意向通知, 以取得財產。 此文件概述了工程的目的、財產描述以及知名領域的規定。 在许多州, 通知中也包含以評估為基礎的報酬。 財產主應仔細審查此通知, 并注明答复的截止日期。
第3步:评估和提供
政府聘请了一位獨立評估員來決定物業的公平市價。 評估會考慮物業目前的用途、最高和最佳用途、可比對的銷售以及任何改善。 根据評估,該機構提出初步的出價。 這常常是商議的起点。 物業主被強烈建議自己取得獨立評估,以確認政府的價值。
第4步:商議
談判是关键阶段。 物產主可以用自己的考驗來反驳政府的價格。 談判可能不僅涉及購買價格,而且涉及搬迁成本、企業損失、剩余物產的損失和其他赔偿因素。 很多案件在目前阶段就沒有法院介入而解決。
第5步:最后的供求和谴责
法律行動要求法院批准採取並決定公正的赔偿。 物產主在诉讼中成為被告。 法院會安排審判, 陪審團(在某些司法體內)會決定最后的赔偿金额。
第6步:占有和支付
該機構可能更早地將估定的數據存交法院, 財產所有者可就估定的數據向法院提出上诉, 但收購所得一般會有收益。
收受的類型及其影響
名人領域不一定是全部財產的全價買賣。 不同類型的收購會以不同的方式影響所有者 。
完成取用
政府會取得所有財產, 擁有者會得到全價的公平市價的補償,
部分取用
只能取到一部分地產, 例如土地條塊, 供公用地用或拓宽道路。 擁有者會得到所取地價的補償, 以及剩余土地的損失( 重擔損失 ) 。 常见的問題包括失去使用權、 面部空間或使用損失 。
易感或暫時服用
政府有權將地產用于特定目的(例如地下管道下水道)或限時使用(例如建築中转區)。
反向谴责
人們可以要求政府做出反向的谴责,迫使政府支付公正的赔偿。 法律的這方面很複雜,需要經驗丰富的律師。 法律的確不斷被公開的審判。
影響所有者
結果遠超於銷售價格。
情感和心理影响
失去家庭、珍貴的土地或商业场所可能會造成创伤。 很多房主都感受到焦慮、憤怒和無能感。 政府出價可能感到侮辱,特别是如果房產已經存在了幾代人。 情感上的困難通常不能得到赔偿,但理解这一过程可以降低不确定性。
金融后果
即便有了“公正的补偿 ” , 房主也常常會面临隱蔽的成本:搬家費、更高的物業重置費、交易費和搬迁中的收入损失。 企業主可能會因為商誉、客戶基礎或存货的損失而受苦。 政府需要支付某些搬迁費用,但對企業損失的补偿往往有限。 獨立的評估和法律商議是捕捉所有損失所必不可缺的。
社区受到破坏
知名領域計畫可能破壞鄰居區域、破壞社會網路、降低周边地產價值。 长期建築、交通增加或區域變更會影響數百名居民的生活质量。 公開聽證會提供社區投入的场所,但最后決定往往要靠政府。
法律和行政负担
物產主必須經過复杂的法律程序,應答截止日期,出席聽證會,并可能聘请律師和評估人。 這可能很耗時且成本高昂。 沒有法律代理,所有者可能接受价值低的要價或缺少重要的赔偿成分。
估价和公正赔偿
公開領域的基石是「公平补偿 」 , 一般被定义为收購時地產的公平市場價值。 然而,公平市場價值并非總能直截了當,各州對可以包含的事物有不同的規矩。
标准估价方法
估計者通常使用三种方法:
- 售品比對方法 : 比較地產與最近售出的相似地產.
- 收入方法: 用于出租或商业物產;价值以物產产生的收入为基础。
- 成本法 : 計算重置成本减去折旧。
評估者依據屬性類型和市場條件選擇最適合的方法。
附加赔偿要素
超出公平市面价值,所有者可能有权:
- 恒度損失: 部分取用降低剩余土地值。
- 部分州政府補償企業以地點為基礎的无形價值。
- 重新安置成本:[ 《统一重新安置援助法》要求政府支付重新安置的开支,并在某些情况下提供替代住房的付款。
- 部分州內, 如果判決的判決超越政府最後的價格, 擁有者可以收回诉讼費用。
必須記錄所有損失, 并與專門專業的律師合作,
保護您的財產所有者權利
預防措施能使結果有重大改變。
收到通知后立即采取行动
- 通常只有30至90天可以回覆。
- 任何文件都不要簽署,除非有律師
- 收集所有財產文件:契据、稅務記錄、調查、最近評估、以及任何收入記錄,
- 照片與文件,
聘请一位經驗丰富的著名地方檢察官
知名领域是法律專業领域。 學會的律師可以評估政府的提议,找出更多損失,代表你商議,必要时代表你出庭。 很多律師都以意外需要或法定收费为基础工作,也就是說,只有你收回的金额超过政府最初的價格,你才能付出代價。
取得獨立評估
政府考核可能并不反映您財產的最高价值。 獨立的評估者為您工作,可以找出被忽略的因素,如發展潛力、独特的位置优势或分離損失。 考核成本通常會被收回,作为部分补偿。
出席公共聽證會并參與此項計畫
許多州需要公開聽證,政府才能提出谴责。 出席會議讓你有機會發表關注、問問計畫的必要性, 以及監督行程。 也表明你的參與,這對談判有幫助。
战略谈判
人們會在意見上看到,政府會在意識上做出改變。 一旦你明白自己的財產真正的價值和合法權利,你可以從強勢的地位來商議。 不經審查就不要接受第一個出價。 政府會期望商議。 一個有證據支持的現實的反價可以导致一個遠超最初提案的和解。 如果政府拒絕让步,你的律師可以建議去審判的明智性。
知乎你移位權
流离失所的人有权获得安置援助。這可能包括搬迁費报销、房租援助或房屋替代。您熟悉《统一安置援助法》(Federal)和任何州級方案。這些福利與物業补偿是分別的,不需談判,他們都是應得的。
挑战奪取:你能阻止著名領域嗎?
財產主有時會問他們能否完全阻止收購。 答案是:很少,但挑战政府權力的理由有限。
缺乏公共用途
如果項目不為合法公有目的服務, 您可以對此採取提出質疑。 這是最常見的法律辯論。 例如, 如果政府只拿地產將它轉賣給私人開發商, 而沒有明确的公共利益, 法院可以介入。 [[FLT: 0]] Kelo[[FLT: 1] 類型的案件目前在许多州都受到限制。 您的律師可以研究可适用的法律 。
不良信仰或程序錯誤
如此一來,政府就可能會被推遲或取消。 如果政府不遵循适当的程序 — — 跳過公開聽證會、不提供充分通知、或違反環境法,那么谴责可能會被延遲或廢除。 类似地,如果政府不誠實地行事(例如威脅要谴责以低價行刑 ) , 法庭可能會拒絕此舉。
過量取用
政府不能奪取比計畫需要的更多財產。 如果他們想要的包裹比需要的要大, 你可以對奪取的範圍提出爭議。 在部分奪取中,這尤其重要。
反向谴责
也將政府強制停止破壞活動或支付補償。
最近的趋势和立法最新消息
自 Kelo[ 決議起, 知名領域法已有很大進展。 许多州都颁布了更嚴格的「公共使用」定義, 限制土地的發揮權, 除非有污點或明顯的公益物。 有些州要求政府提高證據标准。 此外, 聯邦政府曾考慮過但沒有通過立法來进一步限制知名領域。 物產主應該與當地檢察官商討, 以了解本州目前的法律風貌。
知名領域是合法力量,但不必是物業主無助的經驗。 有了正確的知识、強大的评估、高技能的法律代表,你就能得到公平的补偿,并保護你的利益。 如果你收到有計劃的收购通知,就快行動。 你的家、土地或生意可能比政府的首要價值更值錢 — — 你有权為公道而戰。
更多資訊請參考資源, 如Justia adminent domain Guide、 Cornell法律資訊研究所概述[ 或 聯邦公路管理局的制服法頁[。 這些外部資源提供权威性的法律背景和地產權的更新。