地產交易建立在法律文件的基础上, 也很少有人比地產契据更重要。 無論你是第一次购房者、 經紀投資人、 或管理財產的開發者, 理解地產契據是保護你所有權的必經之道。 地產契不是一纸空文, 而是把地產從一方轉到另一方的法律文书, 以及規定你所領受的權利的範圍。 沒有一份妥善執行的和記錄的契据, 你對地產的申請可能會受到挑戰、 留置權甚至完全的損失。

這本指南深入地研究了地產契据, 它們是什麼, 不同類型的, 它們如何影響您的合法權利, 以及确保您的擁有權安全的最佳做法。 最後, 你將明白為什麼選擇正確契据和遵循适当的轉換程序, 會改變交易的平滑與成本高昂的法律爭議。

什么是財產契約?

地產契据 是 一份 书面 法律 文件 、 其 地產 所有权 、 由 一人 或 实体 ( 出让人 ) 轉 給 另一 人 ( 受赠人 ) 。 契据 中 、 必須 包含 有效 且 可 执行 的 特定 内容 :

  • 设保人和受赠人的身份: 完整的姓名,以及在许多法域中,设保人的婚姻状况或地址。
  • 地產的法律描述 [[FLT: 1]] 一個精确的描述, 例如從一幅浮圖、 元和界別描述中 的很多和區塊數字, 或是提到一個被記錄的子區。 單是街道地址是不够的 。
  • 表示出押人打算轉移財產(例如, " 我特此授權、交易、出售、轉售、轉輸 " 或 " 我特此退出聲明 " )。
  • 出押人的簽名: 在大部分州,出押人必須簽署契約。有些州要求出押人也簽名,但這不太常见。
  • 出押人的簽名必須由公證人證實簽名與意願。
  • 交付和接受: 契約必須是实物或建设性地交付給受赠者,受赠者必須接受,即使暗中占有或記錄契約。

地契一旦被記錄在郡紀錄官辦公室(或等級的土地記錄官辦公室),它就成為公共土地記錄的一部分,讓世界注意到轉帳。 地契在双方当事人之間有效不需要記錄,但必須保護受赠人的權利,使其不受後來買主和债权人的侵害。

財產契据對標題: 了解差异

很多人互换使用「做」和「做」的名詞, 但它們是不同的概念。 提特 是擁有、使用和處理財產的合法權利, 而不是一個概念, 而不是一個有形文件。 做 [[FLT: 2] 是转让財產的成文工具。 换句话說, 你持有財產的權力, 你用一系列的契据證明了這項財產。 契据是转让的證據, 財產本身就是權利。

屬性契据的類型

并非所有的契約都是平等的。 契約對受赠方的保護程度因使用的類型而大不相同。 契約的選擇是任何地產交易中的一个关键商議點。 以下是最常见的類型 :

普通保証契券

一份一般保修契约为买方(受赠人)提供了最有力的保护[。在這份契约中,出押人作出了一系列具有法律约束力的承諾(契约人),以保证在出押人的所有权和任何前期,所有权都不存在缺陷。

  • Seisin公约: 出押人拥有地產,并有權傳遞地產。
  • 《汇兑权公约》:[设保人有法律权力转让财产。
  • 《禁止抵押公约》:
  • 《保证公约》:[]
  • 《默默享受公约》:

普通保釋金是大部分住宅地產銷售中的标准,因為買家期望得到最高的保釋金。 如果後來出現产权缺陷 — — 例如50年前失蹤的繼承人要求擁有所有权 — — 受赠人可以控告出让人以地契保釋金來支付損失。

特殊保兑契券

特殊保釋契约类似于一般保釋契约,但有重大差异:出押人只要求其申請在所有权期間[] 发生的缺陷。他們不許對在取得所有权前存在的债权或留置金作保。特殊保釋契约在商业交易、取消赎回權、信托或地產的出售中很常见,而出押人不能保障所有所有权的連結。如果出押人自己制造了問題,它仍然提供重要的追索手段。

退出聲明

退位债权契约转让出押人可能对该地產的 任何权益,而根本不作任何保。出押人不向他們保證他們真正擁有地產;他們只是放棄任何可能持有的债权。

  • 增加或取消配偶的爵位(例如,婚后或离婚后)。
  • 清除小的产权缺陷(例如,潜在繼承人的利益)。
  • 家人之間不出售地產
  • 地產計劃或把地產交到信托公司

因為退出债权契约不能提供保護,所以不建議买方支付公平市價的 交易。 如果出让人沒有真正擁有地產,退出债权契约可能會失效, 使受赠人一無所有。

授權契券

授權地契是多個州(尤其是加州)使用的中間選擇。它包含兩種含蓄的保釋方式:(1) 財產沒有被賣給其他人,(2) 出让人沒有在物業上建立任何未揭發的抵押。 然而,它并不需要防止前房主的缺陷。 授權地契在很多住宅交易中很常见,提供比辭職地契更多的保护,但沒有一般保釋地契。 買家通常用權保金來補充授權地契,以弥补缺口。

交易和交易契约

交易和出售契约意味著出押人持有所有权,并有權傳輸財產,但沒有對所有权或现有抵押品的质量做出保釋。它常被用于稅務銷售、取消抵押品赎回、或出押人想要轉售財產而不提供缺陷保釋。 在某些法域,交易和出售契约在功能上相当于特殊的保釋契约,但法律特徵不一。 買主要買賣價,出售契约總是要得到物權保險。

托辭

執行者、管理者、监护人和受托人代表財產或信托交接財產時使用信托契约。 這些契约往往包括限制受托人个人责任的語言,通常只包含特殊保修或根本不保修。 受赠人的保护来自于受托人的法律責任,即以受益人的利益為最佳利益行事,而不是契约的條約。

契約如何影響您的擁有權

收受的契約會直接影響你所有權的強大。 普通保釋契約會使你有權在产权缺陷出現時向出押人起诉,有可能收回財產的全部价值。 退位申請契約不會提供這樣的追索權 — 如果存在缺陷, 你可能就不會向出押人提出索回要求。 因此,出押人常常在為物產買賣融资前需要保釋契約(或有權屬保險的授權契約 ) 。

美國的記錄法規定, 由多個当事方要求取得同樣財產的股權時, 決定誰有超級權利。 共 主要有三种:

  • race 律例: 最早記錄契約的一方贏了,即使他們知道以前有未記錄的訴求。
  • 通知律例:后期购买人,未通知先前未記錄利息而作記錄的,得票.
  • [ [FLT: 0]] Race 通知 章程 : [[FLT: 1] 第一個不通知先前利息的紀錄者贏。 大部分州都遵循此模式 。

記錄建立公共的權属鏈, 讓未來的買主和出贷人可以查證所有权。 如果您沒有記錄您的契据, 之後的買主若能誠實記錄, 可以优先於您的利益, 則您沒有權益擁有財產 。

標題和云狀標題的串列

物權的「 歸屬 鏈」 是 物權 的 歷史 轉移 序列 。 每份 地契 都 要 與 其 相通 。 當 差異 或 瑕疵 發生 、 如 由 兩 個 共同 所有人 中 的 一人 簽 的 地契 、 遺產 的 遺產 、 或 假 的 地契 、 都 造成 地契 的 " 封面 。 云讓賣地產或取得資金 的困難或不可能 。 云的解 往往需要 平靜 的 地契 、 高價的 訴 、 要求 判決 何人 持有 的 地契 。 妥善 、 执行 、 記錄 的 、 地契 、 也 是 向 遮掩 的 。

物產轉換流程:從合同到記錄

了解通過字典轉移財產的關鍵步骤有助于避免常见的陷阱。 雖然确切的序列可能因州和交易型態而异, 但一般流程如下:

  1. 谈判和合同: 买卖双方商定条款并签署一份采购协议,其中具体规定交付的契約类型(例如一般保修契)。
  2. 查詢: 標題公司或律師檢查公開記錄, 找出任何留置權、抵押權或缺陷。 查詢會告知合同, 并可能導致解決問題的商議。
  3. 已作好准备:[ 地產律師、地契公司或代管人起草符合合同的地契,准确性是法律描述中的关键-错误,或者姓名可以使转让作废。
  4. 執行: 出押人在公证人面前簽署此契据,公证人會證實身份和簽名。
  5. 交付和接受: 出押人向受赠人(或代管人)交付地契,目的是转让地契。受赠人接受地契,通常以錄制或占有方式。
  6. 記錄: 地契已交到縣紀錄官辦公室。 記錄會提供公開通知和确定优先。 大多數縣都收取費用, 有些縣需要為地產稅目的初步改寫所有者表。

跳過任何一步, 尤其是記錄, 都可能損害您的擁有權。 即使契約在各方之間有效,

標題搜尋與標題保險

任何關於地產契据的討論, 若不涉及产权搜查和产权保險, 都不完整。 A[[FLT: 0]] 产权搜查[[[FLT: 1]] 是一次公開記錄的徹底審查, 以確認此产权可以市場交易, 並沒有意料之外的缺陷。 在产权搜查中發現的常见問題包括:

  • 未到期抵押或稅務留置。
  • 判決附屬物的出押人
  • 限制使用的地役權或限制。
  • 先前的行為錯誤( 錯誤名稱, 描述不全 ) 。
  • 簽名缺失或公证不公

提款保險 保护买方和出贷人免受产权搜查未揭穿的未來索赔或缺陷的侵害,或者在收尾时无法治愈的缺陷。 例如,如果在前作中作假,产权保险就涵盖法律成本和可能的损失。 主要的有兩項政策:放款人的政策(往往是抵押公司要求的)和所有者的政策(强烈推荐但可選的)。 成本是收尾時支付的一次性保金。

沒有權位保險, 連一般保釋契约都可能不能提供完全的保護。 如果出押人死亡、破產或搬出司法管辖, 以違反保釋法而告他們可能不可行。 權位保險提供財務保險和一個法律辯護團隊, 以補充這個缺口 。

共同的契约和如何避免

許多人都認為,

伪造或舞弊的契据

偽造是地產舞弊的嚴重問題。 包含假冒簽名的契約從一開始就失效。 要防騙, 必須查證出让者的身份, 并使用有聲望的公證。 如果您懷疑身份被盜, 考慮與郡紀者錄下舞弊警報。 在交易中, 和一個證實出让者身份并檢視原始文件的權属公司合作。

不当執行

無法 ( 需要 ) 簽署 、 公证 或目擊 的 地契 、 都 能 使 地契 無效 。 例如, 有 州 要求 作 證人 作 作 作 。 有 州 要求 作 證 、 有 的 只需 作 公證 。 總 要 找 地產 律師 作 證 、 以 保 守 。

不完整或含糊的法律描述

街頭地址不是合法描述。 契約必須包含一個描述, 讓測試者可以確定地點。 常见的錯誤包括缺少批號、 子區域名稱不正確、 或 模糊的位址和邊界呼叫。 在契約起草前, 必須先做一個調查或專業描述 。

失蹤的婚姻状况或配偶簽名

共有地產州,已婚者非其配偶簽名不得傳輸地產。 即使在非共有地產州,如果地產是共同所有,所有所有者都必须簽名。檢查地產報告,看看誰擁有地產,并要求所有必要的方簽名。

未能交付或接受

一份沒有向受赠者交付的、意在授權的契约是無效的。 实物交付并不总是需要的 — — 交付到代管人身上并附有記錄指令通常就足夠了。 就受赠者而言, 記錄契约是接受的有力證據。 避免交付和接受的缺口至关重要。

結 论

地產契是地產所有制的基石。 地產契提供了法律机制,可以轉換地產, 界定出让人發出的保釋, 并在有記錄時, 向世界公示你們的權利。 你選擇的契約會直接影響你對地產契缺陷、 留置權和相爭的權利的保護。 一般保釋契提供了最有力的保障, 而退位契則有重大風險, 只能用在低風險、 非arm 的長期轉置中。

除了選擇正確的契据, 永遠遵循完整的轉換流程: 進行彻底的地契搜尋, 正确執行地契, 交付並接受, 並不拖延地記錄它。 將此與地契保險對等, 以防多年後可能出現的隱性缺陷。 您可以了解地產契的細微差别, 采取這些积极主动的步徑, 以保住你的地契, 避免貴重的訴求, 并确保你今天擁有的地產明天仍為你的資產 。

參考資源, 如[ [FLT: 0]] 投资協助指南 [[FLT: 1] 、 [[FLT: 2] 不动产協助的無數概述 、 和 [[FLT: 4] IRS 的財產轉賬公示 [[FLT: 5] 。 總要與合格的地產律師和名聲良好的产权公司合作, 以确保您的交易從始至終都得到正確的處理 。