房地产交易的結束期代表了數周或數月來商議、檢查和尽职尽责的高潮。 法律及道德责任最集中的一刻也正是如此。 买方、卖方及其代理人等各方最关键的职责是披露重要事實。 不披露可能动摇合理人對財產的決定的信息不只是禮貌上的失誤,而且會引發法律、金融及名譽方面的毀滅性后果。 這篇文章研究了重要事實的性质、围绕其披露的义务以及忽略那些义务的严重后果。

界定不动产的物質

一個重要事實是任何會影響買主合理购买房产的意愿或他們打算支付的价格的信息。 不管這事實涉及房屋的物理状况、其法律地位或歷史,核心考驗都影響到典型的買主的決定。 其定義因法域而略有不同,但原则在北美和英美法界的多數地方仍然一致。 法院和房地产局尋找信息,如果知道,這會使買主采取不同的做法,要么退出合同,重新谈判价格,要么要求特定修理。

材料實驗的示例

物理缺陷可以分为幾大類別:基底裂缝、屋頂漏水、水损坏、模具侵扰、電子系統故障和管道故障。 即使非可见的問題也符合土壤污染、過去的洪水或水槽洞史等。 法律上的缺陷也算作物质,包括尚未解决的留置權、限制使用、边界爭議、违反分区或涉及地產的未决诉讼。 邻里事實,如拟议中的進展,可能阻擋觀察或增加噪音,如果會影响买方的享受或地產价值,通常會被认为是物质的。 在有些司法體內,暴力犯罪或死亡发生在地產( " 污辱的地產 " )上,這也具有重大性,尽管各州或省份的披露要求相差很大。

披露的法律框架

地產披露法建立在普通法的虛偽和舞弊原则之上,如今很多司法管辖区都通過具体的法规和規定來規定。 披露重要事實的責任通常由卖方承担,而由於上市代理和经纪。 然而,买方代表也有职责 — — 在大部分领域,代理商必須进行合理的檢查,提醒客戶注意他們發現的任何紅旗。 不遵守這些标准都可能會造成合同法和职业道德法規下的责任。

賣主的責任

通常要求賣主在接受要约前完成一份披露表。 本文询问已知的缺陷、 過去的修復、 水的侵入、 害虫损害 和其他問題。 知識的标准是“ 實際的知識 ” , 也就是卖方知道或應該知道的一般警惕 。 賣主不能因故意的無知而逃避赔偿责任。 例如, 如果賣主看到天花板上有水污, 但從未調查過水源, 法院可能會發現他們有建设性的知識 物質缺陷 。 大部分州都允许賣主在出售財產時, 拒絕某些知識, 但即使" 成品" 出售也不能以故意掩蓋已知的問題。

代理值

地產經紀人對客戶负有信托义务,其中包括披露所有引起他們注意的重要事實的义务。這項义务不僅僅是重複卖方所說的;代理人必須檢查地產并提出調查問題。 許多专业標準,如 國家地產商協會道德守则[],要求被許人"保护和促进客戶的利益",而要對所有各方誠實。 不披露实质性事實,就可能招致道德指控、罚款、吊銷或吊銷。 在某些情况下,代理人的经纪商也可能因代理人的不作为而背負代责任。

买方的尽职

卖方和代理人對披露负有主要责任,但买方并不完全被动。 caveat empter[(买方要注意)的法律原理基本上已被披露法修改,但买方仍有义务自行进行检查和调查。买方若未聘请合格的房檢員或忽略明显的紅旗,可能就不得在以后追索损害。披露义务并不解除买方履行合理尽职的責任。然而,如果卖方积极隱藏缺陷,例如,在模具上涂抹漆或修补屋頂漏,而不暴露問題,买方未能通过检查發現,那就不是辯護措施。主动掩藏被視為舞弊,法院几乎總是會站在被欺騙的买方的一邊。

常见的不拆分陷阱

許多披露失敗不是恶意的,而是誤會或監督造成的。 賣家可能認為持续排水慢是小問題,而買家會把它看成是更大的管道問題的徵兆。 代理商可能不會問起過去的保險索赔或鄰居的騷擾。一些最常被提起訴的疏漏包括:

  • 水的損壞或模具 尤其是牆后 地板下 或爬行空間
  • 以前的害虫虫害(白蚁、木匠蚁、啮齿动物)和所使用的治疗类型。
  • 基礎和解或建築修復的歷史
  • 可能會影響安全或評估的不允許的翻新或加裝。
  • 鄰居的惡意如鄰居聲大聲、鄰居的工業設施、或犯罪频發。
  • 或房屋主協會的爭議。
  • 存在石棉、铅漆或 ⁇ 等有害材料。
  • 限制物業使用的侵奪或地役權。

這種問題通常被視為重要,因为它们會影響地產的价值、安全或可活性。 賣家和代理人應該完全透明。 如果對某件事情是否重要有任何疑問,最安全的方法就是披露它。

不披露的严重后果

法律系統為受害方提供了补救,而後果往往遠超於原始交易。 不披露會引發多年跟隨代理人或賣家的官司、財政和職業制裁。 法律系統的規矩是,在法律規定下,法律的規矩可能會被扣去。

法律行动和补救措施

收尾後發現隱瞞重要事實的买方有几种法律途径。他們可以起诉 舞弊的不实陈述、 不明不白的不实陈述、违反合同,视具体情况而定。最常见的补救办法是 撤销——基本上解除出售。买方返还财产,卖方返还购买价款,常常加上买方遭受的收尾成本和费用。在很多国家,法院也可以判给 代表财产价值与实际价值之差的补偿性赔偿[。在故意舞弊案件中,通常判给主方以诉讼费用和法院费用。如][Califormunit [FLT:

金融处罚

美國的地產委員會有權調查指控,并处以數以百計至數萬美元不等的處罰。 如果买方在關閉前發現重大疏漏,而解除了合同,那么賣主也可能失去保值存款的权利。 對於代理人,罚款往往伴以强制性的繼續教育、缓刑或停工。 在令人发指的情況下,代理人的執照可以永久吊銷。

职业风险

地產經紀人和經紀人依靠自己的信誉。 單一起官司或道德訴求可能會損壞多年建築的職業。 代理人不仅會面临潜在的執照紀律, 而且他們也可能被经纪商撤銷, 以錯誤和失誤为由起诉( E&O ) 保險索赔, 并在管理資料庫中為未來客戶命名。 舉辦的名聲可能使未來的財產交易變得很困難, 因為公開的財產記錄常常在當地的經紀人中分享。

影響買主和賣主

無關披露的波及效果 觸及每個參與方,

買家的選擇

收購人披露了關閉后的隱瞞重要事實, 并沒有追索。 他們可以向國家地產委員會提出控告, 要求仲裁或仲裁( 如果買賣協議中包含此條) , 或者上法庭。 诉讼时效依法域而异, 通常自發現之日起一至六年。 買主應記錄所有事情: 郵件、照片、 檢查報告以及賣主或代理商所做的任何供述。 實際上, 大部分案件都因漏漏漏的證據通常很明顯而先審。 一位經驗過的地產律師可以估量不披露是否合為实质性事實, 以及可以收回哪些損失。 许多買主都足以支付修復成本、 折耗費和法律費。

賣家的風險

卖方的风险更是严峻。 卖方若不披露已知缺陷,可能被迫收回財產,有时是在买方改善或增加之后。卖方可能不仅要偿还買價,而且要偿还买方的搬迁费用、贷款费用和任何临时住房的成本。如果物產价值下降,卖方也承担了這項损失。除了金融打击外,诉讼压力可能付出沉重的代价。在某些情况下,卖方不披露其所有权的保险范围可能失效,而由自己承担判决责任。 卖方应当明白,披露声明不是形式,而是在交易結束后多年可以强制实施的法律约束性陈述。

道德考量

披露不只是法律责任,也是道德上的必要。 地產交易建立在信任之上。 當信托被打破時, 即使是由于疏忽而不是謊言, 整個職業都受苦。 地產經紀人遵守完全透明的原则, 承認知情的买方更可能成功完成交易而不會有未來的爭議。 [[FLT: 0] 國家地產商協會 。 [[FLT: 1] 和全世界的类似机构强调, 代理人必須把客戶的利益置于自己之上, 同时要對所有各方誠實。 双重义务意味代理人不能只是遵守卖方的指示, 不說出已知的問題; 代理人的誠實义务要超越任何會導致欺騙的客戶方向。 道德上, 總比冒著隱瞞重要事實的風要好。 许多合同現在都包含明言語, 要求卖方在關閉新問題前更新披露。

确保充分披露的最佳做法

为了避免不披露的后果,卖方、代理人和买方應該采取积极主动的策略。對卖方而言,这一过程在上市前很久就開始了。彻底的事先檢查可以找出可能不被注意的問題。 揭開那些發現,甚至提供修理收据,可以建立买方的信心,降低倒閉后索赔的可能性。卖方應該和代理人一起仔细地审查披露表,全面回答每個問題。 如果卖方對某條條件不肯定,那么披露它比把它留作空白或完全否定其知識要好得多。

對於代理人而言,關鍵是文件。每一次關於財產状况的追問、每份檢查報告、每一次關於過去修葺的談話,都應該以书面記錄。代理人應該向客戶提供各自州或省份的披露表格样本,并解釋每個問題的法律意義。隨著規定的變化,繼續教育披露法是不可或缺的。代理人也應該携带強大的 錯誤和漏漏漏保險,以防范索赔,即使他們遵循了所有的最佳做法。

對於買家而言,勤勉是第一防線。 總是雇用一位有執照的家庭巡查員,并承担職業責任。 考慮多做一些對害蟲、 ⁇ 、模具和下水道的檢查。 仔细审查卖方的披露表,問問任何看似模糊的問題。 如果賣家或代理人不愿回答,那就是個紅旗。 買家不应只依靠披露;他們自己的調查對發現賣家可能不知道或可能忽略的重要事實至关重要。

結 论

關閉地產是最後的一刻。 在這個过程中披露重要事實不是可選的,也不是禮貌的。 它只是一種基本的法律和道德义务。不披露會使銷售被取消、大量損失、吊銷執照以及所有涉案人的名聲永久受损。 無論你是想卸下財產的卖方、管理交易的代理人,還是希望成為房主的买方,透明都保護所有人。一個完全知情的买方是滿意的买方,而一個不會留下任何隱秘驚喜的交易是時刻的考驗。在地產,像其他商業的每個方面,誠實仍然是最好的政策,也是最安全的。