了解收尾成本及其对购买房屋的影响

關閉成本是敲定抵押和轉換財產所有權所需的费用和支出。 通常, 其價格介於购买价的2%至6%, 也就是在40萬美元的房子上, 您可能會面临8000美元到24000美元。 很多初見的買家都將這些成本當做固定的帳單, 但幾乎每項費目都是可以商議的。 如何談判關閉成本是釋放現金以換取你搬家、 翻新或緊急基金的最有效方式之一。 該擴展指南包含了您需要的每個細節, 包括用信心來結束成本談判, 從找出每項線項, 到利用出款人競爭和卖方的优惠物權來對您有利。

關閉成本是什麼?

關閉成本包括出贷人、第三方供應商和政府实体的費用。 了解每類錢都有助于您看到哪些是可商價的,哪些是固定的。

  • 由於您將利率降低, 創用費(通常為贷款总额的0. 5–1%)、申請費、承銷費、處理費、折扣點。
  • 包括: 標題搜尋、標準保險(需要放款人保單; 房主保單是可選但建議的)、代管或和解費, 有時還會收送文件的送信費。
  • 房屋評估(由放款人授權)、一般物業檢察、害蟲檢察、 ⁇ 檢察、以及天台、地基或下水道範圍等專業檢察。
  • 預付的費用: 按比例估定的財產稅、第一年的房主保險金、從收尾到月底的每日预付利息、以及存入代管帳戶的未來稅金和保險金。
  • 地方記錄費、州縣轉帳稅、公證費、有時市府留置查詢。
  • 包括: 洪水區證實、HOA轉帳、信用報告費(通常低于50美元),

您的特許搭配取决于您的出贷人、 出贷產品( 常规、 FHA、 VA、 USDA)、 地產位置、 以及買賣價格。 請每個出贷人提供详细的貸款估計, 以了解每項資金是如何分類的 。

關閉成本是多少?平均範圍和變化

根據 銀行2024年的資料,單家住宅的全國平均收費約是每借20萬美元6000美元到7000美元。 然而,州級的差別可能很明顯。 例如,紐約和賓夕法尼亞州有高额的轉帳稅,將總成本推向购买价的4%或以上,而科羅拉多州和密蘇里州一般跌至2.5%以下。 贷款類別也很重要:FHA贷款包括贷款金额的1.75%的预付抵押保險(UFMIP ) , VA贷款免收1 % , 并禁止某些垃圾費,常规贷款也給出贷人提供了更大的灵活性。 了解你的當地平均水平,您可以給您提供不同放款人基准报价的基點。

何以商議關閉成本

即便略微減少2000美元到4000美元,也足以支付卡車的租金、新家具或房屋保修。 降低收工成本也降低了你需要的收工現金,而如果您要用來支付首付,這就尤其有價值。 在競爭的市場,收工成本的售出信用可以讓你的出價顯得突出,而不必提高買賣價格。 此外,現在的談判可以提高你的長期承受能力 — — 降低前期成本在房屋所有制的第一年就意味著更低的債務壓力。

已證實的期間成本商議策略

1. 商店多贷人和比较贷款概算

協商中最有力的工具是相爭的要约。 在短視中從不同放款人(銀行、信用社、抵押贷款經紀人)中取得至少3個贷款估計數。 CFPB 建議在45天內施展, 以減低多項詢問的信用分數。 标准化的 [[FLT: 0]] Loan 估計表 [[[FLT: 1] 使得A款(發端費) 和B款(您可以購買的服務) 很容易比較。 使用最佳估計值當作杠杆: 問您最喜歡的放款人能否匹配或比對其他引數的發端費、 申請购費或承銷費。 许多放款人會降低他們的收費, 特别是如果你向他們展示出特定競爭者的低費, 尤其會降低他們的收費。

2. 要求賣家提供成本抵免

賣家出让是降低自付收割成本的常用方式。 您商議說, 賣家付定價或購物價格的一定比例。 允许的限额取决于您的贷款類型: 租借房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房

3. 直接与放款人谈判

出贷人費通常是最灵活的分類。 首先要請借出人減少或免收發出費。 如果引出費是1%, 請提出0.5%或1000美元。 另外, 問問處理、承銷和申請費, 某些放款人會完全撤銷, 如果你禮貌地推銷, 出贷人會接受「放款人費」 , 以換取更高的利率。 這對您計劃短期保住房屋或將收費降到最低點都有益。 總要問:「 如果我今天鎖住我的利率, 您能減少或撤銷任何費嗎? 」 甚至500美元的減費也是值得的 。

4. 第三方商店

資源授權者必須提供經批的供應商清單, 只要符合放款人的要求, 您可以獨立選擇一個。 相對兩三家供應商的引言。 不同州甚至同一城市供應商的供應金相差很大。 相差300美元至700美元。 家用檢察, 請房產供應商向那些通常收費低于大型國企的授權檢察員轉介。 CFPB 指南 強調放款人不能強迫您使用特定供應商來提供自己不履行的服務(如产权或檢察 ) 。

5. 最後付款的時間

预付利息包括從您的收尾日期到月末的利息。 如果您在30日關閉, 您只需支付一天的利息。 收尾2號表示您要支付近30天的利息, 可能要多付數百美元。 相类似, 地產稅率隨日期而變換。 计划在月內最後一周關閉, 以減少预付利息。 請您的放款人估算每日利息, 以便您可以計算准确的储蓄。 這個策略不會在贷款期中降低總的收費, 但會降低您在收尾時所需的現金, 這可以成為受现金限制的買家的生命線 。

6. 施用前提高你的信用分數

出贷人使用基于信用分數的分級定价。 760分或更高的分數常常會符合你的最佳利率和低的原始收益。 得分在700至739分的出贷人可能會看到更高的收益。 在您開始打獵前, 提取您的信用報告, 從 A年CreditReport.com 中提取, 并爭論任何錯誤。 將信用卡余额降到30%以下, 避免開立新帳戶或承担新債務。 即使是20- 30分的加分, 您也可以升入更低的收费階。 例如, 一個出贷人可能會為低于740分的出贷人收取1%的原始收益, 但為780分的出贷人只收0.5%。 這只可以省下2000美元的400,000美元贷款。

7. 問問放款人或特例免費或折扣

有些放款人提供降低初次買家、退伍军人、老師或醫療工作者收工成本的方案。 問您有沒有特殊提升或激励措施的放款人。 信用社和社区銀行的收費结构通常比大型國家放款人低。 此外,如果你已經和銀行(支票或储蓄帳戶)有關係, 請問是否适用忠誠折扣。 有些放款人會放棄對現有客戶的申請或處理費。

了解贷款估計和期末披露

借出估計 (LE) 是在您的應用程式的三個工作日內提供的, 并列出成本估計。 關閉申請( CD) 是在關閉前至少三個工作日才發送, 並顯示最後的數字。 某些費用有严格的容納限制: 發出費不能增加, 除非您要求更改; 無法購買服務( 如評估) , 也可以增加10% ; 如果您選擇不同的供應商, 您可以買賣無限 。 如果您看到CD 的出款是意料的, 請向您的出款人索取书面解釋 。 請使用 CFPB 的交互式樣本文件來熟悉每個字段。 簽署前必須先解決差异 。

通常的錯誤,以避免談判關閉成本

  • [ [FLT: 0]] 等最後一刻[[FLT: 1] : 大部分談判必須在您鎖定收費率前進行。 一旦CD 發行, 變更就很難。 提前開始對話 。
  • 低利率可能比低利率更糟糕。
  • 即便在熱市, 卖方也可以提供信贷, 尤其是如果你的出價在其他方面很強大(快關, 免費意外),
  • [ [FLT: 0] 不仔細檢查 CD [[FLT: 1] : 忽略的費用會使你付出數百元。 留點時間來檢視每行, 問問問題 。
  • 忽略折扣點的費用 [[FLT: 0] : 買下你的费率可能增加關閉成本; 計算斷離期以觀察它是否合理 。

谈判失敗時的替代物

如果你不能通過商議來足夠的減少收尾成本, 請考慮不收尾成本抵押。 出借人會用你的收尾成本來換取更高的利率( 通常為0. 25% 至 0. 50% ) 。 如果您打算五年內移動或再融资, 這很理想, 因為每月的付款不會超过您在那段時間中會付的预付費。 另一個選擇是: 問您的地產經紀人, 如果他們愿意減少佣金以抵充您的收尾成本, 也有可能會有代理員做這項交易, 尤其是如果你是重複的客戶。 您也可以要求更小的存金, 以釋放現金。

共同:一步一步走一步

  1. 要求同一周內的贷款概算,
  2. 突出各概算A和B款的最高收费。
  3. 要求每個放款人減少或免除發售費、處理費和承銷費。
  4. 獨立地購買地契保險和代管服務; 向您的放款人提交最低报价, 供批准。
  5. 和你的地產經紀人合作 把你價格的3 -6%的賣家租借權 算入你的出價
  6. 安排你月底的收工 以減低预付利息
  7. 簽署前三天再看關閉的公示;
  8. 如果成本太高 跟你的放款人談借貸或不收帳的選擇

結 论

商業收購成本是家產買賣中少有的一個方面, 做點準備可以产生具体的储蓄。 了解每項收费、利用多項贷款估計、要求卖方优惠、以及按期收購, 你就可以把自付成本減少上千美元。 不要害怕問問題, 推回那些似乎任意的收購成本。 使用像CFPB 的购房指南 、 、 Freddie Mac 的收購成本清單 、 NerdWallet 的分析 等資源, 可以讓自己學習更多。 用正確的方法, 你可以把成本從令人生畏的收購成本轉變成一個有重大储蓄的领域。