買入財產時了解現有租借

取得有收入的地產, 租房人會得到一塊有錢的地產, 也就是你不只是繼承牆壁和屋頂, 更是承擔一套有法律拘束力的合約。 每塊租房都规定了房東和租客的權利與責任, 包括租金、 期限、 供養等。 這些合約通常會在售出後自動轉給新房主, 所以在您結束租房前, 必須要徹底了解每一個租房期。

租房分成不同类别,即住宅、商業、農業和地租,每種租房都受不同法律框架的制约。 住宅租房都受到州和地方房東租房法的重視,通常能提供強大的保護。 反之,商租房更能有談判灵活性,而且常常包括三元(例如,租房人承担地產費用)的三元(三元)安排。 農業和地租租也具有自己在土地使用和改善方面獨有的规定。

任何租借類型, 您必須檢視直接影響您的所有權與收入流的標準條款 :

  • 租期和续期: 租期是否有固定的結束日期? 它是否重新重新發售? 是否有應租人要求的续約選擇?
  • 是否預期增加、百分比租金(零售中常见)或通過物業稅和保險等運作費用?
  • 安全存款:[ 持有多少, 以何种方式存在, 向新所有者轉帳的法律规定是什么?
  • 租戶能否分租或分配租借? 房產是否對公司在房地上運作有限制? 違章會引起爭議。
  • 由於政府不負責負責設計修復、公用设施、停車場、公用地區的维修,
  • 錯誤與終結 : [[FLT: 1] 發生 的 事件 、 應适用 何治期 ? 你 們能 因 不 付款 或 其它 違法 被 趕走 、 且 必須 遵守 特定 的 法律程序 嗎 ?

也必須檢查任何租借是否違反當地租金管制或租金穩定法令。 在紐約市、舊金山、洛杉磯或新澤西州和俄勒岡州的许多市區,租金管制法可能限制年增,要求有“正当理由”來驅逐。 即使你成為房主,你也不能简单地把租金提高到市場水平,或者無法定理由地驅逐租戶。 諾洛地主的《租房法指南》提供了坚实的根據,但總是會征求你當地的住房管理机关的確切規定。

租借地產買主的法律考量

買房客的地產要求盡力, 遠遠超出實驗。 您必須評估每份租房的法律健康、卖方的說法的准确性以及您可能承擔的責任。 關鍵的法律考量包括:

正在要求 Estoppel 憑證

禁止反悔證是每個租戶的宣誓聲明, 證實租赁的目前狀態: 租金已付、保值、剩余期限、以及任何已知的拖欠或爭議。 此文件「禁止”租戶要求不同條款, 例如, 租戶有一份口头協議要求降低租房費或房東放棄某些債務。 禁止反悔證書是不可談的關閉條件。 如果租戶拒絕簽署, 拒絕這本身可能代表著一些隱藏的問題, 如未記錄的租房契、租房修正案、甚至尚未預告的訴案。

租房遵守和租房人权益审查

州和地方法律都赋予租户在出售中生存的特定權利。 例如,隐含的可居住性保障要求新房主在安全、卫生的条件下保住房產, 也就是不能因為你剛買了這棟房子而忽略漏水的屋頂或破损的供暖系統。 有些司法管辖区也授予租户在出售地產時的第一級權, 或新房主打算拆毀或轉租租房屋時的重新安置援助。 檢查现有租房是否遵守 统一房主和租户法(在很多州被采用 。 不守法可能會使你受到法律訴、罚款,甚至租户的终止租房。

安全存款處理

物產銷售時, 保險金是常有的爭議。 大部分州要求卖方把全部存款轉至买方, 或是直接退还租户, 才能關閉。 作為买方, 您必須取得所有存款的明细核算, 需要時檢查它們是否存有利息的帳戶, 并确保您在關閉時得到相当于存款責任的信用。 不正确處理存款, 您可能要承担退还全部存款的責任, 以及某些州不法扣款的三重損失。 總要在購買協定中加入一項条款, 要求卖方提供一份宣誓的存款帳戶, 并在紀錄不正確 時向您提供赔偿 。

本地租金控制和驅逐保護

在租房控制區, 包括房租和拆房地在内的现有租房條款會傳給新房主。 禁止您每年把房租提高至一定百分比以上(有时低至1-3% ) , 或無理由地驅逐租戶, 如不付房租、违反租房或房主搬家。 有些城市也有包括單家住宅的「租房穩定法 」 。 檢視[ 的《房管法》 , 以全面檢視, 但必須由該辖区專業的房東法律師來確認本地的法规。

租赁修正和隱藏协议

絕不許你看到的是全體的承租。 賣家可能簽定了沒有反映在承租文件中的副租協議, 如減租、公用用租契或租戶許可養養寵物或經營家業等。 要求賣家和租戶之間所有與修改租協相关的书面通信, 并在購買協議中寫明沒有口头或书面的副租協議未完全披露。 如果在關閉後出現未公開協議, 如果租戶可以證明你知道或應該知道, 你可能會受協議的约束。

以租赁代理方式轉換財產權

租房是「與土地共營」的承租合同。 新的租房人取代了前租房人, 包括提供安靜的享受、保持共同區域、尊重租房人獨占權等所有租房义务。 了解租房人如何運作, 對於平稳的过渡至关重要。

所有权变更通知

公開通知對保持租戶關係、避免房租支付混淆至关重要。 卖方至少应在關閉前30天向每名租户提供书面通知, 告知待辦的變更以及未來的房租給誰。 關閉後, 發送您自己的歡迎信, 認明您是新房東, 提供您的聯絡方式( 信號地址、 電話、 支付入口) , 并說明房租寄往何處。 這會建立清晰的通訊線, 并降低租户誤送租金給老房主的風險, 這會導致對房租是否實際的爭議。

租借分配對諾瓦特

在大部分交易中,租赁是自動转让給买方的,而不需要房客同意——除非租赁中包含禁止转让条款。即使如此,标准的租赁語言也常常允许在出售地產,特别是商业租赁中转让。然而,有些长期地面租赁或条件不同於常的租赁可能要求正式的转让协议。 革新——原房主已解除所有未來的赔偿责任—— 不太常见,通常需要租户的书面同意。 澄清卖方和你的律師是否要转让或重新命名。如果卖方保留赔偿责任(無名),在购买协议中商谈赔偿条款,以涵盖租赁解除前的违约造成的损失,例如未披露的修理义务或待驅逐案件。

管理安全存款和预付租金

取得卖方的所有保金紀錄,包括表明存款和持有銀行帳號的收据。 很多州要求买方要么(1) 承担存款的責任,并向每名房客提供一份书面收据,承認存款已轉出,要么(2) 卖方在收尾前把存款(加上任何应计利息)退还房客。如果你承擔存款,你必須將存款存到符合州法的信托或代管账户,常常是单独的有利息的账户。预付租金—— 如租客提前3个月付款—— 也必須將這些款项记入房客的账户,并只按租金期收成。 HUD住房局 提供了聯邦援助租赁的指南,但一般适用相同的核算原则。

调整租赁期的购买价格

租房直接影响到物產的市面价值。 长期、低于市面租金的物產可能比可比的空置物產价值低, 因為您不能立即提高租金。 相反, 有利進步和信用高租的物產可以取得溢价, 因為收入流相对安全。 和一位商业評估員或經驗丰富的地產律師合作, 分析由现有物產租金产生的净营业收入, 并相应调整购买价格。 如果卖方不正確的租房条款或租金金额, 例如, 要求的租金比实际收取的要高, 您可以在收租后要求得到赔偿甚至舞弊。 将这些風險纳入您的買賣約中, 并附上适当的申請和保函。

采购过程中的租金

即便勤勉尽责,在簽訂購買協定和關閉之間或之后不久,也有可能出現問題。 你必須先發制人地處理這些問題,以避免法律責任,保護你的投資。

共同租借爭議及如何解決

  • 租户若違法(如不付款、擅自佔客、物產損失), 买方可能有權執行租借, 然而, 你必須遵守州法規規定的驅逐程序, 自助驅逐(關閉公用设施、換鎖)是非法的,
  • 連續爭議: 租戶可以要求租金已經付給老房主, 或者有降低租金的口述協議。 你作為買主, 不受未透露的口述協議的约束。 在結束這些爭議前, 使用反言證解決這些爭議。 如果爭議仍然存在, 考慮要求賣主解決, 或是在結束時提供信贷 。
  • 终止權: 有些租借地包含条款,允许租借人如果出售地產(一個“出售条款”)或新房主改變地產用途就终止。 仔细讀取终止条款。 如果租借人有效终止, 你可能失去你收入的一大部分。 与租借人談判留下, 或者提供租借地租借或租借修正案, 或者在你的投資分析中计入空置。
  • 保金爭議: 如果卖方未能轉出保金或提供不准确的紀錄,买方可能會在租期結束時向租户支付全部保金。 在所有保金紀錄被核实之前,要扣留卖方的部分收益,并包括赔偿条款,以涵盖任何保金处理不当造成的損失。

關閉前的租期修改

有時,你可能想調整租借條件,以配合市場条件,例如,提高租借量,取消分租限制,或延长租戶的租期。你可以在租户關閉前與租户商洽,但任何修改必須以书面形式由双方簽署。要知道租户可能懷疑新房主在租户佔領前提出租借要求。要透明地處理談判,提供刺激措施(比如房租信贷或提升成品)以取得合作。如果租户拒絕,你必須決定是以租户身份進行還是退出。經驗的律師可以幫助建構修改,既公平又在法律上可以执行。

与不合作的租户或賣主打交道

如果租戶不簽反悔證, 呢? 在購物協定中加入一項条款, 授予你權, 如果需要的租户百分比( 說90%或100%) 不提供反悔證, 如何? 同样, 如果賣主在租借條約上故意误导你, 例如隱藏租房期限或待決的訴訴訴, 你可能會有舞弊的訴求 。 記錄每份通訊, 保留所有租借文件, 包括電子郵件。 公平贸易委員會的消費保護[FLT: 0] 指南适用于地產交易, 但州法律對具体的舞弊訴求有規定。 總要涉及地產律師, 如果你懷疑有錯誤。

法律补救和争端解决

如果在結束後有爭議, 首先試著直接與租戶商談。 如果失敗, 您可能需要提出非法的拘留者诉讼( 免費诉讼) 或向法庭寻求宣示性救济。 许多商業租借地包含强制性仲裁条款; 檢查這些租戶是否在所有权轉換中存活。 房地产诉讼律師的早聘可以省下時間和錢, 並且可以建議您的地位和最佳的解決策略。 考慮在您的購買协议中加入一個需要在诉讼前进行仲裁的争议解決条款, 以降低成本并保持租户關係 。

后 期 过渡:确保长期成功

關閉日不是終點。 轉移後的幾周和幾個月, 對於建立你房東的名聲和確保法律合规性至关重要。 制定包括以下步骤的轉變計劃 :

  • 部分城市要求新房主登記租房, 并支付轉租費。 如果房產受到租金管制, 便將所需文件提交當地租界。
  • [ [FLT: 0] 更新租户紀錄 : [[FLT: 1]] 為每一個租户建立新檔案, 上面有租借的拷贝、 不容反悔證、 保金紀錄、 以及任何信件。 數據這些紀錄, 以便容易存取 。
  • [ [FLT: 0] 檢查地產 : [[FLT: 1] 和租户一起走過以記錄現有的情況。 拍照, 記錄任何已存在的損失。 這可以保護您避免後來被稱為造成損失的聲明 。
  • 發送正式的房租支付通知: 向每名租客提供一份支付租金的书面指示表,包括可接受的支付方法、到期日期和逾期的費用。這可以減少混亂。
  • 建立維持回應系統: 租戶需要知道是誰要求修理。建立可靠的系統(線上入口、专用電話號碼),并迅速回應以保持良好的關係。
  • [ [FLT: 0] 重新檢視租期的截止日期 : [[FLT: 1] 在您的行事曆上標記重要日期: 租期到期、 租金增加日期、 任何選項的執行期限。 缺少期限會使您失去錢或合法權限 。

結論:你的「合法购买」計畫

合法地處理产权, 而不是選擇性地買下現有租地的財產, 而是成功投資的基础。 通過全面審查租地、取得禁止反言證、了解本地法律、在購物協議中商討适当的保護, 您可以減少诉讼風險, 并确保所有权平稳轉移。 遵循此檢查表保護自己:

  • 全面審查每份租借合同,包括所有修正和副協議。
  • 要求所有租户提供不容反悔證書 并確認其與租界的確性
  • 了解當地租金管制、驅逐保護以及适用于物業的保金法。
  • 談判買賣協議 處理與租房有關的意外事件 赔偿卖方的供述 以及扣留存款的存金
  • 協助賣主向租户提供妥善通知,
  • 由合格的地產律師來審查整項交易,

尊重租户的合法權利,遵守州和地方法律,你就能為你的投資建立穩定的根基。 一個有良好管理租借的地產可以提供可靠的資金流動, 但只有你把每份租借都當做你愿意遵守的有约束力的承諾。 作為进一步的指導, 參考美國律师协会不动产、信托和地產法[ 和你的地產律師 等資源。 你只要有周密的計劃和全面的法律方法, 你就可以把握住你的新地產, 確信你的租收入流和所有权是安全的。