當物產留置權出現在您的權位上時, 可能會感覺到一個突然的路障, 以出售、 重新資助、 或者只是完全擁有您的房屋。 留置權會給另一方一個合法的對付權, 通常是以不付債的代價。 雖然很多留置權是合法的, 但其他留置權卻有錯誤甚至舞弊。 好消息是: 您有法律選擇, 可以對無效或不适当的留置權提出挑戰和移除。 動作快, 了解這項程序可以保護您的物產權與財產未來 。

利安的財產是什麼?

物產留置權是地產的一個合法通知,它能為債務的支付提供担保,它主要說道:「這項物產是特定义务的抵押品。」 物產留置權可以由協議(自愿)或法律操作(非自愿)建立。

自愿列恩

這些是你們明知故犯地同意的留置權,通常借錢時會有。最常見的是抵押留置權,它使放款人有權在你們违约時取消抵押。自愿留置權很少被挑戰,因為這是合約的一部分。

非自愿的留步者

通常在欠債之後,這些錢就放在你的地產上。

  • 由聯邦、州或地方政府提出, 以支付未收收入、財產或商業稅。
  • 由承包商、分包商或物資供應商為您的財產提供未收錢的產品。
  • 由於债权人贏得對您的訴訴訴,
  • 由房屋所有者協會提出, 要求支付未付的欠款或特殊摊款。
  • 由政府機構提出, 以支付未支付的家庭供養义务。

無意留置是您最可能要挑戰的。 理解您面對的類型是建立策略的第一步 。

外國人如何威脅你的主人權

留置權人 不 立即 取 你 的 地產 、 卻 遮蔽 了 地權 。 這意味 你 們不先 清 留置權 就 不 能 賣 、 也不 能 再 金融 。 如果 債 還 清 、 留置 人 也 得 以 取消 贖回 或 法院 的 命令 逼迫 賣出 。 即便 在那 點 之前 , 留置權人 也 可以 :

  • 降低信用分數(判決和稅務留置在信用報告上)。
  • 害怕潜在的買家或出借人
  • 收利息和罰款 增加你欠的錢
  • 也將在銀行帳戶中收取工資,

必須迅速質疑留置權, 但只有你有合法的理由。

挑战一列因的法律依据

并非所有留置權是合法的。 如果您能顯示以下一個或更多缺陷, 您可以移除它 。

債務已經付了

這是最直接的辯論。 如果您有付款的證據( 取消支票、 銀行對話單、 簽署的收據或留置權釋放文件) , 您可以向法庭提出动议或向留置權人提交請求函。 根據許多州法律, 不釋放留置權本身就构成違法, 可能會對留置權人造成懲罰 。

时效已到期

每個州都规定了提出追索債務的訴求的時間期限。 一旦期限過期, 債務就可能無法被執行。 但是, 注意: 提出基本訴務的时效[ [FLT: 0] 和[ [FLT: 2] 留置權本身的期限[ [FLT: 3] 不同。 許多州都存在10年或10年以上的留置權, 並且可以重新展期。 您需要檢查州內的具体期限以及诉讼是否在允许的期限内提出 。

缺乏适当的通知或正当程序

留置權要有效, 债权人必須遵循严格的程序規定。 例如, 技工留置權常常要求承包商在工作完成後先提交初步通知, 然后在特定窗口中提交留置權。 如果他們沒有向您提交必要的通知, 或者留置權提交太晚, 您可以以程序理由向它提出抗議。 类似地, 留置權要求法院立案, 並且給你傳票。 如果您從未收到過訴證文件, 你可能可以撤銷缺席判決, 移除留置權 。

列恩文件的錯誤或不准确

連署檔案必須包括財產、欠款和留置人等的精確細節。 通常可能使留置權失效的錯誤包括:

  • 錯誤的地產地址或法律描述 。
  • 美元數量不正確,
  • 地產主的拼錯名稱或法律实体名稱不正確 。
  • 缺少簽名或公证 。
  • 找不到必要的地產身份號碼或包裹號碼 。

即便小的文秘錯誤也足以讓留置權被撤销,如果它有重大意義的話,也就是會误导或傷害第三方。 地產律師會為這些缺陷審查留置權。

租户缺乏法律管理局

有些留置權由沒有此權的个人或公司提出。 例如,由总承包商支付分包商,但总承包商未能支付分包商的供應商,供應商可能試著用你的财产提交机械工的留置權,即使你已經付了GC。 在大部分州,如果你已全额支付承包商,而分包商未提交初步通知,留置權可能无效。 类似地,買下舊債的債主可能缺乏适当的文件證明自己擁有這筆債務。

利昂維奧爾茨消費保護法

某些情况下,债权者可能采取掠夺性或欺骗性的做法。 例如,超额收取低于标准的工作费用,然后提出充公的機械師留置權的承包商可能會受到州內消费者保护法规的懲罰。 如果你能證明基本債務是基于舞弊或不公平的貿易做法,留置權可能可以被收回。

逐步逐步地對付財產

許多州都對留置權提出短暫的抗議期限。

第1步:获取和审查所有文件

向郡紀室或留置人索取留置權。 並且收集任何與債務相關的合同、发票、付款收据和信件。 建立事件時間表。 查看以下細節:

  • 工作完成日期(供技工留置)或判決記錄。
  • 索赔的准确数额。
  • 是否向您寄送了初步通知(供技工留置) 。
  • 留置權的提交日期( 以檢查是否及时 ) 。
  • 地產的描述與你的行為相符嗎?

第2步:确定适用的法律和最后期限

每個州都有自己的留置法。 例如,在加州,技工的留置權必须在工作完成90天以內被記錄,承包商有90天可以提出诉讼以解除留置權。如果他們錯過這些期限,留置權就將到期。在德克薩斯州,留置權將持续10年,但可以被延期;技工的留置權有2年的執行期。 檢查你州的具体成員或請律師。

第3步:向持份者發送正式要求函

上法庭前, 試著直接解決問題。 寫一封清晰、專業的信件, 解釋留置權為何无效( 如已付債、 已到期的法例、 程序錯誤) , 並要求釋放留置權。 包括證件副本。 請保留信件副本及任何回覆。 在有些州, 如果留置權人拒絕釋放明顯无效的留置權, 你可能有权收回律師的費用和懲罰性損失。

第4步: 提交移除連線的請求或動議

如果留置人不自愿解除留置權, 您可以要求法院下令移除留置權。 具体程序取决于留置權的類型和狀態。 通常的選擇包括:

  • 許多州都设有简易程序, 供您提出保函以移除留置權或申請以顯示理由。
  • 要求法庭撤销預設判決, 从而取消預定決。
  • 法律應適合靜靜的標題,
  • 行政訴求[ ——對於稅務留置,你可能可以在上庭前,通过國稅局的訴求程序或州稅局的審判程序,對他們提出抗議。

這些檔案必須在地產所在的郡上提出。 您必須為所有方提供一份您的議題副本, 並安排一次聽證會 。

第5步:在听证会上出示你的證詞

審判 的 時候 、 你 們 可以 解釋 留置 的 原因 。 提供 文 件 、 證詞 、 必要 的 證據 、 以及 法律 引言 。 法官 要 判斷 是否 命令 釋放 留置 。 如果 法官 判斷 你 們 的 有利 、 你 們 就 得 簽 定 的 命令 、 向 郡 記錄 、 以 清 罪 。

第6步: 記下法院命令

一旦法院下令移除留置權, 便將它提交收存權的原留置權的郡紀室。 這可以確保公開記錄顯示留置權不再附在您的財產上。 保留已核對的副本, 供您檔案和任何未來的成交使用 。

什麼時候去請地產律師

許多物業主都能得到專業法律幫助。

  • 留置涉及大量錢(如六位數力學留置).
  • 留置人有侵略性或提出撤銷留置人的诉讼
  • 你對法律期限或程序要求不確定
  • 現實很複雜, 如多個当事方、工作質量爭議、或留置權重叠等。
  • 留置權令您需要很快轉移的標題蒙上阴影(例如30天內的待售).
  • 你相信留置權是被騙取的 或者涉及身份盜竊

許多地產律師提供免費的初始診斷, 並且可以給你一個對你的機會的誠實的評估。 如果你贏了, 律師的費用也常常可以收回, 尤其是如果留置權是背信棄義的。

法院的替代方法:谈判和解决

官司不一定是有必要的, 很多留置權都可以直接協商解決。 考慮一下這些策略 :

付款计划或部分结算

許多债权者會同意在簽署協議後撤銷留置權, 尤其是如果協議能幫助他們更快得到支付。

争端解决或调解

某些州對建築爭議有強制的協調方案。 即使沒有委任權, 雙方也可能同意與中立的協商坐下。 這比訴求便宜,而且更快。

發出一個債券來釋放一個連

如果您需要快速清理留置權( 例如關閉銷售 ) , 您可以向法院 發出 保函 , 以取得 所要求 的 數量 。 保函 實際上取代了 物產 的 抵押品 , 且 保函 被從您的權位中移除 。 原始的 保函與保函 存 者 的 爭議 仍 存 。 這是 機械 工 的 留置 法 。

留置或放弃文件

還清債務時, 總是要求有正式的留置權釋放文件 。 不要依靠口头承諾。 必須在您的記錄中保留此文件 。

防止未來的利恩斯

避免重蹈覆辙:

  • 按时交稅和HOA應付款。 建立自動付款或催收。
  • 雇用承包商時, 要求留置豁免。 [[FLT: 1] 當你進行進步付款時, 要求部分放棄留置權。 在最後付款時, 要求完全放行 。
  • 定期檢查公開記錄。 [[FLT: 1] 每年或任何大交易之前進行標題搜索。 財產沙克或您的郡的線上記錄器等服務可以提醒您注意新的檔案 。
  • 保存 合同 、 发票 、 付款 的 證據 、 和 信件 。 爭論 中 、 這些 文 件 是 你 的 最好 證據 。 〔 或 作 證件 〕 〔 或 作 證件 〕 〔 或 作 證件 〕 〔 或 作 證件 〕 都 要 謹慎 記 。
  • 提供服務。
  • 注意你的信用報告。 [[FLT: 1] 利恩斯可能出現在信用報告上, 給予你判斷或稅務留置的预警。 您可以從 FullCredit Report.com 中獲得免費的年報 。

結 论

地產留置權不必是永久的負擔。 了解你的合法權利, 迅速采取策略性行動, 您可以對無效的留置權提出質疑, 重新恢復你地產的確權。 開始仔細審查留置權文件, 並且協商和解、 向法院提出訴求、 或發出保函, 關鍵是, 在留置權人升级到取消贖回權之前, 保護你的财产是值得的。 法律給了你有力的工具來做這件事。

更多信息請參考 康奈爾法律資訊研究所的留置指南[或 關於物產留置的無數文章[。 州內資源如[ IRS 聯邦稅務利恩通知[ 也行得通。 總要與律師一起查證當地法律。