地產投資者和地主的稅務預算提示

稅季對地產投資者和房東來說是一套独特的挑戰。多重收入流、可扣費、复杂的折旧規則和演化的稅法相结合,可以讓你對收益的準備感到压倒一切。然而,只要有积极主动的方法和對稅法的牢固理解,你就可以減少你的責任,最大限度地減少你的扣除,并遵守國稅局。這份全面指南可以擴展基本稅前準備策略,深入到記錄保存、扣稅、被动活動規則、1031年的交換、估計稅和共同的陷阱中。不管你擁有一個租借地產或管理一筆投资地產,這些小費都有助于你精简你的稅務,并可能省下几千美元。

組織您的財政紀錄

有效的稅務準備始于精心的記錄。沒有有組織的文件, 你可能會有失收、過量交稅或引發稽核。早期開始收集所有與你不动产活動相關的財務文件。这不仅包括租金收據和抵押金表等明顯項目, 也包括旅遊紀錄、家用办公費、與租戶或物業經理人通信等不太明顯的紀錄。

實施文件管理系统

數位工具可以轉換您的紀錄處理。考慮使用基于雲的軟體, 如快速圖書、 Stessa 或 AppFolio , 自动將收入與支出分類。對於紙面文件, 掃描它們為 PDF , 並且將它們儲存在一個安全雲端的資料夾中, 并有一個符合逻辑的資料夾結結結結結結結結結結。例如, 每個屬性中, 以及每個子目錄中, 收入、運算費、改善、稅金和保險。這個系統可以确保您在準備回復或回應 IRS 的調查時, 可以快速地取到任何文件。

個人和企業分立的財政

房東最常犯的錯誤之一是把個人資金和租借資金混在一起。為每套租地產開立一個专用的銀行帳戶和信用卡(或者至少一個所有財產的帳戶,如果你使用正確的軟體來追蹤 ) 。分開會简化計算,减少錯誤,并提供清晰的審查追蹤。國稅局在個人交易和商業交易混雜時,更可能會仔细審查扣除。

可減除的

地產投資者可以扣除一項大規模的開銷,但并不是每項成本都得到同等的處理。了解目前可扣減的修補和多年必须折合的基建改良的差別至关重要。以下是要考慮的關鍵類別。

修復與改进

使您的財產保持良好工作状态的修理,例如修筑漏水的水龍頭、油漆房间或更换破碎的窗戶,一般在所涉年份可以扣除。增加價值、延长使用寿命或使財產适应新用途的改进(例如增加甲板、更换屋頂、安装新的HVAC系統),必须资本化,并在使用寿命內折旧(通常27.5年是住宅出租物產)。國税局提供安全的港位——例如,de 最小安全港)允许您扣除每張发票花费2,500美元或更少的項目,但须遵守具体的核算程序。

抵押利息和分數

通常可以扣除按揭所得利息, 包括以按揭、房屋股本( 若是用於地產) 、以及再融资成本等物產作保的貸款利息。依抵押所得的地產分數必須在借出期内分期偿还, 而不是在所付的年限中全部扣除。保留所有 1098 份表格和借出文件。

物產稅、保險和協助費

向地方政府支付的地產稅可以扣除。相似的,地主保險、火災或洪災保險和責任保險的保費可以在當年扣除。房主協會(HOA)的費用或公寓協會的應付款也可以扣作營運支出。注意,你不能扣除通过代管帳戶從租戶租金中支付的地產稅,只有你當房東算出的实际數值。

物业管理和专业性收费

租房人、租户檢查公司、或拆房專家的費用也都可以扣除。租房人、租房人、租房人、租房人、租房人、租房人、租房人等的資金都應被扣除。

旅行和运输

租房地產的往返費用, 如車里程、停車、通行费、甚至城外地產的机票等, 都算作可扣。國稅局的标准里程率( 2023年每英里65.5美分, 每年調整) 通常是最簡單的方法。要申請里程, 您必須保持時機紀錄, 記錄日期、目的地、目的和行驶里程。或者, 您可以扣除实际的車上費( 汽油、修理、折旧) , 但必須在生意和个人使用之間分配。永遠不要包括從家到普通辦公室的通勤里程, 這些是私人的。

内政部

若您定期使用部分房屋來管理租房物產, 做簿記、和租戶通訊、以及計劃, 您可能有资格享受房屋办公扣除。简化的方法可以扣5美元每平方英尺, 最高可扣300平方英尺( 最多1500美元 )。正常的方法需要追蹤按平方英尺分類分配的实际支出( 抵押利息、水电费、保險)。小心: 房屋办公必須是您的主要营业地, 您必須沒有其他固定的地點, 以便您能進行行政工作。國稅局會審查此扣除, 所以必須严格遵守規定。

折旧

折旧是房地产投資者最有力的稅利之一。住宅租房用直線法( 不包括土地价值) 折舊了27.5年。这意味着你可以每年扣除建築成本基數的一定百分比, 即使建築物被折合。要最大化折舊, 考慮做[[FLT: 0] 成本分离研究[[[FLT: 1] , 研究將建築物的一部分(例如固定物、地毯、器具)重新分类為更短的收回期( 5、 7 或 15 年 ) 。這項前期扣除和減少了您的應稅收入。然而, 收回( 25 ) 的折合率可能會在出售建築物時适用, 照此規劃。

租金收入和被动活动损失

所有租金收入,包括月租金、晚交、寵物費、停車費和任何替代租金的服務,都必须在您的稅利報紙上上報。不報告所有收入是共同的開發。然而,國稅局認為出租房地产的活動本身是消极的,这意味着租金的損失一般不能抵充現動收入(薪金、商業利得 ) 。被动活動損失規則就在此處。

物质参与与被动

如果你能积极管理你的地產管理決定、批准租戶、安排修理工作, 仍然可以被當做是被动的, 除非您能通過七項物資參與考驗中的一项。最常見的考驗是每年花500多小時來租房。如果您能符合資格, 您可以從非被动收入中扣除損失, 但只能扣除一定的數量。此外, 如果你的總收入( AGI) 不足 10万美元, 您可能有资格享受25,000美元的租金地產損失( 分期出至 150 000美元) 。這叫做「地產專業」例外, 但您必須符合更嚴格的标准( 超过您個人服務的一半, 超过 750 小時的地產交易或商業) 。

物业参与和地產

房東將租金當做核心業務, 成為國稅局規定的房地產專業[[FLT: 0]] , 允許您不限量扣除租金損失。要符合條件, 您必須經過兩項考驗:(1) 一年中所有商業或商業中, 50%以上的個人服務都是在不动产商業或商業中進行, (2) 完成750多小時的房地產商業或商業服務。使用時間紀錄或行事曆紀錄您的工時。

利弗利奇-德弗利奇交易所(1031)

出售租來的財產時,通常會欠資本利得稅和收回折旧。 A1031 交易所(同樣的交易所)可以讓您把所得重新投資到另一類的投資物產中,以延遲這些稅。規則很嚴格:您必須使用一個合格的中介,在45天内找出替代物產,在180天内關閉。您不能不觸發稅而接收任何現金或「開發物」(非同樣物產) 。 1031 交易所可以无限期地重複, 允许投資者在不遭受稅打擊之前建立財產, 直至他們終于銷售和出。更多細節, 讀作售和交易所的 544 IRS 出版物。

季度估稅計劃

如果您在扣下其他工作後租金收入會產生纳税負擔, 您可能需要按季度估算稅金。國稅局要求您至少支付本年度稅金的90%, 或者上年度稅金的100%( 如果您的AGI 超过 150000美元, 則為 110 % ) , 以避免被处罚。使用表格 1040-ES 來計算和支付季數。许多房東在做出估計時時低估了收入, 导致低付罰金。一個好規則是將租金收入净额的30- 35% 留作聯邦和州稅。在每年的回數中, 都會在預算扣除或收入的變化後調整您的估計值。

使用稅務軟體或咨询專家

對於地產少的小型資產, 設計的租稅軟體, 如TurboTax Primier或H&R Block Premium, 可以處理基本問題, 如折旧、表 E 和負損限制。這些程式會導導你們通過問題, 以及自動計算折旧和回收。然而, 对于多項物產、成本分隔研究、 1031 交易所或複雜的負擔活動問題, 一個有地產專業的[ [FLT: 0]] 的稅務專家[[FLT: 1] (CPA 或 EA ) , 是很值的。它們可以辨別你可能忽略、确保遵守以及代表你們在審核中。您所付的資金本身可以算作專業費。

保持更新的稅法

影響地產變遷的稅法。最近的变化包括[ 扣稅與工作法[ (2017年), 降低公司稅率, 增加标准的扣稅, 但也限制州和地產稅的扣稅量到1万美元, 影響高稅州。 CARES法[ (2020) 暂时放宽了被动損失規定, 以及 減壓縮法 (2022) 引入了新的能源效率信用。加入IRS電子報, 遵守租租地產頁, , 并參考全国住宅物業管理員協會(NARPM) 或BiggerPockets等業資源。一個對變更進的理解可以幫助您在年末前調整策略。

避免常见的錯誤

混合個人和企業支出: 總是使用专用帳戶和信用卡.
包括低價或预付租金等小數目。
使修复与改进:] 分类不正确可能會引起扣值不批准或稽核。
估計折旧率: 預期在售出時,

許多州對租金收入、折旧與關係(若在另一州擁有財產)有不同的規定。

即便你因扣稅而年末欠了0美元, 國稅局仍會因拖欠稅款而懲罰你,

要求大規模的家務扣除:[ 沒有适当的文件,這是一面紅旗的審查。

準備稽核

即便有细致的記錄, 也實現了稽核。保存所有收据、发票、銀行對話單、租借協議、旅行記錄至少三年( 若少報收入25%或更多) 。按地產和年紀整理文件。如果您使用軟體, 便每年匯出一份備份。國稅局會經常發送一份更改通知或檢查要求。立即回覆, 只提供要求的文件, 并考慮聘请一個聯盟官代表您。找到清晰的紙跡是您最好的辯護。

有效的地產投資者的稅務準備不是一次性的,而是一個持续的战略。保持組織、了解扣稅和消极損失的規矩、利用1031交易所和成本分离等工具,并与一個值得信任的專業者合作,你就可以把稅季從負擔變成储蓄的機會。早起、每季度審查進步,從不低估完整文件的威力。有了這些做法,你不仅會遵守,而且會最大限度地增加地產投資的營利性。