了解區域性法规是任何成功改善住宅工程的基础。 無論您是否計劃建一個獨立的車庫、後院儲藏棚或地下游泳池, 本地法令都規定了工程的每個方面, 從將它放在您的地產上到最高可容高度。 忽略這些規定會導致高昂的罚款、 強迫移除建築物, 甚至法律上對您的家的留置權。 這部指南提供了一個权威性的、深入的檢視, 以確信和完全遵守的資訊來幫助您進行。

法律基礎:分界、土地使用和财产权

分區法是地方政府管理其辖区內土地使用的主要工具。 这些法律把一個市镇分成不同的區域或區域,如住宅、商業、工業和農業。 在每个區域內,有特定規定可以規定哪些活動可以被允許建造,哪些建築可以建築,以及發展的密度。這個系統通常叫做歐几利德區域,旨在分開不相容的土地使用,保護公共健康和安全,以及保持鄰居的特征。

區域法适用于附属建構時, 涉及數個關鍵的度量。 最常用的包括[ [FLT: 0]] 套接字 [[FLT: 1] , 定義建構的最小距離必須是地產線、街道和其他建築; [[FLT: 2]] 十八個限制 , 限制建築的垂直剖面; [[FLT: 4]] 封面限制 [[FLT: 5], 限制你們可以被混凝土或屋顶等不透水面覆盖的地區百分比; [[[FLT: 6] 地板面积比 [FLT: 7], 将所有建築的总面积大到大塊大小作比較。 這些管制不是任意的。 設計划是為了确保光和空流充足, 提供緊急通、 管理暴雨流以及防止過過度。

必須了解區划是本地功能。 亞特蘭大市郊的規定可能與俄勒岡州或新英格蘭州沿海的規定相差很大。 管治文件一般都見於您市的[ 市區法典[ 或 區區區细则, 由當地规划部門或線上提供。 房主必須熟悉關于附属建筑和构筑物的具体章节, 以及任何附加規定的區域, 如歷史保护区或洪水管理區。 柯奈爾法律信息研究所[ 提供了區區划的極佳的基礎法律原則。

解碼附屬结构及其法律分類

法律上, 附属建筑被定义为從屬或改善的主要建筑( 您的主要住宅) 。 它必須是主要使用物產的附带物。 例如, 私人車庫是您家的附属物。 用作商業汽車修理店的車庫可能違反區區法, 因為它是主要的非住宅用地。

一個120平方英尺以下的儲藏棚可能可以免予在一個縣內使用, 而130平方英尺的相同建筑棚需要全面許可和工地計劃审查。

  • 永久建築是永久基礎, 還是可移植(例如石頭床上的塑料棚)?
  • 依據創用CC BY-NC-NC-NC-ND 2. 依據創用CC BY-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-NC-N-NC-N-NC-N-NC-N-N 的授權,
  • 大小和高度: 大部分代碼都规定了一個门槛, 低于此门槛不需要許可。 然而, 架构仍然必須符合挫折要求。 通常的门槛是120到200平方英尺的棚屋, 但這相當不同 。

停车场、牌場和游泳池的详细管理框架

每個類型的附屬性結構都包含著自己的一套特定規定和可能陷阱。 理解這些細微的分別對一個平滑的工程至关重要。

停车场和停车场

停车场是最常见的、最大的附属建筑。 規定以大小、 位置和視覺影響為主。 拆開的車庫一般不能超過主屋的腳印或高度。 很多規定限制車庫的車庫灣( 如最多三、 四個) , 並且要求車庫前部有特定阻礙, 以确保它不主宰街景。 如果您打算建有公寓或上面的工廠, 生活空间可能會引發更多人入住、 越野和停車的要求。

將现存的車庫轉換成生活空间是一種受歡迎的翻新, 但它常常會違背區域法, 規定每座住宅至少有最少的停車位。 在轉換車庫前, 請確認您仍然能满足車道內或其他地方的車庫停車要求。 此外, 房屋所有者協會( HOAs) 也常有嚴格的車庫門材料、 顏色和風格等規矩, 取代本地的區域基线要求。 總要檢查您的 CC&R 。

舍、園子結構和儲存單位

Sheds 通常被視為簡單的新增, 但管理很嚴格。 「無許可」 大小豁免是常见的陷阱。 即使不需要許可, 棚子仍必須遵守挫折線。 放置小棚子太靠近屬性線是常有的違章。 主要規定包括:

  • 限制在100至1000平方英尺之间, 依區域而定。 更大的雨棚可被當做附属住宅。
  • 以高大的谷倉樣的棚屋為主,
  • 通常不能使用棚屋做永久的宿營、商業工廠、或需要管道的空間,
  • 房子、車庫、棚屋、以及被铺面的 方塊片段 都無法超越你所擁有的地表 的全貌

游泳池、水面和水的特色

游泳池受到一些最严格的管制,原因是固有的安全风险。主要的关切是预防溺水,這要求严格的屏障。大部分司法管辖区都采用或大量引用了国际游泳池和游泳法。。

  • 門窗必須是自閉和自斷的, 門窗底部或池邊的門口至少有54英寸。 圍欄的缺口必須沒有大到讓孩子挤過的地步 。
  • 家門: 如果房子是隔障物的一面,通往游泳池區的門必須裝有警鐘,在門打開時發聲,或者有自閉自閉的自閉裝置。
  • 公共游泳池和一些居民游泳池必須遵守弗吉尼亞州格拉姆貝克游泳池和斯帕安全法,
  • 池子必須從地產線(通常5到10英尺)和地下公用、化粪池系統及井上退後。
  • 通常禁止排水池的倒水或含氯水槽排水。

導引許可行程和避免陷阱

符合規定的工程的路徑會通過本地的許可程序。 雖然它可能看起來很官僚, 但這是個關鍵的保障。 典型的工序是提交一個详细的 工地計劃[ , 顯示您的地產線、 现存的結構、 拟议的結構、 挫折和公用地役權。 您可能需要支付許可費、 排期檢查( 如: 踏腳檢查、 框架檢查、 最後檢查) , 以及取得適居地占用證。

房主最常犯的錯誤之一是在許可前開始建造。 沒有許可的建築後的后果包括:停止工作命令[,停止一切活动;可加倍或三倍于原許可成本的巨额罚款;以及要求提交[反向性許可[,這涉及證明建築的架构是編碼(通常需要破坏性的測試以揭露地基和線線線 ) 。 在极端情况下,或者如果建築違了區划規定的后不能固定,市政府可以下令完全拆除房屋主的建築。 这种情况會严重影响到您家的轉售價,因為产权搜查會揭開未進入的建築,造成買家走人或要求大量降低物價。

差异、特殊例外和上诉

假設您的財產有特殊性, 使得嚴格遵守區域法不可能或不切实际 ? 也許一個奇形的地區會阻止您面對必要的挫折。 在這種情況下, 您可以申請 [[FLT: 0] 區域變化 [[[FLT: 1] 。 區域變化是區域上诉委員會( ZBA) 所授許的特定區域要求的法律例外 。

證明您是否符合變化條件的資格是高的。 您必須顯示一個 [[ FLT: 0] 或 [ [ [ FLT: 1] 的實際困難 。 您的財產獨有, 且一般不适用于同一區域的其他財產 。 您不能自製困難( 例如, 您不能在很多區區內建房子, 並且聲稱您沒有車庫的空間 。 通常此流程需要公開聆聽, 您必須通知相邻的財產所有者 。 您的鄰居可以參加或支持您的要求 。 聘用一個經驗過的土地使用律師, 對於變化的申請是非常可取的, 因為此流程是對抗的, 且法律上技术性的 。

重複: HOA CHYS、條件與限制(CC&Rs)

一個普遍而危險的誤解是, 只需要遵守本地區划法。 如果您住在一個由房主協會( HOA) 所管理的社区, 您也必須遵守它的[ [FLT: 0] 公约、 條件和限制 [C&R][FLT: 1] 。 CC&R 是私人的, 和土地相關的約定, 可能比市區區划碼更嚴。 例如, 區划可能允許12英尺高的雨棚, 但您的 HOA 可能限制在8英尺以內。 Zoning 可能不會規定外表顏色, 但您的 HOA 可能會有一個經批准的中性色調 。

建筑審查委員會(ARC)通常在任何建築或外觀修改前需要經批。 未能取得ARC的批准, 可能會受到HOA的罚款、法律行動, 甚至會對你的財產留置權。 在計劃游泳池、車庫或出發時, 仔细审查您的HOA文件, 在申請市政許可前將您的計劃提交 ARC。 市政府一般不执行私人HOA規定, 並且讓您在不理會它們時面临双重危機 。

环境和可持续性因素

現代區划法正在日益融入環境與可持续性標準。 當您計畫時, 考慮它如何與當地環境規定相交。 對於游泳池, 這可能意味著安裝太陽供暖系統以减少能量消耗, 或是使用池蓋來減少水的蒸發。 對雨棚或車庫, 它可能涉及為减少暴風雨的跑道铺设 的通透性要求。

有些司法辖区現在要求 低效發展新建的技術,包括把從附属建筑的灌注引向雨林或蓄水池。如果你在被保護的流域或靠近敏感湿地,你可能會遇到额外的缓冲要求和限制在你的池或草坪附近使用肥料和化學物。從頭開始整合可持续的做法可以精简批准程序,降低长期公用費成本。

州和聯邦的先行權:當地方規則不适用時

區划主要為本地功能, 但州和聯邦法律在特定情況下可以取代本地法令。 最重要的法律是《公平住房法》。 如果房主因與殘疾相關的治療原因需要游泳池或特定車庫改造, 地方區划委员会和HOA一般需要按規定建造 合理住所。 U.S. 住房和城市發展部(HUD) 提供合理住所的指引。

相类似, 州法律可能先行阻止地方區划, 改善某些能源使用效率, 例如太陽板或電動車充電站。 很多州都有「單獨通路」法, 禁止HOA和市政府在車庫或棚屋的屋頂上直接禁止太陽板。 1996年的 Telecommunication Act 也限制地方區划對衛星天线和天線的權限, 它們常挂在附屬體。 了解這些先置可以給你重要權利, 但必須由律師來仔細地導導。

概述:遵约战略方针

成功在您的地產上加建車庫、棚屋或池子需要一個战略性的多步方式。 早在您聯繫承包商之前, 請開始你的克尽职守。 參觀您的地區規劃或建築部門, 檢查您的特定地區區區區碼, 了解許可要求。 同时, 檢查您的 HOA CC&R , 并取得 ARC 的批准 。 啟動經驗的持照承包商 , 并愿意 順從 檢查 。 提前投入時間和法律合规性比罚款、 改造、 诉讼或強拆新建構的代價要便宜得多 。 您要尊重我們族群的規定網, 您要保護您的投資、 安全 以及您的地產價值 。