相當於自家公寓、法房或后院小屋,因此,自家公寓是增加住房供应、建立负担得起的租房方案、以及允许多代人居住在现有住宅區的有力工具。 自家公寓群与一幢單人家庭共有一大部分,通常包括自己的廚房、浴室和生活空间。 自家公寓群提供了明確的效益,但自家公寓群的建造受到本地分区条例的很大影響,而本地分区条例就规定了自家公寓是否允许最大规模、安置和需要停車等一切。

理解分界条例

區域規定是管理市內土地使用的法律框架,把城市或縣分成一些區域,如住宅、商業、工業或農業等,并具体规定每一區域允许的哪些類型的建築和活动。 區域規定的主要目的是促进有序發展、保護物產價值、确保公共安全、保持鄰居的性格。 对于有意建設ADU的房屋所有者和發展者而言,區域法是第一和最重大的障礙。

區域權来自州警察權,而警察權則被下放到地方政府。 历史上,單家住宅區常常被寫成排除任何二级住宅单元,其假定是,很多地方的第二套房屋会导致拥挤、停車或邻里性格的改變。 然而,随着全美住房承受能力危机的加深,很多州市都修改了區划法,以明确允許ADU, 通常會有精简的审批程序。 尽管有這些改變,特定要求仍然可以因辖区而大相径庭,因此要全面了解本地的規矩,這是至关重要的。

影响ADU的分界法类型

分區法幾乎触及到ADU设计和建造的方方面面。 雖然細節不同, 但大多規定都属于少数共同的類別。 了解這些類別有助于物業主預期限制,

使用規定

使用規定特定區域內允許的活動與建築物。 在许多住宅區, 民主力量同盟被归类為主住宅的「使用權」。 这意味着民主力量同盟在大小和功能上都從属于主住宅。 一些舊的區划法仍然完全禁止民主力量同盟, 而另一些則只允许以有条件的使用许可或特殊例外方式, 通常會涉及公眾聽證會和鄰居通知。 越来越多的州,包括加州、俄勒岡州、華盛頓州和麻薩诸塞州, 都通过了法律, 预先禁止本地禁令, 要求市政府至少以右權權權在單家住宅的區域上允許民主力量同盟。

大小限制

大部分區域規定對ADU施加最大尺寸限制。 這些限制可以表示為最大地板面积( 通常是800至1200平方英尺) , 或是為主要住宅面积的一個百分比, 通常為30%至 50% 。 有些城市也規定了允許的臥室或浴室數量。 尺寸限制的用意是确保ADU仍然在主住宅中次要, 并且不不不不适当地增加密度或紧张度的基础设施。 物產主應該檢查其管辖范围是否区分了附屬的ADU(建在主住宅中或內)和离散的ADU(一個獨立的建築物 ) 。 分別的單位可能有不同的尺寸上限, 或者可能受地區覆盖率或面积比(FAR) 計算的限制。

後退要求

倒置是建築物必須從地產線、街道、甚至其他建築物中找到的最小距离。 原始住宅的通常挫折可能從前方地產線到前方地產線到前方和后方的5到10英尺。 对于ADU, 很多城市都允許減少挫折, 特别是小的拆卸單位。 在某些情况下, 如果符合特定消防安全标准, 零地產線的ADU(建在地產界上) 可能會被允許。 然而, 挫折要求可能严重限制小片的可建築面积, 因此在做出設計前必須先估量可能的位置 。

《泊车条例》

許多地方規則要求每個地方規定一個或兩個停車位。 這可能迫使房屋所有者在前院铺路、拓宽車道或建新車庫。 然而, 許多地方規則也因為承認, 通常ADU會為可能沒有車輛的家庭成员或租戶服務, 已放宽或取消停車要求, 特别是對於交通不便的、历史區域的、或现有房屋已有足够停車的单位。 加州等地的州治療法禁止地方政府要求更换停車位。

高度限制和批量覆盖率

區域代碼通常會強制最大建築高度, 這會影響雙層ADU是否可行。 很多司法管辖区都將ADU限制在一個故事或與主住宅相同的高度。 許多範圍規定限制可以被包括建筑物在内的不透水面覆盖的很多比例。 由于ADU在工地上增加了平方圖片, 房屋所有者可能需要檢查是否在允许的限度下保留了全部覆蓋, 或者他們可能需要申請變化 。

业主占用要求

有些區域規定要求主宅或ADU必須是所有者占有的。 目的是鼓励负责任的物業管理,防止地產成為只租來的投資地產。 物主占有要求日益放松,特别是在那些推行更方便ADU政策的州,但在许多族群中仍然有效。 违反此規定可以造成罚款,甚至命令停止占用。

挑戰和机遇

地區管理規定很少是直截了當的,但可能會有巨大的收益。 在挑戰方面,地產主常常會面临矛盾的規定、許可審查時間長以及意料之外的成本的迷宮。 即使是在允許ADU權宜的法域,取得建築許可、連接公用设施以及滿足消防法的过程可能要花數月。 屋主也可能遇到鄰居的反對,他們害怕交通量增加或失去隱私,导致聽證或上诉,拖延了工程,消滅了熱情。

融资ADU可能也是另一障碍。 传统的抵押品并不总是能支付建造单独的单元的成本,而评估方法可能因为可比较的銷售數據有限而低估ADU的价值。 然而,新的贷款方案 — — 如FHA 203(k) 康复贷款、Fannie Mae的家用翻新抵押贷款以及专门的ADU放款人 — — 正在涌现出來以填补缺口。 物產主也应考虑到影响费、公用事业连接费和财产税重新评估等成本,而各地的重估成本差异很大。

儘管有這些障礙,但機會是巨大的。 ADU可以產生租金收入,幫助房主抵充抵押或地產稅。他們可以提供家庭成員,如老父母或成年子女,而不用另外的房屋。如果设计得當,ADU可以增加地產的总價值。 在更廣的範圍上,ADU可以促进溫和的密度,即把住房单位增加到现有的小區,而不會根本改變其性格。 這種方法可以避免漫延的綠地發展的環境和基础设施成本,并且可以提供更多样化的住房類型,从而幫助社区穩定。

在分区法中建立ADU的步骤

成功 APU 建構需要一個方法, 早在任何基礎被倒入之前就開始。 以下的步數勾勒出從最初的想法到移動的備用單位的典型路徑 。

1. 研究本地分區代碼

第一步是找到和讀取您的城市或郡的區划條例、市區規則或土地發展規則。 很多城市現在都出版了一個ADU特定指南或簡介主要規則。 關注下定义部分,有些司法管辖区使用「二级住宅单位」、「大房子」或「可接通公寓」等名詞, 和 ADU 互换。 注意ADU 被明確允許的區域( 例如 R-1、 R-2) 以及任何可能附加限制的覆蓋, 如歷史區域或洪水區。 也明智的是, 檢查任何可能簡化或複雜您的計畫的區劃修改。

2. 地方行政管理局

區域碼可以很密集, 也容易解釋。 預定會議前會議與本地的規劃部或建築部。 帶上粗糙的地點計劃或地產調查, 並準備一些關於挫折、 高度、 寬度、 以及許可費用等的問題。 许多計畫師可以指向內部的發布或檢查表, 澄清共同的誤解。 此會議也是問任何州先行法可能超越本地限制的時刻, 例如, 如果您的州禁止ADU在中途停車, 您可以用此來商議免費。

3. 条例范围内的设计

由於第1步和第2步的知識, 設計師或ADU偏好承包商合作, 制定符合所有區域限制的計畫。 如果您的地盤很小, 請考慮與主屋共享一堵牆的ADU, 這可以減少挫折要求。 如果高度限制排除第二層, 單層單層的腳印可能是最好的選擇。 许多司法管辖区現在都提供预先批准的ADU計劃, 一套标准化的設計, 已經為符合規碼而過審核。 這些計劃可以大大降低設計成本, 并缩短許可審查時間 。

4. 取得必要的许可证

大部分 ADU 工程至少需要建築許可, 可能需要另外的區域通關或土地使用許可。 在有些地區, 您可能也需要有条件的使用許可, 變更( 如果您的設計偏离了密碼) , 或是在指定區域內的歷史性審查。 提交您的計劃、 工地計劃及任何應用費。 預期審查程序要從幾周到幾個月, 依計劃部門的複雜度和积压而定。 在此期间, 您可能會收到「 校正」 或要求提供更多信息, 以便讓工程繼續進行 。

5. 安全融资和租借承包商

正在审查許可證件時, 您可以開始安排資金。 如果您是自有錢, 請確保您有實際的預算, 其中包括意外工地条件或物價上涨的意外事件。 如果您需要贷款, 請探索傳統的抵押品和ADU 特有產品。 相對的利率、 結合成本和還款條件。 同时, 至少要從兩到三個經驗有建設 ADU 的經驗的經驗的授權一般承包商取得出價。 可能時, 要求參考和參觀已完成的工程。 了解本地許可操作的承包商是無價值的 。

6. 建筑和通行检查

等許可證實和資金到位後, 建築就可以開始。 準備由建築部定期檢查建築、建築、管道、電力及最後批准。 每次檢查都确保工程符合批准的計劃和适用的建築規定。 檢查的時間會立即防止拖延。 在最後檢查簽署後, 您會收到入住證( 或等值) , 允許您合法租借或占用這個單位 。

不断变化的条例和趋势

民主力量部位的地貌正在迅速變化。 在过去的十年中,十幾個州都颁布了法律,超越了地方限制,使民主力量部位更容易建立。加州率先提出了一系列法案,其中主要包括限制停車要求、降低影響费以及要求多数民主力量部門批准(不隨意審查 ) 。 其他州,包括俄勒冈州、華盛頓州、科羅拉多州、缅因州和羅得島州,也都遵循了类似的先发制人措施。 这些法律往往伴有地方政府可以采取的示范性法令,使各司法管辖区的規則标准化。

俄勒冈州波特蘭市每批都允許兩名ADU, 提供成本計算器幫助居民估計支出。華盛頓西雅圖市允许ADUs全市范围内, 并免收某些收入限制單位的費用。 在聯邦, 住房和城市發展部(HUD)公布了ADU資助及管理最佳做法的指南。 住房倡导者繼續推动进一步改革,例如取消所有者占用要求、提高尺寸限制、以及允许ADU在多家庭區。

科技也影響著ADU的發展。 预制和模块化的ADU套件因提供工厂控制的質量、更快的建造時間和比定制建筑更低的成本而日益流行。有些公司提供包括设计、許可和安裝在内的一元化服務,简化了房主的工序。 随着建材的進展和建造方法的改善,ADU每平方英尺的成本開始下降,使更多的人可以使用。

結 论

建設一個附属住宅單位是需要小心關注當地區區域規定的重要工作。 这些法律可以感到有限制,但可以平衡新增住宅的效益和保持邻里性格、基础设施能力和安全的需要。 了解區域規定的关键類型 — — 使用、大小、挫折、停車、高度、地區覆盖面和所有者占用 — — 物業所有者可以自信地走過此流程,避免成本高昂的錯誤。

國家日益向ADU友好區划的潮流表明,這些單位在解决住房短缺和提供可支付得起的生活選擇方面將扮演日益重要的角色。 不管你打算安置一個家庭成员、赚取租金收入或只是增加你的財產價值,所付出的學習和遵守分区法的努力都是有收益的投資。 有了适当的研究、專業指引和一個现实的時間框架,你可以把后院家庭或岳家套房的愿景轉變成一個功能性、合法和有价值的家用。

探究「]HUD ADU指南」,