關閉前準備:平滑交易的基礎

家產的旅程在收尾會結束,但基本基础要開始了几周甚至更早。 在收尾前期,你和你的團隊,即放款人、地產經紀人、可能還有律師,协调了一系列重要的工作。 对于第一次買家,這場舞台會感到压倒性,但破碎成可控的碎片,可以消除很多焦慮。

保證你的抵押承諾

接受您的出價後, 出贷人會以檢查您的收入、 資產、 信用紀錄及工作來處理您的貸款申請。 您會收到一份正式的承諾函。 在關閉前, 您會收到兩份關閉文件: 贷款估計( 在申請後三个工作日內提供) 和 關閉公示( 在關閉前至少三个工作日內提供) 。 關閉公示 總結 。 您有權延遲關閉, 或將所有關閉公示 。 如果您看到任何不經批准而更改的情況, 請與兩份文件并排, 或將它當時要求您出價, 要求您立即提供一份书面解釋 [ [FLT: 1] 。 如果您不時收到關閉公示 或有錯誤需要改正 。

家庭檢查和评估

任何审慎的買家都不可商量全面的家庭檢查。 聘请一位有執照的专业檢查員來評估物業的結構、電子系統、管道、屋頂、HVAC和其他主要部件。 檢查報告給你提供了商價,以便在卖方不能解決关键问题的情况下商價修理、信用甚至降低價格。 与此同时,您的放款人下令做評估,以確認房屋的市價。 如果評估價值低于買家價,你可能需要重新與賣家重新商討,帶上更多的現金以弥补缺口,或者,在最糟糕的情况下,如果你的合同包含有評估意外事件,就離開。 理解這些意外事件可以早點防止最後的意外。

標題搜尋與標題保險

地產公司或地產律師進行地產搜查,以确保卖方有清楚的地產所有权,而且不使留置權、判決、地役權或其他债权遮蔽地產。您需要買入出贷人地產地產保險,以保护銀行的权益。您也得買下地產人保單。地產人保單保護您的股權,并支付法律費用,如果您或您的繼承人有隱密的地產,如未披露的繼承人或老的未收承包商,在關閉後留人,這是一次性的、在關閉時支付的,只要您或您的繼承人擁有家產,就一直有效。

按行审查關閉的披露行

關閉公示是一份法定的五頁文件, 分類了與您抵押和物業轉換相關的每個成本。 它包括放款人費、第三方費( 估計、 信用報告、 權属服務、 檢查)、 预付項目( 由 卖方與买方按比例交換的財產稅、 房主 保險金、 初始代管存款) 、 以及任何卖方的信用 。 請您檢查您的姓名、 地產地址、 贷款金额、 利率、 月付款( 包括本金、 利息、 稅金、 保險、 以及任何私人所有 ) , 以及需要關閉的現金。 如果與 借出估計值有任何不同, 請提供书面解釋。 此文件中的錯誤可能會延遲關或更嚴重, 造成您付過大錢 。

最後的漫步: 主人翁前的最後一面

通常在闭幕會議前24小時內完成, 最後的走過是您最後的機會來評估地產的狀況。 請帶上您的購物協定、 檢查報告以及任何修葺協定。 請確認卖方已完成所有協定的修補, 以達到專業標準。 請確認所有設備、 燈具、 暖氣及冷卻系統以及其他包含的物件都已經到位并運作。 確保您上次來訪後, 不會發生任何新的損失, 如漏水、 窗戶破碎、 或 失蹤 。 也確保這所屬的房屋是空的, 除非您另有約定。 如果您發現問題, 請立即聯繫您的地產代理。 通過是合同定權, 不要跳過它。 如果卖方不按約維持地產, 您可以有理由延遲關閉或要求信用 。

闭幕會議: 桌前的期待是什么

關閉日是正式會議,通常在产权公司、代管公司或律師辦公室舉行。 这一过程可能要花一到兩小時, 依文件的複雜度和數量而定。 以下是详细分類:

參加闭幕會議的

出席會議的有你(買主)、你的地產經紀人、賣主(或他們的代表)、收割代理人或代管人,以及有時是放款人的代表。在地產律師監督交易的州,律師會出席,以指导你通過文件。你有权帶一位值得信任的家庭成员、朋友或財政顧問來提供道德支持,只要提前到收割辦公室檢查,因为有些人的座位有限。

您要簽署的文件

準備一堆文件。 不要急著。 要仔细讀取, 或是讓關閉代理商摘要列出關鍵點。 最重要的文件包括:

  • 包括利率、付款時間、逾期費用、以及預付的罰款。
  • 以讓出人留置財產, 以此來保住財產, 規定你的權利與責任, 例如保住房屋, 并交納財產稅。
  • 契約 —— 由賣主將所有權轉嫁給你的檔案,由賣主簽署,而不是由你簽署.
  • 關閉公示 [[FLT: 1] —— 您的最后和解表。 簽署以認證收據, 但注意數目總和通常由产权公司處理 。
  • 初始代管帳戶公示——解釋你的代管稅金和保險帳戶將如何管理.
  • 其他必要的披露——包括洪水危害的确定(如果适用)、1978年以前建造的房屋的铅色披露、在行的真相陈述和具体国家的表格。

[ [FLT: 0] 絕不在壓力下或不知您簽署的字 [[FLT: 1] 下簽署。 如果一個詞不明确, 請用簡易的英文來解釋 。

支付您的關閉费用和下限支付

您必須帶領關閉成本和首付的資金( 除非定金包含在贷款中 ) 。 接受的支付形式通常都是出纳支票、 憑證支票或電匯。 個人支票很少被接受。 電匯舞弊是嚴重且日益严重的威脅, 使用您知道的数字不以電話独立核實, 絕不可能信通指令是合法的( 不是同一個電郵的號碼 ) 。 關閉代理商會提供安全、 經核確化的指令。 關閉成本通常在買賣價的2%到5%左右。 例如, 在30萬美元的房屋上, 您可能會付6000至15000美元的費用戶, 加上您的下載支付。

了解收尾成本

關閉成本是各方為處理您的抵押和轉換所有权而收取的費用。 對於已經被定金拖累的首次買家, 它們可能會是驚訝。 以下是共同費用的详细分類 :

共同费用和典型範圍

  • 贷款人收取的贷款原产地费 —— 通常占贷款金额的0.5%至1%。
  • 典型的單家家庭的票价——300-600美元。
  • 信用報告費——30美元-50美元。
  • 字搜索和標題保險——可以總和1000美元或以上,依物業價值和本地费率而定.
  • 通常50美元至200美元。
  • 由州和(或)地方政府以售價為基礎, 介于數百至數千美元之間。
  • 已付的物產稅(你偿还卖方在收工日期之后已付的稅)、房主的第一年保险费和初始代管存款(一般是2至6個月的稅金和保險)。
  • 家主協會的費用 ——如果財產在計劃中的社區,你可能需要支付轉帳費和按比例的應付款。

如何支付和保護自己

您的收尾代理會提供關閉時到期的最后現金, 通常稱為「 收錢到關閉」 。 對於大數目, 請使用出纳支票或電匯。 如果接線, 確認銀行的截斷時間, 并允許同一天的處理。 請保留所有收據, 并確認匯款是在會前收到的。 避免用電郵郵件來打給領域公司, 直接用已確認的電話號碼來確認接線指令。 請記住: 如果有人在最後一刻要您將資金匯到另一個帳戶, 這就是個騙局 。

關閉後的步數: 您簽署後發生的事

一旦收集了所有的簽名和資金, 程序就沒有結束。 關閉代理商會在數天內向郡紀室記錄地契和抵押。 這會公開交易記錄, 并确立您的合法所有權。 您會在錄制後收到所有簽名文件的副本, 通常在數周內。 保存在安全、 防火的地方 。

收錄契券和抵押金

錄制是完善出贷人留置權並確認您的權位的關鍵法律措施。 關閉代理自動處理。 錄制後, 您可以向郡紀錄者辦公室索取經證副本, 要求多付費用。 這些可以賣掉或再資助。

移入: 实际步骤

一旦契約被記錄, 你就會收到鑰匙。 立即變換鎖, 您無法知道還有誰有副本( 前任擁有者、 承包商、 朋友 ) 。 安裝新的廢物或重新按鍵所有外門。 另外, 也將公用帳號轉換到您名下 : 電、 氣、 水、 垃圾、 網路 、 電線 。 建立信件轉送至USPS 。 帶著您的檢查報告走進家裡, 找出您要處理的任何小的修復或維護。 把你的關閉文件, 尤其是《 關閉公示》 , 保存在安全、 防火的檔案中。 當你提出稅項( 免費分和抵押利息) 或後期再投資時, 您需要這些檔案 。

首次购家的提示

  • 」 。 」 。 」 。 」 。 」 。 」 。
  • 讀取關閉公示的每行 [[FLT: 1] 。 把它和贷款估計的行逐行比對。 問問任何變更, 即使它看起來很小 。
  • 跳到第三方服務 — — 不需要使用出借人推荐的产权公司、檢察員或保險商。 到處逛逛可以省下數百美元。
  • 」他們已經經過數十次關閉,
  • 避免重大金融變更 —— 不要開立新的信用帳戶, 大型購買, 或改變贷款批准與關閉之間的工作。 您的放款人會在資金到位前重新檢查您的信用與工作。
  • 預算的關閉後意外成本 —— 即使全面檢查也可能錯過隱藏的問題。 留置1%的購買價格, 以進行即時修理或改善 。

避免的常见陷阱

  • 忽略了標題報告 —— 未决留置權、法律描述錯誤、或未披露的繼承人可能延遲關閉或造成貴重的訴求。 由您的律師來審查標題初步報告 。
  • 包含最後的走過 —— 不做最后檢查而接受財產, 表示您可以繼承檢查與關閉之間的損失。
  • 任何修復、信用或個人財產的協議, 必須是书面的,
  • 關閉電子诈骗 —— 诈骗者通常會用失密的電子郵件冒充所有权公司。 總會用已知的獨立電話號碼來核對線線線指令 。
  • 需要政府發行的相片(駕照、護照)。 請按要求帶上你的社保卡或其他文件。

不动产律師的作用

許多州都要求地產律師不是强制性的,但聘用一名律師可能很宝贵,尤其是首次買家。 律師可以在簽署之前审查采购合同,找出有問題的条款或意外事件,商討修补或信贷,并出席關閉,以确保你們的利益得到保护。他們也可以處理更复杂的問題,如地役權、界界爭議或地產銷售。 成本通常為500美元到1500美元,与無代理人交易的風險相比,是微薄的投資。 即使不需要,也當律師,如果你对任何文件感到不確定,或地產有獨有的地產問題。

了解你的權利和最后核对表

消费者財政保護局提供極好的資源幫助您完成此項工作。 檢視他們的指南, 以了解關閉公示的關鍵文件。 您也可以使用美國住房和城市發展部的 家庭購買檢查表 , 以追蹤您的進度。 最后, 聯邦貿易委員會會提供 的關閉費的建議, 幫助您發現不必要的收费。

最后想法

了解地產關閉的一步一步的过程, 就能把嚇人事件變成一個可以控制的里程碑。 早點準備、 讀每份文件、 問問、 組成一個值得信任的團隊, 你就能成功過結日, 自信地走進你的新家。 關閉的行程是一系列精心定義的步子, 你不需要記住每一個細節, 但你必須知道在每一步中誰需要幫助。 您的地產經紀人、 出借人、 和職業家們都在那裡 指導你。 明智地使用它們, 並且你將在明確和安心的心裡穿越終點 。