理解分区限制

分区是一个法律框架,地方政府——城市、乡镇或县——通过这个法律框架在其管辖范围内管制土地利用,这些法令将土地划分为区(例如住宅、商业、农业、工业),并具体规定每个区允许何种结构、活动和密度。 主要目标是促进有序发展、保护公众健康和安全以及维护社区特性。 分区法规自20世纪初以来一直是美国土地使用法的基石,1920年代各州通过了标准授权法案。 结果,大多数法规是在可再生能源成为主流考虑之前很久才制定的,造成了空白、模糊或直接禁止,将太阳能电池板、风力涡轮机或电池系统视为非保密用途,甚至更糟糕的是,成为烦扰。

分区代码一般地址:

  • 使用限制 – 可以在包裹上建造或操作什么(例如,住宅区可以禁止太阳能农场).
  • Bulk和维度标准 – 属性线的回扣,最大建筑高度,批量覆盖,以及地板面积比例.
  • 美学与设计指南 – 建筑风格,景观美化,放映,以及照明.
  • 环境重叠 — 关于洪泛地,湿地,陡坡或历史名胜区的附加规则.

了解这些层是任何开发者的第一步,因为一个看起来在技术和经济上可行的项目可以通过单一不兼容的分区分类来阻止.

分区如何影响不同的可再生技术

太阳能光伏(PV)装置

太阳能项目的范围从房屋和企业的屋顶阵列到数百英亩的公用农场不等。

  • Rooftop太阳能[ — — 一些房屋所有者协会(HOAs)和地方历史保护法令限制板板的放置、定向或可见度。 越来越多的州颁布了限制此类限制的“索尔准入”法,但当地分区仍然可以设置不合理的障碍,比如要求街道上可见板获得特别许可。
  • 装有轮椅的太阳(中小) — — 在住宅区或农业区,挫折、批量覆盖限制和美学要求可以减少可行的安装面积。 例如,1英亩土地的四面50英尺的挫折可能只留下40%的可用板块。
  • 20世纪80年代,美国在“太阳能”项目上出现了一些变化。 公用事业规模的太阳能农场[ — — 这些项目往往需要从农业或农村住宅区重新划分为特殊的“可再生能源覆盖区 ” 。 退缩要求(比如,从房产线上100-300英尺)和筛选任务可以大大减少可用的面积,有时可以减少30%或更多。

风能系统

风力涡轮机比其他技术面临更高的高度限制。 住宅结构的典型分区高度限制是35-50英尺,而现代商业涡轮机则超过300英尺。 甚至小型的涡轮机在现场使用也往往需要有差异。 其它关注包括:

  • 噪声和闪光灯 — 地方法令可能规定严格的解密限制(例如,在地产线45 dBA)或季节性宵禁,在某些区域有效禁止涡轮机.
  • 安全挫折 — — 涡轮必须放置一定距离的房屋、道路和电线以防止刀片投掷或冰雪。 1000英尺或以上的后退是常见的,极大地减少了土地供应,特别是在不规则的地块上。
  • 航空和雷达干扰 — — 绥靖往往需要与当地机场或军事设施进行协商,增加了复杂性和潜在的否决点。 联邦航空管理局(FAA)也拥有自己对200英尺以上的结构的审核程序。

电池能源储存系统(BESS)

电池存储是一个快速增长的部门,但许多分区代码没有明确处理。 如果没有界定的使用类别,BESS提案可能被视为“工业”或“有害材料”用途,引发了更严格的标准。 火灾安全问题,特别是与锂离子电池热流有关的安全问题,导致一些社区强制暂停使用或要求超出建筑规范范围的成本高昂的防火系统。 开发者往往发现自己处于漫长的有条件使用许可流程中,因为规划委员会对其他工业用途采用类似方法,而后者可能不符合现代电池系统的实际风险状况。

详细常见的分区障碍

Beyond technology-specific challenges, several recurring themes emerge across renewable energy projects:

  • 与使用名称不兼容。 大部分现有区不是在可再生能源的考虑下创建的。 太阳能农场只有在工业区才能完全允许,尽管它几乎没有噪音、交通或污染,远远少于许多农业或商业用途。
  • 后退要求。 过度挫折会使项目不经济。例如,100英亩场地上所有地产线的500英尺挫折可能会使可用面积减少30%或更多。 一些法令对太阳能农场和工厂适用同样的挫折,尽管安全关切大不相同。
  • 八种限制. 风力涡轮机甚至一些太阳跟踪系统超过典型的高度上限. 获得差异是耗时,不确定,而且费用昂贵的,因为申请人必须证明独特的困难.
  • 美学和视觉撞击标准. 筛选要求,色调板,或与景观“混合”的要求,可以增加成本和设计限制. 一些法域规定太阳能板只能从某些角度可见,迫使设计者将方向偏差偏差偏差的阵列.
  • 退役和财务保证。 许多分区代码现在要求债券或代管账户,以确保在使用结束时取消可再生能源系统。
  • 环境覆盖区。 湿地、生境或景区附近的项目可能需要特别许可、环境影响研究或延长时限数月或数年的公开听证会。

法律和政策景观

州优先与地方管制

州级可再生能源任务和地方分区当局之间存在严重紧张关系。 在许多州,法院都坚持地方对土地利用的控制,这意味着一个县委员会即使符合所有州级环境目标,也可以拒绝一个项目。 相反,加利福尼亚州、纽约州和马萨诸塞州颁布了限制当地限制的法律,例如要求在有合理条件的农业区允许太阳能和风作为权利。国家可再生能源实验室([]NREL[)记录了这些先发制人的法律如何不同,创造了开发者必须遵循的规则的拼凑。太阳能工业协会([)SEIA)维持一个州级太阳能接入和分区政策的数据库。

地标分区案件

几个法院的案例对法律格局产生了影响,例如,在[]Gernat Asphart Prods.公司诉Sardinia镇(2002年,纽约)案中,法院维护了城镇禁止采矿的权利,而一些法院通过分区修正允许彻底禁止风能或太阳能,但在California清洁能源委员会诉Glendale市(2020年)案中,一个州法院取消了一个城市暂停太阳能项目,因为它与《加利福尼亚环境质量法》相冲突。开发商必须与有经验的土地使用律师合作,了解当地的先例和风险。州际可再生能源理事会(IREC)为协调国家和地方政策提供了最佳做法的额外资源。

地方条例的最新趋势

社区开始采用可再生能源友好分区修正案。

  • 单一覆盖区-在简化许可的情况下,指定公用尺度太阳能为允许使用的区域。
  • Wind 能量转换法令[] – 详细标准,将发展与社区关切相平衡,如噪声限制,影子闪烁阈值,以及基于涡轮尖端高度的挫折公式.
  • ” 快速允许小规模系统 — — 许多地方现在都提供住宅屋顶太阳能的场外许可,而这种许可往往是州法律规定的。
  • 社区利益协议 – 一些分区批准以开发商提供当地支付,劳动力培训,或土地保护地役权为条件.

美国规划协会()APA出版示范分区规定和案例研究,可以作为社区寻求更新其代码的模板.

克服隔离障碍的战略

早期和持续参与

早期的讨论可以揭示“红旗”问题,如有待全面计划更新或社区反对历史,这些问题可能使项目无法实施。 非正式的申请前会议往往比等待正式听证会更有成效。 制定包括邻里会议、项目网站和定期更新规划委员会在内的沟通计划。

提议分区修正

如果现行法规没有明确的可再生能源途径,请考虑请求文本修正案,以添加一个特定的用途类别。 提出经过深入研究的法案,以解决共同关注的问题:噪音、视觉影响、退役和公共安全。 使用邻国司法管辖区通过的法规的语言可以帮助官员放心,这一方法是可行的。 提议资助第三方研究潜在影响,以建立公信力。

申请有条件使用许可或差异

当标准分区与项目要求相冲突时,可能需要有条件的使用许可或差异。 CUP需要公开听证,而且往往附带条件(例如额外的景观景观设计、道路改善 ) 。 差异很难获得,因为申请人必须证明独特的困难,即分区法造成了不必要的负担,而不是由类似属性分担。高度或挫折的差异对于风能来说是常见的,但酒吧是很高的;开发者应当记录差异之所以必要的原因。

利用全面计划更新

分区必须与社区的全面(主)计划保持一致。 如果计划没有明确支持可再生能源,可以通过公共程序更新,以纳入清洁能源开发目标。 这为随后的分区变化和向开发者发出的社区欢迎的信号创造了更坚实的基础。 许多全面计划每5至10年更新一次;与这一周期同步的时间安排可以减少摩擦。

与社区团体合作

当地环境组织、宗教团体或商业协会的支持可以影响公众舆论,说服怀疑的规划专员。 正如美国能源部[所指出的,社区主导的项目往往面临较少的分区障碍,因为它们被视为有利于当地而不是外部强加。 组建社区咨询委员会,为项目设计和业务提供意见。

谈判缓解措施

准备提供超出分区要求的自愿缓解,例如:

  • 强化本土植被排查.
  • 施工期间的尘控制计划.
  • 噪音监测和减少协议。
  • 野生动物保护计划(如风力涡轮机的禽类保护).
  • 根据行业成本估算,将债券退役定在现实水平。
  • 当地雇用和培训承诺。

此类措施可以将反对转化为有条件的批准,并将所有承诺记录在一份与土地相关的发展协议中,以便向未来的董事会提供保证。

分区改革案例研究

北卡罗莱纳州太阳友好计划 — — 2017年,北卡罗莱纳州简化了地面太阳能阵列的许可,允许它们作为农业区允许使用,但需有尺寸上限和最小的挫折。 结果太阳容量激增,使新太阳能设施成为全国第二位,达数年之久。 关键是明确州指令取消了当地对100英亩以下项目的自由裁量权。

加利福尼亚州第2674号联邦法规 — — 这项法律要求所有城市和郡都通过一项法令,简单而明确地规定太阳能系统是允许的。 该法律还限制任意审查 — — 拒绝必须基于健康、安全或环境影响,而不是美学考虑。 自通过以来,允许使用太阳能的时间已经大幅下降。 包括弗吉尼亚州和科罗拉多州在内的其它州也出台了类似的立法。

纽约州风能示范条例[ — — 纽约州能源研发局(NYSERDA)创建了风能分区示范条例,其中包括用于挫折计算、噪声模型制作和公众参与的工具包。 许多高州城市都逐字逐句地采用了该条例,减少了不一致和开发者的风险。 示范条例还为退役提供了一条明确的道路,包括与涡轮机大小和数量挂钩的财务保证公式。

明尼苏达州社区太阳能园立法 — — 尽管没有严格的分区划分,但明尼苏达州2013年的社区太阳能法要求公用事业公司订阅社区太阳能园,许多地方政府也为此制定了具体的分区划分类别,用于这些规模较小的(1–5兆瓦)项目。 这使得项目可以不触发工业分区要求而定位于郊区和农村地区。 结果,明尼苏达州成为社区太阳能部署的国家领导者。

这些例子表明,深思熟虑的分区改革可以加快可再生能源的部署,同时尊重当地的利益。 关键是提供明确、可预测的标准,让开发者能够有效地规划,让社区在选址中发表意见。

结论

分区限制并不是不可克服的障碍,而是需要主动、战略性的导航。 最成功的可再生能源项目是开发者、规划者和社区从一开始就合作的----明确关注、提供解决方案、在监管框架内工作(或改变)的项目。 随着更多州颁布先发制人的法律,更多的社区更新其守则,地貌正在演变。 然而,地方分区仍然是土地使用决定的前沿。 通过理解其细微差别和建设性参与,可再生能源工业可以继续扩大规模,同时尊重其所服务社区的合法利益。

最终,通往可持续能源未来的道路不仅通过输电线和涡轮机叶片,而且通过规划板、分区听证会和社区会议。 掌握这条道路与任何技术突破同样重要。 将时间投入到了解当地分区文化、建立关系和提出公平、有文件可查的解决办法的开发者将发现,这些障碍往往比表面看起来要低。