城市土地使用管理基础

现代城市是一个复杂的有机体,其成长受到一个多世纪以来不断发展的法规框架的指导。 分区限制和停车要求是地方政府用来塑造自然环境的两种最有力的工具。 这些规则影响着从建筑物高度和从街道到最终可以存放多少辆汽车的距离,对开发者、城市规划者和投资者来说,理解这些政策的细微差别并不是可选的 — — 这是成功交付项目的先决条件。

这些规则的核心是平衡私有产权与更大的公共利益。 它们通过区分不兼容的用途(如重工业厂与学校),确保光和空气充分到达街道,以及管理街头停车的需求,来解决公共卫生、安全和福利问题。 然而,随着城市的发展,规范这些用途的规则也必须随之改变。 在许多城市中心,20世纪僵硬的停车最低标准和单一用途分区代码正在被重新审视,并被更灵活、基于形式的做法所取代,这些方法优先考虑无障碍性和可持续性,而不是停车供应。

本文将打破分区限制和停车要求的历史、力学和当前挑战,为任何驾驭城市发展的人物提供实用指南。 我们将探索这些政策如何相互作用、成功之处和阻碍进展之处,以及现实世界的例子和权威来源的链接,供进一步阅读。

美国分区简史.

我们所知道的分区始于20世纪初,主要是为了应对工业城市的混乱增长。 首个全面的分区条例于1916年在纽约市通过,主要是为了保护第五大道上高级零售业的价值,使其免受服装厂的侵袭。 该法令规范了建筑高度、挫折和土地使用,这些仍然是分区今天的基础原则。

1926年最高法院[ Village of Euclid v. Ambler Property Co.]一案巩固了分区的法律基础,该案件支持分区的合宪性,认为是警察有效行使权力,这一决定赋予地方政府将土地划分为区和实行使用限制的广泛权力。 到20世纪30年代,美国大多数大城市都通过了分区法规,这种做法在全球蔓延。

欧几里得区及其遗产

以Euclide区划为特征的,将土地使用分为严格的地区:住宅区、商业区和工业区,其目的是保护居民免受噪音、烟雾和交通等骚扰,但也产生了意想不到的后果——它鼓励了郊区的无序发展,增加了汽车依赖性,并通过限制住宅区的密度而造成住房短缺。

欧几利得分区仍然是美国最常见的框架,但其局限性促使人们转向混合使用和形式编码,这些编码侧重于邻里的实际特征,而不是严格的使用分离.

分区限制城市形态

分区限制远不止是一组使用类别,它们规定了维度标准(高度、地板面积比、挫折率)、密度上限(每英亩单位),并往往包括美学设计准则。 这些参数直接影响到开发者的外观和完成项目的性质。

关键分区参数

  • 浮游区比(FAR): 建筑物总楼面面积与其地块面积之比。3.0的浮游区比意味着总楼面面积不能超过地块面积的三倍。更高的浮游区值允许高一些、体积更大的建筑物。
  • 套回: 建筑封套与属性线(前,侧,后)之间最小的距离. 套回提供光,空气,隐私,但也能够减少可开发面积.
  • 高度限制: 脚或故事中最大建筑高度。高度限制常用于保存视图、太阳能接入或邻居尺度。
  • 密度限制: 每英亩住房单位的最大数量,这些限制是增长的城市住房供应的一个主要限制。

分区类型

居住、商业和工业是大类,但大多数城市则进一步细分。 比如,R-1区可能只允许单家庭拆散住房,而R-3区则允许多家庭公寓。 一些城市已经建立了专门的区,用于历史保护、过渡性发展或增加额外要求的叠加区(如负担得起的住房套装补贴 ) 。

了解一个网站的具体分区代码是任何可行性分析的第一步骤。 分区地图和文本是公开的,许多城市现在提供在线地理信息系统的浏览器。 美国规划协会提供分区改革最佳做法的资源,这可以帮助开发者浏览或倡导改变。

停车要求的机械师

停车要求规定了新发展必须提供的街道外停车位的最低数量,这些规则是在20世纪中叶出台的,目的是管理汽车在城市街道上的泛滥现象,今天,这些规则是城市发展最有争议的方面之一,人们日益认识到它们往往弊大于利。

停车最低限值如何计算

典型的停车比率是根据与使用类型和大小挂钩的公式计算的。

  • 居民:每个住宅单元1至2个空间,有时需要客座停车.
  • 零售:[ 每千平方英尺毛地板面积4至5个空格.
  • 办公室:每千平方英尺2.5至4个空格.
  • Restaurant: 每千平方英尺10至20个空位,视座位容量而定.
  • 工业:每千至二千平方英尺1个空间,外加卡车空间.

这些数字往往来自交通工程师学院《停船生成手册》[,该手册汇编了以单人车辆为主的郊区地点的数据。 批评者认为,这些数据已经过时,而且不能很好地反映交通便利、可步行性或骑车共享选择率高的城市环境。

共同泊车和减少泊车战略

许多市镇现在允许开发商通过共享停车协议减少停车供应,其中单一停车场提供多个用途,并交错高峰时数(例如与教堂或剧院共用的办公大楼). 其他策略包括:

  • 停车最高限: 扣动允许的车位数量,以阻止过度的停车建设.
  • 无捆绑停车: 租借或出售停车与住宅单元分开,因此居民只支付他们使用的车位.
  • 过境面向发展(TOD)的豁免:减少或取消过境站附近项目的停车要求.
  • 以-lieu收费:[允许开发商付费进入城市基金,用于公共停车位的改善,而不是建设现场空间.

为了透彻分析停车政策改革,唐纳德·肖普的书[自由停车的高昂成本[被认为是最终的作品. 他的关键论点摘要可以从 Planetizen网站获得.

停车要求的隐藏费用

停车最低要求在经济、环境和社会方面都会产生重大的后果。 越来越多的研究表明,由于停车过多,导致住房和商业发展成本增加,鼓励对汽车的依赖,并消耗本来可以用于住房、公园或商业的土地。

对住房可负担性的影响

建筑停车费用昂贵,结构化的停车位可能花费2万至5万美元,费用将转嫁给租户和买家,对于一个需要提供每单元1.5个停车位的100单元公寓楼,仅停车成本就可能达到几百万美元,这比月租金增加数百美元,在停车要求过高的城市,结果是住房单位减少,价格提高。

包括西雅图,明尼阿波利斯,水牛城在内的几个城市取消了全市最低停车量. 这些改革的早期证据表明,开发商仍然经常提供一些停车量(以满足市场需求),但他们可以在同一个地点建造更多的单位,降低单位成本. Strong Towns[组织发表了关于最低停车量如何降低城市财政的广泛分析.

环境和设计效果

大型地面停车场形成城市热岛,吸收暴雨水径流,劝阻步行和自行车,它们分割城市布局,并经常在街道一级产生死区,停车最低限量也会将建筑物从人行道上推回,减少行人活动和街道一级活力,从长远来看,这些条例锁定了难以逆转的面向汽车的格局.

美国绿色建筑理事会的LEED计划等现代可持续发展做法奖励了停车量的减少和自行车停车、电动车辆充电和汽车共享空间的提供。 这些激励措施将环境目标与智慧的城市增长相配合。

分区改革和灵活性

面对欧几利得分区的失败,许多城市正在采取创新办法,既允许更大的灵活性,又保持社区特性,这些改革对于实现住房目标和抵御气候影响尤为重要。

格式编码

与传统的基于使用区划不同,基于形式的规则规范建筑物的物理形式——它们的高度、群集和与街道的关系——而不是严格控制内部可能发生的活动。这种方法鼓励在公寓可以位于商店前方的混合使用环境,而且更符合可步行的城市化。基于形式的规则研究所[为考虑这一转变的社区提供了指导方针和案例研究。

过境定向开发区(TOD)

TOD区集中了高密度,在中转站半英里半径范围内的混合用途开发. 这些区通常已经减少或取消了停车要求,提高了高度和密度的允许度,以及优先安排行人和自行车通行的设计标准. 成功的例子包括弗吉尼亚州阿灵顿的罗斯林-贝尔斯顿走廊和俄勒冈州波特兰的珍珠区.

普惠区和密度

许多市镇将分区改革与可负担的住房要求结合起来。普惠分区规定,低收入或中等收入家庭可以负担一定比例的新单元。密度奖金允许开发商建造额外的市场利率单位,以换取提供低于市场利率的单元。 当奖金足够大,足以支付可负担单元的费用时,这些方案就能够有效。

比如,旧金山市的密度奖金计划允许在开发商至少包括20%的经济适用住房时,单位和地板面积增加高达35 % 。 纽约和波士顿也有类似的模式。

案例研究:西雅图最低停车改革

西雅图提供了一个令人信服的例子,说明美国主要城市是如何改变其停车条例的。 2012年,该市取消了城市中心和近乎频繁过境的商业和住宅建筑的停车最低限。 2018年,西雅图将这一政策扩展到了整个城市,取消了所有新发展的停车最低限。

其结果令人吃惊。 望线研究所的一项研究发现,2012年至2019年间,西雅图约一半的新公寓建筑每单元的停车位不到0.5个,许多建为零。 该政策并没有导致周边街道的停车短缺 — — 街道上占用率仍然可以管理。 相反,开发商利用这些节省来建造更多的单元,增加设施,或减少租金。 城市还看到地面零售和更加方便行人的道路景观有所增加。

西雅图的经验表明,如果停车改革与良好的过境和活跃的运输基础设施相结合,就可以在没有负面后果的情况下实施。 报告全文来自望线研究所[。

平衡条例以促进增长和可生存性

监管和发展之间的矛盾并非零和。 思量周到的分区和停车政策可以支持经济增长、环境可持续性和社会公平。 关键在于认识到一刀切的规则往往失败。 具有强大交通、自行车共享和可步行的街道的市中心核心不需要与没有人行道的郊区办公公园相同的停车要求。

建议的最佳做法

  • 根据实际需求,而不是郊区表格制定一组停车标准. 使用当地关于车辆所有权,过境使用,以及骑车行为的数据.
  • 在过境富裕地区采用停车上限,而非最低限鼓励模式换乘.
  • 减少或免除停车要求,以换取对过境、自行车基础设施或汽车共享方案的投资。
  • 使用基于形式代码,以创建充满活力的,混合用途的街区而不是单一用途区.
  • 定期更新分区图[,以反映当前的经济和人口趋势,并重新划分未充分利用的工业用地,用于住房和混合用途开发.
  • 尽早启动社区,并使用明确客观的数据来解释不同监管方法的权衡.

分区和停车的未来

随着城市面对气候变化、住房负担能力危机和移动模式的转变(自主车辆、微移动、远程工作),监管框架必须继续演变。 一些城市已经在尝试对所有新发展实行零停放要求,而另一些城市则在完全用基于使用区划的代码来取代,这些代码衡量碳排放或行人交通等结果。

州立法也在发挥作用。 俄勒冈州和加利福尼亚州已经通过法律,有效预先防止地方分区限制,允许在过境附近增加密度。 这些举动表明人们日益认识到地方狭隘主义会阻碍地区住房和气候目标。

未来几十年中,将繁荣的城市是那些将土地使用条例与可持续性、密度和可步行性原则相协调的城市。 了解分区和停车的历史和机械是建设这些社区的第一步。

结论

隔离限制和停车要求是城市发展中的隐形之手。它们决定你是否住在一个有三辆车库的无序郊区,还是一个可以步行跑步的密集街区。它们影响你的公寓成本、你街道上的交通以及你呼吸空气的质量。 通过了解这些规则如何运作,以及倡导改革,把人放在汽车之上,我们可以塑造不仅功能正常,而且为子孙后代带来公平和充满活力的城市。