附属住宅单元(ADU)有时被称为祖母公寓、法租房或后院小屋,它已成为增加住房供应、创造负担得起的租房选择、允许多代人在现有街区内生活的一个有力工具。 这些自成一体的住宅单元与一个单一家庭的住宅共用了一大部分,通常包括自己的厨房、浴室和生活空间。 虽然ADU提供明显的好处,但其建筑由当地分区条例来决定,从是否允许ADU达到最大规模、安置和需要停车等所有问题。

理解分区条例

分区条例是管理市镇内土地利用的法律框架,将城市或县分为居住区、商业区、工业区或农业区,并具体规定每个区允许何种类型的结构和活动,分区的主要目的是促进有序发展、保护财产价值、确保公共安全和维持街区的特性,对于有意建造ADU的房屋所有者和开发者来说,分区法是第一个和最重要的障碍。

地区权力来自州警察权力,而该权力随后被下放给地方政府。 历史上,单家庭住宅区往往被写成排除任何二级住房单元,其假设是,很多地方的第二套住房会导致过度拥挤、停车问题或街区特征的改变。 但是,随着美国各地住房负担危机的加深,许多州市都修改了分区代码,明确允许ADU, 通常简化了批准程序。 尽管有这些变化,具体要求仍然可能因辖区而异,因此对地方法规的透彻理解至关重要。

影响ADU的分区法类型

分区法几乎触及到ADU设计和建造的每个方面,虽然细节不同,但大多数条例属于少数常见类别,了解这些类别有助于业主预料到限制并据此进行规划。

使用条例

使用条例来定义特定区域内允许哪些活动和结构。在许多居民区,ADU现在被归类为初级住宅的“使用权 ” 。这意味着ADU在规模和功能上都从属于主住宅。 一些老的分区法仍然完全禁止ADU, 而另一些则只允许ADU使用有条件的使用许可或特殊的例外,而这种程序往往涉及公开听证和邻居通知。 越来越多的州,包括加利福尼亚州、俄勒冈州、华盛顿州和马萨诸塞州,已经通过了预先禁止地方禁令的法律,并要求市政府允许ADU在单家庭住宅的分区上至少是右侧的。

大小限制

大多数分区代码对ADU规定了最大尺寸限制,这些限制可以表示为最大面积—— 通常是800至1200平方英尺—— 或占主要住宅面积的百分比, 通常是30%至50%。 一些城市也规定了允许的卧室或浴室的数量。 尺寸限制旨在确保ADU仍然在主住宅中次要,并且不会不适当地增加密度或压力基础设施。 业主应该检查其管辖范围是否区分附属ADU(建在主住宅内)和分离ADU(一个单独的结构)。 拆卸的单元可能有不同的尺寸盖,或者可能受面积覆盖或面积比例(FAR)计算的限制。

后退要求

退缩是结构必须离地产线、街道、有时离其他建筑物最小的距离。 初级住宅的标准退缩可能是离前地产线20至30英尺,离侧线和后地产线5至10英尺。对于ADU来说,许多城市允许减少退缩,特别是小的分离单元。在某些情况下,如果符合具体的消防安全标准,则允许零径线ADU(建在地产边界上),但是,退缩要求可能严重限制小块的可建造面积,因此在进行设计之前必须先测量潜在的位置。

停车条例

汽车开发部最有争议的分区问题之一是停车场。历史上,许多地方代码要求每个汽车开发部增加一两个街外停车场。 这可能迫使房主在前院铺设、扩大车道或建造新的车库。 然而,由于认识到汽车开发部常常为可能没有汽车的家庭成员或租户服务,许多辖区放宽或取消了停车要求,特别是对于位于过境附近、历史区或现有车库已经有足够的停车位的单位而言。 加利福尼亚州现在禁止地方政府要求更换停车,如果现有的车库或汽车港被转换为汽车开发部。

高度限制和批量覆盖

分区代码通常规定建筑物最高高度,这影响到两层ADU是否可行,许多管辖区将ADU限制在一个故事或与主住宅相同的高度,批量覆盖规则限制包括建筑物在内的不透水面可以覆盖的很多面积的百分比,由于ADU在现场增加了平方镜头,房主可能需要核实总覆盖范围是否保持在允许的限度内,或者可能需要申请差异。

业主占用要求

一些分区法要求初级住宅或ADU必须拥有所有权,目的是鼓励负责任的财产管理,防止土地成为仅出租的投资财产。 虽然业主使用要求越来越放宽,特别是在那些推行更有利于ADU政策的州,这些要求在许多社区仍然有效。 违反这一规则可能导致罚款,甚至命令停止占用。

挑战和机遇

导航分区条例很少直截了当,但潜在的回报却很大。 在挑战方面,房产所有人往往面临相互冲突的规则、漫长的许可审查时间和意外费用。 即使在允许ADU通过正确途径获得建筑许可证、连接公用事业和满足消防法规的法域,房主也可能要花费几个月的时间。 房主还可能遇到邻居的反对,他们担心交通增加或隐私丧失,导致听证或上诉,从而拖延项目并削弱热情。

传统抵押产品并不总是能支付建造单独单元的费用,而评估方法可能因为销售数据有限而低估了ADU的价值。 但是,新的贷款方案 — — 如FHA 203(k)康复贷款、Fannie Mae的家电翻新抵押贷款以及专门的ADU贷款人 — — 正在出现以填补这一缺口。 房产所有人也应该将影响费、公用事业连接费和财产税重新评估的成本考虑在内,这些成本因地点而有很大差异。

尽管存在这些障碍,但机会是巨大的。 适应性住房单位可以创造租金收入,帮助房主抵消抵押或房产税。它们为家庭成员提供负担得起的住房,如老年父母或成年子女,而无需另建房屋。 如果设计得当,适应性住房单位可以提高房产的总价值。 适应性住房单位可以促进温和的密度,这种概念将住房单位增加到现有街区,而不彻底改变其特性。 这种方法避免了绿地扩张的环境和基础设施成本,并通过提供更多样化的住房类型,帮助稳定社区。

在分区法内建立ADU的步骤

成功ADU的建造需要一种方法,在任何基础倒塌之前早就开始。以下步骤概述了从最初设想到移动准备单元的典型路径。

1. 研究地方分区代码

第一步是确定和阅读贵市或县的分区条例、市政法规或土地开发法规。 许多城市现在都出版了一个针对ADU的指南或概况介绍,其中概述了关键规则。 仔细注意定义部分,有些管辖区使用“二级住房单位 ” 、 “ 灰色公寓” 或“可进入公寓”等词语,与ADU互换。 请注意明确允许ADU的地区(例如R-1、R-2)以及任何可能施加额外限制的重叠区,如历史区或洪水区。 也明智的是,检查任何可能简化或使项目复杂化的分区修订。

2. 与地方当局协商

分区代码可以密集且开放解释。 安排一个与本地规划部门或建筑部门的申请前会议。 带一个粗糙的场地计划或财产调查, 并准备关于挫折、 高度、 覆盖地和许可收费的具体问题。 许多规划者可以指向内部的施舍或核对表, 澄清常见的误解。 这次会议也是询问任何州先发制人法律是否可能超越当地限制的时候 — 例如, 如果贵国禁止ADU在过境附近停车, 你可以用这些方法谈判豁免。

3. 条例范围内的设计

拥有第1步和第2步的知识,与建筑师、设计师或ADU-savy承包商合作,制定符合所有分区限制的计划。如果您的土地面积很小,就考虑与主屋共用一堵墙的ADU,这样可以减少挫折要求。如果高度限制排除第二层,那么单层建筑单元的足迹就是最好的选择。许多法域现在都提供预先批准的ADU计划,一套标准化设计,已经经过了代码合规审查。这些计划可以大大减少设计成本,缩短许可证审查时限。

4. 获得必要的许可证

多数ADU项目至少需要建筑许可证,可能还需要单独的分区许可或土地使用许可证。在一些地区,你可能需要有条件的使用许可证、差异(如果设计偏离代码)或历史审查(如果财产位于指定地区)。提交计划、场地计划和任何申请费。审查过程预计从几周到几个月不等,这取决于规划部门的复杂性和积压情况。在此期间,你可能会收到 " 纠正 " 或要求提供补充资料的请求,以便迅速响应,使项目继续前进。

5. 安全融资和租赁承包商

许可证正在审查中,您可以开始安排融资。如果您没有资金,请确保您有现实的预算,其中包括意外工地条件或价格上涨的意外情况。如果您需要贷款,请同时探索传统抵押贷款和ADU特定产品。比较利率、关闭成本和偿还条件。同时,至少要从拥有ADU建设经验的两三个特许总承包商那里获得投标。请查询参考,并尽可能访问已完成的项目。了解当地许可程序的承包商是十分宝贵的。

6. 建设和通过检查

发放许可证和资金到位后,可以开始施工,准备由建筑部门定期检查,以了解地基、布局、管道、电气和最后批准情况,每次检查都确保工程符合批准的计划和适用的建筑规范,及时安排检查时间,防止延误,最后检查结束后,您将获得占用(或同等)证书,允许您合法租房或占用。

不断演变的条例和趋势

亚民盟分区的格局正在迅速变化。 过去十年来,十多个州颁布了超越地方限制的法律,使亚民盟更容易建设。 加利福尼亚州率先制定了一系列法案,这些法案除其他外,限制停车要求,降低影响费,以及要求大多数亚民盟获得部长批准(不酌情审查 ) 。 其他州,包括俄勒冈州、华盛顿州、科罗拉多州、缅因州和罗德岛州,也采取了类似的先发制人措施。 这些法律往往伴随着地方政府可以通过的示范条例,使各管辖区的规则标准化。

与此同时,许多城市正在将ADU作为更广泛的住房战略的一部分,例如俄勒冈州波特兰允许每块两个ADU,并提供成本计算器帮助居民估算开支,华盛顿州西雅图允许ADUs全市范围,并免除了收入限制单位的某些费用,在联邦一级,住房和城市发展部(HUD)公布了ADU筹资指南和监管最佳做法,住房倡导者继续推动进一步改革,如取消所有者占用要求,提高规模限制,允许ADU在多家庭区.

技术也在影响ADU的发展,预制和模块化的ADU成套设备越来越受欢迎,因为它们提供工厂控制的质量,更快的施工时间表,而且与定制建筑相比成本更低。 一些公司提供统包服务,包括设计、允许和安装,简化了房主的流程。 随着建筑材料的不断演变和施工方法的改进,ADU每平方英尺的成本开始下降,使更多的人能够使用。

结论

建造附属住宅单位是一项需要认真关注当地分区条例的重要工作。 这些法律可以感到有限制,但这些法律的存在是为了平衡增加住房的好处与维护街区特征、基础设施能力和安全的需要。 通过了解分区规则的关键类型 — — 使用、规模、挫折、停车、高度、地块覆盖和业主占用 — — 物业所有者可以自信地引导这一过程,避免代价高昂的错误。

越来越多的国家倾向于ADU友好分区,这表明这些单位将在解决住房短缺和提供负担得起的生活选择方面发挥越来越重要的作用。 无论您是否计划安置家庭成员、赚取租金收入或只是增加您的财产价值,学习和遵守分区法的努力都是一笔回报的投资。 通过适当的研究、专业指导和现实的时间表,您可以把后院小屋或岳居套房的愿景转变为一个功能性、合法和有价值的住宅补充物。

为了进一步阅读和资源,探索HUD ADU指南,美国规划协会关于ADUs的资源,以及加利福尼亚ADU州手册深入到一个州的方法中。