许多房主梦想着从自己的家的舒适感开始创业。 无论它是自由职业咨询、网上商店还是小型的车间,灵活性和成本节省都具有吸引力。 然而,在建立家用办公室或欢迎客户之前,了解法律环境至关重要。 地方分区法指导你能够和不能对自己的财产做什么,而忽视这些东西会导致罚款、强制关闭甚至法律行动。 这一全面指南解释了你根据典型分区条例享有的权利和承担的义务、如何研究你的本地规则,以及你可以采取哪些步骤来经营一个合规和成功的家用企业。

了解分区法及其目的

分区法是市或县政府颁布的一套条例,用以控制其管辖范围内的土地使用,它们将一个社区划分为居住区或地区,即商业区、工业区、农业区和混合用途区,每个区都有具体的许可用途、建筑面积和密度限制,首要目标是促进有序发展、保护财产价值并确保不相容的用途(如学校旁边的工厂)分离。

分区概念起源于20世纪初,随着城市的快速发展. 具有里程碑意义的1926年最高法院案例[ Village of Euclid v. Ambler Property Co. 维护分区的合宪性,确定地方政府拥有广泛的权力来监管土地使用,以利公共卫生,安全和福利. 分区从此成为了市政规划的基石.

对于以家庭为主的企业,分区法通常载有具体规定,界定什么是 " 家庭职业 " 和适用什么限制,这些规则旨在平衡企业业主的权利与维护街区的居住性质——保持噪音、交通和商业活动的管制需要。

分级分类的常见类型

虽然命名惯例因地而异,但大多数分区代码包括以下类别:

  • 居民(R): 单家庭住房、多家庭住房,有时还有附属住房单元,大多数家庭企业属于这一类别。
  • 商业(C):零售店,办公室,餐馆,以及其他企业.
  • 工业(I):制造,仓储,重工业用途.
  • 农业(A): 农耕,牧场,以及相关活动.
  • 混合使用(MU):在同一建筑物或地区将住宅和商业用途结合起来。

每一个区都有自己的一套允许使用的内容,有些是“右 ” , 另一些是需要特别许可或差异的。 住宅区几乎总是对家庭企业进行管理,通常通过一个单独的章节来管理,标题是“家庭职业许可 ” 或“家庭商业标准 ” 。

家庭职业概念

住宅职业是居民在住宅单元内完全(或主要)从事的一种商业或专业,多数分区条例允许住宅职业作为次要用途,只要它们符合特定条件。 这些规则并非要禁止一切商业活动,而只是为保护邻居和邻居的特性设定界限。

家庭职业的典型门槛包括:

  • 企业必须由住宅的居民经营。
  • 不超过一名非居民雇员(或一些地区,无)。
  • 街道上没有商业的明显证据(例如,没有标志、产品展示或停在地产上的商用车辆)。
  • 家庭外观没有外在变化,说明商业用途。
  • 商业用途的有限面积(通常为住宅的25%或特定平方英尺)。
  • 不得访问客户或客户,或只通过预约,并限定一定时间。
  • 没有任何一代的过度噪音,气味,光泽,或交通.

这些限制差别很大,有些进步的市镇现在明确允许“在家工作”没有许可证,而旧的法规则要求正式申请和收费。

对家庭企业的典型限制

除了基本的家庭职业定义之外,具体禁止和限制是常见的:

  • 业务类型: 许多守则禁止在该场所、制造、车辆修理、食品制作(超出小规模家庭食品经营范围)和涉及危险材料的企业进行零售。
  • 标志:[] 大多数住宅区只允许一个小的,非发光的标志(如1-2平方英尺),或者根本没有标志. 一些法令禁止任何从街上可以看到的标志.
  • 停靠和交通: 如果预期客户或交货,法令可能要求停在街外,并限制客户每天或每小时的来访次数. 一些城市要求游客人数较高的企业进行交通研究.
  • 噪声和营业时间: 家居企业必须遵守当地噪音条例,许多代码将商业活动限制在白天(例如早上7点到晚上9点),以尽量减少干扰.
  • 雇员限制: 为了保持住宅特性,非居民雇员人数往往被限制在1(或0). 独立承包商可能受到不同待遇,但分区代码通常对"雇员"的定义很宽泛.
  • 废物和公用事业: 产生异常数量的垃圾、需要过多的水或电力或使用化学品的企业,除非经证明为安全,否则可以禁止。

需要指出的是, 房屋所有者协会(HOAs)可以实施更严格的规则,独立于分区条例。 一家HOA的盟约、条件和amp;限制(CC&Rs)可以禁止任何商业活动,无论城市或郡允许什么。 开始前始终检查您的HOA文件。

允许对被禁企业的例子

以图说明,以下是限制程度中等的分区代码下的典型例子:

  • 给予(往往没有许可证或条件极差):自由职业者写作,图形设计,在线辅导,外部雇主的电子通勤,独立会计,计算机编程,以及小规模咨询(不访问客户).
  • 获得许可或有条件使用:[]音乐课(一次只限一名学生),美容沙龙(如果只限一张椅子,没有员工),床和早餐(通常需要特别许可),以及小型日托(取决于儿童人数).
  • 大多数居民区禁止:汽车修理店、餐厅或商业厨房、零售店头、小狗或兽医诊所、焊接或制造,以及任何会导致交通或噪音显著增加的生意。

这些列表并非详尽无遗,唯一可以肯定的方法就是审查你的本地分区代码或直接与规划人员交谈.

如何确定您的本地分区条例

浏览地方法规的迷宫可能令人望而却步,但当它被打破时,这一过程是直接的。 最好在投资库存或营销之前尽早开始,这样你就可以避免在以后出现昂贵的合规问题。

研究分区法的步骤

  1. 访问您的城市或县的规划或分区部门网站。 许多人都有交互式地图, 您可以输入您的地址, 并立即看到您的地产区名( 例如 R-1, R-2, 混合用途 ) 。
  2. 查阅分区条例。 [ 查找与“家庭职业”、“家庭企业”或“获得性用途”有关的具体章节。 这些章节通常见于居民区章节。注意定义、条件和任何许可程序。
  3. 检查许可证要求。 有些代码允许 " 偶然 " 的家用企业,如果它们满足所有条件,则没有许可证。另一些代码则需要获得家政许可证、有条件的使用许可证或分区合规函。请在网上查找申请表和收费表或向柜台询问。
  4. 咨询分区官员. 打电话或访问规划部门讨论你的具体业务设想,官员们常常很高兴帮助潜在的企业主理解规则,询问最近的解释或法令的修改。
  5. 审查州和县法律。 在一些州,关于“棉花食品”或“直接销售”的法律可能在一定程度上先行于地方分区,而且,即使你居住在一个非建制地区,也可能受到县条例的约束。
  6. 与邻居交谈. 虽然不是法律要求,但与附近居民公开交谈可以防止未来投诉,建立善意. 如果您计划偶尔接待客户,请告知并征求反馈意见.

申请差异或有条件使用许可

如果您打算经营的业务不符合现行分区条例,您可以请求变换[(放弃一项具体要求)或有条件使用许可证[CUP](对非“按权利”的用途的酌情批准)。

  • 提交详细申请并支付费用(通常为200-1 000美元或以上)。
  • 通知一定半径范围内的物业所有者(如300英尺),并举行公开听证会.
  • 表明差异或使用不会对周围的属性产生不利影响(例如,没有过度流量、噪音或美学变化)。
  • 得到分区上诉委员会或规划委员会的批准,这可能规定额外条件。

这些过程可能要花上几周或几个月,而且不能保证成功。 调整你的商业模式以适应现有规则往往比寻求差异要容易。 与土地使用律师协商如果您的计划复杂或面临反对,那么会明智。

家庭企业主的权利

尽管分区法可以有限制,但你确实有权利。 已经存在的权利的法律原则 可能保护你,条件是你已经获得有效的许可证,并且依赖它来损害你的利益。 此外,如果政府试图撤销你的许可证或发布违反通知,你有权获得正当程序。

如果你认为你的区划代码被任意执行或歧视某些类型的家庭企业,你可能有理由根据州法或联邦法对它提出质疑,例如,美国残疾人法[可能要求残疾人经营的家庭企业有合理的便利条件,同样,美国小企业管理局为面临监管障碍的小企业主提供资源。

了解下列事项的主要权利:

  • 当申请被拒绝或因违法行为而被援引为业务时,有权获得明确、书面的解释。
  • 向分区委员会或最终向州法院上诉不利决定的权利。
  • 经营业务的权利,只要你遵守法令和任何许可条件。
  • 隐私权——分区官员一般在没有搜查令或征得你同意的情况下,不得进入你的家,除非对公共安全有直接的威胁.

接到违规通知时,请勿忽视,应迅速回复,要求召开会议讨论遵守的途径,并在利害关系重大时考虑聘请律师(如巨额罚款或命令停止经营)。

遵守和邻里关系实用提示

即使你完全合法,邻居的单项投诉也会导致检查,并可能导致更严格的执法。 保持良好的关系和主动积极是至关重要的。 这里有可供采取行动的提示:

  • 有限可见度: 保持商业标志小而无侵扰性。避免储存存货或设备,如果有家用办公室,请将窗帘拉到模糊的办公桌设置上。
  • 管理停车: 永远不要堵塞人行道或车道。如果客户来访,请他们在您的车道或指定街道外区域停车。避免在您的社区造成停车短缺。
  • 控制噪音: 使用隔音材料,在吵闹操作时关闭窗口,在白天安排响亮的活动. 考虑使用耳机进行通话或音乐.
  • 社区: 让近邻了解你的生意,特别是如果它涉及交货或客户访问。提供你的电话号码,以便他们能直接与你联系,透明度会很长一段路。
  • 保持你的财产的吸引力 — — 避免堆积箱、带有标志的商业车辆或与商业有关的杂乱无章。 良好的住宅不太可能招致投诉。
  • 文件一切: 保存您的许可申请、批准函、带分区工作人员的电子邮件以及任何符合升级的收据的副本。如果出现争议,该文件线索可能非常宝贵。

附加考虑:保险、税收和人道主义组织和机构

分区只是谜题的一部分。 经营家庭企业也涉及土地使用以外的财政和法律责任。

保险

标准房东的保险单通常不包括与商业有关的损失或赔偿责任。你可能需要增加一个基于家庭的商业背书或购买一个单独的商业所有人保险单[BOP]。它涵盖了设备、库存以及客户伤害或财产损失的责任。保险信息研究所[提供了你选择的很好的概览。

税务影响

家庭办公室费用(部分抵押贷款、水电、互联网等),如果您经常且专用于商业,您可以扣除许多家庭办公室费用。然而,国税局的规则可能很复杂,而要求家庭办公室扣除费用可能会影响您出售住宅时的资本收益。咨询税务专业人员,或参考国税局出版物587。

房屋所有人协会规则

正如前文所述,人道主义组织和机构可以施加比本地分区更严格的限制。 有些人道主义组织和机构禁止一切商业活动,而其他则只允许“安静”的专业办公室。 在从事家庭企业之前,请仔细审查您的CC&R。 如果你生活在人道主义组织和机构管理的社区,你可能需要寻求董事会批准或豁免。

结论

创业是一项令人振奋的事业,但需要深入了解本地分区法,以确保您在法律范围内运作。 通过研究分区区、了解住宅占用许可、保持良好的邻里关系,您可以建立一个成功的家居企业,为您的生活和社区带来附加值,而无需违反法规。 记住分区法可以改变,所以定期检讨,并保持与您的规划部门的联系。 如果您感到不确定,请不要犹豫,请从一位在土地使用和小企业法方面有经验的专业人士那里寻求法律建议。

有了正确的准备,你的家居企业就可以在尊重令你所在社区保持和平有序的规则的同时兴旺。 需要时间才能从一开始就得到它 — — 这是对你企业长期成功的投资。