分区法和历史保存:财产所有人完整指南

拥有历史财产可以是一种值得回报的投资,但它有一套独特的法律责任。 两种相互重叠的管理框架 — — 划分法律和历史保护法令 — — 管理着你们可以和不能对土地和建筑物做的事情。 理解这些规则对于保持遵守、维护你们财产的特性和释放经济利益至关重要。 本指南扩展了这些法律如何运作、它们交织之处以及你们在对历史财产作出任何改变之前必须考虑的内容,包括解决冲突和最大限度地激励的实用战略。

了解分区法

分区法是将市镇分为居住区、商业区、工业区、农业区或混合用途区的地方条例,并具体规定了每个区内如何使用土地和结构,它们控制着批量面积、建筑高度、挫折、密度、停车要求以及允许的活动类型(例如从家中经营企业),这些规则通常由市或县规划部门制定,并通过建筑许可证和代码检查加以实施。

分区的主要目的是促进有序发展、保护财产价值和确保邻近土地使用的兼容性。 比如,在安静的居民区旁边不允许有重工业工厂。 分区还通过规范阳光、通风和应急车辆路线,解决公共卫生和安全问题。

分区分类类型

分区代码可以高度详细,常见分类包括:

  • 居民(R) ——单家庭住宅,多家庭单元,有时还有流动住宅.
  • 商业(C) –零售店,办公室,餐馆,酒店.
  • 工业(M) ——仓库,工厂,和重制造.
  • 农业(A) – 农耕,牧场,以及开放空间.
  • 历史重叠(HO) – 一个特殊区,在基础分区之上添加保护标准.

地产业主在任何翻新、分区或改变用途之前,应该先参考其地方分区地图和法令。 分区不是静态的;可以通过公开听证和市议会投票来修正,但业主必须遵守实施时有效的条例。 记住分区执法往往是投诉驱动的,因此与规划人员积极主动合作可以防止昂贵的停工命令。

分区差异和特别许可

当财产由于独特的物理条件(像奇形块)而无法满足特定的区划要求时,业主可以申请变换或特殊使用许可[]. 这一过程一般是在区划上诉委员会之前进行公开听证,只有在业主能够证明不必要的困难且差异不会伤害到邻里时才给予差异,对于历史财产,保护问题可以影响区划委员会的决定,特别是在重叠区.

历史保存条例.

历史保护法旨在保护具有历史、建筑或文化意义的建筑物、建筑、遗址和区,这些条例可在联邦、州或地方各级颁布,每个条例都有自己的标准和执法机制。

历史标志等级

最常见的称呼包括:

  • 国家历史地名登记册 — — 国家公园服务局维持的联邦名单。 列表提供了联邦税收奖励的承认和资格,但没有对私有财产所有人施加限制(除非涉及联邦资金或许可 ) 。 但是,如果涉及州历史保护办公室,它可以引发州一级的审查。
  • 国家历史登记册 — — 类似于国家登记册,但由国家机构运作。 州一级法律可以对改建进行更严格的审查,特别是如果使用国家税收抵免或赠款。
  • 当地历史区或地标 — — 最严格类别。 地方法令赋予保护委员会审查任何外部变化、拆除要求和指定区域内新建的权力。

单独列为地方地标或位于历史区内的地产在开始工作前必须获得保护委员会颁发的[(COA)适 证书,这一审查过程确保变化符合建筑物及其周围的历史特征,如果从公共权利`of ⁇ way'中可以看到,地方名称也可能影响内部变化。

密钥差异: 分区与保存

虽然分区和保护都对土地使用作出了规定,但它们的运作方式不同:

  • 范围: 分区广泛适用于整个区或区,保护特别适用于历史结构或区.
  • 焦点: 分区控制使用,密度,和坐姿. 保存控制建筑特征,材料,和历史完整性.
  • 执行: 分区由规划或建筑部门执行,保存由历史保护委员会或委员会执行.
  • 灵活性: 分区差异和特殊使用许可证是常见的,保存决定以设计准则为基础,尽管存在经济困难条款,但可能不那么容易谈判.

如何实施和保护法律互动

在许多城市,分区法和历史保护条例是同步运行的,历史区内的房产仍须服从诸如住宅与商业等用途的基本分区,但保护上加了可能与历史性质相冲突的改建的额外审查。

比如,如果区划代码允许在市中心商业区建造最多四层楼的办公楼,但同一地区也是一个历史区,那么保护委员会可能拒绝建造一座模仿现代玻璃幕墙的新建筑。 它们可能需要设计尊重邻近19世纪建筑的高度、质量和材料。 同样,将历史房屋改建为公寓(分区允许使用)可能需要批准更换窗户、改建门楼或增加建筑的遮挡。

房地产所有人必须同时遵守两套规则。 可能需要建筑部门(结构工程)和保存委员会(美学变化)的许可。 在规划过程中的早期阶段就开始保存审查至关重要,因为它可能需要更长的时间,并且可能强加影响项目成本和时间的要求。

导航分区与保护之间的冲突

当分区要求与保全标准发生冲突时,往往会出现分歧。

  • 最小停车量对开放空间保护: 分区可能需要一定的停车空间,但铺设历史的院子会破坏景观环境. 解决方案包括共享停车协议,场外场地,或与停车要求的出入.
  • 一组回向要求与历史建筑布置:[ 许多历史建筑坐落在比现代分区允许的更靠近街道的地方,如果在火灾后重建,保护委员会可能坚持原有的足迹,这可能会与目前的挫折相冲突,在这种情况下,区划差异往往是必要的,以财产的历史地位为支撑.
  • 商业历史建筑的标志条例: 分区可以允许大面积的照明标志,但保护准则往往限制标志大小,材料,照明以保持历史特征. 妥协设计通常可以谈判.

有经验的保护建筑师和土地使用律师可以提供符合两套规则的替代办法,帮助调解这些冲突。

财产所有人需要知道什么

在你用粗体的颜色画一个历史的家之前, 增加一个宿舍, 或者拆除一个不断恶化的谷仓, 采取这些关键步骤:

  • 确定您的财产状况。 与本地规划部门或保护办公室联系, 查看您的财产是否列在历史登记簿上或位于指定的历史区。 许多城市提供带有覆盖区的在线地图。
  • 大部分地方历史区都公布了一些标准,这些标准概述了可接受的材料、窗体样式、屋顶形式、彩色和景观特征。 保护委员会的网站经常提供这些标准。 保护委员会通常会提供这些标准。
  • 提前与官员协商。 安排与规划人员和保护委员会(或其管理人)的预先申请会议,他们可以告诉你哪些文件可能获得批准,需要哪些文件。
  • 持有一切必要的许可证。 即使是更换隔板或屋顶等例行维修,如果财产是当地指定的,也需要有合同协管,否则会造成停工命令、罚款,甚至要求拆除未经批准的工程。
  • 与专家合作。 建筑师、承包商和具有历史属性经验的保护顾问将知道如何导航分区和保存要求。它们还可以帮助您获取适量材料的来源(例如木材窗而不是乙烯)。
  • 理解差异和困难程序。 如果分区规则或保全规则特别繁琐,您可以申请差异、特别许可或经济困难证明。这一过程是公开的,可能需要听证,但在财务上无法遵守时,它可以免除严格的标准。

共同的挑战和如何克服这些挑战

财产所有人常常面临这些困难:

  • 拆迁延迟: 许多地方性保护法令对历史结构强制规定拆除暂停(如90至180天),这让社区有时间探索替代品,但可以耽误你的再发展计划. 利用延迟探索适应性再利用选项或与委员会谈判妥协.
  • 增加的费用: 使用定制的木窗、石灰迫击炮和历史屋顶材料的费用比现代替代品要高。然而,保持真实性的长期价值往往抵消了这些费用,税收抵免也是有益的。此外,考虑到许多现代材料的使用寿命较短,因此,30年时期内历史材料的成本效益可能更高。
  • 混合区不确定性: 如果在历史区拥有商业建筑,保护审查可能会限制分区允许的标志、户外座位或窗口显示。早期制定尊重两套规则的设计概念,并准备提出替代解决方案。

遵约的好处

遵守分区法和保全法不仅仅是避免惩罚,它也提供了实际的好处。

财政奖励

联邦、州和地方政府为历史建筑的修复提供税收减免、赠款和低息贷款。 联邦20%的历史修复税收减免(由国家公园服务局和IRS管理)是最慷慨的,它涵盖了部分合格的修复费用。 许多州提供相应的信贷。 地方方案可以在重大修复后提供固定时期的财产减税。 国家公园服务税收奖励页提供了详细的指导。

财产价值

历史保存良好的地区的财产往往比非历史街区的房产价格要高。 购买者和租户都受到历史住宅的独特性、手工艺和位置感的影响。历史保存国家信托公司的一项研究发现,历史街区的住宅与类似的非历史住宅相比,价格较高。历史保存国家信托公司[ 发表了这方面的研究和个案研究。

保存专业知识

When you work with preservation boards and experienced contractors, you gain access to knowledge about traditional building techniques and materials. This can help you maintain the building’s structural integrity and avoid common mistakes that lead to moisture problems, energy loss, or unsightly repairs. Many local preservation commissions also offer free educational workshops.

社区和遗产

保护历史财产有助于你们社区的文化遗产,它保持游客和当地人珍贵的视觉特征,对许多业主来说,作为历史管理者的自豪本身就是一种奖励。

扩大资源和进一步阅读

为了保持知情和遵守规定,请查阅这些权威来源:

结论

浏览分区法与历史保存条例的交汇点需要勤奋、耐心和与地方官员合作的意愿。首先了解您的财产指定、研究适用准则,并在摇锤之前获得所有必要的批准。 虽然这一过程比典型的翻新过程要慢、成本更高,但奖励 — — 财政奖励、提高财产价值以及保存历史的满足 — — 都值得付出努力。对于任何实质性项目,请具有历史保存经验的专业人员与规划和保存当局保持公开的沟通。通过这样做,你能够保护您的投资,并为您的社区的长期性做出贡献。 关键在于将这些条例视为不仅障碍,而且可以作为一个有利于你和子孙后代的周到的管理框架。