分区法和业主重新开发或重新开发的权利

分区法是现代土地使用管理的基础,它规定了如何使用财产、可以建造什么样的结构以及它们可能位于何处。对于业主来说,这些法律既代表了可预见的权利框架,也代表了在重新开发计划与监管限制相冲突时可能出现的挫折。理解私有产权和公共分区权力的交汇点对于任何想要开发土地、翻修现有建筑物或改变一块地块指定用途的人来说都是至关重要的。本条对分区法、重新开发过程以及寻求重新划分土地的业主可以利用的法律和实际途径提供了权威性的深入审查。

分区法基础

分区源于二十世纪初,是对迅速城市化和需要区分不兼容用途的反应,例如工厂和住宅。具有里程碑意义的美国最高法院案例[] Euclid村诉Ambler房地产公司[ (1926年)维护了警察权力下的全面分区条例的合宪性,规定政府可以管理土地使用以保护公共卫生、安全、道德和一般福利。自此以后,州授权法将分区权力授予地方市镇,而地方市镇又采用分区守则和地图将社区划分为区。每个区都拥有一套允许使用的、维度标准(八度、挫折、密度和绩效要求)。如今,每个州都赋予地方政府以分区的权力,但需遵守宪法限制和程序保障。

分区法不是静止不变的。地方法规通过立法修正案、全面计划修订和现场分区挑战定期得到更新。物业所有人必须意识到,项目申请时有效的规则是管理项目的;然而,许多法域在建筑许可证发放后就赋予了权利。私人发展和公共监督之间的平衡是微妙的,需要法律知识和战略规划。

了解分区和条例

分区分类因辖区而异,但通常包括住宅区、商业区、工业区、农业区和混合用途区。在每个类别中,还有更多的分区,例如单家庭住宅区(R-1)、多家庭住宅区(R-3)、邻里商业区(C-1)和一般工业区(I-2)。

允许使用 – 右侧允许的活动(例如R-1区单家庭住宅).
有条件的用途——只有在经过额外审查后(例如住宅区的日托)才允许使用特别许可证。
Bulk和维标准——如最小批量面积,地产线的挫折,建筑高度,地板面积比(FAR),以及空地要求.
设计准则——美学控制,景观美化,标志,以及停车要求.

重叠区对基地区之上施加了额外的限制,通常是为了历史保护、洪泛管理或面向过渡的发展。物业所有人在规划任何再开发之前必须彻底审查官方分区图和代码。许多市镇提供在线地理信息系统工具来检查包裹的分类。

产权所有人在现有区域内重新开发的权利

重新开发的最直接的途径是在现有的分区分类范围内工作,只要拟议的用途是允许的用途,而且项目符合所有维度和设计标准,财产所有人通常有权开发,但这一权利不是绝对的,地方政府可以通过场地计划审查、设计审查委员会或环境影响评估来规定条件,此外,不符合规定的用途——在建立时是合法的,但现在在经过修订的分区下被禁止的用途——可以继续使用,但往往受到限制,无法扩展,如果在规定期限内放弃,可能会失去其法律地位。

当重新开发已经存在不符合要求用途的地产时,业主必须小心行事。扩大不符合要求的用途可能需要改变或改变基础分区。如果现有结构损坏超过其价值的一定百分比,许多代码需要重新重建以遵守现行标准。重新开发计划必须始终包括由土地使用律师或专业规划师进行的分区合规审查。

另一项关键权利是一旦项目符合法规,就有能力申请建筑许可证。如果拒绝颁发许可证,业主可以向分区上诉委员会或同等机构上诉,并最终向州法院上诉。举证责任在于申请人,以证明提案符合法规的要求。

重新分区进程:改变财产指定用途

重新分区是修改分区图或文本以改变财产分类的立法行动,不同于差异或特殊使用许可,后者涉及特定区域内的例外。重新分区申请通常是由财产所有人提出的,但需要当地立法机构——通常是市议会或县委员会——在规划委员会提出建议后批准。

调整进程的步骤

申请前磋商 – 许多市镇鼓励或要求与规划人员会面,讨论可行性,全面计划的一致性,以及潜在的问题.
提交申请 — 包括财产的法律描述,现有和拟议的分区,场地计划,以及解释理由和社区效益的叙述.
员工审查和报告 – 规划人员根据综合计划,分区代码,环境约束和基础设施能力来分析请求.
公共通知和听证会 — — 国家法律要求向邻近的地产所有人发出通知,在当地报纸上发表,并在规划委员会面前至少举行一次公开听证会。社区投入被认真对待。
” 计划委员会的建议[ — — 推荐批准、拒绝或修改的委员会投票。他们的建议是咨询性的,但具有份量。
立法机构决定[ — — 市议会或县议会举行最后的公开听证会,并投票表决重新分区的法令。修正案可以增加,但实质性修改可能需要重新提名。
批准或拒绝[ — — 如果批准,分区图将会更新。如果拒绝,所有者可能等待一段时间(通常是6个月至1年)再重新申请或在法庭上质疑裁决。

重新分区应用的战略考虑

成功的重新划分往往取决于能否证明拟议的改变符合辖区的全面计划。如果计划指定未来商业用途的地区,住宅到商业的重新划分就更合理。如果计划要求低密度住宅,那么重新划分到高密度公寓可能会面临强烈的反对。产权所有人在早期就应该委托一位土地使用律师和规划顾问。申请前会议在花费大笔费用之前可以揭示致命缺陷。建立社区支持记录 — — 通过邻里会议、支持信以及诸如减少密度或增加景观等让步 — — 能够动摇不情愿的官员。相反,居民往往会组成反对团体;他们的关切会拖延或破坏一个项目。在公众听证会前谈判妥协往往比面对愤怒的人群更有效。

差异和有条件使用许可证

重新分区并不是唯一的工具。寻求从严格的维度标准中解脱的产权所有人可以申请[ [FLT: 0] 变异 [[FLT: 1]] 。差异由分区上诉委员会批准, 严格强制执行会因财产独特的物理特征( 如奇特形状、陡坡) 造成不必要的困难。申请人必须证明, 困难不是自生自灭, 差异不会改变邻居的特征, 并且是支付减免的最起码必要条件。使用差异( 改变使用类型) 很难获得, 并且在有些州被完全废除。

A 有条件使用许可证(也称特殊例外或特殊使用许可证)允许仅在满足特定条件时才允许使用,例子包括居民区的教堂、床裂裂缝或大规模发展。与差异不同,有条件使用许可证不需要显示困难;申请人必须证明使用符合守则中规定的标准(交通影响、降噪、缓冲等)。委员会有酌处权,但必须根据客观标准而不是任意反对来作出决定。差异和有条件使用许可证都是准司法决定,可上诉州法院。

法律挑战和限制

分区条例有时会过分地侵犯宪法的财产权。第五修正案禁止政府获取私有财产而不给予公正的赔偿。当某项条例剥夺了所有所有土地在经济上可行的使用(总占地),或者在Penn Central 的平衡检验下,当经济影响、对投资支持的期望的干预以及政府行动的性质严重时,监管行为就会发生。反向谴责诉讼允许财产所有者在分区限制有效破坏其土地价值时寻求赔偿。然而,法院通常服从地方政府,财产所有者承担着沉重的负担。

其他法律挑战包括[]适当程序索赔(如果程序不公平或任意)和平等保护索赔(如果分区决定针对的是财产所有人,没有合理依据),如果为了私人利益而不是公共利益而重新划分一个小块土地,那么如果该小块土地的使用不符合周围土地,那么就可予以拆除,同样,只有在合同分区(如果财产所有人承诺某些特许权以换取重新划分)的条件与用途直接相关并记录在法令中,才能允许,如要求土地或收费,与项目的影响有基本的联系和粗略相称性,例如要求Nollan和标准所规定的要求。

认为自己的分区权利受到不公正限制的地产所有人应该咨询一位有经验的土地使用律师。许多案件在行政程序中或通过谈判解决,但有时诉讼是必要的。记录与工作人员和官员的所有互动关系、严格遵守最后期限和保留所有反对意见以记录在案至关重要。

社区参与和政治现实

土地使用决定本质上是政治性的。当选官员必须平衡开发商、现有居民、企业业主和更广泛的社区的利益。如果重新划分范围,满足所有技术规范要求的应用程序会引起广泛的反对,那么它仍然可以被拒绝。因此,社区参与并不是可选的,而是战略上的必要。房产所有人在提出申请之前应该主动与邻国、房东协会和地方民间团体沟通。托管开放房屋、分发概况介绍、解决交通、噪音、财产价值和美学方面的关切问题,可以建立善意,减少有争议的公共听证会的可能性。

政治现实也意味着,即使是有利的工作人员建议也可以被民选机构推翻。了解地方政治环境(谁在规划委员会和理事会中任职,他们所代表的选区,以及过去作出哪些土地使用决定)可以为这一方针提供参考。一些管辖区有增长管理政策、暂停某些用途或必须调整的密度上限。请地方游说者或政府事务顾问参与大型项目也许是合适的。最终,在设计、使用强度或分阶段进行方面的灵活性可以使批准和拒绝之间有所区别。

结论

分区法是一个复杂而动态的领域,直接影响地产所有人重新开发或重新划分土地的能力。虽然业主拥有使用其财产的基本权利,但这些权利总是受下放给地方政府的州警察权力的制约。成功的重新开发需要透彻了解现有的分区分类、全面计划以及重新划分、差异或有条件使用许可的程序步骤。同样重要的是,任何一条都不能涵盖地方分区法的所有细微差别——每个管辖区都有自己的独特的法令和程序。财产所有人都强烈建议与土地使用律师、专业规划人员以及房地产开发顾问合作,以最大限度地扩大取得良好结果的机会。为了进一步阅读,请查阅美国规划协会[,审查贵国的授权立法(e.g.,]Cornell法律信息研究所关于分区的概述,或审查诸如房地产公司[Speculation: Amguille 社区[FLT] 的更宽泛的法院判决,并成功实现专业规划[FLT:

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