分区法和公共基础设施项目的扩大

分区法常常被作为普通市政条例而被否决,但它是决定城市如何增长、公共资金如何分配以及基础设施扩张是否公平服务于所有居民的最有力的决定因素之一。 每一个新的道路、水利干线、过境线或学校都受到周边土地的分区法的制约或加速。 本条审查了分区和基础设施之间的深层关系,追踪其法律渊源,探索不同的分区模式如何影响对公共工程的需求,并突出了能够保证更有效、更具包容性和复原力的基础设施系统的创新改革。 规划者、决策者和公民参与将找到一个框架,以了解分区改革为何对现代基础设施规划至关重要。

美国的分区法律起源

现代分区产生于工业城市工厂、租房和屠宰场的混乱组合。 由美国商务部咨询委员会起草的1922年《标准国家分区授权法》[ 给各州一个模板,将土地使用权下放给各市。 两年后,美国最高法院在[]Village of Euclid v. Ambler Realty Co.(272 U.S.365,1926)中果断地维护分区的合宪性。法院裁定,将土地使用分开是警察为保护公共卫生、安全和福利的合法行使权力。这一具有里程碑意义的决定为全美国的市分区奠定了法律基础。

早期的分区代码是直截了当的:它们将每个包裹都划入住宅、商业或工业区并列出允许使用的内容。 几十年来,分区变得极为复杂,包括密度限制、高度限制、面积比率、停车最低限值和设计准则。 这一演变很重要,因为基础设施的扩展不是在真空中发生的。 划入大片单家庭住宅的区域需要铺设道路网和长长的每户公用线路,而划入五层公寓的区域则需要地底零售,可以更有效地支持过境和地区规模的水系统。 分区图实际上是一个长期的资本预算。

分区类型如何对基础设施形状的需求

基于使用的区域

传统方法将土地分为住宅区、商业区、工业区和农业区,基础设施规划者依靠这些指定来预测需求。 工业区需要重型道路、大型水管和高容量下水道线;商业区需要充足的停车和行人进出;住宅区需要学校、公园和街道照明。 由于基于使用的区域划分僵化,它往往锁定在效率低下的基础设施模式中,特别是当大片土地被保留给远离其他目的地的单一用途时。 例如,欧洲分区将住宅分区从商业走廊中隔离出来,迫使居民开车跑步,增加了道路维护费用和拥挤。

格式编码

更现代的替代方案是基于形式的规则,它规范建筑物和公共场所的实际形式,而不是微观管理用途。基于形式的规则往往规定以街道为主的入口、连贯的建筑线和互联的街道网格。 根据美国规划协会[,这些代码可以显著降低基础设施成本,因为它们促进紧凑、可步行的发展,减少人均消耗的道路和管道。它们还鼓励自然混合使用,减少车辆行驶和昂贵道路拓宽的需要。 包括迈阿密、丹佛和纳什维尔在内的许多城市都采用了基于形式的规则,以高效地引导增长。

重叠区域

重叠区在基区之上增加了额外的监管,针对诸如历史保护、洪泛管理或面向过渡的发展(TOD)等具体问题。 重叠区是基础设施相关分区的生动例子:它们允许在过渡站周围增加密度,确保高骑手最大限度地增加铁路或公共汽车快速过境的公共投资。 一些重叠区还减少了停车需求,将需求从道路转移到过境和行人基础设施。 例如,弗吉尼亚州阿灵顿市使用沿着罗斯林-贝尔斯顿走廊的TOD重叠,将高密度开发集中在地铁站周围,降低了水电和街道的人均成本。

分区和公共基础设施扩展之间的直接联系

基础设施项目很少从空白板开始。 现有的分区框架决定了新桥、水厂或学校是否能够在最需要的地方建造,以及以何种成本建造。 下面是关键的基础设施系统以及分区如何与每个系统相互作用。

运输

分宁是旅游需求的主要驱动力,将住宅与工作和商店分开,会产生长途通勤、交通拥堵和高公路维护成本。混合使用和以过境为导向的分区允许缩短出行、步行、骑自行车和过境使用。 许多城市已经建立了[以中转为导向的开发区,这些开发区将重新划分到火车站附近的包裹,以提高密度和混合使用,有效地利用现有的过境投资,并推迟了对新高速公路的需求。 例如,洛杉矶县都市交通局与地方管辖机构合作,在其火车站周围实施TOD分区,旨在减少行车里,支持该地区的气候目标。

水和废水

水系统为分区和增长预测所定义的特定服务区服务。当城市向上从单一家庭到多家庭的街区,水和下水道干线必须处理更大的流量。 一些司法管辖区使用[ 适当的公共设施条例[(货币),将发展核准与基础设施能力挂钩。如果分区变化快于基础设施升级,结果可能会使处理厂不堪重负,并暂停新的连接。分区修正和基本建设改善计划之间的协调至关重要。在德克萨斯州奥斯汀,城市水区密切合作,规划如何设计拟重新分区将影响水压和管道的缩小,避免紧急超支。

公立学校

校区利用分区数据预测入学和新学校的校址。 从单一家庭到多家庭分区的转变可以把更多的学龄儿童带入一个地区,需要新的教室。 相反,阻碍住房多样性的大规模分区会导致入学不足和学校关闭。 市规划部门和学校董事会之间的联合规划至关重要,但往往被忽视。 一些州现在要求学校影响费与分区密度挂钩,帮助为新的设施提供资金,随着增长的发生。 加利福尼亚州参议院第50号法案虽然没有颁布,但强调需要同步住房和学校基础设施规划。

绿色基础设施和公园

分区可以通过强制渗透面、雨园或绿色屋顶的暴雨管理标准鼓励绿色基础设施。 公园和开放空间往往通过分区代码中的强制性专用或影响费来保障。 契约城市发展依赖于公共公园作为基本基础设施,分区必须在规划过程的早期为他们预留土地。 混合使用和形式化的编码往往将公共广场和绿色走廊作为街道网络的一部分,从而减少日后对单独基础设施改造的需求。 费城绿城,清洁水计划利用分区覆盖,在新的开发中需要绿色的暴雨水基础设施,减少综合排水溢出。

案例研究:分区驱动或 Stalls 基础设施

纽约市:过境和复原力区划

纽约市经常使用大规模重新分区来刺激基础设施投资. Hudson Yards公司重新开发——将以前的铁路院变为密集的商业和住宅区——是2005年重新分区而密度增加,并与7条地铁线的延伸挂钩的结果,最近,在飓风桑迪之后,Standen岛和皇后区的街区重新分区,要求提高一楼高,并包括绿色基础设施,由数十亿联邦复原力基金支持. NYC城市规划部[提供了广泛的记录,显示分区修正和基本建设项目是如何同步的.该市的海岸水灾抗洪能力分区修订文本修正案修改了建筑标准,以保护未来洪水,将土地使用条例与基础设施的适应直接联系起来。

休斯顿:没有分区,但基础设施仍在扩大

休斯顿是美国唯一没有全面分区规则的主要城市。 相反,它依赖于分区条例、契约限制和发展守则。 批评者指出,这造成了无序的扩张、不公平和更大的洪水风险。 然而休斯顿也设法快速扩张基础设施 — — 凯蒂高速公路的扩张、METRO轻轨系统以及大规模排水改善方案 — — 主要原因是分区听证会并没有减缓发展速度。 然而,环境团体认为,如2017年飓风哈维期间所见,分区的缺失加剧了洪水平原发展。 作为回应,该市更新了其洪水平原条例和建筑法规,但没有分区,而是依靠一系列自愿措施和联邦要求。 休斯顿的经验显示,分区只是一种工具;基础设施成果也取决于建筑法规、洪水平原管理和政治意愿。

波特兰:城市增长边界和基础设施效率

俄勒冈州波特兰市城市增长界限 (UGB)已成为遏制无序扩张的典范。 UGB内部的分区可以增加密度,降低道路、水管和下水道线的人均成本。 林肯土地政策研究所[的研究发现,增长界限既可以降低基础设施支出,同时又可以保护农田和自然地区。 然而,UGB也在现有街区内造成重新开发压力,导致缺失的中层住房和过境走廊发生争议。 波特兰2018年的分区修正案允许在所有居民区出现双层和三层结构,目的是增加密度,而无需花费高昂的新基础设施扩展。 城市的方法说明了增长限制和基础设施需求之间的持续平衡。

明尼阿波利斯:消除全市的单一家庭区

2018年,明尼阿波利斯成为美国第一个通过其全面计划"明尼阿波利斯2040"结束单家庭区划的主要城市,该计划允许所有住宅区三重路,并增加了过境走廊沿线的密度,这一区划改革明确与基础设施目标挂钩:将增长集中在现有公用事业和过境地区,减少边缘地区对新道路和水线的需求. 明尼阿波利斯早期数据显示多单元住房的许可量大幅上升,基础设施机构也相应调整了基本建设计划,改革面临法律挑战,但基本得到维护,证明大胆的区划改革可以与高效的基础设施扩张相配合.

分区和基础设施交叉的挑战

尼姆比主义和社区反对派

基础设施建设项目所需的分区改革建议 — — 比如改善公共汽车快速交通走廊,或者在低密度街区建造新学校 — — 往往面临激烈的社区抵制。 居民可能担心交通增加、停车损失或街区特征改变。 公共听证和诉讼的拖延会给项目增加年数和数百万。 成功的规划者会提前介入,提供像挫折和景观美化这样的设计特许权,并明确传达公众利益。 一些州已经制定了面向交通的密度-邦度方案或简化了审批程序,以克服NIMBY的挑战。 加利福尼亚州SB35简化了满足某些可负担性和住房生产目标不足的辖区劳动标准的项目的审批。

法律和宪法大罢工

分区必须服从第五修正案的采用条款,将所有经济上可行的土地使用从土地中剥离的条例可被视为需要补偿的规章。如果对采用提出质疑,则使用著名领域——如高速公路扩建或管道路线——的基础设施项目可以在法庭上捆绑起来。 最高法院2005年在[ Kelo诉新伦敦市[ 一案中的裁决将公共使用的定义扩大到包括经济发展,但也引发了限制显著领域的州一级改革浪潮。当分区改变和基础设施项目需要土地购置时,规划者必须谨慎地跨越这些法律界限。最近的案例如[ Murr诉Wisconsinca(2017)进一步阐明了包裹集聚如何影响分析,增加了基础设施规划的复杂性。

排斥区和不平等

历史上,分区被用来排斥低收入家庭和有色人种。 大量要求、禁止多家庭住房以及限制性的契约使隔离永久化。 这种排他性分区不仅限制了住房供应,而且还集中了公共基础设施投资——新公园、更新的水系统和人行道。 通过包容性分区、密度奖金和附属住房单元来改革这些政策对于更公平地分配基础设施收益至关重要。 许多城市目前正在进行分区整顿,以解决种族公平问题,例如明尼阿波利斯的2040年计划,该计划取消了全市范围内的单一家庭分区。拜登政府的住房供应行动计划也鼓励地方改革分区,以促进公平利用基础设施。

21世纪基础设施分区创新

以业绩为基础的分区

以绩效为基础的分区不是规定具体用途,而是规定了噪音、交通、暴雨径流和能源使用等影响的标准。 这种灵活性使开发商能够采用创新的基础设施解决方案,即区能源系统、现场废水处理或绿色屋顶,比传统规范更能有效地达到绩效目标。 绩效分区还可以奖励减少基础设施需求的项目,例如限制不透水的覆盖或提供现场的风暴水储存。科罗拉多州博尔德市对其商业区采用基于绩效的做法,如果开发商提供过境通行证或自行车设施,则允许减少停车要求。

智能增长和基于形式编码

智能增长网络的研究表明,与典型的无序扩张相比,这种紧凑发展可以减少25-40%的基础设施成本。 新城市化大会提倡以形式编码作为创建更具有财政可持续性的社区的一种方式,田纳西州纳什维尔等城市也采用了基于城市形式编码来有效管理增长。

数据驱动分区和基础设施规划

地理信息系统(GIS)和高级分析现在可以让规划者模拟分区变化如何影响基础设施需求。 城市可以模拟情景:如果我们每亩地从10到30个单位向上增加,水压会怎样? 如果我们允许四合院跨城,还需要多少校座? 数据驱动的分区可以使主动、有计划的基础设施扩张而不是被动、危机驱动的解决方案。 一些城市已经将分区数据与资本资产管理系统结合起来,以优先安排最有可能发生分区变化的投资。 比如,西雅图的城市Sim模型预测了土地利用、交通和基础设施互动,帮助城市将分区更新与基础设施资金相配合。

气候适应区划

城市越来越多地采用直接针对气候抗御力的分区创新。 沿海社区使用海平面叠加,限制脆弱地区的发展,需要基础设施高架。 野火易发地区实施耐火分区,需要防火空间,并有应急车辆。 这些守则将基础设施投资从灾后被动重建转向主动减少风险。 比如,迈阿密海滩的分区守则现在包括建设高架要求和防暴水泵任务,直接塑造排水和水基础设施扩张。

结论:分区作为战略基础设施工具

分区法不仅仅是行政繁文缛节,而是形成基础设施扩张的战略杠杆。 当分区和基础设施规划协调起来时,城市可以更持久、更高效、更公平地发展。 关键是超越静态、基于使用的地图,并采用适应性规范,以应对人口变化、气候变化和技术创新。 通过理解和改革分区,社区可以确保公共基础设施在未来几十年为所有人服务,无论是通过新的过渡线、弹性水系统还是无障碍公园。 基础设施的未来都在于守则。