分区法和名域介绍.

高速公路扩建、学校建设、过境线路和公用事业升级等公共项目往往需要政府获得私人土地。 指导这一进程的两个最重要的法律框架是分区法和重要领域[。 虽然这两个领域都为公众服务,但也提出了有关财产权、公平和社区规划的复杂问题。 了解这些工具的产权所有人在面临影响其土地的政府行动时可以更好地保护自己的利益。

分区法决定了土地的使用方式,将重工业等不相容的活动与住宅区分开。 另一方面,名利领域允许政府为了公共目的强行购买私有财产。 这些法律机制共同塑造了每年成百上千万的建筑环境并影响着房产所有人。 本条深入探讨了每个概念,审查了房产所有人可以利用的保护,并解释了这两个领域在现实世界公共项目中如何互动。

理解分区法

宗旨和授权

分区法是地方政府控制土地使用的主要工具。 根据宪法警察权力,市政府可以颁布法令,将土地划分为区,规定每个区允许的活动类型。 分区的标准目的包括促进公共卫生和安全,减少交通拥堵,保护财产价值,以及确保有序增长。

大多数分区代码可以追溯到20世纪早期,当时美国最高法院在 欧几里德村诉安布勒房地产公司 (1926)中维护了全面分区的合宪性,此后,各州都授权其地方通过分区条例. 典型的分区区包括:

  • 住宅: 单一家庭住宅、多家庭住宅、城镇住宅和公寓建筑群
  • 商业:零售店、办公室、餐馆和旅馆
  • 工业: 制造厂、仓库和配送中心
  • 农业: 农场、牧场和作物生产
  • 混合式使用: 在同一建筑物或地块内,由住宅、商业和有时轻工业组合而成

差异、有条件使用和重新划分

任何分区代码都不能预测每一种情况。当严格实施分区条例造成不必要的困难时,财产所有人可以申请变换。差异允许偏离诸如挫折线、高度限制或大面积覆盖等要求。 一个单独的类别,有条件使用许可证[(也称为特殊用途许可证],允许土地使用,这些用途一般是相容的,但需要逐案审查——例如,住宅区的教堂或商业区的日托所。

当产权所有人想要更根本性的改变时,他们可以请求重新划分,这改变了区划的地块。 重新划分是立法性质,地方管理机构(市议会、县委员会)有广泛的酌处权来批准或拒绝它。 然而,最近的法院裁决要求重新划分的决定与公共卫生、安全或福利有合理的关系。

分区对财产价值和发展的影响

分区直接影响到财产价值,商业用途的包裹区通常价值超过一个限于住宅使用,所有其他均相等,反之,缩小分区——降低允许的密度或使用强度——可降低价值并触发法律索赔,法院认为,如果缩小分区范围太远,就可构成管制性采伐,正如]Penn Central Transport Co.诉纽约市(1978)案中所确定。

地产所有人应该监督其地区的分区改革建议,特别是在大型公共项目计划时。 新的分区指定可以通过改变知名领域补偿的基线估值来推动政府的收购战略。

知名人士力量

何为著名域?

知名领域是联邦、州和地方政府拥有的将私有财产用于公共用途的固有权力,只要它们支付 赔偿。 美国宪法第5修正案承认了这一权力,该修正案规定:“私有财产不得用于公共用途,而不应有公正的赔偿。”

这一概念起源于英国普通法,君主可以为道路和防御工事等重要项目取得财产. 在美国,知名领域已经扩大,不仅包括传统公共工程,也包括经济发展,破败地区重新开发,甚至当公共利益(如创造就业,税收基础增长)时,财产转让给私人开发商.

公共使用要求

“公共使用”要求是对著名领域的第一个主要检查。对于美国大多数历史来说,法院对公共使用的解释狭隘地——道路、学校或邮局显然为公众服务。具有里程碑意义的案例[ Kelo诉新伦敦市[(2005年)大大扩大了这一解释。最高法院裁决,该市可以把私人住宅作为经济振兴计划的一部分,并把它们转给私人开发商。法院认为,“公共使用”包括任何促进“公共目的”的目的,即使财产最终落入私人手中。

20世纪80年代,美国在经济领域出现了一些变化。 自Kelo[以来,许多州颁布了限制经济发展领域的重要领域的法规或宪法修正案。 物业所有人应该熟悉其州的法律,因为公共和私人利益之间的平衡差别很大。

赔偿

公正赔偿的要求是为了使财产所有者完整,一般情况下,赔偿是以公平市场价值——一个愿意的买方在公开市场上会付给愿意的卖方的价格。评估审查可比的销售额、收入潜力和土地的最高和最佳使用。然而,“公正赔偿”并不总是涵盖所有损失。损失的商业善意、搬迁费用和家庭住房的主观价值可能无法按照标准公式得到充分赔偿。

房地产所有人有权接受关于赔偿金额的陪审团审判,他们可以聘请自己的估价师对政府的估价提出质疑。 在一些司法管辖区,当只拿走一部分财产时,可以提供拆分赔偿金,以补偿剩余土地的价值下降。 房地产所有人有权要求对政府进行估价。

限制和保护

除了公共使用和公正赔偿之外,还有对财产所有人的其他保护:

  • 通知和听证: 政府必须通知所有人其获取财产的意图并提供反对的机会.
  • 善意谈判:[ 大多数国家要求谴责当局在提出谴责诉讼之前,先尝试谈判购买.
  • 质疑权:所有人可以以没有公开使用、程序不当或赔偿不足等理由对收受行为向法院提出质疑。
  • 搬迁援助:联邦和一些州法律为因联邦项目而流离失所的居民和企业提供搬迁费用和咨询服务(1970年统一搬迁援助和不动产购置政策法)。

分区和名域之间的互操作

分界和知名领域在实践中往往相互重叠。 公共项目可能会引发分区变化,分区限制会影响被宣告财产的估价。 财产所有者需要了解这两个领域如何相互作用才能进行有效的防御。

谴责灯光

当政府宣布公共项目时,走廊上新的高速公路财产价值可能会下降。 潜在的买主不愿意购买,财产所有人可能推迟维护。 这种现象被称为[ 补偿 blight 或 暂停,可能导致补偿降低,因为采取时的估价值反映了低迷的条件。 法院已经认识到,财产所有人不应承担政府自身行为造成的破损成本。 在一些法域,业主可以收回“前”价值 — — 也就是在项目宣布之前的价值 — — 而不是采取时的破损价值。

反向谴责

当政府行动——例如破坏所有经济用途的分区条例——不涉及正式取得但实际上取消财产权时,业主可以提出反向谴责索赔,财产所有人起诉要求收回正当赔偿,就像财产已被正式谴责一样。 最高法院在Lucas诉南卡罗来纳州海岸委员会(1992年)一案中的裁决认为,剥夺财产所有经济收益用途的条例是一种取得,除非它反映了“骚扰和财产法的背基原则”。

反向谴责案件复杂,往往需要专家就监管影响和估值提供证词。 面临严格的分区限制,似乎旨在降低购置成本的产权所有人应当咨询一位在土地使用诉讼中有经验的律师。

政府战略性使用分区

某些政府被指控在谴责之前使用分区变更来压低财产价值。 比如,一个城市可能会将一块从商业空间到开放空间的地块降为开放空间,或者限制开发权利,从而降低市场价值和必要的补偿。 尽管这种策略可能作为违反正当程序或借口获取而遭到挑战,但法律责任却落在财产所有人身上,以证明不诚信。 法院通常服从于地方立法机构,除非有明确证据表明存在歧视性意图或完全没有遵循程序保障。

地产所有人应该记录所有与其财产有关的分区行动,包括会议议程、工作人员报告以及公开听证记录。 如果分区变动与一个有待执行的公共项目发生可疑的重叠,那么它可能为质疑提供理由。

在公共项目期间保护你的财产权

及早知情行动

知识是第一线的防御。 物业所有者应该监督地方政府的公告、计划召开委员会的会议以及公布的拟收购通知。 互联网资源如IRS[ 和州交通部网站经常列出即将实施的项目。 早期的认知可以让所有者参加公开听证会、提交评论,并与邻居结成联盟。

谈判和法律代表

一旦政府表示有兴趣获得财产,业主就应该聘请一位专门从事知名领域的律师。 许多律师都提供免费的初始咨询。 一个好的律师可以谈判更高的购买价格、有保障的搬迁福利,并在必要时质疑公众的使用决定。 所有人在没有独立法律建议的情况下,绝不应该签署放弃或接受政府提议书。

评估至关重要。 业主应该聘请一名了解当地市场条件和对已失效财产有经验的认证评估员。 评估基金会[提供了评估员必须遵循的标准(USPAP ) 。 第二次评估可以发现政府评估中的错误,比如没有考虑最大和最佳用途,或者省略创收改进。

搬迁和经营损失

住房租户和小企业主根据《统一搬迁法》享有具体权利,其中包括搬迁费用偿还、住房更换费和咨询服务、企业还可要求赔偿损失的有形财产、设备搬迁费用以及在某些情况下的重建费用,必须详细记录所有费用,并尽可能要求预付款。

关于搬迁津贴的权威解释,见美国交通部搬迁援助网页。

诉讼和上诉

如果谈判失败,政府将在州或联邦法院提出谴责请愿。 物业所有人可以回答,声称没有公开使用、没有诚意谈判或程序错误等辩护。 最常见的审判问题是补偿金额,由陪审团决定。 可向上级法院提出法律问题上诉。

即使在付款后,如果政府放弃项目或后来将财产用于无关的私人用途,业主可能有权要求额外补偿. 有些国家允许所有人在规定期限内(如五年)放弃公共项目时,按照原始补偿价格回购财产.

平衡:公共需求和私人权利

分区法和知名领域的两大支柱反映了财产法中的根本矛盾。 社会需要高效的交通、安全基础设施和充满活力的社区,所有这些都需要协调的土地使用和偶尔的强制转移。 然而,财产所有权是美国自由的基石,而宪法要求公平分担公共项目的负担,而不是不成比例地将责任放在少数。

当政府行为者尊重程序保障、参与透明规划并支付公平补偿时,公共项目可以不侵犯财产权地进行。 自我教育并寻求熟练法律顾问的产权所有人可以自信地引导这一过程,确保他们的声音被听到,他们的利益受到保护。

结论

分区法和知名领域都是公共发展的重要工具,但它们对产权所有人具有重大影响。 分区管理规范了土地的使用以促进社区福利,而知名领域则允许在公共目的明确时强制获取。 了解这两个领域如何相互作用 — — 以及了解知情权、公平补偿权和司法审查权 — — 产权所有人有权维护他们拥有的东西。

随着公共项目继续扩大以应对人口增长和基础设施需求,强有力的产权保护的重要性只会增加。 无论您是房主、小企业经营者还是商业投资者,都了解分区变化和知名领域程序,是保护您最宝贵的资产:您的土地的最佳途径。