小规模生活日益增长的吸引力

在美国和其他地区,小型住宅和其他替代住房模式吸引了公众的想象力,以应对不断上升的住房成本、环境关切和对更简单生活的渴望。 小型住宅运动在20世纪初获得了势头,现在囊括了从轮式微型住宅到航运集装箱住宅、附属住宅单元和住房共建社区等所有内容。 支持者指出碳足迹减少、公用事业费降低、以及免于长期抵押债务等关键利益。 然而,尽管有这种文化和经济势头,监管环境仍是一个顽固的障碍。 原本为传统的单一家庭街区设计的分区规则往往排除了这些创新的住房类型。 该条探讨了小型住宅和替代住房的复杂分区,详细列出了它们背后最常见的障碍、法律和实际的细微差别,以及政策改革开始为更加多样化的住房解决方案打开了大门。

理解分区法:历史和实际概览

Zoning是一个地方政府,是控制土地使用和发展的主要工具。它起源于20世纪初的最高法院。它最初的意图是区分不相容的使用、保护财产价值和促进有序增长。但是,随着时间的推移,它也被用来排除某些人口和住房类型,通常是通过最小的面积、面积要求和Xambler房地产公司(1926年),这些条例将城市分为区(住宅、商业、工业等),并规定了可以建造什么、大建筑和如何使用地块的规则。

影响小家园的关键分区概念

  • 使用分类: 大多数住宅区只允许 QQ8220; 单家庭住宅, ⁇ 8222; 城市对它的定义不同。 轮子上的小房子可以归类为娱乐车(RV)或移动住宅, 以不同的 QQ8212; 通常更严格的 QQ8212; 条例。
  • 密度限制: 分区设置每英亩最大居住单元. 占地面积较小的小型住宅有时触发密度上限,将每个单元视为完整的住宅,即使总平方片段仍然很低,但限制着可以放置在很多单元上的数量.
  • 背面和高度要求:[ 正面,侧面,后面的挫折使建筑物远离地产线,但是在小块地上这些条件可以使得没有差异的小型住宅无法在地上安放. 高度限制也可能限制多层的细小住宅或阁楼设计.
  • 登船和入住: 许多代码要求每套住宅有两个或两个以上的街外停车位,这一规则可以推动土地成本上升,减少生活单元的可用空间. 占用限值基于QQ8220; 家庭QQ8221; 也可以限制共享或共同生活安排.

建筑法规的作用

虽然分区控制土地使用,但建筑规范规范建筑安全[. 小住宅在这里面临更多的挑战:国家示范代码(IRC,IBC)最近才开始处理小住宅. 2018年国际住宅规范(IRC)增加了附录Q,规定了小住宅的标准(400平方英尺以下),但收养是自愿的,并非所有州都颁布了该规范. 轮式住宅往往完全不属于传统建筑规范,而是由RV行业标准(ANSI/NFPA 1192或RVIA印章)监管. 这一规范灰色区域使得难以获得融资,保险和建筑许可.

详细常见的分区障碍

小型家庭倡导者遇到的障碍并非偶然;它们源于几十年的监管惰性以及住房必须符合传统郊区模式的默认假设。 下面是最常提到的障碍,每个障碍都具有实际影响。 住房是传统住房模式的主导者。

最小规模要求

也许最大的障碍是将最小的平方块要求写入许多市镇分区代码,通常从每套住房500至1,000平方英尺。对于200~8211;400平方英尺的小型住宅,仅此一项规则就使得建筑结构作为主要住宅是非法的。 即使代码没有设定明确的最小楼层面积,它们也可能定义一个~8220;居住单位~8221;其方式意味着一定的面积(例如,要求至少70平方英尺的卧室 ) 。 改革努力通常侧重于消除或降低这些最小的面积。 例如,俄勒冈州~8217;2018年的法律(HB 2737)实际上禁止地方政府为住宅设定最小的平方块要求,而对于小的房屋倡导者来说,类似的法案已经引入,但预设战仍在继续。

后置和批量大小限制

传统的分区往往需要20~~~8211;30英尺和5~~821;15英尺的侧面挫折。 加上最小的批量面积(通常是5,000~10,000平方英尺),这些规则几乎不可能将一个小的住宅放在一个小的填充地上。 其结果是,即使房主想在后院放置一个小的住宅作为客房或出租单元,这些挫折也可能使建筑结构过于靠近产权线或将可建造面积缩小到零。 将多个小的住宅放在一个小块(一个小的房屋村)上,甚至更具有挑战性,因为每个单元通常必须被作为符合自身要求的单独数量对待。 一些社区已经通过允许~~8220;家庭大院+~8221;集群住房或减少计划单位开发中的挫折(PUD)来解决这一问题,但这些机制仍然很少。

使用限制:房车、移动式住宅和ADU

如何将一个小住宅区划为它可以占据的分区。 如果一个市政府将一个小住宅区划为轮子上的休闲车,那么它只能被允许在房车公园或露营地,而不是住宅区。如果被划分为流动住宅区,它可能仅限于家庭制造区。这创造了一个“第22号目标 ” : 居民希望将小住宅区划在标准街区的永久地基上,但法律框架却将小住宅区推向了不太理想的地方。 附属住宅区(ADU)有时被称为奶奶公寓或法租房,为永久性小住宅区提供了更直接的路径,但并非所有的辖区都允许ADU,那些经常强制实行业主占用要求、停车规则或大小上限,与小住宅区相冲突。 加利福尼亚州-8217;全州ADU法(AB 68,2020年生效)通过预先排除许多地方限制,但执行方式也各不相同。

停车和地块覆盖

最低停车要求(每套住房1.5至2个车位)是20世纪中叶交通规划的遗留问题。 对于小的住宅,这些住宅往往被出售给那些需要降低对汽车依赖度的人,这些规则增加了不必要的成本,减少了可供住房使用的土地。 同样,最大批量覆盖(可以由不透水的表面覆盖的批量比例)可以防止多套小住宅甚至小房的安装。 现代基于分区和面向过渡的发展覆盖已经开始放松停车任务,但大多数常规法规仍然严格实施。

解决办法:政策改革、宣传和创造性工作

尽管存在这些障碍,但越来越多的居民、规划者和决策者正在以限制性分区为中心。 最有效的解决方案是地方宣传、州一级的先发制人和灵活的设计标准。 以下是关键战略和成功之处的例子。

分区代码更新和重叠

许多城市修改了分区条例,明确允许小型住宅。 比如,德克萨斯州斯普尔颁布了国家########################################################################################################################################################################################################################################

国家先发制人:民主力量同盟革命

当地方政府不愿改变时,州立法机构可以介入. Oregon \ 8217;s HB 2737 (2018) 取消了当地对单家庭住宅的最低方块面积要求. California\ 8217;s ADU 法律(AB 68,AB 881,SB 13等)现在授权部长批准ADU 达 1200平方英尺,禁止业主占用要求,并限制停车授权. 佛蒙特州和马萨诸塞州同样通过法律,将ADU 合法化,这些先发制人法规迫使市政府接受更多样化的住房类型,包括符合ADU定义的小型房屋. 然而,ADU 法律仍然没有涵盖大多数州的轮子上的小型房屋,Tiny 家庭产业协会等宣传团体正在推动更广泛的定义.

社区参与和教育

分区变化往往会遇到现有居民的反对,他们担心地产价值下降、交通增加或美学不和谐。 成功的倡导者投资于社区拓展:举办市政厅,创建周边人可以参观的小型住宅示范村,以及公布数据,表明设计良好的小型住宅不会损害附近的价值。 美国规划协会[ 发布了公平分区改革指南,其中包括对小型住宅项目的案例研究。 联邦LCIO和住房非营利组织的地方分会也可以成为强大的盟友,将小型住宅作为劳动力住房。 教育运动强调可持续性、可负担性和私有财产的自主性,常常引起怀疑的听众的反响。

差异和有条件使用许可证

对于个人财产所有人来说,差异是法律上放弃特定分区要求。如果严格适用守则会因独特的财产特征(例如奇特形状、陡坡)而造成不必要的困难,差异就会被给予。这一过程既费时又有自由裁量,但用场地规划、邻居通知和明确显示困难的准备充分。有条件的使用许可允许不当使用,但需符合减轻影响的条件。有些法域为小的房屋设定了特定的CUP类别,允许它们逐案使用。然而,依赖差异和CUP是无法扩展的;改革倡导者主张通过权次核准以减少不确定性和成本。

案例研究:已经超越隔离区的社区

现实世界的例子既说明了挑战和可能性,以下项目以持久和创造性的方式克服了分区障碍。

伊利诺伊州卡霍基亚村

卡霍基亚村位于圣路易斯以东,是一个人造家园社区,向一个小屋村过渡。 通过与地方规划部门合作,将土地重新划分为规划开发区,开发商能够绕过最小的面积和挫折规则。 社区现在包括25座面积从240平方英尺到400平方英尺的小型住宅,它们都建在永久的地基上。 成功导致分区修改,允许该县其他地方出现类似的发展。

俄勒冈州波特兰市 8217号;小房子试点方案

2016年,波特兰启动了一个试点方案,允许在城市拥有的土地上建造临时的小型房屋,但经过精简许可。 该方案旨在测试小型房屋作为过渡性房屋的可行性,同时收集有关基础设施需求和邻里关系的数据。 经过积极的评估,波特兰市修订了其分区代码,允许在所有居民区的永久性地基上建造小型房屋,只要符合IRC附录Q。 波特兰现在拥有美国小型房屋最宽松的环境之一。

加利福尼亚州弗雷斯诺市 8217;s ADU 奖励

弗雷斯诺面临严重的经济适用住房短缺,他利用州级的ADU立法作为杠杆点,该市提出了预先批准的ADU计划,包括两个小的房屋设计,并免除了收入限制单位的撞击费,修改了分区法,允许在面积小到3000平方英尺的土地上使用ADU,减少挫折,在两年内,发放了200多份ADU许可证,其中很大一部分发放给600平方英尺以下的单位,美国住房和城市发展部 将Fresno作为使用ADU增加住房供应的典范。

展望未来:替代住房分区的未来

小型住房和替代住房运动是向放松监管住房政策转变的一部分。 YIMBY(在我的后院 ) 、 环保组织、老化倡导者已经组成了一个联盟,推动各级政府进行分区改革。 几个趋势表明监管环境将继续演变。

从欧几利得到形式编码

越来越多的城市正在用规范身体形态(高、质量、街道前排)而不是使用的形式规范取代传统的欧几利得分区。 这些规则本质上更加灵活,往往允许将住房类型混合在一起,包括小型住宅、ADU和在同一街区的合住。 形式规范还减少了对挫折的依赖,而侧重于相对街道的建筑安置。 早期的收养者,如佛罗里达州迈阿密和纽约州布法罗,都报告住房的允许速度更快,而且更加多样化。

州一级优先作为战术

加利福尼亚州和俄勒冈州之后,华盛顿州、科罗拉多州和纽约州正在审议法案,授权ADU合法化或取消最小规模要求。 自然资源保护理事会 倡导将这些措施作为气候友好型土地使用政策的一部分。 将小住宅社区合法化也越来越受人关注,这些小住宅社区是单独的住宅区,类似于流动住宅公园,但拥有所有权选择。 一些立法者正在探索XQ8220;社区住房XQ8221;允许自治的小型住宅村与共享公用事业。

技术和创新

新的建筑方法,包括3D打印房屋和模块化面板,正在使小型房屋更加便宜和更快地建造。 随着这些技术的成熟,监管者容纳这些房屋的压力将会增加。 智能允许平台,如 Accela 等开发的平台,可以帮助实现分区合规检查自动化,从而使小型房屋开发者更容易浏览复杂的代码。 与此同时,太阳能板、堆肥厕所和灰色水系的激增,使得离网式小型房屋能够挑战传统基础设施的要求。

结论:平衡监管和创新

分区法并不是不可改变的;它们是一种反映社区价值和经济条件的活文件。 近期的小型住房和替代住房的历史表明,当倡导者将法律分析、政治参与和令人信服的故事描述结合起来时,变革是可能的。 最成功的改革来自承认多样化住房好处的社区:减少无家可归、提高土地使用效率、降低环境影响和增强经济复原力。目标不应是取消分区-8212;为保护健康、安全和邻里特征需要一些监管。 相反,目标应该是更加灵活、反应灵敏的体系,允许创新的住房解决方案与传统住房一起兴旺。 对于考虑小型住房的人来说,前进的道路包括理解地方分区、与倡导团体建立联系、参与推动法规改革的政治进程。 有了耐心和持久,小规模、可持续的生活梦想可以在越来越多的社区中成为法律现实。