投资属性的关闭成本如何知道

第三方收费

影响结算费用的因素

最终的清点取决于几个关键变量。理解这些变量有助于投资者预测支出和比较贷款报价:

• 贷款类型:[ 常规贷款,组合贷款,或硬货币贷款有不同的收费结构. 政府支持的贷款(FHA,VA)很少可供投资.
• 财产类型: 多家庭和商业财产需要更广泛的评估、环境评估和法律审查。
• 产地: 转移税、记录费和保险费率可以因州、县甚至城市而异。 例如,加利福尼亚州的关闭费用平均约为购买价的1%,而纽约的关闭费用则可能超过4%。
• 单位数量: 1–4个单位住宅投资有标准收费表;5+单位或商业财产往往涉及商业贷款,成本较高.
• 利率策略:[ 支付贴现点会增加前期成本但降低月度支付. 比较两个选项的净现值.
• 放款人政策:一些放款人将费用捆绑到一个固定的“原产地”费中;另一些则逐项列出。仔细阅读贷款估计。

典型成本范围

投资财产的关闭费用平均为购买价的2%至5%。

• 200 000美元财产:[4,000-1万美元]
• 400 000美元财产:[8,000美元至20,000美元
• 60万财产:[ 12 000美元至30 000美元
• 1 000 000美元财产:[20,000美元至50,000美元

贷款人必须拥有一定的贷款数量。 贷款人包括贷款人和第三方。高额转让税或复杂商业贷款的房产可能超过6%。 贷款人必须提供详细的贷款估算,才能获得特定房产号码。

管理和减少关闭费用的战略

虽然有些费用是固定的,但投资者可以采用几种策略降低结算时所需的现金总额。

比较贷款估计数

与利率相比,不仅与原始成本、分数和第三方费用相比,还比对了。 在线贷款人、信用社和当地社区银行往往为投资财产提供竞争条件。

谈判卖方特许权

在许多市场,卖方可以同意支付买方的结账成本的一部分(“卖出特许权 ” ) 。 对于投资财产,出贷人的限制通常高达购买价的3%。 这可以降低你的预付现金支出。 在发价过程中尽早谈判。

时间结束

月末临近结束会减少预付利息。 此外,一个月后结束,财产纳税义务降低,可以减少按比例支付的税款。 考虑季节性时间:某些月的税收账单往往更高。

使用不关闭的账户

一些贷款人提供贷款,贷款人支付关闭费用以换取更高的利率。 如果您计划短期(2-5年)持有房产,并想将预付现金降到最低,那么这便是有益的。 高利率的长期成本通过平衡分析计算。

选择右侧贷款方案

本地银行的证券贷款可能比常规贷款的原始成本低。 硬币贷款虽然成本更高,但可以更快地关闭,同时降低预付费用。 评估您预计持有期的总成本。 硬币贷款可能比常规贷款低。

包机服务

某些贷款人、产权公司和代管代理商如果使用他们的子公司,则会提供折扣。 了解潜在的利益冲突,但捆绑定价可以节省10~20%的第三方费用。 总是要求与独立的供应商进行比较。

避免不必要的检查

可能你可以跳过对最近有报道的较新财产的选择性检查(比如化粪,好, ⁇ ),但是,尽责至关重要;现在的少量节省会导致以后的巨额修复费用。 根据财产年龄和当地条件来降低风险。

关闭费用所涉税收问题

关闭费用有不同的税收待遇,理解它们可以提高您投资的税后回报率。 保存关闭时所付费用的详尽记录。 关闭时,您可以使用不同的税收方法,并可以获取更多的投资收益。

• 购买年份可扣减: 支付点,以降低利率(如果它们符合IRS投资财产的测试)、预付财产税(按比例分摊的份额)和抵押保险费(须逐步淘汰)。
• 资本化和折旧: 大部分的结账费用——所有权保险、记录费、评估费、法律费、转让税——都添加到房产成本基数中。对于住宅租赁财产,你将在27.5年中折旧;对于商业租赁,在39年中折旧(直线)。这会产生年度扣减,可以抵消租金收入。
• 按贷款期摊销: 贷款的原产地费非积分的,必须在贷款使用期内摊销,对于30年的抵押贷款,每年从费用中扣除1/30.
• 不扣减或折旧: 未资本化的贷款特定服务费(如信用报告或评估费)只是贷款成本的一部分,已摊销。要征求税务专业人员的意见,或参考IRS税务专题704。

将符合条件的成本资本化,可以提高你的可折旧基础,降低每年的应纳税所得额。 这是房地产投资者的强有力的长期税收策略。 房地产投资者可以将税收收入降低到每年的可折旧水平。

结束进程与你的权利

联邦法律要求贷款人在收到您的申请后3个工作日内提供 贷款估计,并且至少3个工作日前提供 关闭披露。这些文件逐项列出所有成本,显示与最初估计数的任何变化,并包括年度投资报告以及贷款总额。作为投资者,你有权:

• 问费: 如果看似收费过高或未经授权,请解释. 出贷人必须提供善意的理由.
• 要求更正的闭幕披露: 如果APR增加或贷款期限改变,你有权享受新的三天审查期。
• 离开: 在签署最后文件之前,你没有义务关闭。请与贷款估算一起审查关闭披露。详情见 消费者财务保护局的关闭费用指南。

期末费用对投资收益的影响

关闭成本会直接影响您的现金现金收益和总体投资盈利能力。 例如, 如果您购买了20万美元的租赁房产, 并预付20%的首付( 40000美元) 和8000美元的关闭成本, 您所投资的现金总额为48000美元。 如果财产网每年为12000美元, 您的现金现金收益为25 % (12000美元/ 48000美元)。 但如果关闭成本为12000美元, 则总投资为52000美元, 回报率降至23%。 细小的差异很重要。 使用电子表格模拟关闭成本如何影响IRR、净现值和股本积分等计量。 在计算最高允许报价时, 总是在关闭成本中考虑成本( MAO) , 确保交易满足您的回报门槛 。

不同财产类型的特殊考虑

单身家庭租金

这些都是最直接的投资购买。 收费与基本居住贷款紧密相连,但来源费和储备要求更高。 评估和检查一般是标准标准。 关闭成本预计占购买价格的3⁄4 % 。 关闭成本将达到3⁄4 % 。

家庭财产(2-4个单位)

贷款人对2–4个单位所有者占有的房产的处理略有不同 — — 如果你居住在一个单位,你可以得到最多4个单位的FHA贷款 — — 但纯投资多家庭贷款需要15~25%的贷款。 评估更复杂,成本为600~1200美元。 检查通常包括针对单位、共同区域和建筑系统的单独报告。 关闭成本预计为3~5%。

商业财产(5+单位或非居民)

商业贷款的收费结构完全不同。 贷款的产生费通常占贷款金额的1⁄2%。 环境评估(第一阶段)是强制性的,费用为2,000—5,000美元。 文件审查的法律费用可超过2,000美元。评估费用为2,000—10,000美元。 关闭费用通常达到4⁄7 % 。 与一位在资产类别中有经验的商业抵押贷款经纪人合作。

修正和浮动属性

硬货币贷款人或私人投资者提供的短期融资通常涉及较高的预付费用(2–5分)和短期的预付罚款。 关闭费用可能包括点数、来源、评估和法律费用。 硬货币贷款人通常需要20 — — 30%的下调。 由于持有期短,高额费用对利润的影响不成比例。 使用保守的估计,并在交易分析中始终包括退出战略成本(例如销售佣金 ) 。

区域差异和异常收费

关闭费用可能因地点而异。例如:

• 纽约市: 转移税(城市和州)可以超过售价的2.5%. 超过100万元的房产的豪宅税加1%.
• 加利福尼亚:[ 代销费往往由买卖双方分担;产权保险费很高,转移税因州而异.
• Texas:产权保险费率受到规范,包括同时发放折扣,代销费可以谈判.
• 弗罗里达:[ 纸质邮票税和无形税适用于抵押贷款,记录费高于许多州.

此外,有些法域征收异常费用,如[ 市政影响费、历史保护费,或[负担得起的住房附加费。

最后想法

关闭成本是购买投资财产的必然部分,但不必成为盈利投资的路障。 通过了解典型的收费、在贷款人中间激烈购物、谈判卖方特许权以及利用税收收益,你可以将关闭和保存其他投资所需的资金减少到最低程度。 始终要求贷款估计和关闭披露,审查每一行项目,并与专门从事投资交易的房地产专业人员协商。为了进一步阅读,探索调查关闭成本概况[和Freddie Mac指南的关闭成本。 通过周密的规划,你可以确保关闭成本提高——不会侵蚀——你的长期收益。