购买被取消的房屋时,产权是什么

租赁或租赁协议

有时,租户仍然有权根据当地法律在取消赎回权后占有房产。《取消赎回权法》 (PTFA)赋予大多数租户在租房期满前的居留权,或者如果没有租房,则有90天的通知期。联邦法律在全国范围内适用,尽管有些州提供更强有力的保护。如果与租户购买取消赎回权的财产,则不能简单地更换锁。你必须尊重租赁或提供适当的通知。

州法律差异很大。 比如,在纽约,被取消租房权的房客往往会得到延长的搬迁援助。 在加利福尼亚州,房客根据《房客保护法》拥有很强的权利。 在假设你立即拥有空置权之前,总是检查当地房东-房客法律。

附带条件

拖欠的债务或债权仍然可能影响财产,限制你的权利直到解决。 并非所有的留置权都因赎回权出售而消失。 高级留置权 — — 如第一次抵押贷款 — — 通常从出售收益中得到满足。 但是,如果赎回权不切断所有从属权益,初级留置权(第二抵押权、房屋股权信贷、机械师的留置权)可能还存在。 此外,财产税留置权、房主协会(HOA)留置权和联邦税收留置权都可以附加在财产上,而不管赎回程序如何。

要想识别这些抵押权,必须彻底进行产权搜索。 有些国家只持有“免赎权出售”的免赎权,另一些国家则提供了更最后的解脱。 比如,在许多州,在非司法性免赎权中,初级免赎权被消灭。 但在司法免赎权中,法院可能允许某些利益生存下来。 了解在你的状态中哪些留赎程序类型 了解哪些留赎权是关键。

赋予他人的权利,例如公用事业公司或邻居,可能限制你使用财产。用土地经营的地役权,意味着自动转让给新的业主。例如,公用事业地役权可以允许电力公司在你的后院运行线路。同样,私人地役权可以限制你建造或改变的车道、排水或景色。分界限制、历史区规则以及 消费者、条件和限制(CC&Rs) 也可以限制你的财产权。在关闭前,必须审查记录的地图、电板和任何记录的CC&R。

取消赎回权的两大类型:司法与非司法

取消赎回权的种类直接影响到产权的生存。 在司法取消赎回权中,出贷人提起诉讼,法院监督出售,警长或法院书记员进行拍卖。 这一过程通常消灭所有初级留置权,并提供相对干净的所有权 — — 通常被称为 " 警长的契约 " ,对买方有强有力的保护。

在非司法性取消赎回权(也称“出售权”取消赎回权)中,放款人遵循的是国家授权的程序,而无需法院参与。 拍卖时给出的契约是“受托人契约 ” 。 虽然这些拍卖速度更快,但所有权往往不太确定。 许多州认为非司法性出售并不切断所有初级留置权或某些法定债权。 比如,加利福尼亚州非司法性取消赎回权并不消灭税收留置权、HOA留置权或联邦税收留置权。 这意味着你可以以这些未偿债务为条件取得所有权。

在竞标前, 找出您所在的州使用哪个流程。 如果您是在非司法状态下购买, 您可能需要额外的产权保险或静静的所有权行动来清理产权 。

购买时的重要考虑

在购买被取消赎回权的住宅之前,必须彻底搜索产权。 这一过程揭示了任何可能影响到你所有权的现有留置权、债权或限制。 与房地产律师协商也有助于澄清你的权利和义务。

标题搜索和标题保险

产权调查检查公共记录以追踪产权链,并找出任何未决债权。 大多数贷款人都需要产权搜索和产权保险以保护其投资。 但如果你支付现金,你可能会想跳过这一步。 产权保险可以保护你免遭隐藏的缺陷 — — 伪造文件、未披露的继承人、记录错误,有时甚至未发现的留置权。成本是一次性的保费,以后可以节省数万美元。 因为赎回权财产往往有模糊的产权,产权保险在这里尤为重要。有些产权公司可能会拒绝为赎回权购买提供保险,直到提起产权诉讼。 在此之前,您就知道这一点。

赎罪期:一种独特的财产权

许多州都赋予前房主法定赎回权,在赎回权出售之后,他们可以通过支付中标金额加利息和手续费收回房产。这期限从几个月到一年或更长。在赎回期内,你的所有权不是绝对的。你可能无法占有、大改或驱逐前房主。在艾奥瓦州和明尼苏达州,赎回期很长。在德克萨斯州,赎回期是短或根本不存在的。在对房产采取任何行动之前,一定要检查州内的赎回法。

拥有和驱逐权

拍卖的胜利并不自动地给你钥匙。 先前的房主或任何租户可能仍然在房内。 在许多州, 你不能简单地更换锁或关闭公用设施。 你必须遵循正式的驱逐程序。 在司法取消赎回权中, 出售往往包括一项占有令, 使驱逐更加简单。 在非司法取消赎回权中, 您可能需要另行提出非法拘留者诉讼。 这可能需要几周或几个月。 要为成本和拖延做好准备。

如果房屋被租户占用,请记住保护财产法。提供适当的通知,必要时提供合法的驱逐文件。永远不要采取自助驱逐;在各州,这是非法的,并可能使你受到重大处罚。

超级连锁店

在许多州,房东协会拥有一个可以生存的“超级留置权 ” , 即可以抵偿赎回权。 这意味着,即使这些摊款是在赎回权之前发生的,住房管理局也可以向新所有者收取未付摊款。 这笔金额从几百美元到几千美元不等。 一些州将超级留置权限制在一定的几个月摊款(比如加利福尼亚州6个月 ) , 但另一些州允许全额。 关闭前,住房管理局总是会记录住房管理局的账,并将潜在的住房管理局债务计入购买价格。

保护你财产权的步骤

了解风险是第一步,采取具体行动是第二步,遵循这些步骤来保障你的自主性。

1. 在投标前先下令一份标题初步报告。此报告将列出任何记录的留置权、地役权和限制。如果报告显示有云,可以决定是否继续投标或通过。
2. 仔细审查赎回权销售文件。 寻找关于赎回权、占有权或售后程序的任何规定。
3. 核实房客或住户是否在场。[ 步行(如果可能)查看房屋占用迹象。如果房客在场,请确定租房条件以及《土地法》和州法律规定的受保护地位。
4. 调查HOA应缴会费和超留置权曝光. 联系HOA或管理公司,要求说明未付摊款和任何待付罚款.
5. 与房地产律师协商。 赎回权购买不是标准的房地产交易。一位在本地赎回过程中有经验的律师可以识别你可能错过的风险。
6. 船主所有权保险。 即使你支付现金,一次性保险费也提供长期保护,防止后来出现所有权缺陷。
7. 如有必要,计划采取事后静置所有权行动。 在某些国家或情况下,静置所有权诉讼是清理所有权上所有剩余云层的唯一办法。将成本——通常为2,000至5,000美元——计入预算。