当您即将结束购房时, 关闭披露是您将收到的最重要文件之一。 它会说明您抵押贷款的最终条件和成本, 取代先前的贷款估计, 并提供您在签房前需要知道的所有细节。 许多购房者感到其长度和法律术语的恐吓, 但正确阅读这份文件对于避免在闭幕式上出现昂贵的意外至关重要。 该指南将引导您浏览每个章节, 解释每个数字意味着什么, 并教你如何验证条件是否与您同意的一致。 等您完成后, 您将能够以一位有经验的房地产专业人士的信心审查一个关闭披露。

关门披露是什么?

最终披露是消费者金融保护局(CFPB)根据《国际投资协议-RESPA综合披露(TRID)规则》创建的标准化表格,它提供了最终贷款条件、预计月度支付、结算费用总额以及您需要结清的金额的综合汇总。联邦法律要求您的贷款人至少提前三个工作日提供这份文件。这一为期三天的审查时间让你有时间将最终数字与您之前收到的贷款估算进行比较,并询问任何变化。

虽然"期末披露"看起来与"贷款估计"相似,但它包含了您具体贷款的实际数字——而不是估计数字。两者之间的任何差异都可能是一面红旗。它也是一个具有法律约束力的文件:您将持有的期末披露条款,因此您必须确保签署前所有事情都准确无误。如果您发现重大错误,则需要推迟结案以纠正错误,因此,一旦收到该文件,就应当立即审查该文件。

闭幕披露的关键部分

关闭披露分为几个清晰的章节。 了解每个章节将帮助您高效浏览表格, 并发现潜在的问题。 下面我们分解最重要的章节 。

1. 贷款条件

本节出现在第一页的顶端,并列出贷款的核心细节:贷款金额、利率、每月本金和利息支付,利率是否固定或可调整,以及期限(例如30年)。本节还告诉你贷款是否有预付款罚款或负摊销功能。请对照贷款估算值来检查这些数字。如果利率或贷款金额在没有正当理由(例如信用分数或财产价值的改变)的情况下有所变化,你有权要求解释。请特别注意“在关闭后能否增加这一金额?” ——它们表明未来可能的变化,例如可调整利率调整。

2. 预计付款

贷款条件下方的表格显示您预计的每月付款。本表将付款分为以下几个部分:本金和利息、抵押保险(如果适用的话)以及将存入代管的房产税和房主保险的估计金额。总计显示的是您可能每月的债务。但是,请注意,这些税和保险是估计的,可以随时间而变化。如果代管金额显著增加,请您贷款人详细说明如何计算估计数。有些房客错误地认为预计的付款是固定的,但税和保险需要重新评估或提高利率。

3. 结业费用

这部分往往最复杂,因为它列出了与抵押贷款相关的所有费用。它分为两个主要部分:你的期末费用细节和其他费用。你的期末费用细节包括贷款人费用(原始费用、分数、承销费)、无法购买的服务(例如评估费和信用报告费,由贷款人收取)以及可以购买的服务(如产权保险和结算费 ) 。 其他费用包括预付项目(每日利息、房主保险费)、初始代管付款、税收和政府费用以及房主协会的转账费。

其中许多费用应该与您贷款估算中允许允许的允许性数字相符。 比如, 原始费用不能增加, 而您购买的服务只能在某些情况下增加10%。 如果某项费用超过了允许的允许性,您可能有权获得退款。 仔细扫描“总关闭费用”和“融资关闭费用(从贷款金额中支付)” , 以了解您从零花钱还是从贷款中支付多少。

4. 现金结账

第一页底部显示最后的谜题:你需要带多少现金才能收尾。这个数字是从购买价减去你的定金,加上结账费用,再减去你已经支付的任何信贷或存款。它还包括对提前支付的地产税的任何调整。如果现金到接近数字与你先前的估计有显著差异,请调查原因。有时差异是由于利率、附加费或财产税递增费的改变。您通常会通过出纳支票或电汇支付这笔金额,从而在关闭前几天与您的贷款人或结算代理确认确切的支付方法。

如何逐页阅读关闭披露页面

标准的“关闭披露” 共 5 页, 每一页都包含关键信息。 不要只略过第一页; 读取整个文档。 您可以在每一页中找到这些内容 。

第1页:贷款条件、预计付款和摘要

如上所述,本页给出了高层次的号码。请检查贷款金额、利率、月度支付和现金关闭。请在预计付款项下注明“代管”一行——如果贷款人需要代管账户,则每月收取所列款项。请检查“估计的月度支付总额”框,并确保该栏与预算保持一致。

第2页: 关闭成本细目

本页列出支付给每个服务商的每笔费用。 费用分为: 原始费用、 服务费、 服务费、 服务费、 预付费用、 关闭时的初始代管费用等。 将每个项目与贷款估算进行比较。 如果您看到一个费用你不承认, 请请贷款人解释。 有些费用, 如“ 处理费” 或“ 行政费” , 可能是多余或可转让的。 另请查看关闭费用总额和融资金额。 请注意任何贷款人信贷或卖方信贷, 减少你的自付费用。

第3页:计算现金到关闭和摘要

本页显示现金到关闭的计算方法。 它从关闭费用总额开始, 减去任何信用, 并添加了您定金等项目。 它还包括您交易的概要, 如购买价、 贷款金额、 税费调整或其他按比例调整。 如果您的贷款包括卖方贷款, 请确保它得到正确核算。 在本页中您还将看到“ 借入关闭时的借出” 和“ 向销售者支付关闭时的” 数字。 这些数字必须与您来自产权公司的结算报表相符 。

第4页:贷款披露和补充资料

第4页载有重要的法律披露,包括申报利率和财务收费总额、头五年后将支付的数额、利息总额百分比和代管账户细节。它也显示可调整利率抵押、迟付费和任何再融资或假设规则中可能的最大利率。仔细阅读此页,因为它突出了以后可能花费你的钱的罚款或条件。例如,如果检查预付款处罚框,可以提前偿还贷款。

第5页:联系方式、借款人签名和其他细节

最后页列出出贷人、结算代理商和其他服务提供商及其联系信息。您还将找到文件签发日期、关闭日期和签名地点。在签名前,确认您的姓名和地址拼写正确,财产地址与您的购买协议相符。在此页上您还可以看到贷款条件与贷款估计中的贷款条件的比较,突出显示任何超出容忍限度的更改。如果您发现错误,请立即联系您的出贷人,即表示您接受所列条件。

在关闭披露上查找常见错误

与许多人所认为的相比,关闭披露的错误更为常见。即使小错误也会导致支付超出必要或被困在不必要的贷款特征中。 注意这些常见的问题领域:

  • 不正确的个人信息: 错误的名字,拼错地址,或错误的社会保障号码,日后可能产生所有权或信用问题.
  • 贷款金额或利率差异: 如果数字与你的贷款估计值不同,没有可接受的理由,请解释。可调整利率的借款人应核实指数和差值。
  • 变更的贷款人费用:一些贷款人试图在最后一刻增加费用,例如从未引用的“文件准备费”,超出允许允许的允许限度的收费可能是退款的理由。
  • 代管金额不准确: 代管税和保险的计算应当基于可靠的估计,如果所要求的初始代管存款数额似乎很高,请提供详细的细目。
  • 失利信用: 如果答应你贷款或出卖人信用,请在您的"关闭披露"中确认。失利信用可以增加你关闭所需的现金的上百或上千个。
  • 错误的贷款产品: 文档应当说明您的贷款是否为固定利率或可调整利率,以及是否有气球支付。请检查该产品是否与您的抵押协议相符。

如果你发现错误怎么办

如果您发现错误, 请暂停关闭程序。 请在更正错误并修改版本之前不要签署关闭披露。 请立即联系您的贷款人或贷款官员, 并解释问题。 许多问题可以通过重新发布文件快速解决。 但是, 如果错误大大改变贷款条件, 您有权享受新的三天审查期。 CFPB 要求, 如果APR 增加0. 25%以上( 或者可调整利率贷款增加0. 25%) , 或者如果增加了预付罚款, 您必须收到最新的关闭披露, 并开始新的三天的等待期。 这个等待期会保护您免于最后一分钟的意外。

总是要写任何更正。口头协议是不够的。 保留与贷款人所有关于争议项目的联系记录。如果贷款人拒绝纠正一个明显的错误,你有权向联邦银行管理局或州银行监管者投诉。但是,在大多数情况下,贷款人会与你合作解决这个问题,因为延迟关闭也花费了他们的钱。

平滑关闭进程提示

关闭时不必紧张。 采取一些主动积极的步骤可以帮助您避免最后一分钟的延误和收费意外。

  • 尽快要求最后披露。 尽管贷款人在关闭前三天被要求交付,但您可以提前要求,一旦满足所有承销条件,许多贷款人将提供。
  • 与您的贷款估计并列。 创建简单的电子表格或打印两个文档并突出显示每个差异。特别注意不应改变的收费类别,例如发端费或点数。
  • 与你的房地产代理商交谈。 你的代理商可以帮助你了解你所在地区哪些收费是标准收费,哪些收费可能被夸大。他们还可以审查合同条款,以确保准确反映卖方的信贷或特许权。
  • 确认您的现金关闭。 一旦现金到关闭号码为最终数字, 请安排您结算代理所需的准确的支付方式。 通常, 您需要出纳支票或同一天的电汇。 请避免个人支票, 因为很少被接受。
  • 最终走过该房产。 在关闭之前,检查住宅以核实其状况。如果卖方同意进行修理,确认修复已经完成。发现的任何问题都可能影响最后结算金额。
  • 需要政府签发的身份证和最后的披露本身。 一些贷款人还要求出示房主的保险证明和采购合同副本。 房东的保险证明必须证明房主的保险,并证明房主的保险合同。 房东的保险证明必须证明房主的保险,并证明房主的保险合同。

最后, 请不要匆忙通过签名进程。 关闭代理将逐页向您发送, 但您应该已经熟悉了号码。 如果有不对劲, 在签名前先说。 一旦您签名, 您将依法承诺贷款 。

结论

了解您的关闭披露是您在购房过程中所能采取的最具授权的步骤之一。 您最后的检查是为了保证您所接受的抵押贷款正是您所报名的, 即不隐匿的手续费, 不突如其来的利率变化, 也无信用缺失。 通过仔细审查贷款条件、 预测的支付、 关闭成本细节以及关闭所需的现金, 您可以自信地关闭您的新家。 如果您遇到错误, 请不要签名, 直到它被纠正。 您知道这一点后, 您准备像一个职业者一样在关闭的桌子上浏览 。

欲进一步阅读,请探讨CFPB关于 关闭披露[的正式指南,并审查 样本表,以熟悉布局。为了了解容忍规则,CFPB的 条例Z提供了法律框架。如果怀疑不公平做法,请通过CFPB投诉门户提出申诉。