买卖房地产是个人生活中最重要的金融事件之一。 除了价格谈判和钥匙交换之外,每次收盘都会引发一系列税负,这些税负会在未来几年中影响到买卖双方。 了解房地产收盘的税负不仅仅是遵守规则的问题 — — 也是战略性财政规划。 国内税收局(IRS)和国家税务当局有具体规则来规范如何处理财产交易,从可扣除的费用到应纳税收益。 该条为收盘时产生的税负和机会提供了详细、实用的指导,涵盖了交易的两面。

收税对买方的影响

对于买主来说,房地产关闭是你们正式取得财产所有权的时刻。 虽然许多买主都关注购买价格和抵押条件,但关闭本身却会产生数个与税收相关的数字,这些数字将出现在未来的纳税申报表上。 关键领域包括可扣除的关闭费用、财产税的按比例递减以及建立成本基础 — — 所有这些可以减轻未来的税收负担或创造扣减机会。

抵押利息和点数

购房人最有价值的税收优惠之一是能够扣除用于购买、建造或改善基本住宅或第二住宅的贷款的抵押利息。在关闭时,你也可以支付“点数”——预付利息,购买利率降低。如果满足某些要求,一般可以扣除点数作为所付年度的抵押利息。例如,点数必须是贷款本金的一定百分比,贷款必须用于购买或改善你的主要住宅,在结算报表(通常是关闭披露)上必须清楚地显示点数。IRS将点数视为可扣除利息,而不是资本成本,因此,将你的结算报表保留在你的税务记录中。即使卖方代表你支付,也可以扣除点数——该数额作为卖方支付点数,买方仍可以扣除,但须遵守同样的规则。

关闭时按比例摊派的财产税

房地产税一般在闭户时由买卖双方按比例征收,买主可以向卖主偿还在闭户日之后一段时间已经缴纳的税款,或者买主可以支付卖主在闭户前期间所欠的税款,这些按比例征收的税款不一定可以全部扣除,而买主只能扣除实际所欠的财产税,并在闭户日之后一年的那部分时间支付。国税局提供了明确的指导:如果买家年中,你就可以扣除在你拥有财产期间所分摊的税款,但必须逐项扣除。卖主将扣除他们拥有的期间的税款。结算表(1099-S或最后披露)将显示按比例缴纳的税款,以便保证将该文件保存在你的税务编制者。

可扣减费用与不可扣减的结账费用

关闭时支付的费用并非全部可立即扣除,被认为是购买价的一部分的费用——如评估费、产权保险、记录费、转让税、检查费和律师费——一般不能在购买当年扣除,而是在财产中计入成本基数,成本基数较高降低了最终出售房屋时的应纳税收益,反之,在支付当年可以扣除抵押贷款利息、分数和财产税等费用。理解这种区别至关重要:增加不可扣除费用可以节省数千个资本收益税,同时扣减符合条件的项目降低当年的所得税。总是仔细分类结清费用,并查阅IRS出版物530(房主的税收信息),以便详细细分。

建立成本基础

财产的成本基础基本上是你支付的费用,包括购买价加上某些结算费用和长期资本改良的费用。关闭时,您应当记录结算报表上显示的最后购买价,以及您支付的任何成本(例如产权费、作为买方支付的转帐税、记录费以及任何作为购买价的一部分的卖方支付的项目)。这一基础将用来计算出售时的损益。如果您后来进行了改进(例如新屋顶、厨房改建或增加),这些增加的基数也将不作维修。从一天起就保持详细的基础记录是一个聪明的做法,许多买家都忽略了。如果财产被用于商业或租赁目的,IRS允许您调整折旧基础,从而增加另一层复杂度。

州和地方转移税

许多州和市对房地产的出售征收转移税或书面印花税。 在大多数交易中,卖方负责这一税项,但当地的习惯或谈判可能要求买方支付部分或全部。 对于买方来说,转移税在联邦所得税申报单上是不可扣除的 — — 附加到财产的成本基数中。但是,有些州允许扣除或抵免这些税项。理解你的地方管辖规则至关重要。例如,在纽约和马里兰州,买方可以支付一部分转移税。 总是与当地税务专业人员核对,或者向州税收部网站查询指导。

关闭时对销售者的税收影响

出售者面临房地产关闭最直接和最有可能最大的税收影响:出售利润的资本收益税。 但是,有几个可以减少或取消这种税的排除、扣除和计时策略。 了解关闭成本如何影响你的收益、如何有资格享受基本居住豁免,以及如何正确报告出售情况对任何卖方来说都至关重要。

资本收益和基本居住排斥

家庭销售者最有力的免税是第121节的免税规定,如果在出售前至少五年中,在作为主要住所的家中拥有和居住了两年,那么,可以将25万加元的收入排除在外(已婚夫妇共同申报的50万美元),这种免税规定是每出售一次,一般每两年一次,收益是出售价格减去你调整的费用基数和销售费用,如果利润超过免税数额,则将超额作为长期资本收益征税,这种收益通常低于普通收入,为了符合资格,必须满足所有权和使用测试要求——在出售日期前的5年时间内,你不必在家中居住,但必须在家中居住至少24个月,对军人、残疾人和因就业、健康或意外情况(允许部分免税)而出售的人适用特别规则。

出售减少收益的开支

对于卖方来说,在计算收益时,关闭时发生的许多费用可以从销售价格中扣除,这些销售费用包括房地产代理佣金、广告费、法律费用、产权保险(如果卖方支付)、转帐税、记录费以及与销售直接相关的任何其他费用。如果从销售价格中扣除这些费用,则减少你的收益。例如,如果出售房屋50万美元,支付30 000美元佣金和其他结算费用,则你的销售净价为465 000美元。与成本(原始购买价加改进)相结合,这一净额数字决定了你的应纳税收益。保留所有收据和结算表(如果签发的话,1099-S表格)作为证据。请注意,买方的结算费用(如评估或检查费)是卖方不可扣除的,只有作为卖方计算的费用。

改进和调整的基础

上面提到,您的成本基础会随着原始购买价格加上您在所有权期间所做的任何资本改良而增加。关闭时,必须记录所有重大改良情况,如新炉、屋顶更换、主要景观美化、厨房翻新或增加的方块片段。这些改良是加起来的,并减少了你的应纳税收益。日常修理(油漆、修复泄漏、更换窗口)不被视为改进。如果收益完全可以排除,国税局并不要求您报告销售情况,但在审计时您仍然需要记录您的基础。如果没有记录,国税局可能假定为零,从而产生更大的应纳税收益。 对于拥有房屋几十年的销售者,追踪改进情况可能具有挑战性,但对于尽量减少税收至关重要。

向国税局报告销售情况

如果出售了基本住所,且收益完全可以排除(在25万美元/50万美元限额内),一般不需要在纳税申报单上报告出售情况,但是,如果收益超过排除范围,或者没有达到所有权/使用测试标准,则必须在表D(资本损益)和表8949上报告出售情况。如果出售涉及非居住,或者总收益超过排除数额,则结算代理机构可以签发1099-S(不动产交易收益)表格,但许多基本住所销售可免于1099-S报告。即使没有收到1099-S,在国税局要求时,必须保存你的结账文件。对于出租或投资财产,无论收益数额如何,都必须报告。

1031 投资属性类似金币交易所

出售投资或商业财产(不是您的主要住所)时,您可以通过使用第1031条类似实物交换来推迟资本收益税。这允许您将收益重新投资到类似的房产并推迟纳税责任。在1031年交换中关闭需要特殊处理:您必须使用合格的中介来持有收益,并且在45天内确定替代财产,在180天内关闭。税收影响很复杂,不遵守严格的规则会引发立即征税。对于大多数个人房主来说,1031年交换不适用于个人住所,但对于房地产投资者来说,它是一个强大的工具。在安排这种出售之前,必须先征求1031年交换中具有专门知识的税务顾问的意见。

额外和重叠考虑

除了针对买方和卖方的问题之外,在房地产关闭时,还有几个税务问题影响双方。 了解这些问题有助于避免错误,更有效地规划。

关闭时的税务表和文件

每一个房地产关闭都会产生一份关闭披露(CD)或类似的结算报表。该文件列出了所有财务细节——购买价格、贷款条件、关闭费用、税收按比例计算以及每一方支付的数额。买卖双方都应该为纳税目的保留一份表格。对于销售者来说,该表格显示收益、佣金和其他销售费用。对于购买者来说,它显示已支付的点数、财产税和增加成本。在一些交易中,IRS要求结算代理机构提交1099-S表格。虽然该表格并不显示收益——只是毛收益——但如果需要报告销售,它是一个关键文件。不要仅仅依赖1099-S,你自己对基础和费用的计算是你们的责任。

州和地方税的变动

联邦税收规则是统一的,但州和地方税法差异很大。 一些州对资本收益征收所得税,这反映了联邦规则,而其他州则根本没有所得税(例如德克萨斯州、佛罗里达州、内华达州 ) 。 许多州也有自己的转移税、记录费和财产税制度。 少数州,如加利福尼亚州和纽约州,对高价值房地产交易征收额外税。 此外,一些州征收自己转移税的地方(例如纽约市,城市和州转移税都可能适用 ) 。 买方和卖方必须研究各自具体州对关闭费用、点数和财产税减免的处理。 IRS主题号703提供了出发点,但州资源如加利福尼亚州弗朗希兹税务局或纽约州税务和金融局提供了更本地化的指导。

最近税法变化的影响

2017年的《减税和就业法》做出了重大修改,这些修改仍然影响着房地产的关闭。 比如,州和地方税的扣除额(SALT)现在上限为10,000美元(已婚单独申报5000美元 ) 。 房产税是这一上限的一部分,它限制了高税州购买者的福利。 此外,抵押利息的扣除仅限于2017年12月15日之后贷款的高达75万美元的购置债务利息(从100万美元减到100万美元 ) 。 这些规则影响了扣除者在关闭时实际索赔的多少。 销售者还需要知道,TALTA取消了扣除搬迁费用(现役军人除外)的能力,并改变了家用办公费的扣除规则,如果将部分房屋用于商业,则会影响销售者的基础。 总是检查最新的IRS指南,因为税法可以随着新的立法而改变。

保存记录的最佳做法

买卖双方应自进入房地产交易时起实行严格的记录保存。无限期保留下列文件:关闭披露或HUD-1、购买协议、所有资本改良收据、贷款文件、财产税账单和与税务评估员的通信。如果出售,在出售年份的纳税申报单归档后至少保留三年(如果有审计可能,则保存更长),数字副本是好的,但确保了备份。对于计划今后出租该财产的购买者来说,保存详细记录更为重要,因为收回折旧可造成额外的销售税负债。IRS出版物530是房主的基本资源,而公示544则涵盖销售和交易。

何时咨询税务专业人员

鉴于税法的复杂性,与注册公共会计师(CPA)或注册专门从事房地产税的代理人协商是明智的。 如果交易涉及以下任何一项交易,这一点尤其重要:1031交易所、短期出售或赎回、出租或用于商业的房屋出售、收益超过排除限额的出售、涉及多个所有者或信托的出售、或在不同状态下购买财产。 税务专业人员可以帮助你模拟不同的情况,例如是逐项扣除还是标准扣除,并确保你利用所有可用的减税机会。 许多房地产代理人和产权公司可以向合格的税务顾问提供转介。

未来税收优惠战略规划

房地产常常是一种长期投资,而你关闭时作出的决定会影响你的税收多年。 对于买家来说,了解如何最大限度地扩大基础和跟踪改善,为您出售时的税费降低。对于卖家来说,选择出售时间以最大限度地扩大基本住房排除范围,仔细记录销售费用,可以产生显著的差别。 考虑一下住房的使用方式:如果您计划在未来将基本住房转为出租,税收待遇会发生巨大变化。 比如,您可能需要在个人和出租使用之间分配基础,并在出售时面临折旧回收。 关闭时的知情方法为高效的房地产所有权奠定了基础。

最后想法

房地产关闭的税收影响是多方面的,但仔细规划和注意细节,买卖双方都能成功浏览。 保存完整的记录,了解可扣除的费用与基础调整之间的差别,并随时了解税法。 无论您是购买第一套住房,还是将房产升级到更大的地产,还是出售长期持有的投资,从这一条获得的知识将有助于您以自信的方式接近关闭。关于进一步的权威信息,请参考《IRS出版物》第551号(资产基础) , 并与合格的税务专业人员协商,征求适合您具体情况的建议。