租赁房是房地产中最常见的、但常常被误解的财产权益之一。 与无限期地传达土地和结构全部所有权的无固定财产不同,租赁房赋予租户在租赁协议下拥有和使用房地产的权利。 这种临时利息对住宅租赁和商业租赁都至关重要,但具有独特的复杂性,在出售、再融资或转让租赁时直接影响关闭过程。 理解租赁房财产的细微差别对于买主、卖主、房东、租户、贷款人和关闭代理商来说至关重要,以确保交易顺利进行并避免费用高昂的纠纷。

了解租赁地产

租赁财产的核心是,租赁财产是占有另一方拥有的财产的合同权利——房东或出租人,租户或承租人拥有的占有性权益受到时间和租赁条款的限制,这不同于自由持有财产,持有者拥有财产完全(受任何留置权或抵押权的限制),并且可以无限期使用。租赁财产产生于多种情况下:公寓租赁人、购物中心的零售店、高层大楼的办公租户,甚至租地上的住房所有者(如夏威夷或马里兰州部分地区常见的地租)。

从法律上讲,租赁财产被归类为房地产,以达到某些目的(租户权益可以抵押、转让或受知名领域管辖),但在其他方面则被视为个人财产合同。 这种双重性质在关闭期间造成了法律和程序上的挑战。 租赁财产的期限从一个月(甚至更短)到99年或更长时间不等,但无论期限长短,利息本质上都是临时性的。 期限结束时,除非租约续期或租户购买财产,否则产权将归还房东。

租赁财产类型

普通法承认四种主要类型的租赁财产,每种财产都有不同的特征,影响权利、终止和关闭程序。 了解存在哪一种类型是评估对交易的影响的第一步。

年产

租赁的起始和结束日期为固定的,在规定结束日期自动终止,无须任何一方通知,例如租房合同为一年或五年,因为期限是确定的,这种租房地产对房东和房客都具有最大的可预测性。在关闭期间,剩余期限和任何续租选择必须加以核实。

定期房产(定期租赁)

定期的房地产持续到连续一段时间(例如每周、月、月、年),直到任何一方发出适当的终止通知。通知期通常相当于租赁期(例如,每月30天的租赁期),这种类型的租房租房在最初租赁期之后继续,或者在没有签署固定租约但接受租金的情况下是常见的。没有固定的终止日期在关闭期间会造成不确定性;买方或新的房东必须了解通知要求和未履行的义务。

威尔庄园

房客在房东允许的情况下占用房产,但没有固定期限或定期付款时间表,即为随意占有,任何一方都可以随时终止,这在正式商业场合是罕见的,但在非正式安排中可能发生,或者租户在租赁期满后经房东同意而持有,由于这种租赁性质不定,因此难以随意融资或转让,通常要求在出售结束前正式转换租约。

受难者财产(受难者财产)

租户在未经房东许可的情况下仍然占有房屋时,这种情况就发生了,租户基本上是被扣留的,房东可以把他们当作非法侵入者或接受租房来定期租房,由于卖方不能交付空置的房产,而买方可以继承一个有问题的租户,因此在关闭期间,受租人的财产造成了严重的复杂情况,关闭过程必须解决驱逐程序或谈判一项新的租约。

租赁地产如何影响房地产交易和关闭

租借地产的产权出售后,买方购买了租借地产。 这意味着买方必须承担房东的角色,必须遵守租借条款。 然而,关闭程序远不止是简单的收费所有权转让。 出贷人、产权公司和律师需要彻底尽责保护所有当事人。 以下考虑至关重要。

租赁应尽职责

买方的团队必须审查影响财产的每项租约的每个实质期限,这不仅包括目前的租户租约,还包括任何转租、修改、转让或禁止反悔证书。

  • 租赁期限和到期日: 确保剩余期限与买方的投资前景或融资要求相一致。
  • 重新作出的选择和首先拒绝权:这些可能影响到买方重新开发或占有财产的能力。
  • 定期存款和担保存款: 目前的租金数额、上涨、特许权和担保存款的地点(例如,在计息账户)必须予以确认,在结算时,存款通常转移给买方。
  • 维修和修理义务: 许多租约要求房东保持共同的面积或结构要素,买方必须了解这些持续费用。
  • 保险要求:租赁往往规定某些责任和财产保险范围,买方必须在关闭时有适当的保险单。
  • 使用限制和经营契约: 商业租赁可以限制租户的业务类型或经营时间。 买方必须确保这些限制和经营契约是可以接受的。
  • 违约规定和补救期: 任何现有的违约或迟付租金必须在结清前解决。

转让和转售条款

大多数租约都限制租户将租约转让或将房地转租给另一当事方的能力,但出卖人(地主)转让财产的能力也引发转让问题,许多租约要求房东在出售该房产之前征得租户的同意,特别是在出售会导致所有权控制权改变的情况下。或者,有些租约载有一项条款,规定租约在出售时自动转让。关闭代理人必须审查租户的同意是否必要,如果需要,必须以书面形式获得租户的同意。否则,租户可以要求终止租约或寻求损害赔偿。

停止证书

禁止反悔证书是租户签署的文件,它核实租赁的现状,并且没有违约或未公开的协议。

  • 租约完全有效,除如上所述外,没有修改。
  • 租金和押金是经常的。
  • 本月以后,未预付租金。
  • 房客对房东没有已知的索偿或抵销。
  • 租户承认买方根据租约享有的权利。

Estoppel证书保护买方和出贷人免受隐性负债,这些证书必须在关闭前获得,并应仔细审查,如果租户拒绝签字或提供资格证书,则可能表明需要解决的纠纷。

服从、不动乱和破坏协定

以抵押贷款为财产融资的,出贷人将要求其留置权高于租赁权益,这通常通过租赁中的排序居次条款或单独的SNDA来实现。

  • 服从: 承租人同意抵押权优先于租赁,即如果出贷人取消抵押权,除非SNDA另有规定,租赁可以终止.
  • 无干扰: 出贷人同意,只要房客没有违约,即使出贷人解除抵押权,房客也可以继续占有房客。 这保护了房客的投资。
  • 损毁:[ 承租人同意在解除赎回权后,根据相同的租赁条件承认出贷人或新所有人为其新房东.

关闭时,买方的贷款人需要所有租户(或至少主要租户)提供SNDA。 谈判这些协议可能很费时,特别是如果租户有影响力的话。 关闭时间必须为此负责。

筹资问题

贷款人根据租赁结构对租赁财产区别对待。 如果该财产属于地面租赁(建筑物为租户所有,但土地为租赁),贷款是租赁抵押。贷款人要求充分审查土地租赁并满足某些标准:它必须拥有剩余时间,才能分期偿还贷款(通常在贷款期结束后至少10-20年),不能包含令人望而生畏的转让条款,必须规定贷款人取消赎回权。 对于有多个租户的财产,贷款人将按租赁方式承租现金流量,核实租金足以支付债务和开支。 关闭后不久的空缺或租赁到期可能需要准备金或较低的贷款金额。

租赁权益保险

租赁房地产的所有权保险保护房东权益免受可能干扰租赁的房东所有权或抵押权的缺陷。 买方(作为新房东)通常会获得涵盖收费利息的房东保单,但房东也可能要求有保单。 在关闭期间,产权公司将检查现有留置权或地役权是否影响该财产,以及租赁是否得到适当记录。 在一些国家,记录租赁或租赁备忘录必须让第三方得到通知。 关闭代理商必须与产权公司协调,以确保租赁能够对后续的购买人强制执行。

租赁财产的具体关闭程序

虽然每次房地产关闭都是独特的,但当涉及租赁财产时,下列步骤特别重要。

  1. 法律顾问和买方团队的租赁审查,所有修正和附带信件必须收集。
  2. 提前很久从所有租户获得禁止反悔证书。
  3. 与租户和贷款人谈判SNDAs,这可能需要多轮修改。
  4. 核实卖方持有的担保押金,确认金额和地点,在结算时,卖方必须把资金转给买方,或按购货价款提供信贷。
  5. 审查租金、房地产税、水电费和共同区域维护费的按比例计算。
  6. 卖方在关闭前应当纠正违约,或者买方可以要求扣留或代管。
  7. 记录地契和任何租赁备忘录,如果当地法律有此要求。同时记录SNDA和必要时的租赁转让,以完善贷款人的担保权益。
  8. 交付租户通知,告知他们新的所有权和在哪里发租金,这通常在关闭后进行,但应事先准备。

常见的陷阱和如何避免它们

租赁财产的复杂性可能导致关闭期间出现若干陷阱,认识可以防止拖延和诉讼。

  • 未公开的修正或口头协议: 房客可以声称房东同意减少租金或提供额外的空间,始终要求所有协议都是书面协议并列入租赁展.
  • 关闭后租赁到期太快:新所有人可能在购买后不久继承一栋空置的建筑物. 审查租赁条款并考虑要求卖方延长租赁或提供空缺担保.
  • 未能获得租户同意转让: 有些租约要求房东在出售前征得租户同意,忽略这一点可以给租户终止的理由。在关闭前取得签有协议。
  • 不正确的担保押金处理: 国家法律往往要求将担保押金存入单独的账户,并向承租人支付利息,结算代理人必须确保卖方适当转移这些押金,在有些法域,不当管理可能导致三倍的损失。
  • 错过SNDA从关键租户: 没有非混乱协议,放款人可能拒绝贷款融资. 主要锚地租户经常要求长时间谈判. 早起,在合同中积累时间.
  • 分割或使用冲突: 租户的企业可能违反分区条例或限制性契约。 买方应当核实目前的使用是合法的,并将在新的所有权下继续使用。

结论

租赁财产不仅仅是房地产交易中的细节,而是决定关闭成功与否的基本法律和财政考虑。 无论你是首次购房人,接管公寓单元的租赁,还是商业投资者,获得办公楼,拥有多个租房人,还是贷款人承租以租赁财产担保的贷款,围绕租赁权益的尽职调查是至高无上。 聘请有经验的房地产律师、产权公司和了解租赁法和关闭程序的关闭代理人是解决这些复杂问题的最佳途径。 通过彻底审查租赁、确保租房人反悔和SNDAs、正确处理存款以及及早解决潜在的陷阱,当事人可以实现平稳、无争议的关闭,以保护未来几年的投资。

进一步阅读时,可参考美国律师协会不动产、信托和地产法[和房东-租户法的Nolo指南,此外,可通过房地产经纪人和经理理事会探讨商业租赁条款的行业标准。