什么是分区法?

分区法是将一个市镇划分为不同地区或地区的地方条例,每个区都得到关于允许在土地上进行何种类型的建筑和活动的具体规则,例如,居民区只允许单家住宅,而商业区则允许零售商店、办公室或餐馆,这些法律由地方政府——通常是市或县议会——颁布,并通过建筑许可证、土地使用许可证和检查加以执行。

随着城市的快速发展,不相容的土地使用(比如学校旁边的工厂)之间的冲突变得普遍,分区概念在20世纪初出现。 纽约市于1916年通过了第一个全面的分区法令。 今天,美国几乎所有的并入社区都有某种形式的分区守则。 分区是实施社区综合计划的关键工具,该计划概述了发展、交通、住房和环境保护的长期目标。

为什么分区法很重要?

分区法有多重重要目的,它们通过防止不兼容的使用来维持街区的特性。 比如,一个安静的住宅区就能够保护人们免受工厂带来的噪音、交通和气味。分区法还能够确保建筑从街道上退后,有足够的停车位,并符合防火安全标准,从而促进公众健康和安全。 此外,分区法还可以保护财产价值:当街区被持续划出分区时,房主可以相信垃圾场或高层不会突然出现隔壁。

从更广泛的角度看,分区鼓励有序增长,防止无序扩张。 通过指定高密度开发地区在过境附近,并让其他地区用于开放空间或农业,社区可以高效使用土地并降低基础设施成本。 分区也可以用于保护历史区,保护环境敏感区,并通过包容性分区政策促进经济适用住房。

分区的经济影响

分区直接影响到房地产市场。 允许密度或商业用途较高的地区的土地通常比限制低密度住宅使用的土地更有价值。 这种价格差异会鼓励地产所有人寻求重新分区或差异。 另一方面,过度限制的分区会限制住房供应,推动物价上涨,导致许多大都市地区承受能力危机。 了解分区的经济层面对于想做出知情投资决定的地产所有人来说至关重要。

分区法的关键组成部分

为了有效导航分区条例,物业所有人需要了解几个核心组成部分。以下要素几乎总是分区条例的一部分:

  • 区划: 土地划分的基本类别 常见区包括住宅区(R ⁇ 1,R ⁇ 2等),商业区(C ⁇ 1,C ⁇ 2),工业区(I ⁇ 1,I ⁇ 2),农业区(A),以及混合区(MU),每个区都有一份具体的允许用途清单,并经常有一份有条件允许用途清单.
  • 224. 允许使用:[ 这些都是按权利允许的活动或建筑物类型,例如,在大多数居民区,单家住宅是允许使用的。
  • 地表标准: 这些条例控制了建筑物的实际足迹,共同标准包括最小批量尺寸,最小批量宽度,最大建筑高度,前侧和侧挫折(建筑物必须离地物线有多远),以及最高地板面积比(FAR). FAR衡量建筑物的总楼面面积与批量面积的对比.
  • 建筑条例: 超出维度标准,分区往往涉及建筑设计,如屋顶投球,材料,以及窗户布置,特别是在历史或规划中的地区. 停车要求和景观美化规则也在这里.
  • 入门用途和结构: 关于棚屋,车库,家用办公室,栅栏和标志的规则. 许多分区代码限制入门结构的大小和位置.
  • 特殊条件: 不同土地使用、暴雨水管理或负担得起的住房组合之间的筛选(树木或墙壁)等要求。

理解分区地图

分区地图是某个辖区内分区区的图形表示。 通常它们都是颜色编码的, 每种颜色代表不同的分区类型。 物业所有者可以从当地规划部门的网站或办公室获得官方分区地图。 使用最新的分区地图至关重要, 因为分区边界可以通过重新分区行动来改变。 物业的分区指定决定了哪些条例适用, 因此, 校验正确的分区是任何开发项目的第一步 。

分区类型

虽然每个社区都创建自己的分类系统,但大多数分区代码包括以下大类。理解这些分类将有助于您阅读分区图,并预测在特定包裹上允许使用什么。

居住区

这些区是住房区,范围从低密度单人家庭(R ⁇ 1)到高密度多家庭(R ⁇ 5或RM),每个区规定每英亩(密度)的住宅单位最多数量,有些居民区允许双人、城镇住宅或公寓建筑有条件使用,许多郊区还计划了单元开发,允许在总体规划中灵活设计。

商业区

商业区可以容纳商业,从小街区商店(C ⁇ 1,街区商业)到地区购物中心(C ⁇ 2或C ⁇ 3),办公公园、酒店和餐馆通常需要商业分区,有些商业区也允许轻制造或仓储,同时零售(混合使用),商业区的停车要求通常更高。

工业区

工业区是专门用于制造、仓储、分配和重工业用途的,它们通常位于高速公路、铁路或港口附近,以尽量减少对住宅区的影响。 环境条例,如排放标准,可以纳入这些区的分区代码。 了解轻工业(I ⁇ 1)和重工业(I ⁇ 2)之间的区别对于计划开办车间或工厂的财产购买者很重要。

农业和开放空间区

这些区域保护农耕、牧场和自然地区,它们往往允许密度很低(每20或40英亩拥有1个住宅),禁止非农业商业用途,有些社区拥有禁止非农业发展的专属农业区,开放的空间区可用于公园、保护地役权或公共娱乐。

混合使用区和重叠区

混合区(Mixed ) 允许在同一建筑或地块内混合住宅、商业、有时还有轻工业用途。 重叠区在基区之上增加了额外的条例。 常见的重叠区包括历史保护、防洪平面管理、机场噪音兼容性以及设计审查。 重叠区通常对建筑外观、景观美化或标志有更严格的标准。

如何发现和理解分区法

随着许多市镇将其分区代码和地图上线,获取分区信息变得容易一些。

  1. 确定财产的包裹号码或地址。 您可以在您的财产税单上或通过郡评估官的网站找到。
  2. 查看官方分区地图。 许多规划部门都有交互式网络地图。 输入地址可以查看地产区 。
  3. 读取分区条例文本。 条例定义了每个区允许的用途、维度标准和程序。 一些城市提供可搜索的PDF或在线代码平台(如Municode或eCode360)。
  4. 检查重叠区和特别条例。 例如,如果财产位于淹没地,则适用额外的建筑限制。
  5. 与规划部门联系。 工作人员可以回答关于解释、有待更改或需要许可证的问题,他们也可以解释差异或重新分区的申请程序。

对于不熟悉法律语言的人来说,请咨询一位专业规划师(通过美国注册规划师协会认证)或一位专门研究土地使用法的房地产律师[,这些专家可以在你花费钱用于许可证或建筑之前审查拟议项目并查明潜在的合规问题。

改变或挑战分区法

房地产的目前划分有时不允许业主设想使用。 在这种情况下,有几种法律途径可以使用,每种途径都有自己的程序和成本。

分区差异

差异是指由于财产独特的物理环境而要求偏离具体的维度标准或使用标准,例如形状奇异的地块、陡坡或阻碍遵守规定的现有结构。申请人必须证明严格适用分区守则会造成不必要的困难。差异通常由分区上诉委员会或类似的准司法机构审理。委员会可以授予差异(例如较小的挫折)或使用差异(允许在居民区经营企业)。许多法域很难获得差异。

重新分区

重新划分区划是为了改变一个财产的基本分区。 这是一种立法行动,这意味着必须在公开听证后由市议会或县委员会批准,并经过规划委员会的建议。重新划分区划的申请需要详细描述拟议用途,分析如何与综合计划相适应,并往往需要交通研究、环境审查和场地规划。 邻居会得到通知,并可能会出现反对。 成功的重新划分通常需要表明目前的分区是不适当的,或者变化会给社区带来好处。

有条件使用许可

当只允许使用时(有条件使用),业主必须申请许可。 这一过程涉及公开听证会,由规划委员会或BZA评估提案的影响,并设定减轻影响的条件(例如,运营时间、景观美化、交通管制 ) 。 与差异不同,有条件的使用许可不会改变分区;它允许在特定包裹上作特定用途。

对分区决定提出上诉

如果拒绝给予差异、重新划分或许可证,财产所有人可以向更高当局――通常是上诉委员会或法院――提出上诉,上诉的理由通常集中于裁决是任意的、反复无常的还是没有证据支持的,强烈建议法律代表提出上诉。

分区和财产价值

区划可以对财产价值产生深远的正面和负面影响。 从积极的方面看,连贯的区划可以保护街区免受破坏性用途,并维持质量基线,支持稳定或升值的价格。例如,在专门供单家住宅使用的地区,房屋的价值往往比在不允许使用的地区高。 在消极方面,在居民区附近用于工业用途的财产区可能由于烦扰而失去价值。 相反,“小区”的房产——只允许高需求地区低密度使用——可能比其最高和最佳使用价值低。

试图出售土地用于开发的所有人往往试图重新划分为更高密度或商业类别以解开价值。 但是,重新划分是投机性的,可能需要几年时间。 投资者应该研究当地的城市土地研究所[ 报告和市场趋势,以衡量重新划分范围的努力是否成功,以及它能增加多少价值。

财产所有人共同的分区问题

即使有良好的意图,房地产业主也经常遇到分区陷阱。 了解这些陷阱可以节省时间和金钱。

  • 不兼容用途: 成立时合法但不符合当前分区的用途,称为不兼容用途(或"祖传"用途),例如,在分区代码之前就已经在一个居民区的角落杂货店,如果停止使用一段时间(通常为6个月到1年),则可能失去不符合规格地位,无法恢复.
  • 背对面的违反: 建筑离地产线太近的栅栏、棚屋或增加物是常见的。这些违反行为可能导致停止工作命令、罚款或强制拆除。在开始施工前,始终核实必要的挫折。
  • 居家限制: 许多居住区只有在住宅使用“偶然”的情况下,才允许居家企业——例如,没有外部雇员、没有标志、客源有限,在没有有条件使用许可的情况下,经营一个响亮的车间或日托所,可以引人注意。
  • 标志条例: 分区代码往往限制标志的大小,位置,照明和类型. 商业区允许比住宅区更多的标志. 房屋所有者协会(HOAs)可能实施更严格的规则.
  • Short Team 租借: Airbnb等平台造成了与区划的冲突. 许多市镇现在限制或禁止住宅区的短期租借,除非业主住在现场. 物业业主应检查现行条例和待发条例.

分区和环境条例

分区与环境法日益交织,湿地、陡坡、洪泛地带和濒危物种的栖息地往往通过覆盖区或单独的环境条例来保护。 例如,洪泛地带的地产可能需要洪泛区许可和高架建筑。 暴风水管理要求可能增加大量成本。 沿海地区的地产业主可能面临额外的州或联邦条例。 与环境顾问合作,在规划过程中的早期可以防止意外。

购买土地前研究分区的步骤

购买土地时, 分区的审慎调查至关重要。 遵循这些步骤避免购买无法按你的意愿使用的财产。

  1. 确定目前的分区名称. 使用当地分区地图,与规划部门核实.
  2. 读取该区允许的用途。 您的预期用途是否出现在清单中?如果清单没有列出,通常禁止。
  3. 检查维度要求。 将批量大小、挫折和高度限制与你的建筑计划相比较。很多过于狭窄,无法满足所需侧面挫折,可能无法建造,而不能不有所差异。
  4. 调查覆盖区和未来的土地利用计划。 综合计划可能显示未来土地利用的指定不同于目前的分区,这可以表明未来的重新分区或基础设施的变化。
  5. 与邻居和邻里协会交谈。 他们可能知道可能影响财产的未决事态发展或法令。
  6. 雇用一名专业人员。 土地使用律师或规划师可以审查财产的历史、潜在的不符合规定情况以及获得所需批准的可能性。

分区在城市规划中的作用

分区不仅仅是一套限制措施,而是社区发展的一个积极主动的工具。现代规划强调基于形式的规则,这些守则侧重于建筑环境的物理特性,而不只是区分用途。基于形式的规则规范建筑布置、街道设计和公共空间,以创建可步行、混合的街区。 许多城市都采用“智能增长”原则,利用分区来减少对汽车的依赖、保护空地和促进填充式开发。 将项目与这些规划目标相配合的产权所有者往往会找到更平稳的审批程序和社区支持。

结论

了解分区法并不是任何人拥有或计划拥有房地产的可选办法。这些地方条例决定了财产使用的各个方面,从你们可以建造到如何使用。通过了解分区区的基本情况、允许的使用、维度标准以及变化过程,财产所有人可以作出明智的决定,避免代价高昂的错误,并最大限度地增加投资的价值。最佳做法是把分区研究视为一个重要的早期步骤,而不是事后思考。当怀疑时,依靠规划者、律师或分区官员的专业指导。只要牢牢掌握规则,你就能克服土地使用法的复杂性,促进社区有序、可持续的发展。