关闭前准备:平稳交易的基础

归宿的旅程在最后的结束,但关键的基础开始于几周甚至更早的几个月。 在关闭前的阶段,你和你的团队 — — 贷款人、房地产经纪人,以及可能还有律师 — — 协调了一系列关键的任务。 对于首次买家来说,这一阶段会感到压倒性,但破碎成可管理的部分却消除了大部分的焦虑。

保证抵押承诺

接受您的提议后, 贷款人通过核实您的收入、 资产、 信用历史和就业来处理您的贷款申请。 您一旦获得批准, 您将收到一份正式的承付函。 在关闭前, 您将收到两份关键文件: 贷款估算( 在申请后3个工作日内提供) 和 关闭披露( 在关闭前至少3个工作日内提供) 。 关闭披露 概述了最终贷款条件、 月付款 和所有关闭费用 。 您有权同时与两份文件一起检查任何未经授权的更改 。 如果您看到差异, 如利率较高、 贷款产品不同 或新收费 , 请您贷款人立即提出书面解释 [ [FLT: 1] 。 如果您没有及时收到关闭披露, 或者其中存在需要更正的差错, 您有权推迟关闭。

家庭检查和评估

彻底的家用检查对任何谨慎的买家来说都是不可谈判的。 聘请一位持照的专业检查员来评估房产的结构完整性、电力系统、管道、屋顶、HVAC以及其他主要部件。 检查报告给了你谈判修理、信用甚至降低价格的杠杆,如果卖方不能解决关键问题。 与此同时,你的贷款人命令评估房价,以确认房价。 如果评估低于购买价格,你可能需要与卖家重新谈判,带来额外的现金来弥补缺口,或者,在最糟糕的情况下,如果你的合同包含评估应急措施,就离开。 理解这些意外事件可以及早防止最后一刻的意外。

标题搜索和标题保险

产权公司或房地产律师进行产权查询,以确保卖方拥有明确的所有权,且所有权不包含留置权、判决、地役权或其他债权。您必须购买贷款人产权保险,以保护银行对财产的权益。强烈建议您也购买所有权人保险。产权保险保护您的权益,并涵盖关闭后隐匿的债权(如未披露的继承人或旧的未偿付承包商)的法律费用。这是一次性成本,在关闭时支付,只要您或您的继承人拥有房屋即可有效。

按行审查关闭披露行

最终披露是一份有5页法定内容的文件,它逐项列出了与你的抵押贷款和财产转让相关的所有费用,包括贷款人费用、第三方费用(评估、信用报告、产权服务、检查)、预付项目(由卖方和买方按比例征收的财产税、房主保险费、初始代管存款)以及任何卖方信贷。核实您的姓名、房产地址、贷款金额、利率、月付款(包括本金、利息、税收、保险和任何私人资产投资)以及关闭所需的现金。如果与贷款估算有任何不同,请提供书面解释。该文件中的错误可能会延误关闭或更糟糕的是,导致您支付过高。

最终的路过:在所有权之前的你最后的一面

通常在闭幕会议前24小时之内安排,最后的走过是您评估房产状况的最后机会。 将您的购买协议、检查报告以及任何修理协议带回。 确认卖方已完成所有商定的专业标准修复。 请检查所有电器、灯具、暖气和冷却系统以及其他包括的物品是否都到位并投入使用。 保证您上次访问后没有发生新的损坏, 如漏水、窗户破损或丢失的固定装置。 也确认除非合同另有规定, 卖方的私人物品是否空空置。 如果您发现问题, 请立即联系您的房地产代理。 步行是合同权利, 请不要跳过。 如果卖方未能按协议维护房产, 您可以有理由推迟关闭或要求贷款。

闭幕会议:在会议桌上期望什么

闭幕日是一次正式会议,一般在产权公司、代管办公室或律师事务所举行。 这一过程可以持续一至两小时,视文件的复杂性和数量而定。

谁出席闭幕会议

出席会议的人有你(买方)、你的房地产经纪人、卖方(或他们的代理人)、一名关闭代理人或代管人,有时还有一名贷款人代表。在房地产律师监督交易的州,律师将在场指导你通过文件。你有权请一位受信任的家庭成员、朋友或财务顾问提供道义支持,只要事先与关闭办公室核对,因为有些人的座位有限。

您将签名的文件

准备一叠文档。 不要急, 请仔细阅读, 或是请关闭代理对关键点进行总结 。 最重要的文档包括 :

  • 本票注——你有约束力的偿还贷款的承诺,包括利率,付款时间表,迟付费,以及预付罚款(如果有的话).
  • 信托抵押或契约——通过给予贷款人财产留置权来保证票据,它规定了你的权利和义务,例如保留住房保险和支付财产税。
  • 契约——将所有权从卖方转让给你的文件,由卖方而不是由你签名。
  • ]"闭幕披露]——你的最后结算声明. 签名确认收到,但请注意数字总计通常由产权公司处理.
  • 初始代管账户披露——解释如何管理你的代管税金和保险账户.
  • 其他必须披露——包括洪水危险确定(如果适用)、1978年以前建造的房屋铅色涂料披露、真实情况说明和具体国家表格。

绝不在压力下或不了解你签了什么 的情况下签名。如果一个术语不明确,请用简单的英语解释。

支付你的关闭费用和下调费用

银行和银行必须提供结算费用的资金和定金(除非定金包含在贷款中 ) 。 可接受的支付形式通常是一种出纳支票、认证支票或电汇。 个人支票很少被接受。 电汇欺诈是一个严重且日益严重的威胁 — — 任何通过电子邮件发出的信托电汇指令,而使用您知道的数字独立核实都是合法的(而不是同一电子邮件的号码 ) 。 关闭代理商将提供安全、可核实的指令。关闭费用通常在购买价的2%至5%之间。比如,在一个30万美元的家中,您可能支付6000至15000美元的费用以及你的定金。

详细了解结账费用

结算费用是指由各方收取的处理抵押和转移所有权的费用,对于已经因定金而负担过重的首次购买者来说,这些费用可能是一个冲击。

共同收费和典型范围

  • 贷款人为贷款的承销和处理收取的贷款原产地费,通常为贷款金额的0.5%至1%。
  • 审价——300美元-600美元,用于典型的单家庭住宅.
  • 信用报告费——30–50美元.
  • 题名搜索和产权保险[——视财产价值和当地费率,总额可达1000美元或以上.
  • 记账费——向当地县级记录员支付,正式登记地契和抵押贷款,通常为50–200美元.
  • 转税——州和/或地方政府根据销售价格持有,可达数百至几千美元不等。
  • 预付项目——按比例计提的财产税(你偿还卖方在关闭日期以后已经支付的税款)、第一年的房主保险费和一笔初始代管存款(通常是2-6个月的税金和保险)。
  • 屋主协会(HOA)收费——如果财产属于计划社区,可能需要支付转会费和按比例的应付款.

如何支付和保护自己

关闭时, 您的关闭代理将提供最后的现金金额, 通常称为“ 现金关闭 ” 。 对于大笔金额, 请使用出纳支票或电汇。 如果接线, 将确认银行的关闭时间, 并允许进行同一天的处理。 请保存所有收据, 并确认转账是在会议前收到的。 避免用电子邮件使用您的个人银行账户号码。 直接用一个经核实的电话号码给产权公司打电话, 以确认接线指令。 请记住: 如果有人在最后一分钟要求您将资金汇往另一个账户, 将是一个骗局 。

关闭后的步骤:你签名后会发生什么

一旦所有签名都收集并分配了资金,这一过程就还没有结束。关闭代理商将在几天内向县记录员办公室记录契约和抵押。这便使交易公开,并确立您的合法所有权。您在记录后通常会在几周内收到所有签名文件的副本。这些文件保存在一个安全、防火的地点。

记录契约和抵押

记录是完善贷款人留置权并确认你所有权的关键法律步骤。关闭代理自动处理。在记录后,您可以向郡记录员办公室索取认证副本,要求额外付费。如果您出售或再融资,这些副本是有用的。

进入:实际步骤

一旦契约被记录,您就收到钥匙。 立即更换锁, 您无法知道还有谁有副本( 以前的业主、 承包商、 朋友 ) 。 安装新的废品或重新为所有外门开关。 另外, 将公用账户切换为您的名字: 电、 煤气、 水、 垃圾、 互联网和电缆 。 设置邮件转发到USPS 。 随即通过家, 手持检查报告, 以识别您想要处理的任何小的修理或维修。 将您的关闭文件—— 尤其是关闭披露和预告 — 保存在安全、 防火的文件中。 在提交税收( 扣除分数和抵押贷款利息) 或以后再融资时, 您需要这些文件。

首次购房者在轨提示

  • 提前获得预先批准——预先批准的信件(不仅仅是资格预审)可以加强你的报价,澄清你的预算. 出卖人更认真地对待预先批准的买家.
  • 读取"闭幕披露"[的每行——按行比较它与贷款估计线. 问任何变化,即使看起来很小.
  • 跳动第三方服务 — — 不需要使用贷款人推荐的所有权公司、检查员或保险商。 购物可以节省数百美元。
  • 公开与你的房地产经纪人 通商——他们已经导航了数十个关闭,可以在他们成为问题之前标出潜在的问题.
  • 避免重大财务变动 — 不要开新的信用账户,大额购买,或在贷款批准和关闭之间改变工作。您的贷款人将在资金到位前重新检查你的信用和就业。
  • 意外关闭后费用的预算——即使是彻底检查也可能错过隐藏的问题. 留出购买价的1%\ 用于即时修理或改进.

常见的陷阱来避免

  • 忽略标题报告——未解决的留置权,法律描述错误,或未披露的继承人可能延迟结案或以后产生昂贵的诉讼. 与你的律师一起审查标题初步报告.
  • 忽略了最后的行进——在没有最后检查的情况下接受财产意味着你可能继承在检查和关闭之间发生的损害。
  • 依据口头承诺——任何关于修理、信贷或个人财产包括的协议必须是书面的,并附在合同之后。
  • 以电线诈骗罪[——欺诈者通常通过失密的电子邮件冒充所有权公司,总是通过拨打已知的独立电话号码来验证线路指令.
  • 需要政府发放的现时照片(司机执照、护照),请按要求携带社会保障卡或其他证件。

房地产律师的作用

在许多州,房地产律师并非强制性的,但聘用一名律师可能非常宝贵,特别是对于首次购买者来说。律师可以在签署之前审查采购合同,找出有问题的条款或意外情况,谈判修理或信贷,并出席关闭以确保你的利益得到保护。他们还可以处理更复杂的问题,如地役权、边界纠纷或遗嘱销售。 费用通常为500美元至1 500美元的统一费用,与无代理人交易的风险相比,这是一笔不高的投资。即使不需要,如果对文件感到不肯定,或者财产有独特的产权问题,也请考虑聘请律师。

了解你的权利和最后核对清单

消费者金融保护局为帮助您完成这一过程提供了极好的资源。 审查其关于 损失估计和披露的指南,以便熟悉关键文件。您还可以使用美国住房和城市发展部的购房清单 来跟踪您的进展情况。最后,联邦贸易委员会就 债务结算费提供建议,帮助您发现不必要的费用。

最后想法

了解房地产关闭的一步一步的过程,可以将恐吓事件转变为一个可以管理的里程碑。通过及早准备、阅读每份文件、提问和组建一个可信赖的团队,你将成功地过着关闭的日子,满怀信心地走进你的新家。关闭过程是一个明确步骤的顺序——你不需要记住每一个细节,但你必须知道每个阶段谁需要帮助。你的房地产经纪人、贷款人和产权专业人士会在那里指导你。明智地使用它们,你将清晰地、平静地跨越终点线。