何谓契约,为何在闭幕时很重要

在任何房地产交易中,契约是改变手势的单一最重要的文件。没有契约,所有权就不能从出卖人合法地转移给买受人。尽管合同和贷款文件受到很大关注,但契约是最终的、有约束力的文件,使得出售成为正式的。在关闭时理解契约的功能、类型和作用可以保护你免受未来产权纠纷,并确保你的财产权安全。

契约是一份书面法律文书,它传达了不动产的所有权,必须载有对财产的清楚描述,指明设保人(卖方)和受赠人(买方),并由设保人(签名)执行,为了对第三方生效,契约必须记录在财产所在地县的公共土地记录中,这种记录为世界提供了新所有人利益的建设性通知。

契的解剖学

每个有效契约都包含若干基本要素。虽然各州存在差异,但核心组成部分仍然一致:

  • 赠与人: 财产转让人(赠与人)和接受人(赠与人).
  • 考虑: 交换的价值,一般是购买价,尽管可以是名义的。
  • 宽限条款: 表明转移所有权意图的词语,如“运输和授权书”。
  • 财产描述: 准确的法律描述,而不仅仅是街道地址。这可能会使用记录的牌、元和界号或政府调查的批号和块号。
  • 例外和保留: 任何与财产有关的现有地役权、矿物权或限制。
  • 设保人的签字:[] 必须在大多数州进行公证,才能被记录.
  • 承认:公证员证明,确认设保人的身份和自愿签字。

缺乏任何这些要素的契约可能无效或无法执行,在关闭期间,产权公司或律师确保契约在交付和记录之前符合所有法律要求。

房地产使用的五种常见的契约类型

契约提供的保护程度大不相同,买方应了解他们得到的担保种类和附带的担保。

一般保证金契约

设保人承诺,所有权在所有权之前和期间[]均不存在所有缺陷、留置权和债权,如果第三方后来对所有权提出质疑,设保人有义务为所有权辩护,大多数住宅销售都涉及一般担保契约,因为它使买方心怀平静,并且是许多放款人所要求的。

特别保证金契约

也称为有限担保契约,它只涵盖设保人所有权期间发生的缺陷,它不能防止设保人拥有财产之前存在的问题,这些常见于商业交易和银行或信托的销售,卖方希望限制赔偿责任。

退出请求契约

退权契约转移出让人所拥有的任何权益,如果有的话,却不承诺所有权的质量。 它常常被用来消除所有权的缺陷,在家庭成员之间转移财产,或用于离婚和解。 出贷人一般不接受退权契约,因为购买交易不提供买方保护。

赠款契约

加利福尼亚州等州使用的赠与契约意味着出让人尚未将财产转交给他人,也没有未公开的抵押权。 它所提供的保护比一般保质契约要少,但不止是放弃债权。 赠与契约在许多西部州很常见。

交易和销售契约

这种契约转让财产时,设保人没有明确要求所有权,但可能暗示设保人有权出售,常常被用于出售税金或赎回权拍卖,买方在接受这种契约之前应认真注意。

“如果产权问题后来出现,你收到的契约类型会直接影响你的法律追索权。 总是与你的终结代理人或律师一起审查。”

契约在结束进程中的核心作用

房地产关闭,也称为结算,是所有权正式转让的事件。 契约由卖方执行,并交给买方(或买方的代表 ) 。 以下是契约如何与关闭的每个阶段相适应:

关闭前:标题搜索和契约准备

在关闭日期之前,产权公司或律师进行产权查询,以核实卖方拥有良好产权,并查明任何留置权、判决或其他云层问题。根据这一查询,起草一份干净的契约。如果发现问题,必须在记录新契约之前予以解决。

更多地了解标题保险流程,以及标题搜索为何至关重要.

闭幕会议

在正式关闭期间(可以是亲自、通过邮递方式或远程关闭),卖方在公证处前签署契约,买方在期票和抵押(如果融资的话)上签字,资金已经支付,契约交付给买方,交付是一个关键的法律要素——所有权在契约实际或建设性地交付之前不会转移。

关闭后:记录契约

结账后,契约必须在县记录员办公室记录。 这一步骤使转让成为公开的,保护买方的所有权免受未来债权的侵害。 记录还确立了相对于任何后来提交的文件的优先权。 不记录可能导致“竞相前往法院 ” , 第二位买方在法院适当记录其契约和要求优先所有权。

为什么理解契约保护你的投资

契约不仅仅是一种形式,而是财产所有权的基础。

  • 所有权证明: 记录的契据是您拥有财产的主要证据,放款人,所有权公司,以及未来的买主都依赖它.
  • 所有权的清册链:[ 一份经过适当起草和记录的契约保持了一条未断的所有权链,它简化了未来的销售或再融资.
  • 边界定义: 契约中的法律描述确切地定义了包含哪些土地,差异可能导致与邻居的边界纠纷.
  • 权利转让: 契约不仅传达土地,而且还传达附带的权利,如地役权或矿物权,除非明确保留。

如果契约中包含错误,如拼写错误的名称、不正确的法律描述或缺少签名,那么契约就可能无效。 因此,许多国家要求产权保险来保护贷款人和买主免受这些缺陷的影响。 更多信息,请参考 消费者所有权保险财务保护局。

常见的陷阱和如何避免它们

即使是有经验的房地产专业人士也会遇到与契约有关的问题。 了解这些问题有助于你在关闭或模糊您的头衔之前解决这些问题。

被遗忘的签名或不当的承认

没有公证签名的契约往往无法记录。 关闭代理必须确保公证部分的完成正确,并包括公证员的印章和到期日期。

与调查不符的法律描述

法律描述的过时或不正确可能使契约存在缺陷。 总是将契约描述与最新的调查或财产展示进行比较。

缺少配偶签名

在共有财产国家,配偶双方必须执行契约,即使只有一方在所有权上,否则婚姻权利要求就得不到解决。

先前的连带关系

如果以前的抵押或判决留置权仍在记录之中,那么新契约无法抹去。产权公司将确保所有留置权在记录新契约之前都得到支付和释放。

使用错误的契据类型

买方接受退出债权契约而不理解其限制,以后可能会发现卖方从未要求过的所有权问题,如果需要充分保护,则坚持要求普通担保契约。

记录契约:关闭后发生的事情

记录是使契约在法律上对第三方有效的最后一步,在大多数法域,县记录员或契约登记员收到原执行契约(通常在支付记录费和转移税之后),一旦盖章和索引,契约便成为公共记录的一部分。

  • 建设性通知: 公众被认为已经知道您的所有权,防止后来的善意购买者声称无知。
  • 优先权:[ 大多数国家都遵循“种族通知”或“纯粹种族”记录制度,第一种记录的文书一般优先于以后的。
  • 标题的条目:[] 记录的契约在财产的历史中创造了一个永久条目,未来所有权的搜索将依赖它。

购买者应该经常在关闭几周后从所有权公司或记录员办公室收到一份经认证的契约副本。 将契约与永久记录一起保存,并保存在关闭的披露和所有权保险单中。

所有权保险如何补充契约

契约传递所有权,但不能保证所有权不存在隐蔽缺陷。例如,前所有人伪造的契约、声称有权益的未知继承人或勘测错误仍然可能影响您的所有权。产权保险保护您免受这些隐蔽风险。存在两种类型:

  • 贷款人的政策: 几乎所有抵押贷款人都要求,包括贷款数额。
  • 奥纳的政策:可选但受到高度推荐;包括你的股本和法律费用,最高可达购买价。

大多数放款人需要贷款人的政策,但业主的政策是保护契约承诺的廉价方式。 阅读关于为什么需要产权保险的投资指南。

特殊情况:信托、遗嘱和赎回权

并非所有契约都是简单的设保人转让。

信托契约(信托契约)

在许多国家,融资由信托契约而不是抵押担保,这涉及三方:借款人(受托人)、受托人(通常是产权公司)和贷款人(受益人)。 全额偿还后,受托人签发了释放留置权的转售契约。 在出售期间,买方必须确保任何现有的信托契约都得到满足和重新确认。

遗嘱转让

如果卖方是财产,则契约可由个人代表或执行人签署,这就需要法院签发行政函,并往往发出遗嘱令确认出售,买方应核实该代表有执行契约的法定权力。

取消赎回权

以赎回权出售财产时,中标人收到一份赎回权契约(通常为警长契约或受托人契约 ) 。 这些契约通常在没有担保的情况下转让所有权“as ⁇ is ” 。 赎回权销售的买方在招标之前应当先获得所有权保险和产权查询,以了解风险。

国际买家和契约记录

美国公民购买财产面临额外的契约考虑。 许多国家要求契约包括买方的外国地址,有些国家规定如果买方是非居民,卖方必须缴纳预扣税。 此外,契约的法律描述必须符合美国勘测标准。 一位有经验的房地产律师可以帮助满足这些要求并确保契约在法域有效。

闭幕时经常问到关于行为的问题

所有权何时实际转让?

所有权转让是在交货和接受契约时进行的,通常在收尾时发生,但为了保护买方的权利不受第三方的侵犯,需要记录。

地契尚未记录,

技术上是的,但风险很大。没有记录的契约很容易被上级要求所侵犯。在关闭后,总是尽快记录。

如果在录制后 契约上有错误呢?

纠正契约(也称纠正契约)可以用来纠正小错误,如误填或错误的法律描述。 双方必须签署纠正契约,并应记录。

每件契约都需要公证员吗?

大部分州要求公证契约才能被记录下来。 少数州允许公证或授权官员承认。 没有公证,契约可能无效。 州政府必须进行公证。

我需要律师来准备契约吗?

法律审查可以确保契约准确反映交易并保护你的利益。 法律审查可以确保契约的正确性。 法律审查可以确保契约的正确性。

结论:以妥善处理的契约确保你的所有权

契约是房地产所有权的基石。 在关闭时理解契约的意义可以让买方和卖方都有信心地浏览交易。 从选择正确的契约类型到确保契约的正确起草、签署、公证和记录,每一步都涉及事务。 与合格的关闭代理人、产权公司或房地产律师合作有助于避免代价高昂的错误。

签署之前,您要花时间阅读契约。 询问您不了解的条款。 关闭后,确认契约已经记录下来,并获得一份副本作为您的记录。 通过这样做,您可以保护大多数人有史以来最大的投资。