财产所有权权益介绍

财产所有权不是一个单一的概念,而是可以以各种方式分割、限制或转让的一系列权利。房地产法的两种基本所有权形式是Fee Simple和Life Estate[。理解这些概念对于参与购买、出售或计划转让不动产的任何人来说都是必不可少的。费用简单是最完整和持久的所有权权益,而生活财产只是一种暂时权益,只持续到指定个人的一生。本条提供了详细的比较,探索了法律上的细微差别,并为房地产规划和房地产决定提供了实际指导。

简单收费所有权是什么?

费用简单,通常称为 简单绝对,是法律承认的最高财产所有权形式。它赋予所有人全部权利[ :拥有、使用、享受、出售、租赁、抵押、设计(通过意愿)的权利,甚至摧毁财产,但只受到政府的限制,如分区法、建筑法规和税收。 这种所有权是无限期的,如果不存在,则通过遗嘱或通过遗嘱或遗嘱法,将永远传给所有者继承人。 费用简单是大多数人在说“拥有”一个住宅或土地时所想象的。

收费简单所有权的特点

  • 期限:[] 所有权权益是无限的,没有结束日期,财产可以世代相传。
  • 可转让性: 所有人可以随时出售,赠与或交换财产,无需任何人的许可,新所有人获得相同的全套权利.
  • 继承: 财产在死亡时,将财产传给所有者继承人或指定的受益人,可以包括在信托或遗嘱中。
  • 排他性: 所有人有权将他人排除在财产之外,但须享有合法的进入权(例如公用事业地役权,紧急服务).
  • 剩余和未来权益:[] 收费简单公司不能拥有他人的未来权益,除非所有人创造(例如授予生活产业).

简单收费示例

以莎拉为例,她购买了芝加哥的一所房屋。 她获得了一份将房产转给她“简易租房”的契约。 莎拉可以住在房子里,租房、翻新、出售或将房产留给女儿,只要她自由离开,未来任何第三方都不得要求拥有这些房产。 她的所有权是绝对的和无条件的,除非有财产税和地方法令等标准法律义务。

法律差异:简单收费

收费简单绝对法最为常见,但也有名为的变体,如果出现特定条件,可以终止这种变体。 例如,契约可能赋予“只要用作公立学校,校区就可拥有财产。” 如果校区停止使用,所有权可能归设保人或其继承人所有。然而,这些收费不常见,而且不同于标准收费简单绝对法。

生活庄园是什么?

生命财产 生活财产是财产权益,仅持续到特定人的一生,称为 生活租户 生命财产拥有者有权拥有、使用和在一生中享有财产,但是未经未来权益持有者同意,他们不能以超出其一生的方式出售或转让财产,称为 剩余者. 生命租户死亡后,所有权自动转移给剩余者(或余下人)。

生活财产的关键要素

  • 生活租户: 有权使用财产的人,他们可以租出,收集收入,住在那里,但他们不得造成浪费(即破坏财产或大幅度降低财产价值)。
  • 保留人: 终身房客死后将获得财产全部所有权的人(或数人),剩余人未来有权益,但目前没有在终身房客生前拥有财产的权利。
  • 期限: 生活庄园在生活房客死亡时自动结束,如果生活庄园是为他人的生命而创造的(例如"为B的生命而向A"),则称为pur autre vie生活庄园.
  • 转让性: 生活房客可以出售或转让其生活财产权益,但买方只能收到剩余生活财产——它仍然在生活房客死亡时到期。 在某些情况下,如果不与生活房客联手,剩余人权益是不能出售的。
  • 家庭财产可以由契约、遗嘱或信任来创造。 例如,父母可能把房子给孩子“终身,然后是孙子 ” 。 父母是出让者,子女是终身租户,孙子是余生。

生活遗产实例

John,一位年老的鳏夫,希望确保第二任妻子Maria能继续生活,但他希望财产最终从第一次婚姻中传给孩子。 John将房子“终身交给Maria,然后平等地交给孩子 ” 。 Maria成为了生活租户。 她可以住在家中,交税和赡养费,甚至租房,但她不能在没有孩子同意的情况下卖掉房子。 当Maria去世后,所有权自动地将财产交给了John的孩子,而无需遗嘱。

法定新婚:终身房客的义务

生活租户有维护财产和避免浪费的法律义务 生活租户包括降低财产价值的行为,如拆除建筑物、砍伐木材(木柴或正常维修除外)或未能进行必要的维修,生活租户一般负责普通修理和财产税,但除非另有协议,其余人可能负责重大的基本建设改造。此外,生活租户必须支付与使用财产有关的费用,如水电和保险。

收费简单和生活财产之间的密钥差异

基本区别在于时间、控制和可转移性。

  • 期限:[ 收费简单无限制地持续;一个生活庄园在生活租户(或另一个特定的人)死亡时结束.
  • ” 转让: 收费简单可以自由出售、抵押或不受限制地赠与。 生活地产可以出售,但买方只能获得终身房客余生的利息,使其更难出售。 其余人除非将双方利益合并,否则无法出售全部财产。
  • 控制: 简易收费所有人完全有权改变财产、拆除建筑物或改变用途(但须划区),生活租户必须为剩余者保留财产;他们不能在未经同意的情况下进行浪费或根本改变。
  • 遗产继承:[ 费用简单化可以通过遗嘱或遗嘱传给继承人。 生活遗产不能由终身租户的继承人继承,因为利息在死亡时就消失。 相反,财产归余人所有。
  • 信用和融资:[ 收费简单财产容易抵押或用作抵押品. 生活产业很难融资,因为放款人认为利息不确定和暂时性,终身房客不能授予约束剩余人的抵押权.
  • 税处理: 财产免税(例如住宅区)和出售时的资本收益税的差异也各不相同,在实际影响一节中更为详细。

对房地产规划的实际影响

在这些所有权形式之间作出选择,对财产规划、纳税责任和资产保护产生重大的后果。

与生活财产有关的财产规划

生活财产是一种受欢迎的遗产规划工具,因为它允许设保人在财产存续期间保留使用财产的权利,同时确保财产直接传给指定的受益人而不通过遗嘱,这可以节省时间和金钱,例如,父母可以通过生活财产契约将住房转让给成年子女,同时保留在那里生活的权利,但是,父母(作为生活租户)如果需要长期照料,可能丧失获得医疗补助的资格,因为生活财产权益被视为资产,根据联邦医疗补助规则,如果某人在申请护理家庭的五年内放弃财产或建立生活财产,则可能会引发一个惩罚期。医疗补助财产的收回也可以要求从包括家庭在内的财产中偿还。

资本收益税考虑

当出售了Feel Simple公司持有的财产时,卖方根据出售价格与调整成本(一般是他们支付的费用)之间的差额缴纳资本收益税。 拥有终身财产,其税收后果可能很复杂。 如果终身房客和剩余房客一起出售财产,则资本收益根据国税局的精算表进行分割。 终身房客部分通常因利息是暂时性的而较小。 剩余房客的成本基础可能根据现行税法(如果财产包含在终身房客的遗产中 ) , 可在终身房客死亡时(如果财产包括在终身房客的遗产中 ) , 逐步增加费用基础可以消除剩余房客的资本收益,如果他们在继承后不久就出售的话。 [ IRS关于资本收益的指导提供了更多细节,但建议咨询一名税务专业人员。

医疗补助和资产保护

对于计划长期护理的个人来说,生活产业可以是一把双刃剑。 一方面,它使家庭不具有遗嘱,并能够保护剩余者的利益。 另一方面,生活房客的利益在大多数州都可用于医疗补助的资格目的。 如果生活房客将剩余权益放出,那么它可能作为礼物受到惩罚。有些州允许在生活房客打算返回家园的情况下免予居住房客的居住。 但是,规则差异很大,用生活产业进行医疗补助规划需要谨慎的策略。

涉及生命财产的房地产交易

出售属于终身财产的财产更为复杂。要传达明确的所有权(Fee Simple),终身房客和剩余房客都必须同意出售。他们的利益可以一起出售。收益可以按照每股利息的精算值分割。终身房客得到一笔总付,作为他们使用财产的预期寿命的现值。剩余房客得到余额。购买者往往在终身财产上挥霍,除非所有各方都合作,这就是为什么终身房可以降低可销售性。

优点和缺点

简单收费所有权

]优点:]

  • 最大控制力和灵活性。
  • 易卖易贷,或转贷.
  • 很容易继承
  • 最高的市场可销售性和财产价值。

] 缺点:]

  • 受债权人和诉讼(除非受到住宅或其他例外的保护)的约束。
  • 承担全部财产税责任和维护责任.
  • 在庄园规划中使用时,可能需要遗嘱,遗嘱费用高昂,而且公开.

生活财产所有权

]优点:]

  • 避免在终身房客死亡时对财产进行遗嘱检验。
  • 允许设保人继续使用财产,同时确保财产传给特定的继承人。
  • 可以在保留子女财产时为未亡配偶提供前夫。
  • 潜在的资本收益税优惠(在终身房客死亡时逐步增加)。

] 缺点:]

  • 有限控制:终身房客不能单独出售房产或作重大改变.
  • 难以融资或再融资。
  • 可能会给医疗补助的资格带来并发症。
  • 减少对终身房客利益的市场吸引力。
  • 终身租户和余人之间可能因维持和开支而发生冲突。

如何在收费简单和生活庄园之间选择

选择取决于您的目标。 如果您想要获得使用、出售或借入您财产的最大自由,并且计划通过遗嘱或信托让继承人继承,那么Feel Simple就是标准。 如果您希望保持对财产的终身使用,同时确保财产在您死亡时直接传给特定的人,而您愿意接受对控制的限制,那么生命遗产可能是合适的。

考虑这些设想:

  • 你们是已婚夫妇: 许多夫妇作为共同租户持有财产,他们有生存权(一种简易费用形式),或作为全部租户,这确保了自动转移给未亡配偶,除非有特定关切(例如希望保护儿童免受先前婚姻的影响),否则生活财产对配偶来说不太常见。
  • 您是想要帮助成年子女的父母: 在保留生活遗产的同时将家庭交给孩子可以让父母留在家里。孩子成为剩余者。这可以避免遗嘱,但可能影响父母的医疗补助资格。
  • 你正在计划一个残疾的受抚养人: 生活产业可以是一个特殊需要信托的一部分,但是,与律师进行仔细规划对于避免失去政府福利至关重要。

对大多数人来说,可撤销的活信托为避免遗嘱的产生提供了更灵活的替代生活遗产。 信托允许你保留控制权、修改条件和避免生活遗产的许多限制。咨询合格的房地产规划律师来权衡你的选择。

结论

简单生活财产代表两个财产所有权的极点:一个是永久的和绝对的,另一个是暂时的和有限的。 简单生活财产是大多数住宅房地产的违约,但是,在房地产规划中,特别是对于混合家庭或在没有使用信托的情况下希望避免遗嘱的情况下,生活财产发挥着宝贵的作用。然而,生活财产在可转让性和控制权方面有着重大限制,而且涉及到税收、医疗补助和未来市场化。 在选择其中任何一个结构之前,最好先与法律和金融专业人士审查你的长期目标。为了进一步阅读,关于简单生活财产的 Nolo 文章 和 Cornell法学院法律信息学院 ,提供权威背景。