理解不符合要求的用途对于任何物业所有人、开发者或社区规划者浏览分区法的复杂地貌都是至关重要的,这些用途代表了过去条例和现行条例之间的法律桥梁,允许某些财产即使在分区变更之后仍能继续运作,否则将禁止这些用途。 没有不符合要求的用途的概念,各市镇在每次更新分区代码时都会面临持续的干扰和法律不确定性。 本条探讨了不符合要求用途的定义、法律保护、限制和实际影响,为任何参与土地使用和房地产的人提供了全面的资源。

哪些是不符合同规定的用途?

不符合规定的使用,因为一块土地或一个结构在创建时已根据分区条例合法建立,但适用的分区条例后来作了修正,使现有的使用不再符合新的规则。例如,一个在后来重新区划用于单家庭住宅的小型汽车修理店将变成不符合规定的使用。关键是,该用途在开始的当天合法];它不会仅仅因为规则的改变而丧失其地位。

分区规则可以将不兼容的土地使用,如重工业与住宅区分开,促进有序增长。 但是,分区并不是静止不变的。 城市更新其综合计划和法令以反映不断变化的人口、经济重点或环境目标。 没有不符合要求的用途的保护,每次重新分区都可能迫使现有企业或住宅立即关闭,引起有关产权和正当程序的严重的宪法问题。 不符合要求的用途理论允许务实的过渡 — — 认识到现有投资应该得到保护,同时仍然可以进行渐进的分区改革。

示例

  • 一家杂货店 早于分区变更为只居住区.
  • 后被指定用于农业的土地上运行的砂砾坑.
  • 单家区双人区 区划代码颁布前建成.
  • 广告牌是被允许的 但现在违反了手势限制

法院和市政编码往往区分不符合要求的使用(活动本身)和不符合要求的结构[(即使允许使用,但不符合目前的挫折、高度或批量要求的建筑物),两者都受到保护,但改变不符合要求的结构的规则可能不同于适用于使用本身的规则。

非符合规定的用途类型

分区法通常承认两类不符合同的用途,每种用途都有不同的法律处理:

不符合同使用( 活动)

而在地产上进行的活动不再符合目前的分区区允许的使用,例如,在混合用途区进行干洗,然后重新区划为专门居住区,会产生不符合规定的用途,允许根据祖父条款[继续从事这项活动,但对其扩展或修改适用严格的限制。

不兼容的结构

建筑本身违反了诸如地板面积比、院落倒退或高度限制等维度标准 — — 即使允许使用。 一个典型的例子就是在目前需要20英尺边退的区里从地产线上建造的房屋。 建筑是合法存在的,但任何增加都可能需要遵守目前的挫折规则,或者整个建筑失去不符合要求的地位。

有些法域进一步将不符合同的用途细分为具体的子类型:[] 法律上不符合同[(满足最初的要求,从未放弃),相对于非法不符合同[(违反先前法律建立,但后来又受到错误保护——被错误地承认),正确确定这种类型至关重要,因为保护和限制各不相同。

对不符合同规定的用途的法律保护

对不符合同用途的主要法律保护来自美国宪法第五修正案,该修正案禁止政府不经公正赔偿而获取私人财产。 尽管区划有所改变,允许在成立之初合法使用仍可继续使用,是避免监管性做法[的一种方式。 法院一贯认为,区划条例不能追溯性地取消既定用途,除非满足令人信服的公共目的,甚至需要补偿。

大多数市分区法明确规定,合法不符合同的用途[]可以继续,通常使用如下语言:“在本法令通过时存在的任何合法不符合同的用途可以继续使用,尽管这种使用不符合本法令的规定。” 这种保护不是绝对的;它必须遵守旨在防止不符合同的用途扩大或成为邻里永久污点的条件。

保护的关键条件

  • 使用必须根据先前的分区条例合法确立,从一开始非法使用(例如,没有规定许可证操作)不能成为不符合规定的用途。
  • 使用必须是 活动并持续 . 如果财产所有人自愿在指定时间内(通常为6至12个月,取决于本地代码)停止不符合规定的使用,则继续使用的权利将丧失。
  • 结构不得 被大量破坏. 许多法令规定,如果含有不符合要求用途的建筑物损坏超过其价值的一定百分比(如50%),只有在新结构符合目前的分区时才能重建.
  • 物业所有人不得扩大或强化不符合要求的使用,例如,不符合要求的汽车修理店不能增加其地板面积,增加服务海湾,或操作产生额外噪音或流量的更响设备.

不符合同规定的用途的限制和终止

虽然不符合要求的用途受到重大保护,但并非永久的,有几种机制允许市政当局逐步停止或终止这种用途,促进最终遵守分区计划。

弃 弃

如果不符合同的使用在规定期限内停止——通常一年,但有时只有六个月或三年——财产将失去其祖父的地位,此后,任何新的用途都必须符合目前的分区。弃置需要有一个目标,表明所有者打算停止使用。临时空缺(例如,为翻新而关闭的商店)一般不会引发弃置,但长期闲置可能引发弃置。

销毁

大多数分区代码都包含一个破坏条款:如果一个不符合要求的使用的结构被损坏或摧毁超过某一阈值(通常为其公平市价或重置成本的50%),该建筑只能完全按照目前的分区条例重建,这一规则鼓励物业所有者维护其建筑,避免了在灾难事件后永久维持不符合要求的使用.

摊销

有些法域采用[]摊销期——一个固定的时间(例如5、10或20年),在此期间,不符合同的使用可以继续,此后必须停止,这种办法平衡了财产所有人投资后的期望,兼顾了社区对最终符合的利益,法院考虑到结构的年龄、所有者的投资和使用所造成的伤害等因素,在合理时维持了摊销规定。

禁止扩大

几乎普遍禁止扩大不符合要求的使用,这一规则确保这种使用不会以破坏新分区目的的方式增加,但有些守则允许有限扩大,例如,如果扩大不会增加不符合要求的情况,则只增加一个偶然出现倒退的住宅,例如,增加一个放在现有足迹内的甲板,但将结构进一步扩大到必要的挫折,则并非如此。

对财产所有人的影响

对物业所有人来说,持有不符合要求的用途状态既可以是资产,也可以是负债。这种状态保护现有企业或使用不被分区变更所逼出,维护了物业的经济生存能力。 住宅区不合格的汽车修理店可能仍然是宝贵的创收资产,因为没有新的竞争者能够在附近开设类似的商店。 这种独家经营可以增加物业价值。

然而,这些限制是重大的,业主不能扩大建筑物或将用途改为不同的不符合要求的用途而不失去保护。出售财产可能很复杂,因为买受人继承同样的限制。放款人可能认为不符合要求的房地产更危险,特别是如果毁坏或遗弃的风险对未来的回收造成不确定性。此外,如果使用需要大量翻新(例如,将旧建筑物提高到目前的消防代码),成本可能与财产的价值不成比例。

财产所有人战略

  • 文档:[ 保存证明用途在分区变更之前合法建立的记录——旧许可证、税务记录、照片和前业主的宣誓书。
  • 继续运营:避免市政府可解释为放弃的使用中的任何空白,即使是短暂的关闭(如改建),也应同时有持续打算继续使用的证据.
  • 了解本地代码: 了解你辖区内的具体废弃期、销毁门槛和扩展规则。在修改之前,请土地使用律师咨询。
  • 考虑一个差异: 如果扩展是必要的,则申请区划板的变数[。如果财产遭受独特的困难,差异可能允许合理的扩展。

对社区的影响

从市政角度来说,不合规的用途在分区构想的执行与尊重产权之间存在着矛盾。 一方面,允许在日益扩大的住宅区持续大量工业用途,会造成麻烦 — — 噪音、交通、气味和安全危害 — — 使新居民感到沮丧,并破坏社区的长期规划目标。

另一方面,通过强制关闭或拆除突然消除不符合要求的用途,可能导致法律质疑、赔偿要求和政治反弹。 聪明的社区通过积极主动的战略来管理这种平衡:

自愿遵守的奖励

与强制实施相反,许多城市都提供了激励,鼓励业主自愿地让其使用符合要求。 减税、密度奖金或快速开发许可等手段都非常有力。 比如,一个城市可能允许一个不符合要求的砾石坑持续一段时间,而业主同意以住宅分区为结束的开垦计划。

缓冲区和缓解

一些分区代码要求使用不符合要求的办法来提供缓冲,例如增加景观、音墙或有限的运行时间,以尽量减少其对邻近符合要求的用途的影响。 这样就可以在减少摩擦的同时保留使用。

周期代码更新

新的分区法中的摊还条款减少了永久祖父化的必要性。 通过为不符合要求的用途设定一个持续使用的期限,城市可以确保最终所有土地使用都与目前的计划一致。 法院通常支持摊还,特别是用于特别不兼容或危险的用途。

非合规用途与差异

差异是区划上诉委员会正式批准的允许偏离区划条例的许可,通常用于本来禁止的新用途或结构;相反,不符合规定的用途是创建时合法的现有用途;关键区别是:差异需要适用并显示艰苦[ (独特的地形条件),而不符合规定的用途是因区划变化而自动产生的法律地位;差异是自由裁量的;不符合规定的用途受法律保护。

Tip: 物业所有人不能通过简单地开始被禁止的活动,希望以后再被祖父使用,这种使用必须先于分区变更存在,差异是新的不符合同活动的唯一途径.

最近的趋势和挑战

分区法不断演变,不相适应的用途成为当代几个争论的中心: 分界法是:

转基因和流离失所

在快速兴旺的街区,随着住宅区划的扩大,老的工业或商业用途往往变得不合规。 城市必须决定是保护这些用途(保留负担得起的工作和服务)还是淘汰(减少新居民的烦恼 ) 。 一些社区采取“遗产企业”保护措施,以保留为长期居民服务的不合规用途。

气候变化与复原力

位于洪泛区或野火区的不符合要求的结构带来了新的风险。 许多城市正在更新建筑规范,但正在努力对不符合要求的建筑物适用追溯性要求。 一些城市正在利用摊还来逐步淘汰沿海开发,而另一些城市则在为一再受损的地产提供买断。

短期租金

Airbnb和类似平台的兴起创造了许多不符合要求的用途,在禁止此类活动的地区,房屋被用作短期租金。 城市是努力解决现有租金问题,还是通过摊还来取消这些租金,往往面临业主的法庭质疑,他们认为使用这些租金是受投资支持的受保护期望。

农业权利

城市郊区扩展前的农业经营往往成为不符合要求的用途。 许多州都通过了保护这些农场免受骚扰诉讼和分区执法的“农业权利”法律,从而有效地创造了一种法定的不符合要求的用途,而市政当局很难逐步取消。

结论

不符合要求的用途是分区法的重要组成部分,确保地产所有人不会因土地使用条例的改变而受到不公平的惩罚。 它们提供稳定、保护投资,并允许社区在不造成突然中断的情况下更新分区守则。 但这一理论并非没有限制 — — 放弃、破坏、摊销和扩张禁令都有助于逐渐使现有用途与社区的未来愿景保持一致。

对地产所有人来说,理解关于不符合同状况的规则对于维持继续经营的权利以及对翻修、销售或扩建做出知情决定至关重要。 对市政规划者来说,平衡保护与执法需要周密的守则起草和积极的社区参与。 对房地产业的任何人来说,牢固掌握不符合同状况的用途有助于解决产权和公共规划之间的复杂交叉。

随着分区法继续适应新的挑战——从气候适应力到共享经济——不合规使用所基于的原则将一如既往地具有现实意义。 通过尊重过去,同时规划未来,该理论为管理土地使用变化提供了一个公平和实际的框架。 土地分配法的制定将有利于改善土地的利用,并有利于改善土地的利用。

进一步阅读时,请参考美国规划协会[]关于示范分区代码的,康奈尔法律信息研究所[],关于管制性采用的案例法,或关于具体不符合规定的使用规定的当地市政府分区条例。关于更深入地进行非符合规定的用途的摊销,见伯克利法审查]条,关于宪法和实际考虑。