反向占有是一项法律原则,允许一个人在某些条件下要求拥有土地,即使他们不是原始所有人。 理解这些法律在您国家如何运作,如果您认为您拥有被原始所有人忽视或未使用的财产的主张,那么,这一点至关重要。 虽然这一概念是古老的,但今天在法域中的应用却大不相同,因此不仅必须抓住一般的理论,而且必须抓住您国家法规的具体细微差别。

反面的占有是什么?

不利占有是一种法律学说,在一个人占有土地一段时间后,公开和未经原所有者许可,赋予他土地所有权。 这一过程因州而异,要求和时间范围不同。 这条学说有好几个目的:鼓励土地的生产性使用,解决陈旧的产权要求,惩罚未能捍卫其边界的财产所有者。 实质上,不利的占有权从疏忽的所有人转移到勤奋的占有者,他们把财产当作自己的财产。

历史上,不良占有可以追溯到英国普通法,并被引入美国判例. 各国将这些原则编纂为抛出行动的诉讼时效法规,实际上创造了一种在规定占有期后保持产权安静的机制. 然而,"不良占有"一词本身并没有出现在许多法规中;相反,它是对管辖收回不动产的法律的司法解释.

反向拥有的关键要求

索赔人要成功提出不利的占有索赔,通常必须以明确和令人信服的证据证明以下每一项内容,虽然这些内容的名称在各国是一致的,但具体的定义和标准可能有所不同。

实际拥有

原告必须实际使用土地作为典型的所有人。 这不仅仅是偶尔的参观;它需要连续的、与财产特征相适应的明显拥有行为。 对于空地,这可能包括维护草坪、竖起围栏或停车车辆。 对于房屋来说,它可能意味着住在住宅中并支付水电费。 法院要从整体情况来判断占有是否“实际 ” 。

公开和有名的拥有

占领必须清楚明了,合理所有人才会注意到。这一要求防止秘密占领,并让真正所有人有机会提出异议。例如,修建棚屋、种植花园、张贴“禁止穿越”标志或安装车道。索赔人不能隐瞒其用途;任何检查房产的人都必须清楚这一点。

独占

索赔人必须拥有土地,而不能与他人,包括真正的所有人分享控制权,如果真正的所有人也使用该财产或允许他人共同使用该财产,那么排他性就可能失败,但是,排他性占有并不意味着索赔人必须实际占有每一平方英寸;这意味着他们行使了与所有人相当的统治权。

敌对拥有

敌对行为并不意味着侵略或暴力;这意味着占领未经所有人许可,而且违背所有人的利益。

  • 目标标准(大多数国家): 索赔人不需要有他们拥有土地的诚意信念;只要未经所有人同意而占领土地就足够了。
  • 诚信标准(少数群体):索赔人必须真正但错误地相信他们拥有土地,这往往是由于契约有缺陷或边界错误造成的。
  • 侵犯性侵入者标准(稀): 索赔人必须知道土地属于他人,并打算占有,这是现在罕见的。

了解您的州是否具有敌意, 至关重要, 因为它可以决定您的要求是否从一开始就可行 。

法定期间的持续拥有

拥有必须在整个法定期限内不间断。短短的缺口,如离开几个月,可能会中断连续性,除非申请人为了收回而恢复拥有。法定期限视国家而定,从5年到21年不等,而且对于不同类型的债权(例如所有权的颜色与简单的拥有)也可能有所不同。 通常允许使用“tacking ” : 连续的不良拥有者如果存在消极因素(例如继承、契约或口头转让),可以将占有期合并起来。

如何通过不利占有主张财产权

选择特定步骤有助于您建立权利要求。 程序不是自动的, 您必须采取平权行动来完善产权。

步骤1: 彻底记录您的使用

开始建立您拥有的完整记录。 拍摄改进、 维护活动以及您添加的任何结构的旧照片。 请保存您可能已经支付( 即使错误地) 的材料、 水电费、 财产税和园林美化费用的收据 。 请从邻居或其他能证明您公开和持续使用的人那里获取证人证词 。 请保留一份详细介绍您在土地上日常或每周活动的日记。 法院将高度的证据价值放在拥有的证明文件上 。

步骤2:研究贵国的具体法律

各州都有自己的不利占有法规,这些法规往往见于关于不动产诉讼时效的法规部分。

  • 法定期限: 例如,加利福尼亚州需要5年,如果有契约或产权颜色,否则5年;纽约需要10年;德克萨斯州需要10年,根据注册契约,平和和和不利的占有,但25年没有产权颜色.
  • 所有权要求的颜色:[ 一些国家要求一种似乎有效但实际上有缺陷的书面文书(契约)。
  • 纳税: 许多州要求索赔人在法定期限内缴纳土地财产税。
  • 诚信要求:[]少数州(如加利福尼亚州科罗拉多州)有诚信元素.
  • 处方地役权:] 类似但不同的规则适用于处方地役权.

可靠来源包括州立法网站和权威法律指南,如康奈尔法律信息研究所[或[诺洛负面占有概况.

步骤3:检查贵国特有的例外和要求

有些国家还设置了额外的障碍。

  • 新泽西州要求不利占有权必须被权利主张,还要求缴纳30年(或野地60年)的税款.
  • Florida要求以所有权的颜色和纳税的颜色为7年期限;没有所有权的颜色,20年没有纳税的要求.
  • Alabama要求10年的不良占有,但对终身租户有特殊规则.
  • 华盛顿要求10年开放、臭名昭著、独占、敌对和持续占有,索赔人必须在到期时缴纳税款。

注意对政府(联邦、州或市)的主张一般是禁止的。 同样,许多州也禁止对未经注册的土地或为美洲原住民部落托管的土地进行不利占有。

步骤4: 提交一个静态标题动作

不良占有并不自动赋予法定期限,你必须在民事法院提起诉讼,以平息所有权,主要是要求法官宣布你为合法所有人,这是正式诉讼,涉及向真正的所有人(或其继承人)提供通知,如果真正的所有人未能答复或无法找到,你可能默认地进行诉讼,但是,许多不利的占有要求遭到质疑,导致诉讼可能持续数月或数年。

第5步:请房地产律师

鉴于不利的占有要求的复杂性和高额利益,与一位有经验的房地产律师合作是十分可取的。 律师可以帮助您评估你的占有是否符合所有要素,识别潜在的缺陷,导航程序规则,并在法庭上代表您。 许多州都有严格的申辩要求;您投诉中的一个错误可能是致命的。 法律费用可能相当高,但潜在的报酬——财产的全部所有权——往往证明投资是合理的。

重要考虑和辩护

不良占有法旨在鼓励土地的生产性使用和解决长期存在的纠纷。 但是,它们很复杂,可以被质疑。 了解你州的具体法规并在诉讼前寻求法律建议至关重要。

反对恶意占有索赔的共同辩护人

真正的业主可以提出若干辩护,以推翻索赔:

  • 给予许可: 如果真正的所有人曾给予索赔人使用土地的许可(即使是口头许可),则敌意就被否定,除非索赔人后来拒绝许可,而且所有人知道,否则不允许使用不得成为不利。
  • 主人的残疾:[ 许多州(州)规定,如果真正的主人是未成年人,精神不健全,被监禁,或者在军队服役,则法定期限(暂停)为年限.
  • 占有中断: 如果所有者重新进入地产,提交弹出动作,或者发出退出通知,则连续性可能会被打破.
  • 政府财产:[ 逆占一般不能向联邦政府,大多数州政府和许多地方政府提出主张.
  • 信托财产: 有些国家免除慈善信托或宗教组织拥有的土地。

道德和实际考虑

不良占有往往被视为解决边界争端和使被忽视的土地重新用于生产性用途的合法途径。 但是,批评者认为它可能被滥用 — — 例如,棚户区人可能试图要求拥有宝贵的城市财产而不支付这笔费用。 法院在平衡这些关切时,严格要求每个要素都用明确和令人信服的证据加以证明。 如果你考虑负面占有要求,确保你的动机符合学说的目的:在真正的所有人放弃或忽视其权利的情况下,奖励长期、公开占有。

法定期限逐国概述

以下是几个州对不良持有的法定期限的样本,只要有变化,就始终与现行法规进行核对。

  • 阿拉巴马:
  • 阿拉斯卡:10年(有产权和纳税的颜色)或20年
  • 加利福尼亚: 5年(含产权和纳税的颜色)或一般5年
  • 科洛拉多:[ 18年(有头衔的颜色)或7年(有错误信仰的纳税)
  • 佛罗里达: 7年(含产权和纳税的颜色)或20年
  • 纽约:
  • 德州:10年(在注册地契下)或25年无产权色,加纳税
  • 华盛顿:

综合清单请参考权威来源,如Cornell LII 不良占有条目。

潜在索赔人的实用提示

保持详细的纸质拖拉

保存显示您与土地联系的每份文件:支付房产税(即使您不是记录的所有人 ) 、 名下的公用事业费、 承包商的修理发票以及访客或租户的登记表。如果房产有邮寄地址,请使用该地址作为您的官方地址,以订阅和驾照。

明显地, 标记边界

如此一来,你就会发现,这才是真正的问题。 绿篱、邮标或安装标记,明确显示你要求土地为自己的土地。 这有助于满足公开和臭名昭著的要求,并遏制挑战。

不支付租金或承认所有权人的所有权

支付租金或甚至书面承认他人拥有土地会挫败敌意主张,如果收到真正拥有者的要求,请在答复前咨询律师,任何所有权的承认都会重新规定法定期限。

考虑签订边界线协定

如果您的要求来自轻微的侵犯(比如,一个两英尺长的栅栏),那么静静的所有权诉讼可能会是过度的。 相反,考虑谈判边界线协议或土地交换。 如果业主同意您的占领,它就会变得宽容,不会变成不利的占有,但您会获得和平和确定性。

当负负占有 可能不是正确的路径

占有权的不利是极为严厉的补救办法。

  • 购买该财产: 如果知道所有人,提出要约可能比诉讼简单和便宜.
  • 通过处方获得的缓解: 如果你只需要穿越土地的权利(例如,一个车道),处方可能比完全所有权容易.
  • 默认: 有些国家允许根据栅栏存在多年的情况提出索赔,而不需要所有不利的占有要素。

记住,声称拥有不利财产是一个严肃的法律程序,需要耐心和适当的文件记录。 如果成功,它可以导致获得长期被忽视或遗弃的财产的合法所有权。 但这条道路充满了程序陷阱和昂贵的诉讼潜力。 彻底的准备和专业指导至关重要。

进一步阅读时,美国律师协会不动产、信托和地产法 科提供财产权资源,包括负面占有出版物。