所有权保险是什么?

所有权保险是一种专门政策,它保护财产所有人和放款人免受所有权缺陷——所有权的合法记录——造成的经济损失,与涵盖未来火灾或盗窃等事件的房主保险不同,所有权保险处理的是财产购买前发生的问题,这些缺陷可包括公共记录错误、未披露的留置权、伪造文件、欺诈、不明继承人的索赔或以前所有权搜查期间所犯的错误。

保险单是在产权公司或房地产律师彻底搜查产权之后签发的,搜查检查公共记录——行为、税务记录、法院判决,以及更多的——以查明任何问题。如果发现问题,必须在保险人签发干净保险单之前解决。一旦签发,保险单仍然有效,只要你或你的继承人拥有财产,提供持续的保护,防止可能在若干年后出现的隐蔽风险。

所有权保险的起源和目的

19世纪后期,美国快速的土地销售揭示了许多契约有隐性缺陷。 与其他保护未来风险的保险类型不同,产权保险卫士在以往的云层所有权事件上是独一无二的。 这种向后看的保险是其独特的价值。 标准产权搜索可以发现许多问题,但即使是最勤奋的检验者 — — 伪造签名、未披露的继承人或漏掉的文书错误,也看不到某些缺陷。产权保险填补了这一缺口,涵盖了维护你的所有权和支付有效债权的费用。

没有这种保险,如果长期失去的亲戚出现有效的所有权要求,或者如果先前所有者未支付合同的承包商在出售后几年内提出留置权申请,则买方可能会失去住房。 所有权保险确保了您投资的安全,即使以前的错误暴露出来。

为什么所有权保险很重要?

产权保险的重要性超出了简单的保护范围,它为涉及大多数人拥有的最大资产的交易提供了心灵安宁和财政保障。 产权问题在标准交易中并不明显。 例如,前房主可能没有缴纳产权税,导致财产附加留置权。 或者,几年前在房屋工作过的承包商可以为无偿工作申请机械工留置权,即使在财产易手之后也是如此。 没有产权保险,你将负责解决这些索赔 — — 可能花费数千美元的法律费用和结算付款。

所有权保险也简化了关闭过程。 贷款人几乎总是需要贷款人的所有权政策来保护自己的投资。 虽然在许多州,所有权人的政策是可选的,但人们广泛建议这样做。 一次性的保险费通常在关闭时支付,它涵盖你拥有房屋的整个时间,在许多情况下,它也涵盖你的继承人。

防范隐性风险

许多标题缺陷无法通过标准标题搜索发现,即使有现代技术也无法发现. 这些隐蔽的风险包括:

  • 伪造或欺诈: 前任所有人可能已经签过一份后来被发现是伪造的契约.
  • 未披露的继承人: 已故所有者的亲属可能在多年后出现,声称对该财产有权益。
  • 公共记录中的错误:[] 索引或法律描述中的书证错误可以造成所有权的模糊.
  • 前标题搜索中的误差:[] 前任标题审查员可能错过了记录的留置权或地役权.
  • 精神上无行为能力:[ 先前的所有人可能已经转让了财产,但在法律上却无权这样做。
  • 未公开的离婚或破产: 先前所有者前配偶或破产受托人可能拥有未记录的权益.

所有权保险为您的所有权提供辩护费用,并支付任何有效索赔,但不超过保险金。 在许多情况下,保险人还负责所有法律工作,因此您不必担心聘请律师。

覆盖面和费用

所有权保险要求一次性的保险费,通常为房产购买价的0.5%至1%。 对于30万个住宅,保险费可能从1,500美元到3,000美元不等。 成本因州、地产价值和选定的保险人而异。 许多国家对保险费作了规定,因此费率往往在公司之间是统一的,但额外服务(如产权搜索、关闭和快递费)的收费却可以不同。 总是要求逐项估算,以比较总成本。

保险的覆盖面很广,用于支付:

  • 针对产权索赔进行法律辩护,包括法院费用和律师费。
  • 弥补包括的缺陷的解析费用,如支付有效留置权或纠正记录错误。
  • 因产权缺陷不能按预期出售或抵押财产的,其价值损失.

保险的涵盖范围持续到您或您的继承人持有房产权益。如果出售房屋,则购买者的新所有权保险将接管。一些保险还包括针对特定风险的通货膨胀保护或选择性认可,如分区违规或调查问题。

标准与扩展覆盖范围

业主政策主要有两种形式。 标准政策 涵盖了伪造、无法获得和未披露的继承人等基本风险。 扩展政策 增加了对违反分区、建筑许可问题和侵犯风险的涵盖范围,而调查中往往发现的问题。 房屋老旧或分管复杂的地区的购买者往往选择扩大政策以扩大保护范围。扩展政策也可以涵盖限制你如何使用财产的限制性契约。 扩展政策成本较高,但如果出现否则会排除的问题,则可以节省数千美元。

贷款人政策与所有者政策

所有权保险有两种主要类型,了解差别至关重要。

贷款人的政策

贷款人必须购买贷款人的政策。 这项政策保护贷款人的财产金融权益。它不保护你。如果出现产权问题而你违约,贷款人可以提出收回其损失的索赔。 贷款人的保险范围随着你偿还贷款而减少;贷款人的政策一旦到期,贷款人的政策就会到期。 费用通常在贷款金额的0.5%到1%左右,而且常常与所有者的政策贴现。

所有人政策

房东政策保护你的权益和所有权。它涵盖了房屋的全部购买价格,并随着通货膨胀或改善而增加。 这项政策在许多交易中是可选的,但跳过它会让您个人对产权缺陷负责。 大多数房地产业的专业人士强烈建议购买房东政策来保护您。 溢价是一种一次性的关闭时支付的费用,即使您重新融资或取得房屋股权贷款,但保险仍在继续,尽管这些新贷款通常需要新的贷款人政策。

同时发行折扣: 当你从同一公司购买贷款人和所有者的政策时,你常常会得到所有者政策溢价的折扣。 这可以将总成本降低10-30 % , 使所有者的政策更能负担得起。

所有权保险索赔如何运作

如果产权缺陷出现,请立即联系您的保险人。公司将指派一位索赔审查人审查该问题。通常,保险人将:

  1. 调查索赔,确定索赔是否属于保险单范围。
  2. 提供法律辩护,必要时聘请律师——通常不给您带来任何费用.
  3. 试图解决缺陷,例如谈判解决或支付留置权。
  4. 如果缺陷无法消除,而你失去了所有权,保险支付其面值,加上法律费用。

多数索赔都是不诉讼解决的,例如,如果出现被遗忘的留置税,则所有权保险人可以支付,然后要求责任方偿还。这一过程旨在将你留在家中。在极少数情况下,政策索赔被拒绝——往往是由于政策排除,例如环境留置权或初步报告中披露的事项——你可能需要征求房地产律师的意见,以探讨你的选择。大多数拒绝都可以通过在结案前仔细审查所有权初步报告来避免。

如何获得所有权保险

通常,在关闭前,您与产权公司或房地产律师合作,才能获得产权保险。

  • 选择一个声誉良好的提供商:[ 向您的房地产经纪人、贷款人或当地律师协会征求建议。检查在线审查并证实公司在您州里获得了许可。 寻找A.M. Best或标准普尔公司等独立机构的财政实力评级。
  • 命令产权查询: 产权公司检查任何留置权、判决、地役权或所有权差异的公共记录,这种查询可能还包括财产税记录、法院记录和先前的契约。在某些情况下,命令调查以核实边界。
  • 审查初步报告:你将收到一份 " 标题初步报告 " (也称为承诺),列出任何发现的问题。你的代理人或律师可以帮助你了解调查结果并谈判更正。特别注意附表B - 例外,该表列出了政策将不涉及的项目。
  • 解决任何问题: 卖方通常负责清除大多数缺陷,如支付留置权或纠正记录错误,一旦解决,公司可以发出干净的政策,如果缺陷无法消除,你可能需要与卖方谈判或退出交易。
  • 在收尾时支付保险费: 一次性费用通常包括在收尾费用中。您在收尾后不久会收到政策文件。请将它与您的重要文件一起保存,供日后参考。

购买提示: 你没有义务使用你贷款人建议的所有权公司。 事实上,购买所有权保险可以节省几百美元,特别是在保险费没有严格管制的州。 比较至少三个声誉良好的供应商的报价,但记住最便宜的选择并不是总是最优的,首先是检查审查和资金实力。

阅读初步报告

初步报告是了解你的政策将涵盖哪些内容和哪些内容不涵盖的最佳机会。 寻找“附表B-例外”下所列项目。 这些是政策将排除的先前存在的问题。 常见的例外包括现有的地役权(例如公用事业公司在你的院子里经营电缆的权利 ) 、 矿权保留(例如他人拥有的石油和天然气权利 ) 、 限制性契约(关于财产使用的规则,如住宅设计限制 ) 。 如果您看到一些不明白的事情,请请请您的律师或产权代理解释。 您可以与卖方谈判,在关闭前取消某些例外,或者可以要求特定认可以涵盖特定风险。

常见标题缺陷, 您应该知道

所有权问题比许多买方意识到的更常见。

  • 未缴纳的财产税: 前所有者可能忽略了纳税,创造了一种与财产相联的税收留置权.
  • 机械公司的留置权: 在房屋上工作但没有报酬的承包商可以就财产提出留置权申请,即使在工程完成几年之后。
  • 判决留置权:[]法院判给债权人钱款的判决可以附加房地产,在产权上产生一云.
  • 地役权: 允许邻居或公用事业公司进入你土地的有记录地役权会影响你对地产的使用。
  • 边界纠纷: 调查不准确或法律描述不明确可能导致对财产线的分歧。
  • 遗嘱问题:[ 如果前主人在没有明确遗嘱的情况下死亡,财产可能仍然被捆绑在遗嘱中,继承人可以日后要求所有权.
  • 未公开的离婚: 先前所有者前配偶可能对于从未被适当拆走的财产拥有合法权益.
  • 伪造或欺诈性契约:[ 假冒实际所有人的人签署的契约,日后可以作废.

产权调查抓住了其中许多问题,但有些问题仍然隐藏着。产权保险是您对这些案例的安全网。例如,一份记录的契约可能有一个在几十年后才发现的缺失签名,或者伪造的抵押权解除可能再次出现。 产权保险所覆盖的正是这些缺陷。

是否必须进行所有权保险?

贷款人的所有权保险几乎总是由抵押贷款人要求。 它保护他们的投资,以防产权有缺陷。 在大多数州,所有权人的所有权保险是可选的,尽管有些州有鼓励或要求这样做的法规。 例如,在德克萨斯州,所有权人的政策是大多数住宅交易的法定的。 即使是可选的,也非常推荐这种保护,因为所有权纠纷的潜在成本远远高于一次性保险费。

在现金交易中,没有放款人可以授权一项保险。 但许多现金购买者仍然选择业主所有权保险来保障投资。 没有它,几年后发现的缺陷可能让你独自面对一场代价高昂的法律斗争。 即使你计划迅速出售,业主政策也可以让财产对未来的购买者更有吸引力,后者会看到所有权已经过审查。

如何选择所有权保险公司

选择可靠的产权保险人很重要。考虑这些因素:

  • 财务实力: 检查A.M. Best或标准普尔的评级。 公司必须拥有支付巨额索赔的资源。
  • 当地专家:[ 熟悉当地录音惯例和法院程序的公司可以进行更彻底的搜索。
  • 信誉:[ 寻找正面的评议,并有良好的客户服务和索赔处理记录.
  • 成本: 高米在许多州都有管理,但服务费,产权查询费,以及关闭费等可能存在差异. 要求逐项估算.
  • 批发期权:[ 有些公司提供折扣,如果同时购买贷款人和所有者的政策。
  • 索赔过程:询问他们索赔的处理情况——他们如何迅速答复,以及他们是否指派了一名专职索赔审查员。

房地产经纪人或贷款人可以经常推荐信任的供应商。 你没有义务使用贷款人建议的公司;你有权四处购物。 事实上,购买产权保险可以节省几百美元,特别是在没有严格监管保费的州。

对所有权保险的常见误解

许多买家误解了产权保险的和不涵盖的内容。 以下是一些澄清:

  • 它不涵盖有形财产损害:产权保险不是房主保险,它保护所有权缺陷,而不是屋顶漏水或火灾。
  • 购买后, 边界争议不包含:[[FLT: 1]。 如果您和邻居对围栏线有分歧, 就必须自行解决, 除非争议源于购买前记录的产权缺陷。
  • 它不涵盖你引起的问题: 如果你在购买后拿出新的抵押或未能缴纳财产税,则不涵盖这些。
  • 它不包括分区违规: 对土地使用的限制一般没有标准政策涵盖,尽管可能获得认可。
  • 它不包括你书面同意的缺陷:[ 初步报告所列但未解决的任何问题通常不包括在内,总是仔细审查这些例外。
  • 它不涵盖环境危害:污染或危险废物问题一般被排除在外,尽管有时你可以购买单独的环境政策。

外部资源以学习更多

欲了解更多情况,请参考这些权威来源:

结论

产权保险在保护您的财产权方面起着至关重要的作用,它保护您免受产权缺陷造成的经济损失,而这些缺陷在购买后多年才能发现。它一次性地为法律辩护和潜在索赔提供保险,它为您提供了安心,即您的所有权是安全的。

购买房产时,总是要问产权保险。 与声誉良好的产权公司合作,了解贷款人和所有者的政策,并做出明智的决定。 与保护你最重要的住房 — — 即你最重要的投资 — — 的价值相比,成本是很小的。 今天的几百美元可以节省你明天的数万美金,并确保你如此努力地购买的房产真正属于你。