了解房主协会

房屋所有者协会(HOA)是一个私人组织,管理一个住宅社区,如分区、共有住宅区或计划单位发展。 房屋所有者协会通常由房地产开发商组成,并且在法律上是非营利公司。 房屋所有者必须加入该房屋所有者协会。 协会由成员选举产生的董事会管理,它有权制定和强制执行所有居民必须遵守的规则。

人道行动组织的主要目的是保护财产价值、维护共同区域、培养社区意识。 通过为建筑、景观美化和行为设定一致的标准,人道行动组织旨在创造一个有吸引力和安全的生活环境。 然而,赋予人道行动组织的权力也涉及对个人财产权的重大控制,这可能导致个人自由和社区和谐之间的紧张关系。

住房协会的资金来自房屋所有人定期缴纳的分摊(到期),用于支付维持游泳池、公园、俱乐部和园林等共用设施的费用,以及行政开支、保险和未来维修准备金。 住房协会理事会负责预算、收取费用和监督供应商和承包商。

法律框架:公约、条件和限制(CC和amp;Rs)

住房管理局治理的基石是一套法律文件,称为契约、条件和限制(CC&Rs)。这些文件与县一起记录,并随土地一起运行,即它们约束所有当前和未来所有者。CC&Rs详细列出了房主能够和不能处理其财产的问题。它们通常包括:

  • 建筑结构准则 – 外在变化的批准程序,如漆色,屋顶材料,栅栏,以及添加.
  • 财产使用限制 –禁止商业活动,短期租赁,或某些类型的车辆.
  • 护栏和维护标准 – 草坪护栏、树木修剪和清除碎片的要求。
  • 噪音和骚扰条例 — 有关施工时间、宠物噪音和其他扰动的规则。
  • 使用限制 – 对每个单位居民人数的限制.

CC&Rs是法律上可执行的合同。当买方在HOA社区购买房屋时,他们同意遵守这些限制。HOA有权征收罚款,在财产上设留置权,甚至在不缴纳摊款的极端情况下,可以取消赎回权。在购买之前理解CC&1 联邦贸易委员会指南 建议在尽职调查期间审查所有协会文件。

人道主义组织和机构的变化

授予HOA的权力水平可能有很大差异。 在一些社区,HOAs实施严格的美学控制,而在另一些社区则主要侧重于共同的区域维护。 康多尼协会通常拥有更广泛的权力,因为它们管理屋顶、电梯和走廊等共享的结构要素。 计划的发展可能允许更多的房主对私人地块拥有自主权,但仍对外表进行监管。

财产权与权力平衡

个人产权与社区治理之间的矛盾是人道行动协议中争论最多的一个方面。 尽管房屋所有者拥有自己的单位或地块,但他们通过同意共同市场(CC&Rs)放弃某些权利。 这种取舍一般被认为是可以接受的,因为它有助于维护财产价值,防止单一业主贬低邻居的外观或安全。

何为人道主义组织和机构的规范

  • 外部修改 — — 大多数HOA需要批准才能对住宅外部的任何修改,包括油漆、窗户、门、甲板和太阳能板。 一些国家通过索拉尔接入法限制HOA对太阳能板的限制。
  • 露天画 — — 规则可以规定草坪高度、植物类型、树木清除和硬面。 节水景观画(xeriscaping)已成为常见争议点。
  • 20世纪80年代,美国在英国的港口停泊了20个港口。 泊车和车辆[ — — 对街道停车、商业车辆、船只和房车的限制是标准。 许多HOA禁止过夜停泊街道以确保紧急车辆的通行。
  • 牙科[ ——一些协会限制出租房产的数量或要求最低租赁条件,目的是维护居民的多数和稳定的社区。
  • Pets – HOAs经常对宠物的数量,大小或品种设定限制,可能要求宠物在共同的地盘上被绑起来.
  • 标志和旗帜 – 对政治标志的限制,对于销售标志,和旗帜(包括美国国旗)是常见的,尽管联邦法律保护美国国旗的展示.

无法做到的 HOAs 行为

尽管《公平住房法》规定,《住房法》禁止基于种族、宗教、家庭状况或残疾的歧视性限制,《住房法》也禁止任意挑出房主给予不同待遇,国家法律往往提供额外的保护,例如要求制定执行规则的“合理性”标准或限制罚款数额。

认为HOA越权的房主可以通过内部纠纷解决、调解或诉讼寻求补救。 在许多国家,房主可以向法院申诉取消不合理的限制。 关键在于限制必须是“合理”的,并与协会的宗旨相关。 比如,在拥有太阳能权利法的州,对服装线的禁令可能会受到质疑,对宠物的完全禁令可能被认为是不合理的,除非该财产是公用房,宠物可能会引发重大问题。

人道主义组织和机构的共同限制

除了上述一般类别之外,住房协会还经常施加更具体的限制,房主可能会发现这些限制令人惊讶或侵入性。

  • Holiday装饰[] – 许多协会限制节日灯光和装饰的展示期,或者禁止某些可能被认为俗气的充气器类型.
  • ” ” — — 栅栏高度、材料、颜色和放置通常都受到管制。 一些社区完全禁止前院围栏。 ”
  • 户外结构 – Sheds, playets, drowbos, 和蹦床往往需要事先批准,必须满足大小和挫折要求.
  • 垃圾和回收[] – 罐头必须存放在除收集日外的视线之外;一些HOA需要统一的罐头.
  • 衣索线[ – 传统衣索线在许多社区因美学原因被禁止,尽管西部和东北的州法律开始保护户外干衣权.
  • Home based business — 大多数HOA禁止住宅单元的商业活动,包括日托,汽车修理,以及食品销售,但有些允许有限的办公工作,没有客户来访.

这些限制一般是为了保持统一、上调的外观,防止骚扰,但是,对重视个人表达的房主来说,它们会感到压迫。 潜在买家的最佳办法是彻底阅读CC&Rs,询问社区执法历史。

执行和解决争端

人道行动组织必须一贯公正地执行规则,避免有选择地执行。 执行程序通常首先要发出警告信,警告轻微的违法行为,然后是违规通知和罚款时间表。 人道行动组织委员会通常举行听证会,屋主可以就违法行为提出质疑。 如果问题仍未解决,人道行动组织可以采取法律行动,包括对该财产进行留置权或提起诉讼,以获得法院命令。 人道行动组织必须负责解决与法律有关的纠纷。

大部分州的法律都要求人道主义组织和机构提供争端解决程序。 这可能需要调解、仲裁或审查执法行动的房主委员会。 越来越多的州颁布了限制人道主义组织和机构取消未支付的罚款(而不是未支付的分摊额)的法律。 例如,诺洛州《州别州指南》解释道,有些国家在取消赎回权之前需要货币门槛。

面对执法的房主提示

  • 仔细阅读CC&Rs — 确切了解规则内容以及HOA是否拥有执行权限.
  • 记录一切 –保存所有信件,违规通知和会议记录的副本.
  • 董事会会议 – 参加会议让房主有发言权,让他们能够理解董事会的决定.
  • 请求听证 — 大多数管辖文件保障在罚款之前的听证权.
  • Seek 调解 — 许多纠纷可以通过中立第三方不诉讼解决.
  • 咨询律师 — — 如果人道主义协会威胁留置权或取消赎回权,或者如果该规则似乎违法,专业法律咨询至关重要。

财务管理和预算编制

良好的住房协议需要健全的财务管理。 董事会负责编制年度预算、确定评估水平、确保大修和更换(如屋顶、道路或池子)的充足储备。 房主有权审查财务报表和预算,许多州要求每年审计或财务审查。

准备金不足是一个常见的问题。 当住房管理局的准备金不足时,房主可能面临特别摊款——资本改良的巨额付款,特别摊款可能是一个沉重的财政负担,有时会达到每个房主数千美元。 在购买住房管理局的住宅之前,最好先要求一份准备金研究报告和最新财务报表的副本。

房屋所有者协会的权益

尽管存在这些限制,人道主义组织和机构仍提供若干好处:

  • 财产价值保护 – 一致的维护和美学标准有助于保持财产价值的稳定,而且往往高于可比的非HOA街区.
  • 维护共同区域 – 公园,游泳池,俱乐部,以及景观美化得到集体照顾,减轻了个体所有者的负担.
  • 争议解决[ – 人道主义组织和机构提供了一个结构性的方法,可以解决邻居在噪音,栅栏或宠物方面的纠纷,而无需诉诸法庭.
  • 社区设施[ — — 许多HOA提供健身中心、网球场或步行小径等设施,对于个人房主来说,这些设施太昂贵了。
  • 提高生活质量的规则 — — 对停车、垃圾和响亮派对的限制可以使社区更加安静和舒适。

缺点和批评

人道主义组织和机构也面临重大批评。

  • Over relationstituation — 一些HOAs执行一些微不足道的规则,比如用于剪窗的白色的精确遮荫或者花园中的花朵数量.
  • 透明度的缺失 -- -- 理事会的运作可能没有房主的充分投入,导致作出反映少数个人偏好的决定。
  • 无效的董事会 ——志愿者可能缺乏财务,维持或领导方面的经验,导致管理不善.
  • 增加费用——摊款的增加会给预算带来压力,特别是对于退休人员或低收入业主。
  • 赎回风险 – 不缴纳摊款会导致赎回,即使是在某些州,小额的赎回权也会导致赎回权.
  • 个人表达的限制 — — 禁止旗帜、政治标志或耐旱景观美化令重视自主的房主感到沮丧。

这些问题常常在人道行动组织董事会没有反应或CC&Rs过时时出现。 积极参与其协会活动的房主可以通过竞选董事会、参加会议和提出治理文件修正案来帮助改善治理。

法律趋势和最近的发展

几个法律趋势正在改变人道主义组织和机构在产权管理中的作用:

  • 国家对HOA权力的限制 — — 许多州都通过了限制HOA禁止某些节水型景观美化(xeriscaping)或衣线的法律,以及限制使用无人机执行规则的法律.
  • 短期租赁条例 — — 人道主义组织和机构越来越多地面临压力,不得不允许或限制像Airbnb这样的短期租赁。 一些州已经推翻了HOA禁令,而其他州则让协会决定。 Airbnb资源中心[为主机导航HOA限制提供了指导。
  • 能源与可持续性 — — 人道主义组织和机构正在适应对电动车辆充电站、太阳能电池板和节能窗口的需求,通常国家授权防止完全禁止。
  • 取消赎回权改革 — — 2008年住房危机后,几个州颁布了法律,要求人道主义组织和机构在取消小额债务之前先用尽不那么严厉的补救办法。

这样的改变反映了社区标准与个人财产权之间日益平衡。 房主应该随时了解州法律,这些法律可以取代他们的“HOA ” 。

成功生活在人道主义组织和机构社区的战略

无论是现任HOA成员,还是考虑购买HOA社区,主动参与可以防止许多问题:

  • 读取并保存所有管理文件 – CC&Rs, 细则和规则都是你与协会的合同。在签署前先知道它们。
  • 年会 ——这些会议是批准预算,选举理事会成员,作出重大决定的地方.
  • 一个委员会的志愿者 – 建筑审查,景观美化,或社会委员会允许你建设性地影响规则和政策.
  • 与董事会成员建立关系 –开放通信可以在小问题升级前解决.
  • 继续缴纳摊款 – 按时支付以避免延迟收费、留置或赎回。 如果你面临财政困难,请向董事会询问支付计划,许多人愿意与业主合作。
  • 深思熟虑地提出修正 — 如果某项规则似乎过时或不公平,请获得邻居的支持,并在董事会会议上提出正式的修正请求.

结论

住房所有者协会对产权和限制具有重大影响,塑造了居住社区的特点和价值。 虽然其权威有时会感到侵入性,但住房所有者在保护街区美学、维持共同设施和提供解决争端的框架方面起着重要的作用。 住房所有者的积极经验的关键在于理解集体利益和个人自治之间的平衡。 通过保持知情、参与治理以及了解他们的合法权利,住房所有者可以帮助确保住房所有者为社区工作而不是与之作对。 随着法律环境的发展,住房所有者和居民都必须适应新的挑战 — — 从可持续性任务到租赁规则 — 同时又尊重这些协会的基本目标:创造理想的、管理良好的居住地点。

欲进一步阅读,请参考HOA教育与宣传的主要国家组织社区协会协会。