地役权在财产权中的作用以及如何合法获得

其中一个关键区别是,在总地役权中,并不涉及占支配地位的地产。 地役权的拥有者(通常是公司或政府实体)承担着负担,只要权利仍保留在原有条款之内,便可以强制执行。 关于细微差别,请参见美国律师协会关于财产法的资源。

说明性地役权

一种[] 规定性地租 未经地主许可,长期、持续、开放和敌对地使用他人的土地,这类似于不利地占有,但不转让所有权;它只赋予为特定目的使用土地的权利。要求的使用期限因州而异,一般为5至20年。使用时间必须是未经地主同意,而且显然合理地所有者会注意到。

例如,如果一个人在10年内每天使用一条捷径穿过邻居的田地,而邻居从不反对或批准,那么此人可以获得一个指令性地让继续使用这条道路,但是如果地主明确允许使用,处方要求就被否决了,这种地让经常在法庭上受到质疑,并且需要明确证明使用期限和性质.

危急情况中的地役权

必要担保是一地产为内陆,无法进入公共道路时依法设立的,法律暗示,地产地块的所有人有权穿越邻接的地产进入自己的土地,因为没有这种进入,地产基本上无法使用,这种地产地块不是通过协议设立的,而是在存在某些条件时由法院强制实施的:地产过去必须是共同所有,而内陆条件必须是先前转让的结果。

例如,如果大片的所有人将后半部分卖给买方,但未能给予航路权,买方可以在必要时寻求在卖方保留的前包裹上下地租,法院将确定最合理的路线,通常最能减轻伺服地产负担的路线,如果有其他途径可进入,这种地租就终止。

快速和隐蔽的地窖

除了上述大类之外,地役权还可以通过如何创建来区分, 表示地役权是由契约或合同等书面文件创建的,是最正式和最安全的方法, 隐含地役权 产生于现有情况或先前的使用,例如物业所有人长期使用原本是大块的一部分的地役权(通过先前的使用而租让),这些隐含地役权不太常见,往往需要诉讼强制执行。

如何合法获得救济

获得地役权需要认真采取法律步骤,以确保这项权利是有效的、可执行的和有明确文件证明的,选择的方法取决于当事人之间的关系和具体情况。

1. 谈判和书面协定

最直接和最常用的方法是同占有地产的所有人谈判并签署一份书面地役权协议,该文件应明确描述地役权区的位置和范围,允许的用途(如步行流量、车辆、公用事业)、期限(永久或期限)、任何地役权义务,以及地役权是否是专属或共有的,双方应拥有独立的法律顾问来审查条款,一旦签署,协议必须记录在地役权所在的县土地记录中,以便向未来的买主提供建设性的通知。记录保护地役权持有人的权利,防止地役权人日后声称无知。

2. 将获得土地的权利纳入一项契约

地契转让时,出让人可以将地契作为地契的一部分,例如,如果开发商将大块地块分割成块,每个地契可能为共同的车道或公用事业走廊提供共同地契。这种方法确保地契与所有权转让同时创建,并有适当的记录。地契必须具体地说明地契的位置和目的,并且应当执行所有必要的手续(签名、公证、必要的证人)。

3. 通过处方获取

为了通过时效获得地役权,索赔人必须证明,他们使用财产是在法定期限内实际、公开、臭名昭著、持续、独占(或与所有人分享)和敌对(未经所有人许可)的,这一过程最初不需要书面协议或法院命令,但证明地役权以后往往涉及提起产权诉讼或宣告性判决诉讼,因为时效可能有争议的,最好用照片、证人证词和任何争取许可的尝试记录地役权的使用。

4. 获得法院下令的危急情况

当财产是内陆的,没有其他途径可进入时,业主可以向法院申请按必要确定地役权;申请人必须证明,这些财产曾经是共同所有,而内陆条件是由使地块无法进入的转让造成的;法院随后将指定一条穿越地役权地产的路线,通常是最可行和最不侵扰性的道路;在一些法域,法院可能要求占支配地位的地产所有人向地役权人支付使用补偿;这种补救办法是自由酌定的,如果地主疏忽地造成地役权人的情况,则不能使用。

5. 谴责或知名领域

政府实体和某些公用事业公司可以通过知名领域(也称为谴责)获得地役权。 这一过程允许政府将财产权益用于公共用途,如修建道路、管道或电力线,只要向土地所有者支付公正补偿。 虽然私人当事方一般不能使用知名领域,但许多国家允许具有公共利益的公用事业公司行使这一权力。 通过谴责获得地役权是一项法律程序,要求严格遵守法定程序,包括通知、评估以及听证权。

养家糊口者的法律考虑和最佳做法

设立或持有地役权具有重大的法律责任和风险,适当注意细节可以防止争端并确保地役权达到其预期目的。

起草明确和可执行的缓解措施

最重要的一步是用明确的措辞记录地役权。“准入”等模糊语言可能导致对权利是否延伸到重型卡车、行人或娱乐用途产生分歧。文件应当包括地役权的法律描述,例如元和界或对记录的浮图的提及。文件还应当具体说明使用范围、任何限制(例如,不停车、不过夜储存)、维护责任(通常由双方共同分担)以及地役权的转让或转让。 聘请一位有地役权法律经验的房地产律师不是可选的;这一点至关重要。

记录 Easement 的

将地役权向县级记录员记录,可以公开通知利息,这样可以防止附庸遗产的未来买受人声称他们不知道地役权,未经记录的地役权在原始当事人之间仍然可以执行,但如果将地役权出售给没有实际通知的善意购买者,则有可能被消灭,记录还确定了地役权相对于财产上的其他留置权或权益的优先权,例如,尽管有例外,但记录的地役权一般优于以后记录的抵押权。

避免过度使用或滥用

地役权持有人必须只为了所赋予的目的使用地役权,将地役权的使用扩大到原先的范围以外,例如使用车辆的行人通道,或将占支配地位的地役权分给其他土地,并试图将同样的地役权用于多个土地,这构成负担过重或滥用,地役权人可以起诉侵入或寻求禁止,为了避免这种情况,任何情况变化都应与地役权所有人讨论,必要时通过土地记录中记录的修改协议予以正式确定。

维修义务

除非另有约定,否则占支配地位的地产所有人一般负责地役权的维护,包括修补地表,清理障碍物,确保排水. 地役权所有人不得干预地役权或采取会使其使用不合理困难的行动. 然而,地役权所有人可以对其财产进行改善,但不会对地役权造成实质性损害. 对于共有地役权,规定费用分担的书面维护协议可以防止未来冲突. 明智的做法是,列入一个条款,分配地役权发生伤害的保险和责任.

终止地役权

地役权可以几种方式结束. 最常见的方式是明示释放:占支配地位的地役权人签署放弃地役权的文件,然后记录下来. 如果占支配地位的地役权人和占有地役权人都属于同一所有权,地役权也可以通过合并终止. 其他的终止方法包括放弃(不使用加弃权意向),所声明的期限到期,或毁坏占有地役权人的财产. 如果地役权人未能在法定期限内使用地役权,则地役权可能失去地役权。 了解这些可能性有助于地役权人对未来进行规划。

共同争端:地役权与解决方式

邻国之间或土地所有者与公用事业公司之间经常发生减轻纠纷,有主动的措施和法律补救措施可以解决冲突。

使用范围争端

最常见的争议发生在占有支配地位的破产财产所有人声称其使用地役权超出原先所授予的地役权时。例如,移动卡车可能使用狭窄的车道地役权,但如果占支配地位的所有人开始在地役权区储存建筑设备,则可能负担过重。同样,将住宅地役权转为商业使用可能违反条款。第一步是审查原始地役权文件。如果它含糊不清,法院往往会考虑创建时当事人的历史用途和意图。调解是解决范围分歧的诉讼的成本效益高的替代办法。

服务财产所有人干扰

一些占有优势的地产业主试图通过在地役权走廊内竖起栅栏、植树或建筑结构来阻挡地役权。 通常不允许这样的行动,除非障碍仍然允许合理使用。 占支配地位的地产业主可以向法庭寻求禁令,消除障碍,并可以要求损失使用赔偿金。 在极端情况下,占有优势的业主的干涉可以被视为非法侵入,允许惩罚性赔偿。 记录所有干扰照片和书面通信的行为非常重要。

不合作的邻居和谈判战略

当邻居拒绝给予要求的地役权时,潜在主导权所有者可能需要探索其他途径或解决方案。 比如,购买一小块土地比寻求地役权更便宜、争议更少。 如果必要的话,律师可以评估法院行动是否可行。 聘请中立的第三方调解人往往有助于各方找到妥协方案,如限期地给予补偿。 诉讼应该是最后的手段,因为费用高昂,结果不确定。

买方和卖方的实际步骤

由于地役权影响财产价值和使用,房地产交易期间的尽职调查至关重要。

买方:调查现有地役权

在购买财产之前, 获取一份产权报告或摘要, 列出所有记录的地役权。 亲自访问地役权, 如水电标志、 过地役权或共享道路等可见的地役权迹象。 询问卖方任何未记录的地役权, 如与邻居达成非正式协议。 律师应审查所涉问题: 跨地役权可能限制未来的建筑、 景观美化或围栏。 相反, 有利于地役权的地役权( 如进入海滩) 可能是一种宝贵的资产。 为了更深入的指导, 审查国家房地产商协会关于财产披露的资源[FLT: 0] [FLT: 1]。

对卖主:明显关闭地窖

出卖人通常必须在财产披露声明中披露已知的地役权,不披露可能导致对虚假陈述或欺诈提起诉讼,出卖人还应确保其准予的任何地役权都得到适当记录,并在尽职调查期间向买受人提供文件副本,如果不再需要地役权,应考虑在出售前正式予以公布,以避免给所有权蒙上阴影。

特殊情况:保护和使用地役权

某些地役权服务于更广泛的公共或环境目的,并具有独特的法律规则。

保护地役权

土地保护地役权是指土地所有者与土地信托或政府机构之间自愿达成的协议,永久限制开发以保护自然资源、野生动物栖息地或开放空间。 土地所有者保留所有权但限制土地的使用,往往以税收优惠为交换条件。 这些地役权受州和联邦具体法律的制约,必须符合《国内税收法》,才能获得慈善减免。 土地保护地役权由于长期存在,需要经过认真规划和法律咨询。

通用地役权

电力、天然气、水和电信公司获得的水电地役权引起了独特的问题。 水电通常拥有进入地产进行安装、维修和维护的广泛权利。 业主不能在地役权范围内建造结构、植树、或储存材料而不冒水电地役权拆除的风险。一些国家要求水电在进入前发出通知,但这不是普遍要求。如果您是在购买现有水电地役权的财产,请核实确切的边界和水电地役权的获取权。更详细地说,美国能源部提供了水电权的信息。。

结论

地役权是物权法中一个能够解决实际问题,创造价值的有力工具,但必须精确地建立地役权,尊重各方的权利。 无论您是否在保障土地的进入,允许为您提供住宅服务,还是保护保护区,法律上合理的地役权都从明确的文件、正确的记录和专业的法律指导开始。 通过了解地役权的类型、获取方法以及维护与解决纠纷的最佳做法,物权人可以避免共同的陷阱,并确保其财产权在未来几年里的安全。

法律在起草或记录过程中的细微监督会导致昂贵的诉讼。 仔细规划,地役权可以成为你产权的简单和有益的组成部分。