适当努力购买财产对保障你的权利的重要性

尽责的关键方面

有效的尽职调查包括财产的多个层面,每个领域都涉及特定类型的风险,不应忽视任何单一方面,以下各节详细介绍了彻底调查的最重要组成部分。

标题搜索和所有权验证

产权搜索是财产尽职调查的基础,这一过程包括审查公共记录,以核实当前合法所有人,追踪所有权链,并找出可能影响产权的任何抵押、留置、债权或缺陷。 在产权搜索过程中发现的常见问题包括未支付的抵押贷款、税收留置、判决、机械师的留置权、地役权以及使用限制。

买方应当向声誉良好的产权公司下令进行产权查询,或者与房地产律师合作,由他审查结果。产权查询将产生一份初步产权报告,概述产权条件。发现的任何问题都必须在关闭前得到解决,通常是由卖方清除缺陷或由买方同意接受受抵押的财产。购买产权保险是强烈建议。产权保险政策保护您免受在搜查期间未发现的产权缺陷,包括伪造、未披露的继承人或记录错误。

财产检查和实物评估

专业财产检查评估建筑物及其系统的实际状况,合格的检查人员将检查屋顶、地基、电力系统、管道、供暖和空调、绝缘、窗户和结构部件,检查报告将查明现有缺陷、潜在问题领域以及必要的维修或维护。

视地产类型和位置而定,可能需要进行专门的检查,包括病虫害检查、模具评估、 ⁇ 检测、老家铅漆检查、地震易发地区地震评估;对于商业地产,环境现场评估往往需要检查土壤或地下水污染;与关闭后发现重大缺陷相比,检查费用不高;购买者应始终亲自参加检查,亲自提问并查看情况。

分区、土地使用和监管遵守情况

分区法规范了财产如何使用,包括财产是否可用于住宅、商业、工业或混合用途。 买方必须核实该财产目前的用途是否符合当地分区条例,并允许任何未来用途。 这对计划经营企业、扩建建筑物或分割土地的买方尤为重要。

房地产在分区之外,必须遵守建筑规范、消防安全条例、环境法和历史保护限制。 不遵守规定可能导致罚款、停止运营的命令或取消未经授权的改善。 购买者应当与当地规划和建筑部门核对,以确定是否为过去任何翻新工程获得了许可证,并且房产不受未决的违反法规行为。 与房地产律师或土地使用顾问合作有助于解决复杂的监管问题。

法律文件审查

每一笔财产交易都涉及大量法律文件。 买方必须仔细审查购买协议、出卖人披露、财产契约、调查、以及任何与财产相关的现有租赁或合同。 购买协议应明确列明购买价格、截止日期、意外情况以及出卖人的任何陈述或保证。 购买协议必须明确价格、终止日期、意外情况以及价格。

卖方披露表因法域而异,但通常要求卖方披露已知的缺陷、过去的修理以及财产的其他重要事实。 这些披露不能替代独立检查,但提供了重要的基线信息。 买方还应审查适用于财产的任何契约、条件和限制(CC&R),特别是共有物或房屋所有者协会的财产。 CC&R可以对外部修改、宠物所有权、租赁限制以及财产使用的其他方面实施规则。

财务检查和未偿负债

财政尽责确保财产没有未偿债务或可在购买后成为你的责任的义务,包括核实所有财产税均已支付,没有未支付的水电费,以及市政府或房主协会征收的任何特别摊款都是经常的。

对于创收财产,买方应当审查租金、租赁、担保存款和运营费用记录。确认财产的收入和支出有助于确保索取价格合理,且没有未披露的财务义务。审查未清抵押或其他留置权也至关重要。即使你正在获得自己的融资,现有的抵押权也必须在关闭时支付,产权必须结清所有先前的留置权。您的所有权公司或关闭的律师将处理支付程序,但必须确认所有金额的准确性。

更多层次的尽职调查

除了上述核心方面之外,还有几个领域可能需要根据财产类型、地点和预期用途进行调查。 这些层面为尽职调查程序增加了深度,有助于发现不太明显的风险。

勘测和边界核查

地产调查是对土地的专业测量,它能识别边界线、地役权、侵占和改良地点。 地产调查对于确认地产的物理边界与契约中的法律描述相符至关重要。 地产争端是邻居之间诉讼的共同根源,而调查可以通过明确确定地产线来防止这些冲突。

调查还揭示了栅栏、车道或建筑物等建筑是否侵犯邻接的房产或公共通行权。 如果存在侵犯,买方必须决定是否要求卖方解决这些纠纷或接受披露的问题。 贷款人通常要求调查作为融资条件,产权保险公司在进行当前调查时往往会扩大保险范围。

环境评估

环境尽职调查越来越重要,特别是对商业和工业财产而言,第一阶段的环境现场评估是为了查明过去或现在使用该财产可能造成的污染,评估包括审查历史记录、现场检查和与业主和住户的面谈,如果第一阶段的评估表明可能发生污染,可能需要进行涉及土壤、地下水或建筑材料测试的第二阶段评估。

污染可能造成严重的健康风险,并产生巨大的清理责任。 在美国,《综合环境应对、赔偿和责任法》可以要求财产所有人承担清理费用,而不管是否造成污染。 购买者也应该意识到地下储罐、石棉、铅漆和其他有害材料的存在。 即使是住宅财产也可能有环境关切,如 ⁇ 气或靠近受污染场地。

地役权、通行权和限制

地役权赋予他人使用一部分财产的权利,这些地役权用于特定目的,如出入、公用线路、排水或保护。地役权虽然是常见的,而且往往是基础设施所必需的,但它们可以限制你使用你的土地的方式,并可能影响地役权的价值。 购买者应当审查所有记录的地役权,并确认它们与他们打算使用地役权相容。

通行权类似于地役权,但通常涉及通过他人土地的权利。 诸如保护地役权或历史保护契约等限制可以永久限制地役权的开发或改变。在购买前理解这些限制对于避免关闭后出其不意至关重要。您的所有权报告将列出记录的地役权和限制,但调查可以实际确认其位置。

审查租赁和租赁

租赁合同的有效期为1年。如果您购买的是目前租户所占用的房产,您必须详细审查所有现有的租赁。租赁合同与房产一起转让,作为新所有人,您成为拥有所有相关权利和义务的房东。您要核实租赁条款、租金金额、担保金、到期日、以及任何续租期或租金上涨条款。

租户不得反悔证书通常用来确认每个租户的目前状况。这些文件由租户签署,对租赁条款进行核实,证明租赁是时尚的,不存在争议或违约。审查租赁还有助于您了解房产的收入流,并找出任何低于市场利率的可能影响您投资回报的租赁。对于商业租户的房产,请审查有关维护责任、共同面积开支和保险要求的租赁条款。

为何必须尽心尽力

尽责的重要性再怎么强调也不过分,它是识别和减轻房地产交易风险的主要机制,没有尽责,买方基本上只能依靠卖方的陈述和他们自己的有限观察来购买一无所有的财产,尽责不足的后果可能包括意外的修复费用、法律纠纷、无法按预期使用财产以及重大经济损失。

尽责也为谈判提供了杠杆。 当检查或产权搜索发现问题时,买方可以要求卖方进行修理、降低购货价格或提供结算时的信贷。 在某些情况下,如果问题太严重,买方可以选择完全放弃交易。 购买协议中的应急期专门设定了允许买方不罚而履行尽责义务的设定。 利用这一时间明智地保护了你的存款,并给了你做出知情决定所需的信息。

此外,尽责支持融资过程。 贷款人需要证明财产可以保、有明确的所有权并符合最低财产标准。 没有令人满意的评估、检查和产权报告,融资可能被拒绝。 即使你正在支付现金,尽责确保你正在做出合理的投资,必要时可以转售或再融资。

采取各种步骤,以履行应有的努力

彻底的尽责要求系统地对待最后期限,并认真注意最后期限,以下步骤为有效完成这一进程提供了一个切实可行的框架。

1. 聘请合格的房地产律师或有经验的代理人。 法律和交易专业人员可以指导你处理程序、审查文件和标出潜在的问题。他们的专门知识是宝贵的,特别是对首次买家或复杂的交易而言。
2. 命令从声誉良好的产权公司进行产权搜索。 仔细审查产权初步报告,并请你的律师解释任何例外或抵押。在关闭前解决所有产权问题。
3. 安排全面的财产检查。 使用在所购买的财产类型方面有经验的特许检查员,如果财产的年龄、地点或条件需要,考虑进行额外的专门检查。
4. 确认分区,土地利用,建筑规范的合规性. 联系当地规划和建筑部门核实许可,检查违规情况,确认允许您打算使用的用途.
5. 彻底审查所有法律文件。 阅读购买协议、卖方披露、CC&Rs、租赁和其他任何合同。询问你不明白的任何情况。
6. 核实财务状况。 确认财产税、水电费和摊款已支付。收入财产,审查租金卷和运营报表。
7. 接受一次目前的调查。 调查提供了关于边界、地役权和侵犯权的确凿资料。
8. 必要时进行环境尽职调查。 命令对商业财产进行第一阶段评估,或有理由怀疑污染。
9. 审查保险要求。 确认该财产符合房主或商业财产保险的条件,并了解需要什么保险。
10. 记录一切。 保存与你应有的注意有关的所有报告、信函和文件的副本。如果以后发生纠纷,记录就很重要。